Договор возмещение коммунальных услуг

Статьи
Н. Афанасьева
Разделы:
Налогообложение недвижимости и сделок с ней; Экономика и управление недвижимостью

По договору аренды согласно статье 606 Гражданского кодекса (ГК) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (п. 1 статьи 607 ГК).
В договор следует включать следующую информацию:

  • наименование имущества, передаваемого в аренду. Например, здание, сооружение, помещение, прочие составляющие здания, сооружения, помещения;
  • точный адрес, по которому расположен объект аренды, с указанием литеры, этажа, номера на поэтажном плане и кадастровый номер;
  • целевое использование объекта аренды. Например, нежилые цели или для размещения офиса и т.п.;
  • реквизиты документа, на основании которого арендодатель вправе передавать в аренду объект аренды. Указываются орган, дата и номер соответствующего документа, например свидетельства о собственности и договора купли-продажи объекта;
  • общая площадь, сдаваемая в аренду. Указывается цифрами и прописью в квадратных метрах.

Коммунальные расходы и варианты их учета
Взаимоотношения арендодателя и арендатора в части оплаты коммунальных услуг могут быть оформлены по-разному.
В практике встречаются следующие варианты учета коммунальных расходов арендатора:

  • арендатор самостоятельно заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг;
  • стоимость коммунальных услуг включена арендодателем в арендную плату;
  • арендатор возмещает арендодателю стоимость коммунальных услуг сверх арендной платы.

В первом случае арендодатель не несет затрат по оплате коммунальных услуг, используемых арендатором.
В втором случае размер арендной платы состоит из 2-х частей:

  • постоянной;
  • переменной.

Переменная часть устанавливается равной сумме коммунальных платежей, потребляемых арендатором за месяц.
Стоимость коммунальных услуг отражается в бухгалтерском учете арендодателя в порядке, аналогичном порядку учета арендной платы.
При этом согласно письму Минфина России от 19.09.2006 №03-06-01-04/175 арендодатель начисляет НДС со всей суммы арендной платы (включая переменную часть), отражая сумму НДС в счете-фактуре, выставляемом арендатору. Арендодатель принимает к вычету полную сумму «входного» НДС, предъявленного коммунальными службами (в том числе в части, потребленной арендатором).
Чтобы сформировать сумму арендной платы за месяц, арендодателю потребуется информация о доле эксплуатационных расходов, приходящейся на арендатора. Ее можно определить на основании показаний специальных счетчиков, установленных в сдаваемых в аренду помещениях, а при отсутствии таковых — расчетным путем. Например, исходя из доли арендуемой площади в общей площади здания, принадлежащего арендодателю.

На практике чаще всего встречается третий вариант учета коммунальных расходов арендатора. Арендодатель не оказывает арендатору коммунальных услуг, поскольку не является поставщиком таких услуг. Поставщиком услуг является энерго- или теплоснабжающая организация.
Согласно письму Минфина России от 24.03.2007 №03-07-15/39 арендодатель не вправе выставлять арендатору счет-фактуру по потребленному им электричеству, теплу, воде, поскольку объект обложения НДС в данном случае не возникает.
Зарегистрировать в книге покупок счет-фактуру, выставленный поставщиками коммунальных услуг, а соответственно и заявить вычет «входного» НДС арендодатель имеет право только в части коммунальных услуг, потребленных им самим (письмо Минфина России от 06.09.2005 №07-05-06/234).
Согласно п. 2 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина РФ от 06.05.1999 №33н, в бухгалтерском учете стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг не признается расходом арендодателя, а сумма полученного от арендатора возмещения затрат по оплате коммунальных услуг — его доходом.
В бухгалтерском учете производятся следующие бухгалтерские записи:
1. Отражена стоимость коммунальных услуг, потребленных арендодателем:

    Д 20 «Основное производство» — К 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками».

2. Отражен НДС, приходящийся на стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором:

    Д 19 «НДС по приобретенным ценностям» — К 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками».

3. НДС в части коммунальных услуг, приходящихся на арендодателя, принят к вычету:

    Д 68 «Расчеты по налогам и сборам» – К 19 «НДС по приобретенным ценностям».

4. Предъявлена арендатору стоимость потребленных им коммунальных услуг (с учетом НДС):

    Д 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» — К 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками».

5. Арендатор возместил арендодателю коммунальные услуги:

    Д 50 «Касса», 51 «Расчетный счет» – К 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Рассмотрим пример
Помещения здания, принадлежащего организации на праве собственности, были сданы ей в аренду на год с 1 февраля 2008г.
Арендная плата составляет 236000 руб. в месяц, включая НДС — 3600 руб. и уплачивается арендатором за текущий месяц не позднее 5-го числа следующего месяца. В тот же срок арендатор обязан компенсировать арендодателю стоимость потребленных им коммунальных услуг.
Согласно договору доля арендатора составляет 15% общей суммы эксплуатационных расходов по всему зданию.
Согласно полученным от эксплуатационной организации счету и счету-фактуре величина эксплуатационных расходов в целом по зданию за февраль составила 59000 руб. (в том числе НДС 18% — 9000 руб.).
Таким образом, доля коммунальных услуг, приходящаяся на арендатора, составит:
59000 × 15% = 8850 руб.
Арендодатель выставил на эту сумму счет, и арендатор оплатил его 3 марта.
В учете организации будут сделаны следующие проводки.
Февраль
1. Отражена стоимость коммунальных услуг, потребленных арендодателем:

    Д 20 «Основное производство» — К 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»:
    × 100% = 42500 руб.

2. Отражен НДС, приходящийся на стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором:

    Д 19 «НДС по приобретенным ценностям» — К 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»:
    42500 × 18% = 7650 руб.

3. НДС в части коммунальных услуг, приходящихся на арендодателя, принят к вычету:

    Д 68 «Расчеты по налогам и сборам» – К 19 «НДС по приобретенным ценностям»:
    7650 руб.

Март
4. Предъявлена арендатору стоимость потребленных им коммунальных услуг (с учетом НДС):

    Д 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» — К 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»:
    8850 руб.

5. Арендатор возместил арендодателю коммунальные услуги и арендную плату:

    Д 51 «Расчетный счет» – К 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»:
    236000 + 8850 = 244850 руб.

Компенсация коммунальных расходов

Условие о возмещении коммунальных платежей может быть предусмотрено в самом договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему. Независимо от того, каким документом закреплена компенсация «коммуналки», отношения сторон в этом случае не являются отношениями по договору поставки коммунальных услуг. Поскольку, в соответствии со статьей 539 Гражданского кодекса, арендодатель — не поставщик коммунальных услуг (п. 22 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Рассмотрим подробно учет компенсации коммунальных расходов у арендодателя и арендатора, применяющих УСН.

Расходы арендодателя, применяющего УСН

По мнению чиновников, сумма компенсации арендатором коммунальных услуг арендодателю является доходом арендодателя. Соответственно, должна учитываться при исчислении налоговой базы по «упрощенному» налогу (письма Минфина РФ от 22 мая 2017 г. № 03-11-06/2/31137, от 18 июля 2012 г. № 03-11-11/210, ФНС РФ от 5 декабря 2006 г. № 02-6-10/216@, УФНС РФ по г. Москве от 17 ноября 2009 г. № 20-14/2/120232@, постановление Президиума ВАС РФ от 12 июля 2011 г. № 9149/10).

Это невыгодно тем «упрощенцам», которые платят налог с доходов. Ведь в этом случае увеличивается облагаемая база по налогу при УСН.

Аналогичная ситуация наблюдается во взаимоотношениях арендатора и субарендатора.

Если арендатор сдает часть арендуемых площадей в субаренду, то компенсация стоимости коммуналки, которую он получает от субарендатора, учитывается в его доходах. Причем даже если он применяет УСН с объектом «доходы». Такой вывод сделали финансисты в письме от 12 мая 2014 года № 03-11-11/22068.

Поэтому несмотря на то, что всю сумму за коммуналку, поступившую от субарендатора, арендатор перечисляет собственнику помещений, не оставляя ничего себе, ему придется уплачивать «упрощенный» налог с доходов по ставке 6%.

Но если арендодатель применяет доходно-расходную «упрощенку», оплату коммунальных услуг за арендатора он вправе отразить в составе материальных расходов (пп. 5 п. 1, 2 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Если в стоимости коммунальных услуг поставщик предъявил вам к оплате НДС, вы можете также учесть его в расходах на основании подпункта 8 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса.

Учесть затраты на «коммуналку» арендодатель может в момент списания денег с расчетного счета или в момент выплаты их из кассы. При этом он должен иметь документы, подтверждающие коммунальные расходы:

  • счета поставщиков коммунальных услуг;
  • документы об их оплате арендодателем (платежные поручения, приходные кассовые ордера, кассовые чеки и др.).

В бухгалтерском учете арендодателя компенсация стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором, не приводит к изменению экономических выгод, поэтому не отражается на счетах учета доходов и расходов.

Пример. Как учитывает компенсацию коммунальных услуг арендодатель

ООО «Пассив» (арендодатель), применяющее УСН с объектом «доходы минус расходы», сдает АО «Актив» (арендатор) офисное помещение. Договор аренды предусматривает оплату коммунальных услуг арендодателем. На основании счета, выставленного арендодателем, арендатор компенсирует ему стоимость таких услуг.

4 июля «Пассив» оплатил коммунальным службам потребленные «Активом» в июне коммунальные услуги в сумме 15 600 руб. (в том числе НДС – 2600 руб.).

5 июля «Пассив» выставил «Активу» счет на возмещение коммунальных платежей за июнь в сумме 15 600 руб.

6 июля «Актив» перечислил указанную сумму на расчетный счет «Пассива».

Бухгалтер «Пассива» сделает в учете проводки:

4 июля

ДЕБЕТ 60 субсчет «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» КРЕДИТ 51
—15 600 руб. – оплачены коммунальные услуги их поставщикам;

5 июля

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с арендаторами» КРЕДИТ 60 субсчет «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
—15 600 руб. – отражена сумма компенсации коммунальных услуг, потребленных арендатором;

6 июля

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с арендаторами»
—15 600 руб. – на расчетный счет арендодателя поступила сумма компенсации коммунальных услуг от арендатора.

Расходы арендатора, применяющего УСН

Указанные расходы можно учесть в момент списания денег с расчетного счета или в момент выплаты их из кассы. Для этого надо иметь подтверждающие документы:

  • счет от арендодателя на оплату компенсации коммунальных затрат;
  • документы, подтверждающие стоимость коммунальных услуг, потребленных непосредственно арендатором (например, составленные на основании счетов коммунальщиков акт потребления коммунальных услуг и расчет коммунальных платежей).

В бухгалтерском учете арендатора расходы по возмещению арендодателю коммунальных платежей являются расходами по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99).

Пример. Как учитывает компенсацию коммунальных услуг арендатор

Торговая фирма «Пассив», применяющая УСН с объектом «доходы минус расходы», арендует помещение у АО «Актив». Потребленные «Пассивом» коммунальные услуги оплачивает поставщикам «Актив», а «Пассив» компенсирует ему их стоимость сверх арендной платы.

5 июля «Актив» выставил «Пассиву» счет на возмещение коммунальных платежей за июнь в сумме 14 400 руб. (в том числе НДС – 2400 руб.). К счету прилагался расчет стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором, произведенный на основании показаний счетчиков.

6 июля «Пассив» перечислил деньги «Активу» в оплату указанного счета.

Бухгалтер «Пассива» сделает следующие проводки:

5 июля

ДЕБЕТ 44 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с арендодателями»
—14 400 руб. – отражены расходы (с учетом НДС) по возмещению коммунальных платежей арендодателю;

6 июля

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с арендодателями» КРЕДИТ 51
— 14 400 руб. – компенсация коммунальных расходов перечислена арендодателю.

Как учитывают коммунальные платежи для организации и ИП, применяющие УСН:

ПРАКТИЧЕСКАЯ ЭНЦИКЛОПЕДИЯ БУХГАЛТЕРА

Полная информация о правилах учета и налогах для бухгалтера.
Только конкретный алгоритм действий, примеры из практики и советы экспертов.
Ничего лишнего. Всегда актуальная информация.

Подключить бератор

Прежде чем рассказать о тонкостях отношений между арендаторами и арендодателями в части возмещения стоимости потребленных коммунальных услуг, напомним, что предоставление большинства из них является лицензированной деятельностью.

Согласно ст. 7 Закона Украины «О лицензировании видов хозяйственной деятельности» от 02.03.2015 г. № 222-VIII (далее — Закон о лицензировании) обязательному лицензированию подлежат:

— деятельность в сфере электроэнергетики и использования ядерной энергии (п. 5 ч. 1 ст. 7 Закона о лицензировании);

— деятельность на рынке природного газа (п. 27 ч. 1 ст. 7 Закона о лицензировании);

— централизованное водоснабжение и водоотвод, кроме централизованного водоснабжения и водоотвода по нерегулируемому тарифу (п. 28 ч. 1 ст. 7 Закона о лицензировании);

— производство тепловой энергии, транспортировка тепловой энергии магистральными и местными (распределительными) тепловыми сетями и снабжение тепловой энергии, кроме производства, транспортировки и поставки тепловой энергии по нерегулируемому тарифу (п. 29 ч. 1 ст. 7 Закона о лицензировании).

Конечно же, ни один арендодатель такого количества лицензий не будет иметь. Да и вообще, как правило, он не является поставщиком тех же электроэнергии, тепла, газа или воды согласно специальному законодательству, регулирующему соответствующую деятельность.

Напомним

Электропоставщик — субъект хозяйствования, осуществляющий продажу электрической энергии по договору поставки электрической энергии потребителю (п. 30 ч. 1 ст. 1 Закона Украины «О рынке электрической энергии» от 13.04.2017 г. № 2019-VIII, см. также Правила розничного рынка электрической энергии, утвержденные постановлением Национальной комиссии, осуществляющей государственное регулирование в сферах энергетики и коммунальных услуг от 14.03.2018 г. № 312).

Предприятие питьевого водоснабжения — субъект хозяйствования, который осуществляет эксплуатацию объектов централизованного питьевого водоснабжения, обеспечивает население питьевой водой с помощью пунктов разлива (в т.ч. передвижных), применения установок (устройств) подготовки питьевой воды и производство фасованной питьевой воды (ст. 1 Закона Украины «О питьевой воде, питьевом водоснабжении и водоотводе» от 10.01.2002 г. № 2918-III).

Поставщик тепловой энергии — субъект хозяйственной деятельности, осуществляющий деятельность по производству и поставке тепловой энергии непосредственно потребителям на определенной территории по тарифам, регулируемым в порядке, установленном законодательством (п. 1.14 ст. 1 Закона Украины «О мерах, направленных на обеспечение устойчивого функционирования предприятий топливно-энергетического комплекса» от 23.06.2005 г. № 2711-IV, далее — Закон № 2711-IV).

Поставщик природного газа по регулируемому тарифу — субъект хозяйственной деятельности, который согласно условиям соответствующей лицензии поставляет природный газ непосредственно потребителям на определенной территории по тарифам, подлежащим государственному регулированию (п. 1.13 ст. 1 Закона № 2711-IV).

По сути, арендодатель является потребителем данных услуг, который желает перевыставлять их стоимость для оплаты арендаторам как фактическим потребителям этих услуг.

Безусловно, в таком случае обязанность компенсировать стоимость коммунальных услуг (на основании предоставленных арендодателем счетов) должна быть прописана в договоре (отдельном договоре на возмещение эксплуатационных расходов или договоре аренды). При этом арендатор обязуется возмещать арендодателю стоимость потребленных коммунальных услуг. Без указания данной обязанности автоматически такая обязанность не запускается, кроме ситуации, когда арендуют жилые помещения. В такой ситуации наниматель обязан самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором найма (ч. 3 ст. 815 Гражданского кодекса Украины).

Это классическая организация взаимоотношений между арендодателями и арендаторами.

Напомним

Согласно ст. 286 Хозяйственного кодекса Украины арендная плата — это фиксированный платеж, уплачиваемый арендатором арендодателю независимо от последствий своей хозяйственной деятельности.

В фиксированную арендную плату, по условиям договора, может включаться и оплата стоимости обслуживания помещений (их уборка, санитарно-техническое обслуживание, освещение мест общего пользования, обслуживание внутридомовых сетей, текущий ремонт и т.п.). Это не запрещается законом. Да и покрывать коммунальные услуги в ее сумме — не табу.

В данном случае речь идет именно об обслуживании помещений, осуществляемом арендодателем согласно условиям договора.

Однако как арендатор, так и арендодатель, как правило, желают рассматривать данные суммы именно как компенсационные. Ведь спрогнозировать точно (предусмотреть), сколько электроэнергии, воды и т.п. будет потреблять арендатор, не всегда удается. Иногда именно в связи с этим такие услуги обособляют и называют компенсационными как для арендатора, так и для арендодателя. Тем более что требовать за них другую (большую сумму) нельзя — помехой становится то, что стоимость электроэнергии, воды, тепла, газа, услуг по содержанию домов и сооружений регулируется государством.

О «Расчете компенсаций за коммунальные услуги» и «Первичные документы» читайте в материале издания «Интерактивная Бухгалтерия»

Для получения доступа к вышеупомянутым и прочим материалам сервиса «Интерактивная бухгалтерия» — воспользуйтесь ТЕСТОВЫМ 3-дневным доступом к сервису

Подписывайтесь на наш канал в Telegram и страницу в Facebook, чтобы всегда быть в курсе бухгалтерских событий.

Связаться с редактором