Договор о предварительной купле продаже

Другие условия договора

В предварительном договоре должны быть прописаны права и обязанности его сторон, а также сроки выполнения условий договора. Особенно внимательно стоит отнестись к порядку передачи объекта покупателю, предусмотрев штрафные санкции за просрочку исполнения обязательств по договору. Это позволит исключить ситуации, когда продавец затягивает сроки передачи.

Заключая предварительный договор, вы вправе решить, указывать в нём срок заключения основного договора или же нет. Если вы намерены его указать, он должен обозначать:

  • или конкретную дату («10.03.2019»);
  • или дату, не позднее которой должен быть заключён основной договор («не позднее 10.03.2019»);
  • или период, в течение которого будет заключён основной договор («в течение трёх месяцев после заключения предварительного договора»).

Обратите внимание: закон не предусматривает требований к срокам. Таким образом, срок может быть кратким (например, через 1 мес со дня подписания предварительного договора) или продолжительным (например, через 15 мес со дня подписания предварительного договора).

Если в предварительном договоре не указан срок заключения основного договора, его нужно будет заключить в течение года с момента подписания предварительного договора.

Если основной договор не заключается в срок, указанный в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направляет предложение о заключении основного договора, предварительный договор утрачивает свою силу, а стороны освобождаются от выполнения предусмотренных в нём обязательств.

Риски при заключении предварительного договора

Во-первых, предметом предварительного договора купли-продажи является не сама покупка квартиры, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор. По этой причине предварительный договор не может быть гарантией получения жилья, даже если оно уже было оплачено покупателем.

Во-вторых, суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении к заключению основного договора купли-продажи, велика вероятность подачи встречного иска. Предметом такого иска должно стать признание предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключённым.

В-третьих, существует риск двойной продажи недвижимости. При заключении предварительного договора у покупателя не возникает права собственности, договор не подлежит государственной регистрации. К сожалению, это обстоятельство способствует тому, что недобросовестный застройщик может заключить такой же договор с другим покупателем.

В-четвёртых, в случае судебного разбирательства покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. В случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишён и этой возможности.

Особо обращаем внимание на то, что в предварительном договоре купли-продажи квартиры следует указать, что квартира не находится под арестом, не заложена, свободна от любых обременений и ограничений

Можно ли расторгнуть соглашение

Правила расторжения соглашения устанавливаются нормами Гражданского кодекса РФ. Договор можно расторгнуть:

  1. если основной договор не заключён в срок, о котором условились стороны, при этом ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи;
  2. если покупатель не успевает собрать сумму, необходимую для выкупа недвижимости, и при этом между сторонами не заключено соглашение о продлении срока действия предварительного договора или не заключён новый договор;
  3. по обоюдному согласию сторон;
  4. если после заключения договора были обнаружены существенные недостатки в продаваемой недвижимости.

Если заключение предварительного договора сопровождалось внесением существенной предоплаты со стороны покупателя, то в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец обязан вернуть выплаченную ему сумму.

Если продавец отказывается возвращать задаток, потерпевшая сторона вправе направить исковое заявление в суд по месту регистрации ответчика. Учтите: даже если расписка о передаче денежных средств не оформлялась, возможно подать иск по поводу незаконного обогащения продавца. Подтверждением будет выступать выписка из банковского учреждения или письменные показания свидетелей.

При составлении уведомления о расторжении сделки необходимо учитывать, что нормы гражданского законодательства Российской Федерации не регламентируют унифицированную форму документа, поэтому основное внимание стоит уделить не форме, а содержанию этого документа.

В уведомлении должны содержаться:

  • полное наименование и дата составления документа;
  • положения расторгаемого предварительного договора купли-продажи;
  • описание нарушения договора (если они имели место);
  • реквизиты заявителя и ответчика;
  • подпись.

Очень важно при отправке уведомления зафиксировать время отправки документа, так как именно эта дата будет являться основной для определения сроков в случае обращения в вышестоящую судебную инстанцию.

В соглашении о прекращении предварительного договора купли-продажи недвижимости необходимо проставить идентификационный номер, дату его оформления, а также город, в котором расположено имущество. Далее прописываются примечания, в которых подробно указывается перечень оснований, послуживший прекращению правоотношений между сторонами сделки.

Порядок расторжения предварительного договора

  1. Внимательно изучаем положения договора, проверяем все его положения, а также условия расторжения сделки. Проверьте, правильно ли составлен договор, корректно ли указаны паспортные данные сторон, так как неверно оформленный документ автоматически утратит юридическую силу.
  2. Необходимо убедиться, что все положения предварительного договора были исполнены. Если же нет — это веская причина для расторжения предварительного договора купли-продажи.
  3. Инициатор расторжения предварительного договора направляет письменное уведомление второй стороне. В случае получения отказа в урегулировании вопроса путём заключения мирного соглашения инициатор вправе обратиться в суд.
  4. Если участники сделки пришли к взаимному пониманию, отмена договорных обязательств реализовывается с помощью подписания «обратного договора». В этом случае стороны сделки меняются местами, то есть бывший покупатель наделяется статусом продавца, а продавец — покупателя.

У Продавца есть шансы вообще выиграть этот спор Шанс есть всегда, но в данном случае он ничтожно мал…
И будет ли суд рассматривать этот договор как пред Да будет как предварительный в соответствии с ГК РФ и законом «о защите прав потребителя»… таких дел куча, судебная практика обширная…
Например Вот нашел…
29 января 2013 года
Ленинский районный суд г. Краснодара в составе:
Председательствующего судьи Ситникова В.Е.
При секретаре судебного заседания Зибиревой М.А.
Истца Томенко Валентины Павловны и ее представителя Степановой Э.В. по доверенности 23 АА 1967609 от 27.09.2012 года
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело, по иску Томенко В.П. к индивидуальному предпринимателю Черниковой Л.А. о возврате суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом по предварительному договору купли-продажи квартиры, штрафной неустойки, штрафа в пользу потребителя и убытков.
УСТАНОВИЛ:
Томенко В.П. Обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Черниковой Л.А. о возврате суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом по предварительному договору купли-продажи квартиры, штрафной неустойки, возмещения морального вреда и убытков. Свои требования мотивировала тем, что согласно, заключенного между Томенко В.П. и ИП Черниковой Л.А. предварительного договора купли-продажи квартиры от 05.03.2012 года по адресу г. Краснодар, ул. Серова, д. 29, кв. 21, общей площадью 40,42 кв.м., расположенную на третьем этаже, Ответчица брала на себя обязательство передать Истцу указанную квартиру и заключить основной договор купли-продажи в срок до 31 августа 2012 года. Истцом была передана Ответчику большая часть суммы договора в размере 860 000 рублей. До настоящего времени Ответчица свои обязательства по договору не выполнила. Строительство дома не ведется. В связи с нарушением срока Ответчица обязана ей уплатить пеню (неустойку) в размере 0,5 % за каждый день просрочки передачи объекта долевого строительства. Кроме того, она понесла убытки в связи с тем, что не смогла улучшить свои жилищные условия, проживая с членами семьи в малогабаритной квартире, а стоимость жилья на день подачи иска возросла почти в два раза.
На основании изложенного и согласно уточнениям исковых требований Томенко В.П. просила суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры от 05.03.2012 года, взыскать с ИП Черниковой Л.А. основную сумму по предварительному договору купли-продажи в размере 860000 рублей, сумму законной штрафной неустойки в размере 258000 рублей, исходя из следующего расчета:
Законная неустойка в размере 0.5% за каждый день просрочки.
Просрочка передачи квартиры составляет 60 дней с 1 сентября по 1 ноября 2012 года.
860000 Х 0,5% Х 60 дней = 258000 рублей.;
сумму убытков в размере 336 355 рублей, исходя из расчета:
На момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры от 05.03.2012 года стоимость квартиры по адресу г. Краснодар, ул. Серова, площадью 40 кв.м., составляет 1293440 рублей.
На день подачи иска, минимальная стоимость подобной квартиры составляет 1800 000 рублей:
1800000 – 1293440 = 506 560 рублей.
Минимальная разница стоимости квартиры с момента заключения предварительного договора купли-продажи до момента подачи иска составляет 506 560 рублей.
Исходя из оплаченной Истцом Ответчику суммы в размере 860000 рублей, ее процентное соотношение к полной стоимости, указанной в договоре суммы 1293440 рублей составляет – 66,4 %:
1293440 = 100%
860000 =Х%
860000 Х 100% : 1293440 = 66,4%
506560 Х 66,4% = 336 355 рублей;
сумму морального вреда в размере 20000 рублей а также судебные расходы по оплате услуг представителя 50000 руб.
В судебном заседании представитель истца Томенко В.П. исковые требования поддержала.
Ответчик — ИП Черникова Л.А. В судебное заседание не явилась, уведомлена надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства.
Суд, выслушав Истца и его представителя, исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, пришёл к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст.40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище.
Возможность реализации этого права путем строительства жилья за счет собственных средств граждан закреплена нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации и Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В том случае, если между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, к таким правоотношениям применяются нормы Закона РФ «О защите прав потребителей».
Согласно статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) в силу обязательств одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства могут возникнуть из договора.
В соответствии со статьей 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307-419 ГК РФ).
Согласно статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Если обязательство позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день, или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода (пункт 1 статьи 314 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных обстоятельств.
В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ и пункта 2 статьи 453 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. При этом обязательства сторон прекращаются при расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.
Судом установлено, что 05.03.2012 года между ИП Черниковой Л.А. И Томенко В.П., был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу г. Краснодар, ул. Серова, д. 29, кв. 21, общей площадью 40,42 кв.м., расположенную на третьем этаже, Ответчик брал на себя обязательство передать Истцу указанную квартиру и заключить основной договор купли-продажи в срок до 31 августа 2012 года.
По условиям договора продавец обязался продать и передать покупателю квартиру в строящемся жилом доме, а покупатель обязался купить и принять указанную квартиру на условиях и в срок, установленные договором.
Исполняя условия договора, покупатель Томенко В.П., в установленные сроки оплатил 70% стоимости квартиры, указанной в п. 3 предварительного договора купли-продажи. Стоимость квартиры составляла 1293 440 рублей. В качестве аванса, установленного п. 7, указанного договора, Истцом была передана Ответчиком денежная сумма 860000 рублей, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств, подписанным Ответчиком. Оставшаяся сумма 433 440 рублей должна была быть внесена 31.08.2012 года.
Поскольку в указанный в п. 6 договора срок — 31.08.2012 года, продавец свои обязательства по договору не исполнила, строительство жилого многоквартирного дома, в состав которого входила квартира, не было завершено, истцом было принято решение обратиться непосредственно к ИП Черниковой Л.А. для урегулирования возникшего спора.
Таким образом, суд считает, что Томенко В.П. должным образом исполнила обязательства по внесению оплаты жилого помещения, а продавец принятые на себя обязательства по продаже квартиры в указанный срок не исполнил, чем нарушил условия договора, дополнительных соглашений к нему, а также требования ГК РФ о надлежащем исполнении условий договора в установленный договором срок.
Разрешая вопрос о правовой природе заключенного между сторонами договора, суд руководствуется нормами статьи 431 ГК РФ, в соответствии с которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Анализируя предмет договора, его содержание, комплекс прав и обязанностей сторон по договору, учитывая объяснения истца Томенко В.П. о существе договорных отношений с ответчиком, о целях и намерениях сторон, имевшихся при заключении договора, суд считает, что предварительный договор купли-продажи квартиры от 05.03.2012 года, заключенный между Томенко В.П. и ИП Черниковой Л.А., относится к договорам участия в долевом строительстве многоквартирных домов, поскольку фактически данный договор предусматривает приобретение истцом квартиры путем внесения платежей в счет оплаты строящегося жилого помещения. У суда имеются основания считать, что Ответчица привлекла денежные средства Томенко В.П. для долевого строительства многоквартирного дома. Указанным договором на гражданина (Томенко В.П.) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а ИП Черникова Л.А. приняла на себя функции заказчика строительства с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение после завершения его строительства. Согласно п. 9 предварительного договора купли-продажи от 05.03.2012 года ИП Черникова обязалась к моменту заключения основного договора купли-продажи предать квартиру с оштукатуренными стенами, пол-стяжка, с установленными отопительными батареями, металлопластиковыми окнами во всех помещениях, установленной наружной железной дверью с замком, а так же со всеми подведенными и подключенными коммуникациями.
Для определения правовой природы договора имеют значение его существо, цели, предмет и условия, при этом наименование договора и включение в договор условий, способных отнести его к иному (смежному) виду договоров, не являются решающими для анализа договора и применения к нему того или иного вида правовых норм.
Кроме того, в части не урегулированной специальным законом (Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»), правоотношения сторон по передаче товара в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата, в данном случае квартиры, в которых гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, также регламентируются Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей».
Согласно ст. 2 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (статья 1).
Согласно п.2 п.п. 1 ст. 1 названного закона — привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно п. 1 ст.2 вышеуказанного закона — застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства») случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Поскольку Индивидуальный предприниматель Черникова Л.А. не является юридическим лицом и между Истцом и Ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, а не договор долевого участия в строительстве, как того требует Федеральный закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», то при разрешении настоящего спора, суд руководствуется как общими нормами, установленными Гражданским кодексом Российской Федерации, так и нормами специального закона, регулирующего отношения сторон Закона «О защите прав потребителей», приведенными в настоящем решении.
Согласно п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.
Разрешая вопрос об ответственности застройщика за нарушение обязательств, суд руководствуется нормой Закона «О защите прав потребителей», избранной истцом, а именно:
Согласно ст. 23.1 Закона по защите прав потребителя
1. Договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю.
2. В случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать:
передачи оплаченного товара в установленный им новый срок;
возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом.
При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара.
3. В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.
Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.
Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.
4. Требования потребителя о возврате уплаченной за товар суммы и о полном возмещении убытков подлежат удовлетворению продавцом в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
5. Требования потребителя, установленные пунктом 2 настоящей статьи, не подлежат удовлетворению, если продавец докажет, что нарушение сроков передачи потребителю предварительно оплаченного товара произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя.
В соответствии со ст.15 ФЗ РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Суд считает возможным взыскать с ИП Черниковой Л.А. сумму морального вреда в размере 20 000 рублей.
Исходя из представленного Истцом расчета, сумма подлежащая возврату по заключенному между сторонами предварительному договору купли-продажи квартиры составляет 860000 рублей, а так же штрафная неустойка в размере 0.5% за каждый день просрочки. Просрочка передачи квартиры составляет 60 дней с 1 сентября по 1 ноября 2012 года, то есть 30% — 258000 рублей.
Рассматривая вопрос о взыскании с ИП Чениковой Л.А. штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, в пользу Томенко В.П. Суд приходит к следующему:
Согласно п. 6 ст. 13 Закона по защите прав потребителя при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
22.10.2012 года Ответчику была вручена претензия с предложением о добровольном возврате денежных средств с процентами по заключенному между сторонами предварительному договору купли-продажи указанной квартиры. Данная претензия была оставлена Ответчиком без ответа.
Учитывая, что на заявлении стоит отметка о его получении ИП Черниковой Л.А., суд пришёл к выводу о том, что имеются основания для взыскания штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей».
Согласно п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя штраф взыскивается в полном объёме в пользу потребителя, при этом штраф взыскивается независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.
Таким образом, с ответчика в пользу Томенко В.П. надлежит взыскать штраф.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, в случае частичного удовлетворения требований суд присуждает возместить с другой стороны судебные расходы пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Согласно п. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд по ее письменному ходатайству присуждает расходы на представителя в разумных пределах.
Согласно договора на оказание юридических услуг от 20.10.2012 г., представленного в материалы дела, сумма расходов на представителя составляет 50000 рублей.
Руководствуясь ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
1. Взыскать с Черниковой Людмилы Анатольевны основную сумму по предварительному договору купли-продажи в размере 860000 рублей
2. Взыскать с ИП Черниковой Людмилы Анатольевны сумму законной штрафной неустойки в размере 258000 рублей.
3. Взыскать с Черниковой Людмилы Анатольевны расходы на представителя в сумме 50000 рублей.
4. Взыскать с Черниковой Людмилы Анатольевны за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф, в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя Томенко Валентины Павловны.
5. Взыскать с Черниковой Людмилы Анатольевны сумму морального вреда в размере 20000 рублей.
Настоящее решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд г. Краснодара в течении месяца.
Судья Ситников В.Е.

Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т.п.

1. Гарантии заключения предварительного договора купли-продажи

Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов. Кроме того, приводятся условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).

Для покупателя это является гарантией того, что квартира будет продана ему по цене, зафиксированной в договоре, для продавца — гарантией того, что его квартира будет куплена в срок, установленный договором.

Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Исковое заявление о понуждении заключить основной договор может быть подано в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

2. Риски заключения предварительного договора купли-продажи

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия. Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого — нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Такая схема приобретения жилья не защищает покупателя от возможных рисков, к которым относятся следующие риски.

2.1. Отсутствие гарантий получения квартиры

Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.

Обратите внимание!

Если заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим госрегистрации. Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, и лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам (п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

2.2. Риск признания предварительного договора незаключенным

Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, то есть должны быть указаны все параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.). Очевидно, что, если квартира еще не построена, точно определить в договоре объект продажи невозможно. Если же сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

2.3. Риск двойной продажи квартиры

Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.

2.4. Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег

В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.

Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.

Однако, если покупатель сможет доказать в суде, что при заключении предварительного договора купли-продажи в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из такого договора, будет применено законодательство о долевом строительстве жилья и о защите прав потребителей (п. 1.2 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

Обратите внимание!

На этапе строительства жилья привлечение денежных средств возможно только на основе договоров участия в долевом строительстве путем выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами (ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

Связанные ситуации

Что предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи квартиры? Узнать →

Пожалуй, каждый, кто сталкивался со сделкой купли-продажи, слышал о предварительном договоре. Попробуем разобраться, что это за бумага, когда необходимо ее составлять, и как правильно это сделать.

Цель составления

Предварительный договор заключается, как правило, тогда, когда стороны хотят перестраховаться. Он, по сути, является гарантией того, что сделка состоится.

В данной бумаге прописывают условия сделки и стоимость ее предмета, которые, впоследствии, будут без изменений перенесены в основной договор. Кроме того, здесь прописываются дополнительные обязанности сторон. Например, продавец может быть обязан оплатить из задатка долги по квартире, либо выписать жильцов.

Очень часто данный договор составляется, когда покупатель вносит задаток (пример такого документа смотрите под статьей). Хотя после заключения предварительного договора поход в Росреестр не осуществляется, соблюдать его условия крайне важно, ведь их невыполнение влечет за собой наложение штрафа и возмещение пострадавшей стороне убытков.

О том, стоит ли вообще составлять предварительный договор купли-продажи недвижимости, рассказывает юрист в следующем видео:

Как оформить предварительный договор купли-продажи квартиры?

Правила составления и оформления предварительного документа указаны в 429 статье ГК РФ. О том, какова форма и необходимые условия предварительного договора-купли продажи квартиры, вы узнаете далее.

Форма и условия

Предварительный договор составляется письменно. При этом он не требует заверки, однако при желании сторон может быть составлен юристом. Регистрации такая бумага, как предварительный договор купли-продажи квартиры также не предполагает.

В предварительном договоре (бланк прикреплен ниже) указываются условия, на которых будет заключена в дальнейшем сделка. Они переносятся позже в основной договор, а поэтому должны быть четко продуманы и сформированы. В целом же, к составлению предварительного договора предъявляются те же требования, что и к основному.

Данная бумага должна содержать ряд позиций:

  • Полные имена сторон, их адреса и данные из паспорта. Имейте в виду, что уже в предварительном договоре должны быть указаны все покупатели и продавцы, поскольку внести изменения в этот пункт при составлении основного договора будет нельзя. Также обратите внимание на наличие согласия всех собственников, поскольку объявившийся после заключения договора несогласный с продажей квартиры собственник может подать в суд и добиться признания сделки недействительной;
  • Предмет сделки. Главная цель предварительного договора – своевременное заключение сделки на установленных условиях относительно передачи определенной квартиры, сведения о которой подаются максимально полно и четко;
  • Точное описание квартиры. Здесь излагаются все те же данные о недвижимости, что и в основном договоре;
  • Цена и сумма задатка, если таковой предусмотрен;
  • Ответственность сторон, в случае игнорирования обязательств;
  • Срок, отведенный на заключение основного договора;
  • Возложенные на стороны обязательства по подготовке квартиры к отчуждению;
  • Распределение расходов по совершению сделки.

У нас вы можете скачать бланк-образец предварительного договора купли-продажи квартиры.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры — 1Образец предварительного договора купли-продажи квартиры — 2Образец предварительного договора купли-продажи квартиры — 3

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры — 4Образец предварительного договора купли-продажи квартиры — 5Образец предварительного договора купли-продажи квартиры — 6

Еще больше полезной информации по вопросу составления предварительного договора купли-продажи недвижимости содержит следующий видеосюжет:

Особенности соглашения с задатком и долей недвижимости

Как уже упоминалось, предварительный договор может иметь своей целью фиксацию передачи задатка покупателем продавцу. Следует помнить, что в отличие от внесения аванса, выплата задатка фиксируется письменно.

В договоре обязательно прописывается, как и когда планируется выплатить остальные средства, а также указывается, что будет с задатком, в случае нарушения условий сделки одной стороной. Как правило, когда процедура срывается из-за покупателя, задаток остается у продавца. Если продавец нарушает условия, он компенсирует несостоявшемуся покупателю залог в двойном размере.

Кроме того, передача денег фиксируется распиской, на которой кроме участников свои подписи ставят незаинтересованные свидетели. Может быть составлен предварительный договор и тогда, когда речь идет о купле-продаже доли квартиры или частного дома.

Бланк-образец для заполнения предварительного договора купли-продажи квартиры расположен ниже и доступен для скачивания.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком (образец)

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком — 1Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком — 2 Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком — 3 Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком — 4 Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком — 5

Что качается предварительного договора купли-продажи доли квартиры, то и его вы можете .

Образец предварительного договора купли-продажи доли квартиры

Образец предварительного договора купли-продажи доли квартиры — 1 Образец предварительного договора купли-продажи доли квартиры — 2 Образец предварительного договора купли-продажи доли квартиры — 3 Образец предварительного договора купли-продажи доли квартиры — 4 Образец предварительного договора купли-продажи доли квартиры — 5 Образец предварительного договора купли-продажи доли квартиры — 6

Ниже вы найдете подробную информацию о сроке действия предварительного договора купли-продажи квартиры.

Оформление и срок действия

Итак, предварительный договор считается действительным с момента подписания. Он не требует ни заверки, ни регистрации. Указанные в нем положения переносятся в основной договор, а значит, к составлению данной бумаги следует подойти внимательно.

Что касается срока договора или, иными словами, срока, в который процедура должна быть окончена, он не должен превышать календарного года. Если за этот период сделка так и не состоится, виновная сторона понесен ответственность, что в обязательном порядке фиксируется в предварительном договоре.

О том, как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры, читайте далее.

Расторжение договора

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры без обращения в суд возможно по стандартному образцу, если какая-либо сторона нарушила обязательства. В таком случае заходит речь о компенсации ущерба. За продавцом остается выплаченный покупателем задаток, а вот покупателю в таком случае порой приходится тяжелее. Если продавец добросовестный, то он выплачивает положенный штраф и возвращает задаток, в противном случае все же приходится судиться.

Помните, что суд не может заставить продавца совершить сделку, но обяжет его возместить покупателю ущерб. Если же Вы сами вознамерились расторгнуть договор, отправьте другой стороне извещение, в котором максимально полно мотивируйте свой поступок. Если оппонент откажет, обращайтесь в суд.

О том, законно ли составление предварительного договора застройщиком недвижимости, расскажет следующее видео:

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

На основании абз. 1 п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Вместе с тем следует учитывать правовую позицию Верховного Суда РФ, содержащуюся в абз. 3 п. 23 постановления Пленума от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора». Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Следовательно, в изложенной ситуации, если по договору была уплачена полностью цена за недвижимость, то такой договор можно квалифицировать как договор купли-продажи. Для признания права собственности на данную недвижимость придется обратиться с иском в суд.