Аренда объекта незавершенного строительства

Довольно часто компании и индивидуальные предприниматели, не дожидаясь ввода в эксплуатацию объектов недвижимого имущества, возводимых хозяйственным способом, либо в соответствии с договором долевого участия в строительстве, в целях извлечения экономических выгод предоставляют такие объекты в аренду заинтересованным лицам на возмездной основе. Гордон Максим Владимирович

Наш опыт налогового консультирования показывает, что в таких ситуациях для будущих собственников весьма актуальным является вопрос налоговых последствий таких операций.

Во-первых, следует учитывать положения ст. 169 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), согласно которой сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

При наличии умысла у обеих сторон такой сделки — в случае исполнения сделки обеими сторонами — в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного.

📌 Реклама Отключить

Руководствуясь положениями настоящей статьи, налоговые органы довольно часто предпринимают попытки взыскать с арендодателя все полученное им по сделке, по причине того, что регистрация права собственности на недвижимое имущество, как на объект завершенного строительства в порядке ст. 131 ГК РФ не произведена.

Однако, с учетом практики применения ст. 169 ГК РФ, с уверенностью можно утверждать, что налоговый орган не вправе взыскивать в доход государства с арендодателя, предоставляющего в аренду недвижимое имущество не прошедшее государственной регистрации и являющееся объектом незавершенного строительства, все полученное им по сделке, то есть всю сумму арендных платежей.

В силу правовой позиции Конституционного суда РФ, изложенной в Определении от 08.06.2004 № 226-О, взыскание всего полученного сторонами сделки в доход государства представляет собой санкцию за нарушение публичного интереса как меру публично-правовой ответственности за виновные противоправные деяния, повлекшие причинение существенного вреда обществу и государству.

📌 Реклама Отключить

Такого рода санкция применяется лишь к особо опасным для общества сделкам — так называемым антисоциальным сделкам, противоречащим основам правопорядка и нравственности.

Квалифицирующим признаком антисоциальной сделки является ее цель, то есть достижение такого результата, который не просто не отвечает закону или нормам морали, а противоречит заведомо и очевидно для участников гражданского оборота основам правопорядка и нравственности.

Для признания договора недействительным по основаниям ст. 169 ГК РФ первостепенное значение отводится выявлению умысла у участников сделки, понимание ими противоправности последствий совершаемой сделки и желание их наступления или допущение таких противоправных последствий (Постановление ФАС Уральского округа от 28.02.2007 г. № Ф09-1213/07-С5). Примером такого рода антисоциальных сделок являются сделки направленные на уклонение от уплаты налогов, то есть сопряженные с неисполнением налоговой обязанности, а также предусматривающие создание условий для невозможности исполнения указанной налоговой обязанности (Решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.07.2007 г. дело № А40-78279/06-62-220).

📌 Реклама Отключить

Заключение договоров аренды недвижимого имущества не только не преследует такую цель, но и не приводит к нарушению установленных государством основополагающих норм об общественном, экономической и социальном устройстве общества.

Во-вторых, в случае если требование о возврате всего полученного по сделке на основании ст. 169 ГК РФ не будут предъявлены, в качестве возможного сценария развития ситуации для арендодателя можно предположить вероятность предъявления налоговым органом на основании ст. 168 ГК РФ требований о признании недействительным договоров аренды заключенных с арендаторами.

Статья 168 ГК РФ в отличие от ст. 169 ГК РФ не предусматривает обязанность сторон возвратить все полученное в доход государству.

Суд при наличии отдельного требования налогового органа вправе будет инициировать лишь двухстороннюю реституцию, которая заключается в возврате каждой из сторон договора всего полученного по сделке.

📌 Реклама Отключить

Основанием для применения ст. 168 ГК РФ служит сложившаяся судебная практика, которая неоднозначным образом трактует вопрос, связанный с предоставлением в аренду недвижимого имущества не прошедшего государственной регистрации и являющегося объектом незавершенного строительства.

В большинстве случаев суды признают, что объекты незавершенного строительства не могут являться объектами аренды. Сдача в аренду объекта незавершенного строительством противоречит смыслу арендных отношений, поскольку такой объект в процессе завершения его создания изменяет свои качества и характеристики и не имеет специального назначения (Постановление Апелляционной инстанции Арбитражного суда Свердловской области от 03.04.2006 г. № А60-37306/05-С4).

Суды также из того, что в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В тех случаях, когда лицо не является собственником имущества договор аренды признается незаключенным (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.05.2006 г. № А58-6030/05-Ф02-2029/06-С2).

📌 Реклама Отключить

Лишь в тех случаях, когда суды устанавливают, что объекты незавершенного строительства уже не являются предметом действующего договора подряда, сделки по предоставлению в аренду таких объектов признаются заключенными в соответствии с действующим законодательством.

Так в Постановлении Апелляционной инстанции Арбитражного суда Свердловской области от 03.04.2006 г. по делу № А60-37306/05-С4 указывается, что гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты незавершенного строительства.

Эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться, иным способом передаваться (в том числе в аренду) собственником другим лицам.

Таким образом, следует иметь ввиду, что в случае заключения договоров аренды с арендаторами, для арендодателей исключаются неблагоприятные последствия, связанные с взысканием в доход государства всего полученного по сделке, даже в том случае, если договоры аренды будут признаны недействительными на основании ст. 168 ГК РФ.

📌 Реклама Отключить

Однако это не означает, что совершенные хозяйственные операции не будут учтены в целях налогообложения. Признание сделки недействительной по основаниям, предусмотренным Гражданским законодательством РФ никоим образом не влияет на применение норм, установленных Налоговым кодексом РФ, и соответственно не изменяет размер налоговых обязательств, которые такие хозяйственные операции влекут.

Автор — ведущий специалист по налоговому праву ООО Юридическая фирма «Ардашев и партнеры», аттестованный налоговый консультант.

Договор аренды нежилого помещения, комментарии юристов

Законен ли договор аренды нежилого помещения в здании, строительство которого не завершено? Установлена ли за такое использование помещений административная ответственность?

На данную проблему существует два взгляда: Согласно первому, договор аренды нежилого помещения заключить возможно и он будет иметь юридическую силу. Статья 650 ГК РФ не содержит положений, запрещающих сдачу в аренду объектов незавершенного строительства. Объекты незавершенного строительства в соответствии со ст. 130 ГК РФ относятся к недвижимым вещам, а значит, право собственности на них подлежит государственной регистрации.

На основании п.п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ права распоряжения имуществом, включая право на передачу его в аренду, принадлежат его собственнику. В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на созданный объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации такого права в установленном законом порядке. Арендодатель имеет право сдавать в аренду нежилые помещения, при условии, что на данную недвижимость оформлено право собственности.

Вопросы государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства регулирует ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон).

Моментом возникновения у арендодателя права на сдачу объекта в аренду будет являться момент регистрации права собственности на сдаваемую в аренду недвижимость в соответствии с Законом.

Существенными условиями заключаемого договора аренды являются идентифицирующие признаки недвижимого имущества, в данном случае это будет метраж сдаваемых помещений, адрес местонахождения (включая этаж, номер комнаты и т.д.), технические данные (наличие отопления, вентиляции, электричества, и т.д.), а также кадастровый (условный номер объекта). В договоре аренды нежилого помещения часто указывается собственник сдаваемых помещений, а также реквизиты свидетельства о праве собственности, указывающего на принадлежность нежилого помещения. При отсутствии этих данных в договоре аренды нежилого помещения, в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, договор аренды может быть признан незаключенным.

Однако, если после сдачи здания в эксплуатацию характеристики объекта указанные в договоре аренды помещения изменятся, то он подлежит перезаключению. (Судебная практика: Постановления ФАС Дальневосточного округа от 11.02.2010 N Ф03-7965/2009, ФАС Западно — Сибирского округа от 10.09.2009 N Ф04-5402/2009 (19187-А75-39), ФАС Московского округа от 21.03.2005 N КГ-А41/1689-05, ФАС Поволжского округа от 05.03.2010 по делу N А12-12157/2009, ФАС Центрального округа от 04.03.2010 N Ф10-5756/09(3), Постановление Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 N 8215/08).

Согласно второму взгляду: объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке, не может быть сдан в аренду. В соответствии с п. 16 информационного письма Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8, объекты незавершенного строительства не могут быть предметом заключения договора аренды, если они являются предметом действующего договора строительного подряда. В связи с этим договор аренды нежилого помещения признается незаключенным (судебная практика: Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 17.11.2008 по делу N А17-1012/2007, ФАС Северо-Западного округа от 20.03.2002 N А56-31829/01, ФАС Уральского округа от 09.08.2005 N Ф09-2495/05-С3, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.11.2008 по делу N А17-1012/2007).

Выходом из ситуации может быть заключение предварительного договора аренды недвижимости в объекте незавершенного строительства. Но в последствии могут возникнуть проблемы при отнесении затрат в качестве расходов для целей исчисления налога на прибыль. Налоговые органы не признают в качестве расходов платежи сторон по договорам такого рода (УФНС России по г. Москве от 08.09.2007 N 20-12/086935).