1 2 доля

Можно ли обособить свою долю, как ее продать и что невозможно без других долевых собственников Читать в полной версии Фото: Сергей Мальгавко/ТАСС

Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.

Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.

Чем фактически владеет собственник доли

Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.

«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».

Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.

Кто может владеть долями

Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.

Особенности владения долями

Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.

«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.

Как оплачиваются услуги ЖКХ

Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу. При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. «Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.

Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире

Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.

Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть

Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.

«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».

Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.

«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

Ни для кого не секрет, что коммерческая недвижимость имеет высокую цену. Получить в собственность недвижимость и при этом сэкономить средства можно путем установления в отношении готовых объектов режима общей долевой собственности. Экономия в этом случае происходит за счет участия в финансировании нескольких инвесторов, каждый из которых получает свою долю. Об особенностях операций с общим имуществом и долевой собственностью — в нашей статье.

Действующим законодательством не предусмотрено каких-либо ограничений в оборотоспособности долей в праве общей собственности на то или иное имущество, за исключением определенных случаев, о которых мы расскажем ниже. В связи с этим доли могут переходить от одних участников гражданского оборота к другим в результате, например, реорганизации компании или распределения имущества между ее владельцами после ликвидации при отсутствии кредиторов с непогашенными требованиями.

Общая собственность с точки зрения закона и судов

Правила об общей собственности закреплены в главе 16 ГК РФ и устанавливают специфику регулирования отношений сособственников по управлению общим имуществом и разрешению возможных конфликтов.

Согласно п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность возникает при поступлении во владение двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (п. 4 ст. 244 ГК РФ).

Кроме того, общее имущество может быть сформировано за счет соединения в качестве единого недвижимого комплекса нескольких вещей, имеющих различных собственников. Это подтверждает и судебная практика. Пример — постановление Президиума ВАС РФ от 24.12.2013 № 12505/13. В нем высшие арбитры указали, что неделимая вещь (в споре это был пивоваренный завод), образованная за счет соединения разных вещей, у каждой из которых был свой собственник, могла быть предметом общей собственности обоих участников спора. В связи с этим виндикационный иск собственника здания не подлежал удовлетворению, что не лишало его при этом права использовать предусмотренные законом способы защиты своих прав на неделимую вещь. В частности, он мог добиваться признания права общей долевой собственности, определения размера своей доли и внесения изменений в реестр, добиваться определения порядка владения, пользования и распоряжения ею.

Частный случай — долевая собственность

Как правило, общая собственность является долевой, если законом не предусмотрено возникновение совместной собственности. Например, имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, хотя они могут договориться об ином (п. 3 ст. 6 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).

В здании долевым собственникам могут принадлежать как конкретные помещения, так и доли в праве общей долевой собственности. Указанные доли, в свою очередь, при наличии технической возможности по соглашению сторон или в судебном порядке могут быть выделены в виде отдельных помещений с сохранением режима долевой собственности в отношении общего имущества (коридоры, лестничные холлы, лифты, подвалы с размещенным в них оборудованием и инженерными сетями). Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Раздел общего имущества

Общее имущество может быть разделено участниками долевой собственности по соглашению сторон. Если же по-хорошему договориться не получается, то раздел производится в судебном порядке. При этом суд не будет ориентироваться на обязательное соответствие конкретной площади идеальным долям, поскольку по объективным причинам этого добиться можно не всегда. В таком случае для обеспечения справедливого баланса всех сторон спора суд по результатам исследования всех возможных вариантов раздела принимает решение с учетом фактически сложившегося порядка пользования помещением. Именно так произошло в деле, рассмотренном в постановлении АС Западно-Сибирского округа от 23.08.2016 № Ф04-3320/2016.

Приведем еще один пример — постановление АС Волго-Вятского округа от 21.08.2017 по делу № А11-9087/2015. Спор состоял в следующем. Сособственники хотели между собой разделить нежилые помещения в здании и не могли достигнуть договоренности об условиях такого раздела. Один из них настаивал на переоборудовании части помещения за счет переноса перегородок, однако не соглашался нести соответствующие расходы за свой счет. При этом экспертным заключением была подтверждена возможность раздела помещения без выполнения работ по переустройству, с выделением одному из участников долевой собственности меньшей площади в счет его идеальной доли и выплатой компенсации. Суд остановил свой выбор именно на этом варианте раздела общего имущества, поскольку он был наиболее близок к фактически сложившемуся порядку пользования и не требовал дополнительных расходов.

Участник долевой собственности, которому при разделе общей собственности была передана меньшая площадь в счет его идеальной доли в праве собственности и не получивший соразмерной компенсации, сохраняет право на ее взыскание. При расчете ее суммы принимается во внимание рыночная стоимость соответствующей площади, коммерческая цель использования, размер среднегодовой прибыли от потенциально возможных видов такого использования, а также другие заслуживающие внимания обстоятельства. На это указали арбитры в постановлении АС Западно-Сибирского округа от 23.08.2016 по делу № А67-8962/2014.

Вместо доли — компенсация

В некоторых случаях выдел доли не допускается законом. В этом случае выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Денежная компенсация призвана устранить несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности.

Например, долевые собственники объекта культурного наследия не вправе осуществлять его раздел и выдел своих долей. Для них законом предусмотрен ряд ограничений и запретов с целью сохранения таких объектов и поддержания их в надлежащем состояния. Данные требования предусмотрены в ст. 47.1—47.3 и 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Действующим законодательством также не допускается раздел общего имущества, составляющего ипотечное покрытие владельцев ипотечных сертификатов участия. В него входят денежные средства, государственные ценные бумаги, обеспеченные ипотекой права требования по займам и кредитам, в том числе удостоверенные закладными (п. 2 ст. 18 Федерального закона от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»).

Право на получение денежной компенсации имеется у выделяющегося сособственника также в том случае, если выдел доли невозможен без причинения несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности.

Применительно к земельному участку выдел доли в натуре одним из собственников возможен только в том случае, если все образуемые при выделе земельные участки имеют площадь не менее установленных предельных минимальных размеров земельных участков соответствующего целевого назначения и вида целевого использования. В ином случае выдел доли не допускается (п. 2 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 4 (2016), утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 20.12.2016).

Соответственно, во всех указанных в законодательстве случаях, когда раздел общего имущества или выдел из него доли не допускается, участник долевой собственности вместо выдела своей доли может ставить вопрос о выплате ему соразмерной компенсации. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. Исключение составляет случай, когда его доля незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. В такой ситуации суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (ст. 252 ГК РФ).

Денежная компенсация взамен выдела доли выплачивается также кредитору участника долевой собственности в том случае, когда выдел реально невозможен и недостаточно иного имущества для удовлетворения его требований.

Порядок пользования общим имуществом

При отсутствии возможности или желания долевых собственников осуществить раздел общего имущества они могут сохранить за собой идеальные доли в праве собственности. В таком случае они могут по договоренности или в суде установить порядок пользования общим имуществом: совместное использование или пользование одним из сособственников всем имуществом и с выплатой другим денежной компенсации. Соразмерно своей доле в праве общей собственности участники несут расходы по уплате налогов, сборов и иных платежей, а также по содержанию и сохранению имущества.

Обязательство собственника помещения в здании по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества возникает в силу закона и не обусловлено наличием договорных отношений с управляющей компанией. Такой вывод соответствует разъяснениям, изложенным в п. 24 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 28.06.2017.

При уклонении одного из долевых собственников от оплаты расходов по содержанию общего имущества, соответствующие суммы с него могут быть взысканы в пользу управляющей компании или того из сособственников, кто погасил расходы за свой счет (ст. 1102 ГК РФ). В качестве неосновательного обогащения с долевого собственника может быть взыскана часть доходов, которые он извлек за счет сдачи в аренду общего имущества или его использования в иной форме без раздела дохода с остальными сособственниками (постановление АС Московского округа от 07.12.2016 № Ф05-18067/2016).

Объем и виды расходов, необходимых на содержание общего имущества здания, долевые собственники могут определить на своем собрании, оформив результаты голосования по соответствующим вопросам повестки дня протоколом. Если решения такого собрания в порядке, предусмотренном главой 9.1 ГК РФ, не было оспорено, то они обязательны к исполнению всеми сособственниками, даже если кто-то из них голосовал против их принятия. Основанием для признания решения, принятого на общем собрании долевых собственников, недействительным могут быть существенные нарушения, допущенные при его подготовке и проведении.

При отсутствии такого рода нарушений решение собрания может быть оспорено не согласным с ним сособственником, если им затрагиваются его права и законные интересы. Однако если результаты голосования истца не могли повлиять на итоговое решение, то оснований для признания его недействительным не имеется в соответствии с п. 3 ст. 181.4 ГК РФ (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 26.07.2017 по делу № А58-852/2016).

Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Однако если в случае осуществления ремонта, строительных, а также и иных работ в отношении общего имущества и без получения согласия остальных долевых собственников инициатор таких работ, выполнивший их за свой счет, не вправе претендовать ни на увеличение размера своей доли, ни даже на компенсацию своих затрат.

Исключение составляют только отделимые улучшения общего имущества, которые он вправе сохранить за собой в соответствии со ст. 245 ГК РФ. Иной подход мог бы повлечь за собой нарушение прав одного участника общей долевой собственности, за свой счет улучшившего общее имущество с согласия другого участника, имущественная оценка доли которого возросла в результате такого улучшения (п. 24 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 16.02.2017).

Распоряжаемся своей долей

Участники долевой собственности совместно владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в соответствии с достигнутыми договоренностями и фактически сложившимся порядком пользования, а при отсутствии соглашения по этому поводу — в порядке, установленном судебным актом.

С самим имуществом, находящимся в общей долевой собственности, ее участники могут распоряжаться только по соглашению между ними. При этом можно совершать любые, не противоречащие закону сделки с долями с соблюдением при их возмездном отчуждении преимущественного права покупки остальных участников (ст. 246, 249 и 250 ГК РФ).

В судебном споре, который был рассмотрен АС Волго-Вятского округа в постановлении от 15.05.2017 № Ф01-1452/2017, участники долевой собственности договорились о том, что здание передается во владение и пользование одному из них, а второй ему выплачивает ежемесячный платеж, размер которого может быть изменен. Поскольку в соглашении не была определена периодичность такого изменения, долевой собственник, который передал владение объектом своему партнеру, в течение одного года повторно увеличил ставку оплаты, с чем тот не согласился и обратился в суд.

При оценке условий заключенного между долевыми собственниками соглашения, их доводов и возражений по существу спора суд применил аналогию закона, посчитав, что при отсутствии в соглашении специального условия по поводу периодичности изменения платы к отношениям сторон могут быть применены правила о договоре аренды (ст. 6 ГК РФ). В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ арендодатель вправе изменять размер арендной платы, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором аренды.

Данная правовая норма по своему характеру является диспозитивной, но в том смысле, что стороны рассматриваемой сделки вправе вообще исключить возможность увеличения размера арендной платы, а не установить право менять ее чаще одного раза в год. Такое толкование п. 3 ст. 614 ГК РФ не противоречит разъяснениям, изложенным в п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и в п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах».

Поскольку в приведенном деле долевой собственник, предоставивший владение и пользование всем объектом недвижимости своему партнеру, в нарушение закона безосновательно требовал увеличения размера арендной платы, суд признал направленное им уведомление о повышении платы недействительным.

Следует отметить, что участники долевой собственности должны учитывать, что в результате такого распоряжения может быть ограничен объем их собственных имущественных прав. Так, при наличии согласия всех участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения на передачу его в аренду выдел собственником земельной доли, обремененной правом аренды, не может осуществляться без согласия арендатора. В соответствии с п. 5 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора. Такой вывод сделан в п. 4 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 12.07.2017.

Продажа доли

Участник долевой собственности на нежилую недвижимость, намеренный продать свою долю, обязан направить всем остальным участникам сообщение с указанием цены и иных условий продажи. Если общее количество таких участников больше двадцати, то сообщение может быть опубликовано на официальном сайте http://www.rosreestr.ru. Такие правила содержатся в п. 4.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и в приказе Росреестра от 26.07.2016 № П/0359 «Об официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

Извещение размещается в личном кабинете продавца доли на указанном сайте путем заполнения электронной формы, в которой содержатся данные о виде объекта недвижимости, его адресе и кадастровом номере с указанием данных продавца и цены предполагаемой сделки. Извещение становится доступным для неограниченного круга лиц в течение трех месяцев с момента его размещения (приказ Минэкономразвития России от 17.11.2016 № 724 «Об утверждении Порядка размещения извещения участников долевой собственности на недвижимое имущество о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»).

Следует учитывать, что направление продавцом доли такого сообщения или его размещение на официальном сайте не является офертой и не связывает его обязательством с участником долевой собственности, который выразил желание приобрести долю. Продавец вправе неограниченное количество раз сообщать о своем намерении продать долю с целью определения средневзвешенной цены, которую он может выручить за свой актив.

Участник долевой собственности, который выразил желание стать покупателем, лишен возможности понуждать его к заключению договора, поскольку законом это не предусмотрено. Он вправе в судебном порядке потребовать перевода на себя всех прав и обязанностей покупателей только в случае, если доля продавцом будет продана третьему лицу с нарушением его преимущественного права покупки. Для этого участник долевой собственности должен представить доказательства наличия у него финансовой возможности исполнить такую сделку и по требованию суда внести соответствующую сумму в депозит.

Может ли участник долевой собственности передать в аренду часть объекта недвижимости, соответствующую его доле, без ее индивидуализации? Объясняют эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Руслан Габбасов и Алексей Александров.

Юридическое лицо владеет недвижимостью (земельный участок и здание, расположенное на нем), находящейся в общедолевой собственности (1/2). Вторым собственником является физическое лицо. Возможна ли (и если да, то в каком порядке) передача юридическим лицом в аренду части земельного участка (или части здания), находящегося в общей долевой собственности, не выделенной в натуре?

В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Согласно ст. 209, п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности может распорядиться по своему усмотрению только принадлежащей ему долей в праве (с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ).

По смыслу ГК РФ аренда является одним из способов распоряжения вещью, поэтому договор аренды имущества, находящегося в долевой собственности, заключенный без согласия всех ее участников, является ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ (смотрите постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2011 N 14АП-5516/11, ФАС Дальневосточного округа от 25.07.2008 N Ф03-А73/08-1/2177, ФАС Московского округа от 13.05.2010 N КГ-А41/4240-10).

Как следует из п. 1 ст. 607 ГК РФ, предметом договора аренды может являться только непотребляемая вещь. Часть недвижимой вещи, права на которую как на самостоятельный объект гражданских правоотношений не зарегистрированы, вещью в целях гражданского законодательства не является. В связи с этим договор о передаче такого объекта (например, части здания, не являющейся помещением) в возмездное пользование формально является не договором аренды, а иным (не поименованным в ГК РФ) договором. Как разъяснено в п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, к договорам о передаче отдельных частей здания в возмездное пользование применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды. Стороной такого договора признаются все сособственники общего имущества здания, образующие множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Если в пользование передается часть здания, являющаяся помещением (частью помещения), то при условии ее надлежащей индивидуализации (п. 3 ст. 607 ГК РФ) она может быть передана в аренду. К таким договорам суды применяют нормы ГК РФ об аренде (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 31.03.2010, ФАС Московского округа от 18.05.2009 N КГ-А40/934-09, от 31.12.2008 N КГ-А40/12215-08-П, от 26.07.2007 N КГ-А40/6697-07). Арендодателями по такому договору будут выступать все сособственники здания либо лицо (лица), уполномоченное сособственниками на сдачу в аренду названного имущества (ст. 608 ГК РФ).

Таким образом, на стороне арендодателя в договоре аренды может выступать и один из сособственников, управомоченный остальными участниками долевой собственности на распоряжение имуществом.

Гражданский кодекс РФ не устанавливает, каким образом достигается и в какой форме отражается соглашение участников долевой собственности на распоряжение общим имуществом, поэтому полномочие на сдачу в аренду общего имущества может следовать из самого договора либо подтверждаться другими доказательствами, в том числе соглашением участников о распоряжении общим имуществом (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.04.2008 N А19-13540/07-26-Ф02-1239/2008), наличием письменного согласия от каждого из участников (постановление ФАС Уральского округа от 05.04.2012 N Ф09-1801/12), путем визирования сособственником договора (постановление ФАС Уральского округа от 05.07.2010 N Ф09-5299/10-С6) или иным образом.

Если иное не следует из закона (п. 3 ст. 3, п. 6 ст. 27 ЗК РФ, п. 2 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), то же относится к аренде земельного участка (его части), находящегося в долевой собственности.

Важно учитывать, что согласно ст.ст. 7 и 11.1 Земельного кодекса РФ и ч. 3 ст. 1, п. 10 ч. 2 ст. 7, ч. 4 ст. 20, п. 1 ст. 37, ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» индивидуализация части земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета и до этого он не может являться объектом аренды (смотрите также постановление ФАС Поволжского округа от 24.05.2012 N Ф06-3326/12 по делу N А49-5906/2010, в передаче которого в Президиум ВАС РФ отказано определением ВАС РФ от 20.08.2012 N ВАС-10748/12, постановления ФАС Поволжского округа от 17.10.2012 N Ф06-7596/12 и ФАС Западно-Сибирского округа от 26.10.2010 по делу N А27-2114/2010).

В некоторых случаях суды делают вывод о том, что для индивидуализации передаваемой в аренду части земельного участка сторонам договора аренды достаточно самостоятельно обозначить ее на плане земельного участка (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 16.02.2004 N Ф04/732-121/А45-2004, Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.03.2012 N 03АП-501/12). Однако в большинстве случаев судьи занимают иную правовую позицию и, в отсутствие сведений о государственном кадастровом учете части земельного участка, признают условие об объекте аренды не согласованным, а сам договор незаключенным (смотрите, например, постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.07.2012 N Ф02-2821/12 и от 03.05.2012 N Ф02-1570/12, ФАС Дальневосточного округа от 29.06.2012 N Ф03-1767/12, ФАС Волго-Вятского округа от 04.02.2010 по делу N А43-11138/2009, ФАС Уральского округа от 16.03.2012 N Ф09-9688/11, Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2012 N 14АП-5957/12, Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2011 N 05АП-8086/11).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации участник долевой собственности не может передать в аренду соответствующую его доле в праве собственности часть объекта недвижимости. От имени сособственников недвижимости договор аренды такой недвижимости может быть подписан и одним из сособственников, если он управомочен на это остальными участниками долевой собственности. При этом часть объекта недвижимости может быть предметом аренды только при условии ее надлежащей индивидуализации. Несоблюдение этого требования свидетельствует о незаключенности договора аренды.

С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.

30 мая 2016

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 апреля 2012 г. N 5-В12-10

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Горшкова В.В., судей Гетман Е.С. и Момотова В.В.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Апрятина Ю.К., Апрятиной Н.А. к ЗАО «КОНКОРДИЯ — эссет менеджмент», ООО «Европа Траст» «Д.У.» «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ФОНД Федерация» о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по надзорной жалобе представителя Апрятина Ю.К., Апрятиной Н.А. — Маралина … В. на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 30 июня 2011 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 сентября 2011 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Момотова В.В., объяснения представителя Апрятина Ю.К. и Апрятиной Н.А. — Маралина С.В., поддержавшего доводы надзорной жалобы, представителя ЗАО «СК Строймонтаж» Левшинской В.В., представителя Правительства Москвы Ильенко О.Н., представителей Управления Росреестра по Москве Павчинского Д.К. и Гультяева К.С., возражавших против удовлетворения надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Апрятин Ю.К., Апрятина Н.А. обратились в суд с иском о признании права общей совместной собственности на долю в размере 973/421183 (0,2310%) в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по адресу: г. … в виде квартиры … общей площадью 95,7 кв.м, жилой площадью 25,4 кв.м, расположенной на 6 этаже в названном жилом доме, указав, что ими были исполнены все обязательства, предусмотренные условиями договора N К-ПИФ-129 от 16 апреля 2007 г., в соответствии с которым они получили права на квартиру …, а ответчики в свою очередь не исполнили и не исполняют свои обязательства, в том числе по передаче им (истцам) указанной квартиры.

Решением Никулинского районного суда г. Москвы от 30 июня 2011 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 сентября 2011 г., в удовлетворении исковых требований Апрятину Ю.К. и Апрятиной Н.А. отказано.

В надзорной жалобе представитель Апрятина Ю.К., Апрятиной Н.А. — Маралин С.В. просит отменить состоявшиеся по делу судебные постановления.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона «О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 9 декабря 2010 г. N 353-ФЗ апелляционные, кассационные и надзорные жалобы и представления прокурора, не рассмотренные на день вступления в силу настоящего Федерального закона, рассматриваются по правилам, действовавшим на день их подачи в суд соответствующей инстанции.

Поскольку надзорная жалоба представителя Апрятина Ю.К., Апрятиной Н.А. — Маралина С.В., поданная 1 декабря 2011 г., не была рассмотрена на день вступления в силу указанного Федерального закона (т.е. на 1 января 2012 г.), то она рассматривается по правилам действовавшей ранее главы 41 ГПК Российской Федерации.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 16 марта 2012 г. надзорная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, отзыв на надзорную жалобу, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению, а судебные постановления — подлежащими отмене.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 ГПК Российской Федерации).

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что в настоящем деле нарушения такого характера были допущены судами первой и кассационной инстанций.

Судом установлено, что 16 апреля 2007 г. между Апрятиным Ю.К., Апрятиной Н.А. и ЗАО «КОНКОРДИЯ — эссет менеджмент» заключен договор N К-ПИФ-129 об инвестировании строительства жилого дома с целью приобретения истцами квартиры с проектными характеристиками: N 11 (тип «В»), ориентировочной общей площадью 158 кв.м, на 5 этаже (отметка 11,500 — 13,200), во 2 секции корпуса 5 в недостроенном доме по строительному адресу: г. …

17 августа 2007 г. между истцами и ответчиком было заключено дополнительное соглашение N 1 к договору N К-ПИФ-129, по условиям которого истцы должны были оплатить и принять квартиру по указанному адресу ориентировочной площадью 101 кв.м.

Обязательства согласно условиям названного договора истцами исполнены в полном объеме, что подтверждает квитанция от 22 мая 2007 г. о перечислении суммы в размере … руб.; платежное поручение N 3 от 28 мая 2007 г. о перечислении суммы в размере … руб. … коп.; платежное поручение N 809 от 15 июня 2007 г. о перечислении суммы в размере … руб. Указанные денежные средства поступили на расчетный счет ЗАО «КОНКОРДИЯ — эссет менеджмент», ООО «Европа Траст» «Д.У.» «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ФОНД Федерация».

Согласно пункту 2.4 договора N К-ПИФ-129 от 16 апреля 2007 г. срок окончания строительства объекта — 4 квартал 2007 г.

ЗАО «КОНКОРДИЯ — эссет менеджмент», ООО «Европа Траст» «Д.У.» «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ФОНД Федерация» в нарушение условий договора от 16 апреля 2007 г. обязанность по передаче квартиры в собственность Апрятину Ю.К. и Апрятиной Н.А. не исполнили ввиду того, что жилой дом не введен в эксплуатацию.

Решением Никулинского районного суда г. Москвы от 29 марта 2010 г. за истцами было признано право на получение в собственность после окончания строительства и выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию отдельного жилого помещения в виде квартиры с проектными характеристиками: N 16 (тип «Г») ориентировочной проектной площадью 101 кв.м 6 этаж (отметка 16500) в 4 секции корпуса 5 в недостроенном жилом доме по строительному адресу: г. …

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании права на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, суд исходил из того, что решением Никулинского районного суда г. Москвы от 29 марта 2010 г. за истцами было признано право на получение в собственность после окончания строительства и выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию отдельного жилого помещения в виде квартиры с указанными проектными характеристиками, то есть в порядке статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признано право собственности на квартиру, в связи с чем истцы фактически являются собственниками квартиры … в жилом доме по адресу: г. …

С выводом суда первой инстанции согласился суд кассационной инстанции, указав также, что с учетом того, что строительство названного объекта недвижимости до настоящего времени не завершено, объект в эксплуатацию не введен, законом не предусмотрена возможность признания права собственности на объект незавершенного строительства с определением доли пропорционально площадям, которые подлежали бы передаче по завершении строительства с последующей государственной регистрацией.

Кроме того, суд кассационной инстанции со ссылкой на положения Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» указал, что право собственности истцов как соинвесторов на недвижимое имущество, созданное в результате инвестиционного договора, не может возникнуть ранее распределения долей между участниками инвестиционного проекта. Выполнение соинвестором обязательств по финансированию инвестора влечет возникновение лишь права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций.

Судебная коллегия считает, что такие выводы судебных инстанций нельзя признать правильными, поскольку они противоречат нормам материального права.

В соответствии со статьей 3 ГК Российской Федерации лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.

Способы защиты гражданских прав установлены статьей 12 ГК Российской Федерации, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.

Частью 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, в соответствии с указанной нормой материального закона объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу.

В соответствии со статьей 128 Гражданского кодекса Российской Федерации к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно в том числе и по решению суда.

Согласно положениям статей 309, 310 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Апрятины Ю.К. и Н.А., надлежащим образом исполнившие свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе были рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ЗАО «КОНКОРДИЯ — эссет менеджмент», ООО «Европа Траст» «Д.У.» «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ФОНД Федерация», а при неисполнении обязательства ответчиком вправе были требовать защиты своих прав в том числе и путем предъявления требования о признании за ними права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Однако суд не применил к отношениям сторон, возникшим в связи с неисполнением ответчиком условий договора от 16 апреля 2007 г., указанные нормы материального права.

Вывод суда о том, что в силу решения Никулинского районного суда г. Москвы от 29 марта 2010 г. истцы фактически являются собственниками квартиры … в жилом доме по адресу: г. …, является ошибочным, поскольку исковые требования истцов направлены на признание за ними права собственности на долю в незавершенном строительством объекте гражданских прав в виде квартиры (статья 128 ГК Российской Федерации), а не на квартиру как на объект жилищных прав (статья 15 ЖК Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Как установлено судом первой инстанции, в настоящее время жилой дом по указанному адресу полностью построен, что подтверждается кадастровым паспортом, согласно которому степень готовности дома — 100%.

Согласно заключению для присвоения адреса объекту недвижимости от 27 июня 2006 г. N 270-06-99/6-5 данному жилому дому присвоен адрес: г. …, который зарегистрирован в адресном реестре г. Москвы.

В июле 2010 г. была проведена техническая инвентаризация вышеназванного жилого дома, составлен технический паспорт на весь жилой дом.

По утверждению истцов, в настоящее время они пользуются квартирой и являются членами созданного инвесторами жилого дома товарищества собственников жилья.

Между тем суд кассационной инстанции при наличии перечисленных выше установленных судом первой инстанции обстоятельств сделал вывод о том, что до настоящего времени строительство дома не завершено.

Кроме того, согласно абзацам 2 и 3 статьи 1 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиции — это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; инвестиционная деятельность — это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Следовательно, положения данного Федерального закона подлежат применению к правоотношениям, связанным с осуществлением предпринимательской деятельности и других видов деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В соответствии с условиями основного договора, заключенного 16 апреля 2007 г. между Апрятиным Ю.К., Апрятиной Н.А. (покупатели) и ЗАО «КОНКОРДИЯ — эссет менеджмент» (продавец), продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатели принять и оплатить квартиру, имеющую на момент заключения договора следующие проектные характеристики: N 16 (тип «Г») ориентировочной проектной площадью 101 кв.м 6 этаж (отметка 16500) в 4 секции корпуса 5 в недостроенном жилом доме по строительному адресу: г. …

Таким образом, Апрятины Ю.К., Н.А. при заключении договора от 16 апреля 2007 г. не преследовали цели получения прибыли, в связи с чем к данным правоотношениям не подлежит применению Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

В связи с этим ссылка суда кассационной инстанции на положения данного Федерального закона и вывод о том, что выполнение истцами обязательств по оплате указанной в договоре суммы влечет возникновение только права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций, а не в самом объекте недвижимости, являются неправильными.

С учетом изложенного Судебная коллегия находит, что допущенные судом первой инстанции и не устраненные судом кассационной инстанции вышеуказанные нарушения норм материального права являются существенными, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителей. Данные нарушения могут быть исправлены только посредством отмены состоявшихся по делу судебных постановлений.

На основании изложенного Судебная коллегия считает, что состоявшиеся по делу судебные постановления нельзя признать законными, в связи с чем они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 ГПК Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Никулинского районного суда г. Москвы от 30 июня 2011 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 сентября 2011 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий

Горшков В.В.

Судьи

Гетман Е.С.

Момотов В.В.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: