Что такое квартира в экспозиции

Каждый собственник жилья, выставляя на продажу квартиру, заинтересован в том, чтобы она находилась в экспозиции как можно меньше времени. Специалисты Департамента вторичного рынка компании ИНКОМ-Недвижимость рассказали Н&Ц о фактах, влияющих на срок экспозиции, а также о том, что можно сделать, чтобы его сократить.

Время нахождения объекта на рынке недвижимости зависит от нескольких причин. Прежде всего, это цена и ее соответствие рыночной стоимости, которая, в свою очередь, может колебаться в сторону увеличения или уменьшения в зависимости от ситуации на рынке. Однако существуют универсальные критерии оценки жилья, не зависящие от экономической ситуации и перипетий на рынке.

Транспортная доступность. Близость дома, в котором расположена квартира, к станции метро повышает стоимость жилья. Если путь занимает до 10 минут пешего хода, то цена может вырасти от 5 до 10%. Необходимость же пользоваться наземным транспортом, наоборот, ее понижает. Негативным фактором является и близкое соседство с транспортными развязками.

Этажность. Первый и последние этажи уменьшают стоимость объекта на 10%. Но если первый этаж высокий или последний отделен от крыши техническим этажом, то цены могут корректироваться в сторону увеличения. Примечательно, что, если квартира на первом этаже в доме, расположенном рядом со станцией метро или в местах с хорошей проходимостью, то она очень востребована. Покупатели с удовольствием приобретают такое жилье, чтобы переоборудовать его в дальнейшем под офис или магазин. Стоимость такой недвижимости может быть существенно выше.

Тип дома. Наиболее демократичными по цене являются 5-этажки 50-60х годов, 9- и 12-этажные дома брежневской эпохи. По возрастанию идут типовые панельные и блочные дома застройки 70–80-х, типовые новостройки конца прошлого века и «сталинки». Заметно дороже современные монолитные и кирпичные дома. Но, например, квартиры в 5-этажке, предназначенной под снос, могут быть дороже современных «панелек» и т. д.

Состояние квартиры, подъезда. В целом даже хороший ремонт почти ничего не добавляет к цене жилплощади. Но квартира в хорошем состоянии находит нового хозяина гораздо быстрее, чем имеющая нетоварный вид. Иначе обстоит дело с подъездом: чем чище и «наряднее» подъезд, тем дороже квартира.

Статус жилплощади. Ликвидность юридически и физически свободной квартиры выше. Такое жилье пользуется наибольшим спросом, потому что никакие обстоятельства не затрудняют проживание в нем, и возможность регистрации права собственности на него и регистрации по месту проживания не будет отложена. А запутанная юридическая история может увеличить срок сделки и даже негативно сказаться на продаже.

Помимо вышеперечисленных, есть и другие факторы, влияющие на цену квартиры. Процент износа дома, возможность перепланировки, площадь кухни и т. д. — все это играет важную роль при оценке.

Еще одним важным обстоятельством, влияющим на срок экспозиции квартиры, является ее ликвидность. Наиболее востребованными сегодня по-прежнему остаются квартиры экономкласса. Примечательно, что на рынке вторичного жилья в последнее время четко прослеживается интересная тенденция. Если раньше большинство людей, приобретающих жилье, отдавали предпочтение недвижимости, расположенной ближе к центру, то сегодня основными причинами, влияющими на востребованность, являются условия для комфортного проживания: развитая инфраструктура, транспортная доступность, экологическая обстановка и тип дома.

«Риэлторы действительно могут повлиять на срок экспозиции. Да, конечно, расположение, этаж и тип дома изменить невозможно. Однако у каждого профессионала есть в запасе целый арсенал приемов, которые могут повлиять на быструю продажу или покупку квартиры. Зачастую людям, которые находятся во власти стереотипов, для быстрого принятия решения о покупке жилья не хватает компетентного совета специалиста», — отмечает Михаил Куликов, директор Департамента вторичного рынка компании ИНКОМ-Недвижимость.

Рецензия – это письменный разбор научного текста (статьи, курсовой или дипломной работы, рукописи, диссертации). План рецензии включает в себя:

1) предмет анализа (тема, жанр рецензируемой работы);

2) актуальность1 темы курсовой или дипломной работы, диссертации, статьи, рукописи;

3) краткое содержание рецензируемой работы, ее основные положения;

4) общая оценка работы рецензентом;

5) недостатки, недочеты работы;

6) выводы рецензента.

В рецензии значительное место должно быть уделено изложению содержания. Не просто пересказу, а концептуальному анализу, из которого станут понятными основные идейные линии произведения. Обязательно следует отметить также интересные, необычные моменты, например, нетрадиционную манеру изложения, какие-то аспекты стиля и т.д. — иными словами следует прежде всего остановиться на анализе самых существенных элементов произведения вне зависимости от отношения к ним автора рецензии. К примеру, рецензент не разделяет идей писателя или вовсе не в восторге от способа их подачи, однако если эти идеи или этот способ являются яркими моментами произведения, его «изюминкой», он не вправе о них умалчивать. Типовой план для написания рецензии

Предмет анализа. (В работе автора… В рецензируемой работе… В предмете анализа…).

Актуальность темы. (Работа посвящена актуальной теме… Актуальность темы обусловлена… Актуальность темы не требует дополнительных доказательств (не вызывает сомнений, вполне очевидна…).

Краткое содержание работы.

Общая оценка. (Оценивая работу в целом… Суммируя результаты отдельных глав… Таким образом, рассматриваемая работа… Автор проявил умение разбираться в… систематизировал материал и обобщил его… Безусловной заслугой автора является новый методический подход (предложенная классификация, некоторые уточнения существующих понятий…), Автор, безусловно, углубляет наше представление об исследуемом явлении, вскрывает новые его черты… Работа, бесспорно, открывает…).

Недостатки, недочеты. (Вместе с тем, вызывает сомнение тезис о том… К недостаткам (недочетам) работы следует отнести допущенные автором… (недостаточную ясность при изложении…), Работа построена нерационально, следовало бы сократить… (снабдить рекомендациями), Существенным недостатком работы является… Отмеченные недостатки носят чисто локальный характер и не влияют на конечные результаты работы… Отмеченные недочеты работы не снижают ее высокого уровня, их скорее можно считать пожеланиями к дальнейшей работе автора… Упомянутые недостатки связаны не столько с… сколько с…).

Принципы рецензирования. Импульсом к созданию рецензии всегда служит потребность выразить своё отношение к прочитанному, это попытка разобраться в своих впечатлениях, вызванных произведением, но на основе элементарных познаний в теории литературы, подробного анализа произведения. Читатель может сказать о прочитанной книге или просмотренном фильме «нравится – не нравится» без доказательств. А рецензент свое мнение должен тщательно обосновать глубоким и аргументированным анализом. Качество анализа зависит от теоретической и профессиональной подготовки рецензента, его глубины понимания предмета, умения анализировать объективно. Отношения между рецензентом и автором – творческий диалог при равном положении сторон. Авторское «я» проявляется открыто, чтобы рационально, логически и эмоционально воздействовать на читателя. Поэтому рецензент использует языковые средства, совмещающие функции называния и оценки, книжные и разговорные слова и конструкции. Критика не изучает литературу, а судит её – с тем, чтобы сформировать читательское, общественное отношение к тем или иным писателям, активно воздействовать на ход литературного процесса. Коротко о том, что нужно помнить при написании рецензии: Подробный пересказ снижает ценность рецензии: во-первых, неинтересно будет читать само произведение; во-вторых, одним из критериев слабой рецензии справедливо считается подмена анализа и интерпретации текста его пересказом. Всякая книга начинается с названия, которое в процессе чтения как-то интерпретируешь, разгадываешь. Название хорошего произведения всегда многозначно, это своего рода символ, метафора. Многое для понимания и интерпретации текста может дать анализ композиции. Размышления над тем, какие композиционные приёмы (антитеза, кольцевое построение и т.д.) использованы в произведении, помогут рецензенту проникнуть в замысел автора. На какие части можно разделить текст? Как они расположены? Важно оценить стиль, своеобразие писателя, разобрать образы, художественные приёмы, которые он использует в своем произведении, и обдумать, в чём заключается его индивидуальный, неповторимый стиль, чем этот автор отличается от других. Рецензент разбирает «как сделан» текст. Рецензию стоит писать так, как будто никто в с рецензируемым произведением не знаком. Нужно предположить, какие вопросы этот человек может задать, и попытаться заранее подготовить ответы на них в тексте.

1 Актуальность темы– это та причина, по которой именно сейчас, в настоящее время, возникла потребность исследовать ее, это ее злободневность.

) объекта оценки до даты совершения сделки с ним…»

Правительства РФ от 06.07.2001 N 519 (ред. от 14.12.2006) «Об утверждении стандартов оценки»

Официальная терминология . Академик.ру . 2012 .

Смотреть что такое «Срок экспозиции объекта оценки» в других словарях:

    Срок экспозиции объекта оценки — (п.10 Стандартов) период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним …

    Срок экспозиции объекта — Срок экспозиции объекта (exposition term) срок экспозиции объекта в расчете на его продажу рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним (ФСО № 1, п. 12) …

    Ж) ликвидационная стоимость объекта оценки стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;… Источник: Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 N 519… … Официальная терминология

    Оценка недвижимости — Оценка стоимости недвижимости процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав,… … Википедия

    Сальдо (balance) Cальдо внешней торговли Сальдо государственного бюджета Сальдо торгового баланса см. Сальдо внешней … Экономико-математический словарь

    Рыночная стоимость — (market value) наиболее вероятная цена продажи какого либо интереса в недвижимости (права собственности, права наследственной аренды, и т.д.) на свободном рынке. Рыночная стоимость может быть больше, равна или меньше стоимости недвижимости. Здесь … Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью

    Рынок недвижимости — (Real estate market) Понятие рынок недвижимости, структура и функции рынка Информация о понятии рынка недвижимости, структура и функции рынка, особенности рынка невижимости Содержание Содержание Определение термина Рынок недвижимого имущества… … Энциклопедия инвестора

    Стоимость недвижимости — это: 1. Сумма денег, товаров или услуг, на которые недвижимость может быть обменена; 2. Нынешняя ценность будущих прав на доход или блага, даваемые недвижимостью. Формы стоимости: стоимость объекта оценки с ограниченным рынком стоимость объекта… … Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью

    ликвидационная стоимость — 1. Стоимость, которая может быть получена в результате ликвидации актива. 2. Ликвидационной стоимостью объекта оценки признается стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции… … Справочник технического переводчика

Точка зрения

Как снизить срок экспозиции объекта коммерческой недвижимости?

Дмитрий Михайлов, директор по развитию краудфандинговой площадки AKTIVO

Не секрет, что продажа объекта коммерческой недвижимости — задача не из простых и требует довольно много времени. И чем дороже объект, тем дольше сроки его экспозиции. Основываясь на собственном опыте, могу сказать, что, как правило, качественный объект стоимостью до 100 млн руб. можно продать за 1–3 месяца, объекты стоимостью 300–600 млн руб. — за год–полтора, а продажа здания ценой от 600 млн руб. может растянуться на годы. Такая статистика о сроках экспозиции, конечно, — что-то вроде средней температуры по больнице. Ситуации, когда с объектом вроде все в порядке, а сделка никак не состоится, тоже не редкость. Каковы же возможные причины того, что качественный объект недвижимости не продается, и как снизить сроки его экспозиции?

Причина первая: переговоры с покупателем становятся театральной сценой

К сожалению, некоторые продавцы объектов коммерческой недостижимости живут еще докризисными реалиями, когда покупателей на рынке было много, а помещений мало. Продавец понимает, что его цель — получить за объект больше денег и уклониться от лишних вопросов со стороны покупателей (ведь зданий и помещений в идеальном состоянии, как правило, не бывает). Такой продавец с покупателем начинает вести себя надменно, свысока, демонстрирует, что он очень серьезный, занятой человек, а вот покупатель, пришедший к нему на встречу, вызывает сомнения. Всем своим видом он демонстрирует, что он «Бизнесмен» с большой буквы, поэтому не факт, что будет разговаривать с таким вот покупателем и вообще продаст ему свой объект. Собственник говорит о том, что «возможно, продавать и не будет», провоцируя покупателя доказать свою состоятельность и уговаривать продать здание или помещение. Однако такой «театр одного актера», как правило, не действует на сегодняшних покупателей. «Не хочешь продавать, зачем позвал на встречу?», — спрашивают они себя и больше не перезванивают. От такого способа вести дела в нынешней рыночной ситуации лучше отказаться.

Набивая цену объекту, не стоит также утверждать, что сегодня к тебе придут еще 5 покупателей, а твое здание вызвало на рынке настоящий ажиотаж. Покупатели коммерческой недвижимости, в свою очередь, уверены в обратном, они знают, что в стране кризис и покупателей, кроме них, нет (даже если на самом деле конкуренты у них есть, и принимать участие в аукционе все-таки придется).

Причина вторая: отсутствие информации об объекте

Желая продать объект быстро и дорого, продавец часто расхваливает его. Он рассказывает, как дорога ему эта собственность, как много с ней связано и как хорошо здесь идут дела у арендаторов. Такая позиция для продавца вполне логична. Только нужно понимать, что сегодняшний покупатель совсем не тот, что раньше. Если, скажем, в 90-х (когда объект приобретал сам собственник) сделки проходили «на понятийном» уровне, а покупатели оценивали объекты по критериям «нравится — не нравится», «хорошее здание или плохое», то сейчас времена изменились. Большинство покупателей на рынке коммерческой недвижимости — профессионалы. До эмоций им дела нет, им нужна подробная информация об объекте.

Чтобы продать здание или помещение, к встрече с покупателем нужно готовиться и знать, как ответить на вопросы о налогообложении объекта, его техническом стоянии, об арендаторах и их финансовых возможностях, о затратах на обслуживание и т.д. Если такой информации нет, собственник часто говорит, что найдет ее потом или отказывается отвечать на вопросы, а покупателя это не устраивает. Для него приобретение объекта — это бизнес, а работать приятно с профессионалом. Понимание того, что от собственника информацию не получишь, а клубок проблем на объекте придется распутывать самому, дает лишний повод поискать другую недвижимость или повременить с покупкой.

Причина третья: намеренное замалчивание недостатков объекта

Часто при продаже недвижимости продавцы предпочитают утаивать информацию о затратной части объектов. Они охотно сообщают о доходах, которые получают от арендаторов, однако о затратах предпочитают потенциальному покупателю не рассказывать. По их мнению, такого рода данные могут его отпугнуть. В реальности все получается как раз наоборот. Покупатель прекрасно понимает, что затратная часть в арендном бизнесе есть, и хочет знать, какова она на данном объекте. Отсутствие информации приводит к тому, что потенциальный покупатель не торопится приобретать «кота в мешке», ведь деньги придется платить немаленькие.

Причина четвертая: косность или незнание современных тенденций рынка

Рынок инвестиций в России постоянно развивается. И одна из современных тенденций рынка — развитие краудфандинга в сфере недвижимости. Краудфандинг предполагает участие в сделке большого числа инвесторов — физических лиц. В этом преимущество краудфандинга, ведь финансовые возможности такого проекта шире, чем у отдельного частного инвестора или юридического лица. Договориться о цене с целым пулом инвесторов бывает проще. В то же время сама структура сделки с краудфандинговым проектом может значительно отличаться от привычной. Отказываться от таких предложений сразу нет смысла. Лучше проконсультироваться со знающим юристом или подробно изучить вопрос самому.

К примеру, последняя сделка нашей площадки по покупке объекта торговой недвижимости в Долгопрудном (якорный арендатор — супермаркет «Виктория») предполагала продажу объекта инвесторам площадки через закрытый паевой фонд. Собственник объекта перевел недвижимость на баланс ЗПИФа, получив взамен 100% долей такого фонда. Частные инвесторы входили в проект путем выкупа долей у собственника. Как правило, такого рода сделки купли-продажи удается закрыть в течение двух–трех месяцев. Сроки выкупа объекта можно прописать в договоре, а сама сделка в случае возникновения проблем с выкупом помещения может быть расторгнута. При этом посредник в лице краудфандинговой площадки никак не заинтересован в том, чтобы затормозить процесс (как часто делают покупатели, прося рассрочку и оттягивая сроки очередного транша) и не выкупать объект целиком, ведь прибыль площадки — это проценты от продажи долей в объектах коммерческой недвижимости. Участие в подобном инвестиционном проекте позволяет собственнику продать объект быстрее.

08.11.2012

Красивый термин «экспозиция» известен, наверное, уже не только профессионалам рынка, но и потребителям. И все же поясним – под словами «экспозиция квартиры» специалисты подразумевают нахождение объекта на рынке недвижимости. Каждому собственнику, который реально заинтересованный в продаже своей квартиры, всегда хочется, чтобы срок экспозиции был как можно короче. О том, что влияет на продолжительность и успешность экспозиции рассказывают лучший риэлтор месяца по итогам работы в октябре, эксперт по операциям с недвижимостью отделения «Хамовники» Елена Царева. *

Экспозиция квартиры начинается с того момента, как информация о вашем жилье попадает в базу данных, и заканчивается, когда вы определились с покупателем. Это непростой и ответственный период. Вашу родную квартиру, где каждая мелочь связана с воспоминаниями, чужие люди придирчиво рассматривают как товар, раскладывая по полочкам все ее достоинства и недостатки. Скорее всего, вы хотите, чтобы все это поскорее закончилось, можно было вздохнуть с облегчением и спокойно готовиться к сделке. А еще каждый хочет, чтобы его жилье оценили по достоинству.

Факторы влияния

— Срок экспозиции квартиры зависит от нескольких составляющих, — рассказывает наш эксперт Елена Царева. — Один из главных факторов – так называемая ликвидность жилья: насколько пользуются спросом подобные квартиры в таком районе. Разумеется, высокая востребованность позволяет продать объект недвижимости в более короткий срок.

Второй момент – цена, а точнее сказать, ее адекватность. Как известно, любой продавец мечтает продать свою квартиру подороже, в то время как любой покупатель хочет купить подешевле. И чтобы квартира не зависла, необходимо найти компромисс.

— Существует понятие средней цены, которая соответствует наиболее распространенным ценам на жилье такого типа. Если ваша цель – продать как можно быстрее, цена должна быть либо в числе средних, либо немного ниже. Если выставляете объект по цене выше среднего, значит, ваша квартира должна иметь явные преимущества: например, евроремонт, удобная транспортная развязка, школа или детский сад под окнами. Если же значимых плюсов нет, лучше остановиться на более приемлемой для потенциального покупателя сумме. Судите сами: удастся ли быстро продать двухкомнатную квартиру за 8 миллионов 800 тыс. рублей, если она, мягко говоря, в обычном состоянии, и ее «красная цена» – не выше восьми миллионов? Конечно, если клиент будет настаивать на своей завышенной цене, специалист по недвижимости будет искать покупателя, и даже есть вероятность, что найдет. Весь вопрос в том, сколько на это потребуется времени. Скорее всего, ждать придется месяцами, при этом неизвестно, получится ли выручить именно столько.

Определенное значение имеет тип дома (кирпичный, панельный, блочный, монолитный), а также этаж, на котором находится квартира. Например, квартира на первом этаже всегда продается чуть дешевле.

— У этой тенденции есть свои житейские причины, — поясняет Елена. — Жителей первого этажа, как правило, ждет с грохотом закрывающаяся входная дверь, от которой, к тому же все время дует, и, возможно, неприятные запахи, доносящиеся из подвала. Кроме того, на окна обязательно придется ставить решетки, чтобы защитить свое жилище от воров. Был период, когда квартиры на первом этаже покупали очень охотно, особенно, если дом расположен недалеко от остановки или станции метро, на так называемой «красной линии». Многие приобретали их для того, чтобы впоследствии переоборудовать под офис, магазин, парикмахерскую и т.д. Однако сейчас ситуация изменилась. Во-первых, ужесточились правила перевода жилого помещения в нежилое. Во-вторых, на сегодняшнем рынке имеется неплохой выбор готовых нежилых помещений, которые не нужно переоборудовать, тратя кучу времени и нервов. И представители бизнеса чаще всего их и предпочитают.

Если сравнивать первичный и вторичный рынок жилья, то более высоким спросом пользуются (а значит, и быстрее продаются) квартиры в новых домах.

— Кроме очевидных преимуществ вновь возведенного жилья, стоит отметить еще один момент. Квартира, которая уже кому-то принадлежала, оформлена во вкусе прежнего владельца. Потенциальному покупателю может не понравиться ремонт и даже удобная на первый взгляд перепланировка. А переделывать, как известно, труднее, чем делать с нуля. Новостройка в этом смысле как чистый лист бумаги, и никаких подобных сложностей не представляет, — считает Елена.

Итак, среди факторов, влияющих на экспозицию жилья, можно отметить его ликвидность, адекватность цены, тип и расположение как дома, так и квартиры.

— Однако кроме этих параметров, на длительность срока экспозиции квартиры влияет также степень готовности документов и наличие самих правоустанавливающих документов: договора купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по завещанию или по закону, решение суда, справка о полной выплате пая и т.д., — отмечает Елена. — Рассматривая каждый вариант жилья, специалисты риэлторской компании оценивают возможный риск, исходя из наличия правоустанавливающих документов собственника. И если риск слишком высок, мы советуем продолжить поиск, хотя выбор всегда остается за покупателем.

Зависит от нас

По словам эксперта, многие факторы, которые влияют на срок и успешность экспозиции жилья, мы неспособны изменить при всем желании. Не в нашей власти переместить дом поближе к автобусной остановке и школе. То же самое можно сказать и о материале, из которого построен дом, этажности, и, наконец, о конъюнктуре рынка. Однако есть и другие факторы успеха, которые зависят от нас. Например, вовремя собрать комплект документов мы вполне в состоянии. Так же, как и достойно подготовить квартиру для просмотра.

В частности, если квартира находится в состоянии, которое в народе именуется словом «убитая», то лучше будет сделать небольшой косметический ремонт.

— Никто не призывает вас тратить много денег, можно просто подклеить обои, постелить взамен старого затертого линолеума пусть даже недорогой, но новый – это придаст квартире более ухоженный вид и наверняка сыграют свою роль. О генеральной уборке, причем не только в комнатах, но также в кухне и в ванной комнате даже говорить излишне. Кроме того, нужно обратить внимание на запахи — они действуют на человека сильнее, чем мы думаем. Также мы обычно советуем продавцам тщательно вымыть окна, раздвинуть гардины и занавески, чтобы впустить в квартиру больше света. Вообще, в подготовке квартиры к просмотру не бывает лишних мелочей, потому что второй возможности произвести хорошее первое впечатление на покупателя у вас не будет, — резюмирует наш эксперт.

Кроме того, при показе квартиры профессионалы советуют свести к минимуму то, что отвлекает внимание. Желательно, чтобы во время показа присутствовало как можно меньше людей, (а если в доме есть животные, лучше убрать их из поля зрения). Это даст возможность потенциальному покупателю спокойно смотреть и оценить квартиру, представить себя хозяином.

И напоследок еще один важный совет. Позвольте агенту вести переговоры: будьте дружелюбны и вежливы, но не мешайте переговорам агента и покупателя. Старайтесь давать исчерпывающие ответы, но только на те вопросы, которые заданы. Ваш агент знает лучше, что важно для покупателя, и сможет легко справиться с любой ситуацией.

По мнению экспертов, все вышеперечисленные советы помогут вам продать квартиру по оптимальной цене и в оптимальные сроки.

* Елена Царева работает в компании «Рескор» уже далеко не первый год, ее отличает абсолютное чувство ответственности и умение правильно выстраивать отношения с клиентами. Наверное, именно поэтому в своих отзывах они отмечают ее индивидуальный подход, отзывчивость, и полное понимание их требований, иногда даже на интуитивном уровне.

Отдел исследований компании Cushman & Wakefield проанализировал влияние сроков экспозиции офисных помещений в Москве на успешную сдачу объекта в аренду.

Данные, накопленные за 13 лет наблюдений, позволяют утверждать, что экспозиция офисных площадей подчиняется единому закону, при котором 80% всех офисов сдается в течение одного года. Вероятность сдачи в аренду офисного блока снижается втрое в каждые последующие 6 месяцев.

Традиционно доля свободных площадей на рынке Москвы была основным показателем благополучия. Многие девелоперы считали, что только при низкой доле вакансии можно говорить о росте рынка. Однако последние годы показали, что даже при 3 миллионах квадратных метров свободных офисных площадей, рынок обеспечивает ежегодный оборот свыше 1 млн кв.м. Это означает, что даже в условиях избытка площадей успешная сдача в аренду вполне возможна.

Более того, высокая вакансия не являлась препятствием даже для роста арендных ставок, как это было в 2011-2013 годах.

Эксперты Cushman & Wakefield полагают, что именно таргетирование срока экспозиции объекта является фактором успеха для работы на «низком» рынке. Доля сделок с экспозицией менее полугода составляет около 50%.

На офисном рынке столицы с 2014 года фактически отсутствуют сделки предварительной аренды. Высокая доля сделок с помещениями, экспонировавшимися более года, в 2016 году объясняется высокой турбулентностью и массовым репрайсингом неликвидных офисных помещений.

Срок экспозиции объекта является фактором конкурентного преимущества. Перезапуск маркетинговой кампании является необходимой составляющей арендной политики. Основываясь на данных о сроках экспозиции объектов на основе анализа сделок аренды офисов класса «А» и класса «В» в Москве за период 2004-2017 годов (более 50 000 записей), 63% всех офисных площадей в Москве сдается в течение полугода, 80% сдается в течение года.

Доля свободных площадей на рынке перестает быть значимым фактором. Она в меньшей степени влияет на успех или неуспех арендной кампании.

Данные, накопленные за 13 лет наблюдений, позволяют утверждать, что экспозиция офисных площадей подчиняется единому закону. Вероятность сдачи в аренду офисного блока снижается втрое в каждые последующие 6 месяцев.

Состояние рынка влияет на наклон кривой экспозиции. Наиболее характерным является 2008 год, в который более половины сделок с офисами были сделками предварительной аренды.

Ожидаемо, наиболее «быстрыми» годами были 2005-2007, когда в течение полугода сдавалось более 80%.

2009 год был самым медленным, но, тем не менее за полгода было сдано более 50%. 2015 год практически повторил паттерн 2009 года.

Любопытно, что три квартала 2017 года показывают динамику сходную с 2005-2007 годами, с большой долей «быстрого» рынка и высоколиквидных помещений.

Эксперты Cushman & Wakefield полагают, что это может быть сигналом к разогреву рынка даже при высоком уровне свободных офисов .

Географические отличия в сроках экспозиции незначительны. 30% офисных площадей, свободных по состоянию на середину октября 2017 года, низколиквидны.

Несмотря на то, что в ММДЦ «Москва-Сити» наблюдается самая высокая вакансия, сроки экспозиции по заключенным сделкам с офисными площадями отличаются незначительно.

Для открытых вакансий картина похожая, однако рынок делится на две ярко выраженные группы: высоколиквидный рынок (помещения экспонирующиеся менее года) и низколиквидный.

Всего около 70% площадей относятся к высоколиквидному рынку.

Следовательно, вопрос не в том, сколько офисных площадей на рынке свободно, а в том, что нужно сделать для того, чтобы сдать помещение в течение года.

Доля свободных площадей на рынке перестает быть значимым фактором, она в меньшей степени влияет на успех или неуспех арендной кампании:

  • 30% офисных площадей, экспонирующихся на рынке, относятся к низколиквидным. Это означает, что эффективная доля свободных площадей для Москвы находится на уровне 11-12%.
  • Каждые следующие полгода экспозиции втрое снижают вероятность сдачи офисных площадей в аренду в следующий период.
  • С точки зрения экспозиции, географические различия и различия по «классу» офиса — минимальны.

Обзор подготовлен отделом исследований компании Cushman & Wakefield

10. Срок экспозиции объекта оценки — период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним

Источник: Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 № 519 (редакция от 14.12.2006) «Об утверждении стандартов оценки»

Ссылки на определение понятия «Срок экспозиции объекта оценки»

Уважаемые пользователи сайта. На данной странице вы найдете определение понятия «Срок экспозиции объекта оценки». Полученная информация поможет вам понять, что такое Багаж. Если по вашему мнению определение термина «Срок экспозиции объекта оценки» ошибочно или не обладает достаточной полнотой, то рекомендуем вам предложить свою редакцию этого слова.

Для вашего удобства мы оптимизируем эту страницу не только по правильному запросу «Срок экспозиции объекта оценки», но и по ошибочному запросу «». Такие ошибки иногда происходят, когда пользователи забывают сменить раскладку клавиатуры при вводе слова в строку поиска.

Какой должна быть кровать в гостиничном номере, чтобы постояльцы остались довольны и приехали к вам снова, да еще и вместе с друзьями, а матрас и постельные принадлежности прослужили долго?

Что должно быть в номере гостиницы?

Согласно действующему с 01.01.2016 годаГОСТу Р 51185-2014«Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования» (принят взамен ГОСТ Р 51185-2008), в жилом номере гостиницы должно быть на каждого проживающего:

  • освещение от потолочного (настенного) или напольного светильника;
  • прикроватный светильник;
  • выключатели освещения у входа в номер гостиницы и у изголовья кровати (для коллективных средств размещения);
  • фонарь карманный электрический;
  • радиоприемник (при отсутствии телевизора, также относится к коллективным средствам размещения);
  • кровать/кровати;
  • комплект постельных принадлежностей и белья на одного человека: матрац с наматрасником, две подушки, одеяло, дополнительное одеяло, покрывало на кровать, простыня, пододеяльник, наволочки;
  • прикроватный коврик у каждой кровати при отсутствии ковров или коврового покрытия в номере отеля;
  • прикроватная тумбочка или столик у каждого спального места;
  • шкаф с полками (допускается отсутствие полок в шкафу при наличии комода с ящиками) с вешалками не менее пяти штук на человека;
  • вешалка для верхней одежды и головных уборов (допускается наличие вешалки для верхней одежды в шкафу, разделенном на две части);
  • стулья: не менее одного на проживающего;
  • плотные занавеси (или жалюзи), обеспечивающие затемнение в номере отеля;
  • зеркало в прихожей и/или в комнате;
  • щетки: для одежды и обуви;
  • ключ для открывания бутылок;
  • графин (необязателен при наличии посуды для мини-бара или бутилированной воды), стаканы;
  • пепельница(ы) — кроме номеров для некурящих;
  • информационные материалы (для коллективных средств размещения);
  • противопожарная инструкция;
  • инструкция для проживающих о действиях в случае пожара и в экстремальных условиях, характерных для данной местности (оползни в горах, землетрясения и т.п.).

Если светильники, мебель и инструкции, скорей всего, прослужат достаточно долго, то кровать и спальные принадлежности изнашиваются обычно быстрее. Рассмотрим подробней, как лучше оборудовать спальное место в гостиничном номере.

Кровать для отеля

Выбор кровати для номеров гостиницы в первую очередь зависит от категории номера. Чем выше категория номера, тем дороже приходится для него покупать кровать и матрас. Но есть нюансы, которые помогут оптимизировать затраты на оборудование спального места в номерах гостиницы.

Кровать

Кровати для гостиниц делают с повышенной износоустойчивостью. Дополнительные ребра жесткости, стойкая к истиранию обивка, надежные ножки повышают срок эксплуатации кроватей в отеле, снижая расходы на его содержание.

Сомье

При оборудовании спальной комнаты в номере гостиницы стандартные кровати можно вполне заменить на сомье или спринг-боксы. Отсутствие изголовья можно с успехом компенсировать продуманным дизайном номера.


Сомье (от франц. sommier – кровать, сетка) — это универсальное решение для оборудования спального места в гостиницах. Крепкий каркас с усиленной конструкцией и поддерживающее основание box spring создадут надежную основу под любой матрас. Односпальные сомье легко сдвигаются в двуспальную кровать без лишних затрат времени и сил персонала.
Купить сомье для отеля

Подматрасник

Использование подматрасников не является обязательным. Но в качестве изолирующей прослойки между реечным ортопедическим основанием кровати и поверхностью матраса подматрасник сможет защитить его от пыли и преждевременного износа.

Матрас для гостиницы

Выбор матраса для сна проживающих в отеле — важная часть затрат на оборудование номера, которая оказывает существенное влияние на комфорт отдыхающих и их впечатление о гостинице. Здесь особенно необходимо найти баланс между экономией и комфортом.
Выбор матраса для кровати в гостинице средней жесткости — универсальное решение. Такие матрасы подходят большинству постояльцев. Чтобы учесть пожелания более капризных посетителей вашего отеля, можно выбрать матрасы с разными сторонами, которые при необходимости можно будет перевернуть.

Купить матрас для гостиницы

Наматрасник

Наматрасник — один из обязательных аксессуаров для гостиниц. Использование наматрасников с гостиничными матрасами дает важные преимущества.
Наматрасник — лучшая защита от пыли и износа поверхности матраса в процессе его нещадной эксплуатации в номере отеля. Благодаря наматраснику жизнь матраса в гостинице значительно продлевается — случайно пролитые на постель жидкости не нанесут ему значительного урона, избавив от необходимости затратной чистки матраса. Достаточно будет отправить в стирку сам наматрасник.
Еще одним преимуществом наматрасников можно назвать способность изменения степени комфорта матраса. Если наматрасник имеет достаточно пышную стежку или представляет собой тонкий матрас, ощущения мягкости отдыха на матрасе у гостей отеля будут более приятными.
Ну, и на крайний случай, иметь в арсенале тонкий матрас с жесткой прослойкой тоже может оказаться полезным. Тогда уже точно ни один посетитель вашей гостиницы не останется недовольным комфортом кроватей в ваших номерах.

Купить наматрасник-топпер для отеля

Постельное белье

Комфорт самого шикарного матраса может испортить плохое постельное белье. Значит, этим пунктом пренебрегать нельзя.


Использование натурального постельного белья в гостницах — лучший способ получить довольных клиентов. Постельное белье из бязи — экономичный и практичный вариант из хлопка. Сатиновое постельное белье для гостиницы — более затратный вариант, но он окупается большим сроком эксплуатации такого коммплекта.
Не последним моментом выбора постельных принадлежностей для отеля является соответствие размеров комплекта габаритам матрасов, подушек и одеял. Сбившееся в маленьком пододеяльнике одеяло или потерявшаяся в наволочке подушка не останется без внимания любящих оставлять отзывы в интернете клиентов.
Купить постельное белье для гостиниц

Одеяла и подушки

При выборе подушек и одеял для гостиницы, обязательно нужно учесть необходимость в регулярной стирки или химчистке этих постельных принадлежностей. Покупка одеял и подушек из синтетических наполнителей, таких как холлофайбер или экофайбер, способных выдерживать многократные стирки, не сваливаясь в комки, поможет значительно сократить расходы. А постояльцы будут довольны комфортом сна и чистотой спальных принадлежностей.


Купить текстиль для гостиниц

Покрывало на кровать

Еще один необходимый аксессуар для номера гостиницы. В отличие от постельного белья, тут более практичным выбором будет предпочесть покрывала из полиэстера. Яркие краски, легкость отстирывания пятен и высокая износостойкость синтетического покрывала — для гостиничной кровати лучше не придумаешь.
Идеальное оснащение гостиницы — непростая задача. Но выбрать хорошие кровати и аксессуары для отеля порой означает успех и популярность, которые с лихвой окупают вложенные затраты на оборудование гостиничных номеров.

Купить постельные принадлежности для отеля