Гарантийные сроки в строительстве

Согласно п. 1 ст. 710 ГК подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в проектно-сметной документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока.

Качество работ и гарантийный срок

Законодательством предусмотрено предоставление подрядчиком заказчику гарантии качества работы. Таким образом, подрядчик обязан передать заказчику результат работы, который должен соответствовать требованиям п. 1 ст. 674 ГК в течение всего гарантийного срока.

В соответствии со ст. 674 ГК качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора строительного подряда, а при их отсутствии или неполноте – требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Если иное не предусмотрено законодательством или договором, результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования, а если такое использование договором не предусмотрено, – для обычного использования результата работы такого рода.

Если законодательством или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к работе, выполняемой по договору подряда, подрядчик обязан выполнять работу, соблюдая эти обязательные требования.

Конкретного закрытого перечня требований (условий), которые стороны могут включить в договор подряда и которым должно соответствовать качество выполненной подрядчиком работы, законодательством не предусмотрено, в связи с чем стороны вправе включить в договор подряда любые условия, не противоречащие законодательству, которые сочтут необходимыми.

Эксплуатация объекта строительства в период гарантийного срока предполагает, что подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует возможность надлежащей эксплуатации объекта строительства в течение установленного гарантийного срока (ст. 61 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь», в редакции от 31.12.2014 № 229-З).

Если гарантийный срок договором не установлен, то результат работы должен соответствовать условиям договора о качестве в течение всего гарантийного срока, предусмотренного законодательством (п. 1 ст. 675 ГК).

Гарантия качества результата работы распространяется на все, составляющее результат работы (п. 2 ст. 675 ГК). Правило п. 2 ст. 675 ГК является общим и может быть изменено сторонами в договоре подряда. Так, стороны могут по своему выбору согласовать, что гарантия не распространяется, например, на какую-то часть результата работы (например, на так называемые расходные материалы) или на используемые при изготовлении нового изделия материалы (например, на предоставленное заказчиком сырье).

В силу согласованного сторонами условия договора подряда предоставленная подрядчиком гарантия может исключать случаи, когда причинами недостатка результата работ стали недостатки материала, тем более если его предоставил заказчик, либо гарантия может не распространяться на результаты работ субподрядчиков или лиц, с которыми заказчик заключил отдельные договоры.

Из вышеизложенного следует, что гарантия качества может быть полной (если применяется правило п. 2 ст. 675 ГК) или неполной (при наличии в договоре подряда соответствующего существенного условия).

Объем гарантии может быть установлен как в самом договоре подряда, так и в документах, относящихся к результату работы (например, в гарантийном паспорте объекта строительства).

Гарантийный паспорт объекта строительства оформляется по форме, приведенной в приказе Минстройархитектуры от 26.10.2012 № 339, в редакции от 13.06.2013 № 185.

Если в договоре не указан объем гарантии, то согласно п. 2 ст. 675 ГК подрядчик обязан выполнять требования заказчика, связанные с ненадлежащим качеством как всего результата работы, так и отдельных его частей, в течение всего гарантийного срока (ст. 676 ГК).

Гарантийные сроки: начало и окончание

Согласно п. 66 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450, в редакции от 01.04.2014 № 301, гарантийный срок исчисляется:

  • по договорам, предметом которых являлось строительство объектов, – со дня утверждения в установленном порядке акта приемки объекта в эксплуатацию;
  • по договорам, предметом которых являлось выполнение строительных работ, – со дня приемки заказчиком результата строительных работ;
  • на выполненные субподрядчиками строительные работы, являющиеся предметом договора, – со дня приемки в установленном порядке объекта в эксплуатацию или результата строительных работ заказчиком от генерального подрядчика;
  • если объект или результат строительных работ, являющиеся предметом договора, не принимаются заказчиком по не зависящим от подрядчика причинам, – со дня, когда заказчик должен был их принять.

Исключение составляют гарантийные сроки на технологическое, инженерное, сантехническое, электротехническое и другое оборудование, материалы и изделия, использованные для строительства объектов (выполнения строительных работ), которые устанавливаются законодательством, в т.ч. техническими нормативными правовыми актами, или изготовителем, а также гарантийные сроки на работы по текущему ремонту, на пусконаладочные работы, которые не могут составлять менее 2 лет.

Кроме того, в абзаце четвертом п. 66 Правил № 1450 установлено, что гарантийный срок на комплектующие изделия и составные части основного изделия, использованные для строительства объектов (выполнения строительных работ), считается равным гарантийному сроку на основное изделие, если иное не предусмотрено в ТНПА на основное изделие.

В соответствии с п. 5 ст. 676 ГК подрядчик, предоставивший материал для выполнения работы, отвечает за его качество по правилам об ответственности продавца за товары ненадлежащего качества согласно ст. 445 ГК.

При заключении договоров стороны вправе устанавливать более длительный гарантийный срок.

Следует отметить, что законодательство предоставляет право сторонам в договоре подряда самостоятельно определить момент, с которого начинает течь гарантийный срок (п. 1 ст. 677 ГК). Такое право подтверждается п. 25 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда от 19.09.2012 № 6 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из договоров строительного подряда».

При отсутствии указания в договоре подряда момента, с которого начинает течь гарантийный срок, применяются основные правила и действуют положения п. 5 ст. 677 ГК, а именно: гарантийный срок начинает течь с момента, когда результат выполнения работы был принят или должен был быть принят заказчиком.

Обнаружение недостатков в период гарантийного срока

Согласно п. 52 Правил № 1450 при выявлении строительных работ ненадлежащего качества в период гарантийного срока оформляется дефектный акт на гарантийный ремонт. Форма дефектного акта, а также порядок ее заполнения и применения утверждены постановлением Минстройархитектуры от 17.10.2011 № 48, в редакции от 01.04.2014 № 19.

Так, дефектный акт подлежит применению организациями независимо от форм собственности и подчиненности и составляется в случае выявления в период гарантийного срока строительных работ ненадлежащего качества.

Дефектный акт составляется в необходимом количестве экземпляров, но не менее чем по одному экземпляру для каждой стороны, участвующей в подписании акта.

В случае, когда заказчик не является собственником (владельцем) объекта, дефектный акт составляется собственником (владельцем) объекта с привлечением организации, являвшейся заказчиком в период строительства.

В случае, когда строительные работы ненадлежащего качества выполнялись разными субподрядчиками, дефектные акты составляются в отношении работ, выполненных каждым субподрядчиком.

Важный аспект заключается в том, что дефектный акт является основанием для формирования суммы затрат на устранение дефектов и отнесения ее на расходы (включения в себестоимость) организации, допустившей дефекты.

Для участия в составлении дефектного акта, согласования сроков и порядка устранения дефектов подрядчик обязан направить своего представителя не позднее 5 календарных дней с даты получения письменного извещения заказчика. В случае неявки представителя подрядчика в установленный срок дефектный акт составляется заказчиком в одностороннем порядке и направляется подрядчику для исправления строительных работ ненадлежащего качества.

В составлении дефектного акта, согласовании сроков и порядка устранения недостатков по строительным работам, выполненным субподрядными организациями, участвует представитель субподрядчика.

Гарантийный срок прерывается на время, в течение которого объект не мог эксплуатироваться вследствие выявления строительных работ ненадлежащего качества, за которые несет ответственность подрядчик.

Согласно п. 4 ст. 710 ГК при выявлении в течение гарантийного срока недостатков (отступление от требований, предусмотренных в проектно-сметной документации и в обязательных для сторон ТНПА, а также недостижение указанных в проектно-сметной документации показателей объекта строительства, в т.ч. таких, как производственная мощность предприятия) заказчик (собственник, владелец, пользователь) объекта вправе до истечения указанного срока потребовать от подрядчика устранения недостатков.

Более того, если подрядчик отказался их устранить либо нарушил согласованный срок их устранения, то в соответствии со ст. 61 Закона № 300-З заказчик, собственник (владелец) объекта строительства вправе устранить выявленные дефекты самостоятельно с отнесением на счет подрядчика расходов по их устранению. Размер расходов по устранению дефектов определяется на основании цен, действующих на время выполнения соответствующих строительных работ.

Обнаружение недостатков до начала гарантийного срока

Возможны ситуации, когда имеется промежуток времени между приемкой выполненных работ и моментом начала гарантийного срока (например, в случаях, когда все акты сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ подписаны сторонами, но акт ввода в эксплуатацию еще не утвержден, или когда стороны в договоре подряда установили отсрочку начала гарантийного срока по причине взаимосвязи с результатами иных работ).

Встает вопрос о том, как поступать, если недостатки выполненных работ выявлены в этот период. По мнению автора, в таких случаях применению подлежат общие нормы, регулирующие ответственность подрядчика за ненадлежащее качество работы, которые установлены ст. 676 ГК.

В случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного в договоре использования, либо когда в договоре отсутствует соответствующее условие – непригодность для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законодательством или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения установленной за работу цены;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (ст. 368 ГК).

Подрядчик вправе вместо устранения недостатков, за которые он отвечает, безвозмездно выполнить работу заново с возмещением заказчику причиненных просрочкой исполнения убытков. В данном случае заказчик обязан возвратить ранее переданный ему результат работы подрядчику, если по характеру работы такой возврат возможен.

Если отступления в работе от условий договора подряда или иные недостатки результата работы в установленный заказчиком разумный срок не были устранены либо являются существенными и неустранимыми, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков.

Срок предъявления требований, связанных с недостатками

Согласно п. 3 ст. 677 ГК заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение гарантийного срока.

Однако срок обнаружения ненадлежащего качества результата работы и срок предъявления требований, связанных с недостатками результата работы (срок исковой давности) (ст. 678 ГК), не тождественны.

Давность по искам о ненадлежащем качестве работы определяется по общим правилам ст. 678 ГК и составляет по требованиям, предъявляемым в связи с ненадлежащим качеством работы по договору подряда, 1 год, а в отношении зданий, построек и сооружений – 3 года.

Правила рассмотрения судебных споров установлены постановлением № 6. Так, при рассмотрении заявления стороны в споре о применении исковой давности экономическим судам следует иметь в виду, что пп. 2 и 3 ст. 678 ГК предусмотрены особенности исчисления начала течения срока исковой давности по искам о ненадлежащем качестве в случаях, если законодательством или договором подряда установлен гарантийный срок и заявление по поводу недостатков результата работы сделано в пределах гарантийного срока либо если в соответствии с договором подряда результат работы принят заказчиком по частям.

Поскольку других особенностей исчисления начала течения срока исковой давности по иным имущественным спорам главой 37 ГК не предусмотрено, то в остальных случаях экономическим судам следует рассматривать заявления о применении исковой давности и, соответственно, исчислять начало течения срока исковой давности по общим правилам.

В силу п. 2 ст. 710 ГК на подрядчика возлагается бремя доказывания наличия причинной связи между недостатками (дефектами), обнаруженными в пределах гарантийного срока, и нормальным износом объекта или его частей, неправильной его эксплуатацией или неправильностью инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащим ремонтом объекта, произведенным самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

В случае предъявления требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, обнаруженным в пределах гарантийного срока, заказчик в силу пп. 2, 3 ст. 673 ГК вправе ссылаться исключительно на отступления от договора подряда и иные недостатки, которые были указаны в акте либо в ином документе, удостоверяющем приемку работ, а также на недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки).

Алеся Пухова, юрист-лицензиат

Как определяются гарантийные сроки по объектам строительства или отдельным видам строительных работ и можно ли руководствоваться правилами п. 8 гл. 72 Справочного пособия заказчика-застройщика 1983 г., составленного группой авторов под руководством С.Н. Шелехова? Как заказчику-застройщику доказать свою невиновность при выявлении строительных дефектов в течение гарантийного срока?

Гарантийные обязательства заказчика-застройщика во время и после строительства многоквартирного дома возникают с подрядчиком и дольщиком. При этом в первом случае они регулируются Гражданским кодексом РФ, а во втором – помимо ГК РФ также положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон N 214-ФЗ).

Согласно данным нормативно-правовым актам требования о безвозмездном устранении выявленных существенных недостатков качества результата строительных работ (объекта долевого строительства) предъявляются в течение гарантийного срока.

Гарантийные сроки могут быть различными в зависимости от вида и результата строительных работ, но в любом случае они определяются законом либо условиями договора. Например, гарантийный срок на объект долевого строительства устанавливается договором, но в то же время он не должен быть менее пяти лет со дня передачи объекта дольщику (ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

При строительном подряде, напротив, в ст. 756 ГК РФ указан максимальный пятилетний срок с момента передачи заказчику результата строительных работ, который применяется в том случае, если договором или законом не установлено иное (статьи 724, 756 ГК РФ).

К сожалению, в законодательстве отсутствует какой-либо перечень гарантийных сроков на виды (результаты) строительных работ, выполненные подрядчиком. Поэтому в интересах заказчика-застройщика указать их в договоре подряда.

Теперь по вопросу применения Справочного пособия заказчика-застройщика 1983 г., упомянутого в вопросе. Порядок контроля устранения недостатков и гарантийные сроки на отдельные виды строительных работ определяет п. 8 гл. 72 указанного пособия, который дублирует положения п. 35 Правил о договорах подряда на капитальное строительство, утвержденных Постановлением Совета Министров СССР от 26.12.86 N 1550 (далее – Правила).

В настоящее время Правила не действуют в связи с вступлением в силу Основных положений порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов федеральных государственных нужд в Российской Федерации, установленных Постановлением Правительства РФ от 14.08.93 N 812.

По своей сути Справочное пособие представляет собой рекомендации, которые не относятся к нормативно-правовым актам и в случае возникновения спора не будут приняты судом во внимание.

Если заказчик-застройщик хочет применять в своей деятельности гарантийные сроки, указанные в п. 8 гл. 72 Справочного пособия и п. 35 Правил, то в этом случае их положения желательно включить в договор подряда.

Что касается претензий по качеству объекта строительства (результата работ), предъявляемых в течение гарантийного срока, то необходимо отметить одну особенность в отношении ответственности подрядчика и заказчика-застройщика по гарантийным обязательствам.

Независимо от того, законом или договором установлен гарантийный срок на результат строительных работ, положения Гражданского кодекса РФ предусматривают в определенных случаях освобождение подрядчика от ответственности перед заказчиком-застройщиком за недостатки/дефекты, выявленные в пределах гарантийного срока. В пункте 2 ст. 755 ГК РФ указаны основания освобождения от ответственности, в частности если недостатки возникли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильной инструкции по его эксплуатации, разработанной самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами. При этом обязанность доказывания своей невиновности возложена на подрядчика, а доказательствами будут являться результаты экспертизы, проведенной организацией, имеющей соответствующую лицензию.

Такой вывод подтверждается и имеющейся по данному вопросу судебной практикой, в частности постановлениями Президиума ВАС РФ от 16.01.2007 N 12354/06; ФАС Северо-Западного округа от 08.10.2007 по делу N А26-4518/2006-110, от 03.10.2002 N А56-11214/01.

В отношениях с дольщиком предусмотрены такие же условия освобождения заказчика-застройщика от ответственности с обязанностью доказать отсутствие своей вины (п. 7 ст. 7 Закона N 214-ФЗ). В свое оправдание заказчик-застройщик также может представить результаты экспертизы, что согласуется с позицией арбитражных судов (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.06.2003 по делу N А19-2789/00-13-25-Ф02-1619/03- С2; ФАС Западно-Сибирского округа от 05.05.2005 по делу N Ф04-2438/2005 (10532-А70-30)).

Сломанный чайник можно легко заменить, а что делать, если что-то пошло не так с недавно купленной квартирой? По закону дольщики защищены как минимум на пять лет. На что именно распространяется гарантия на новостройки и что может сделать собственник, если с каким-то оборудованием в доме проблемы — разбираемся в законах и спрашиваем у экспертов.

Если все не так с самого начала

Застройщик обязан не только сдать дом и передать ключи собственникам. Также должна быть передана инструкция по эксплуатации, где будут указаны все правила и условия эффективного и безопасного использования объекта, срок его службы, всех элементов отделки, инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов.

Если качество дома изначально не соответствует условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям, покупатель может требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок или соразмерного уменьшения цены. Также дольщик может сам устранить недостатки и требовать возмещения своих расходов. Все спорные ситуации регулируются 214-ФЗ.

Если еще в процессе приемки дома очевидно, что недостатки слишком существенные или застройщик не готов устранить их в разумный срок, можно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, потребовать не только возврата стоимости квартиры, но и уплаты процентов. Устраниться от недостатков объекта долевого строительства 214-ФЗ застройщику не позволяет. То есть в договоре застройщик такой пункт может прописать, но юридической силы он иметь не будет.

Не меньше трех лет спокойствия

Покупатели жилья по договорам долевого участия защищены 214-ФЗ и после принятия дома в эксплуатацию. В законе говорится, что гарантийный срок на объект строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, должен составлять не менее пяти лет. Таким образом, на практике он может быть больше, а вот меньше — нет. «Тот или иной застройщик в зависимости от своих финансовых возможностей, наличия ресурсов вправе установить больший гарантийный срок для объекта долевого строительства, но в любом случае он не может быть ниже указанного в законе», — поясняет юрист коллегии адвокатов «Юков и партнёры» Александра Воскресенская. Срок по каждому конкретному дому прописывается в договоре и исчисляется со дня передачи объекта.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта.

Если в течение гарантийного срока обнаружены дефекты, застройщик обязан их устранить в срок, согласованный с собственниками. Собственник вправе предъявить иск в суд или обратиться сначала к застройщику и выразить свои требования в письменной форме. Если застройщик отказывается выполнять эти требования во внесудебном порядке, остается только суд.

Как рассказали в компании «Метриум», отсудить можно не только компенсацию стоимости ремонта, но и моральный ущерб. Как показывает практика, в среднем выплата за моральный ущерб составляет 20–30 тысяч рублей. Однако, по статистике, 80% обращений все же удовлетворяется во внесудебном порядке, поскольку речь идет об относительно небольшом объеме работ. В то же время, если же речь идет о серьезных конструктивных недостатках, то уже сам застройщик заинтересован в их скорейшем устранении, ведь информация, например, о трещине в доме может значительно подпортить репутацию всего проекта.

Претензии к девелоперу могут оформляться как одним лицом, так и коллективно. Первое, что необходимо сделать — это сфотографировать недочет или даже снять видео. Все ваши шаги должны быть зафиксированы письменно, чтобы была возможность доказать факт обращения и восстановить его дату. Оформленную претензию можно принести в офис застройщика, где на вашей копии должны поставить печать с указанием даты и подписи. Письмо можно отправить и по почте с описью передаваемых документов.

В законе не определены точные сроки устранения недочетов, это уже вопрос договоренностей. Но в среднем девелопер проводит ремонт в срок 30 дней. При этом согласно закону «О защите прав потребителей», продавец должен исправить ситуацию не позже чем за 45 дней.

Если застройщик нарушает согласованные с собственником сроки устранения недостатков, он должен выплатить дольщику неустойку за каждый день просрочки. Размер регулируется законом «О защите прав потребителей». Если обнаруженный недостаток не делает дом или квартиру непригодными для проживания, то размер неустойки рассчитывается как процент от стоимости расходов, необходимых для устранения такого дефекта.

«Застройщики крайне редко добровольно погашают возникшую неустойку, поэтому собственнику надо быть готовым к тому, что неустойку придется взыскивать в судебном порядке», — рассказывает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Вопрос не по адресу

Иногда бывают случаи, когда застройщика обвиняют во всех смертных грехах, а он ни в чем не виноват. Проблема заключается в том, что законом не перечислены пункты, которые попадают под ремонт. В связи с этим порой поступают заявки от инициативных жителей, требующих исправления недочетов, которые таковыми не являются.

«Например, в нашей компании был следующий случай. Покупатель попросил переделать конструкцию балкона, находящегося под небольшим наклоном. Жильцу показалось, что застройщик построил балкон криво, хотя на самом деле никаких просчетов не было. Наклон нужен для дренажной системы, иначе отвод естественных осадков был бы невозможен. Еще один наш дольщик попросил у застройщика противень в плиту, хотя, согласно заводской комплексации, его в принципе не должно было быть. Наконец, был клиент, который также запомнился необычной претензией, он был недоволен оттенком обоев, хотя и класс, и тип материала соответствовал договору», — рассказывает Мария Литинецкая.

В целом неиболее серьезные гарантийные случаи, за которые отвечает застройщик, можно разделить на три группы: проблемы со стенами или фасадами здания (трещины, отвалившаяся штукатурка), неправильно установленные стеклопакеты (сквозняки, промерзание), недочеты несущих конструкций здания (трещины на потолке). Но, как показывает практика, чаще всего, дольщиков больше волнуют недочеты собственной квартиры — неработающие розетки, замки от входной двери, неправильно установленные окна.

Застройщик умывает руки

За недостатки, которые появились вследствие нормального износа, застройщик ответственности не несет. Также он может устраниться от решения проблемы, если она возникла вследствие ненадлежащего ремонта, произведенного самими собственниками, или из-за несоблюдения правил эксплуатации. Здесь застройщик может ссылаться на выданную во время приема-передачи дома и квартиры инструкцию. Если собственники сами нарушали правила эксплуатации — с застройщика взятки гладки.

«В таком случае покупателю следует обратиться в суд, которым будет назначена независимая технико-строительная экспертиза. Результатами экспертизы будет определено, возник ли такой недостаток по вине застройщика либо же вследствие ненадлежащей эксплуатации объекта», — говорит Александра Воскресенская.

То же самое можно сказать и о любых недочетах, выявленных уже после завершения гарантийного срока. «Если гарантия закончилась, то недостатки в помещении устраняются за счет средств собственника», — говорит юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов.

А вот юрист Александра Воскресенская рекомендует все же попытаться урегулировать вопрос об устранении недостатков с застройщиком, который может пойти навстречу. Обращение в суд уже не поможет: суды в таком случае оставляют исковые требования без рассмотрения.

Важно отметить, что виноваты в неправильной эксплуатации могут быть не только собственники, но и, к примеру, управляющая компания. «Если лифт подлежит замене, но при этом управляющая компания не обеспечила его регулярного технического обслуживания, то застройщик вправе не согласиться на замену дорогостоящего оборудования. Ремонтировать лифт придется управляющей компании за счет собственных средств или же за счет средств жителей», — отмечает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

Во многих новостройках сегодня такая конфликтная ситуация между застройщиком и управляющей компанией практически исключена, так как большинство девелоперов работают в тандеме с аффилированными управляющими компаниями. «Сами застройщики заинтересованы не провоцировать конфликт и решить проблему во внесудебном порядке», — говорит Литинецкая.

Однако аффилированная управляющая компания не всегда является однозначным преимуществом. «Есть риск, что аффилированная компания будет закрывать глаза на какие-то недостатки. Как только гарантийный срок проходит, такие компании уходят с проекта, передавая новостройку со всеми ее «болячками» новому управленцу, а вместе с тем — и жителям. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, стоит изучить, продолжает ли компания работать с уже старыми корпусами и после завершения гарантии или же ориентируется исключительно на новые дома, выступая, возможно, прикрытием для застройщика», — отмечает Мария Литинецкая.

Если застройщик признан банкротом, то подать на него в суд иск об устранении недостатков по гарантии уже не удастся. Единственное, на что можно рассчитывать, так это включение денежных требований в реестр кредиторов. Однако это возможно только при условии, во-первых, введения процедуры конкурсного производства, во-вторых, если собственники уже самостоятельно завершили работы, то есть рассчитывают именно на покрытие расходов, а не другой тип компенсации.

«Если к моменту обнаружения дефектов застройщик ликвидировался, то есть возможность обжалования ликвидации в судебном порядке. Однако на практике подобные дела крайне затруднительны и трудоемки. И собственник помещения вынужден будет самостоятельно исправить недостатки», — отмечает Наталья Шаталина.

Если брак не со стороны застройщика, а со стороны поставщика оборудования, то застройщик может попытаться перекинуть ответственность на поставщика, но собственник должен добиваться устранения недостатков именно от застройщика: коммуникация с поставщиками не его задача. «Перед долевым инвестором в любом случае за недостатки объекта долевого строительства отвечает застройщик. В дальнейшем застройщик вправе предъявить поставщику оборудования требование о возмещении убытков за некачественную поставку, но этот спор уже не касается долевых инвесторов», — объясняет Василий Шарапов.

Екатерина Сахарова

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
6. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
Комментарий к статье 7
В статье установлены требования к гарантиям качества объекта долевого строительства.
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора участия в долевом строительстве либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений проводится проверка соответствия проектов документов территориального планирования, документации по планировке территорий, проектной документации требованиям законодательства, нормативным техническим документам в части, не противоречащей Федеральному закону от 27.12.2002 N 184-ФЗ «О техническом регулировании» и Градостроительному кодексу РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со ст. 46 Градостроительного кодекса РФ. Не допускается требовать в указанном случае предоставление других документов для утверждения проектов планировки территорий, проектов межевания территорий.
Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (см. ч. 1 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ).
Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:
1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;
2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;
3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;
4) видов территориальных зон;
5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.
Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.
Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:
1) в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия;
2) в границах территорий общего пользования;
3) занятые линейными объектами.
Применительно к территориям исторических поселений, достопримечательных мест, землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов, зонам с особыми условиями использования территорий градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с законодательством РФ.
Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель водного фонда, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.
Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами (см. ч. 2 — 7 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).
Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (см. ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).
Реконструкция указанных в ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом (см. ч. 9 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).
В случае, если использование указанных в ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов (см. ч. 10 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участия в долевом строительстве, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В соответствии со ст. 53 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ строительный контроль проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка.
Строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительный контроль проводится также застройщиком или заказчиком. Застройщик или заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации.
Лицо, осуществляющее строительство, обязано извещать органы государственного строительного надзора о каждом случае возникновения аварийных ситуаций на объекте капитального строительства (см. ч. 1 — 3 ст. 53 Градостроительного кодекса РФ).
В процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), должен проводиться контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства и в соответствии с технологией строительства, реконструкции, капитального ремонта контроль за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ, а также за безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, если устранение выявленных в процессе проведения строительного контроля недостатков невозможно без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, за соответствием указанных работ, конструкций и участков сетей требованиям технических регламентов и проектной документации. До проведения контроля за безопасностью строительных конструкций должен проводиться контроль за выполнением всех работ, которые оказывают влияние на безопасность таких конструкций и в соответствии с технологией строительства, реконструкции, капитального ремонта контроль за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ, а также в случаях, предусмотренных проектной документацией, требованиями технических регламентов, должны проводиться испытания таких конструкций. По результатам проведения контроля за выполнением указанных работ, безопасностью указанных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения составляются акты освидетельствования указанных работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения (см. ч. 4 ст. 53 Градостроительного кодекса РФ).
При выявлении по результатам проведения контроля недостатков указанных в ч. 4 ст. 53 Градостроительного кодекса РФ работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения застройщик или заказчик может потребовать проведения контроля за выполнением указанных работ, безопасностью указанных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения повторно после устранения выявленных недостатков. Акты освидетельствования таких работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения должны составляться только после устранения выявленных недостатков.
В случаях, если выполнение указанных в ч. 4 ст. 53 Градостроительного кодекса РФ других работ должно быть начато более чем через 6 месяцев со дня окончания проведения соответствующего контроля, контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства и в соответствии с технологией строительства, реконструкции, капитального ремонта контроль за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ, а также за безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, если устранение выявленных в процессе проведения строительного контроля недостатков невозможно без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, должен быть проведен повторно с составлением соответствующих актов.
Замечания застройщика или заказчика, привлекаемых застройщиком или заказчиком для проведения строительного контроля лиц, осуществляющих подготовку проектной документации, о недостатках выполнения работ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства должны быть оформлены в письменной форме. Об устранении указанных недостатков составляется акт, который подписывается лицом, предъявившим замечания об указанных недостатках, и лицом, осуществляющим строительство.
Порядок проведения строительного контроля может устанавливаться нормативными правовыми актами РФ (см. ч. 5 — 8 ст. 53 Градостроительного кодекса РФ).
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ (см. комментарий к ст. 9).
См. также коммент. к п. 9 ст. 4.
4. Условия договора участия в долевом строительстве об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором участия в долевом строительстве и не может составлять менее чем 5 лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства (см. комментарий к ст. 8), если иное

Следующая статья «
К тексту закона «

Условия гарантии

На все виды работ , которые мы выполняем, а также запчастей, оплачиваемых заказчиком, предоставляется гарантия 12 месяца с момента окончания работ.

В течение срока гарантии Вы имеете право на бесплатный ремонт, в случае, если наш сварочный шов разошелся не по Вашей вине.

Гарантия и последующее гарантийное обслуживание осуществляется без каких-либо доплат со стороны клиента. А также выполняются в тех же сроках и приоритете, как и первичные заказы.

Гарантийный ремонт предоставляется только на те участки и детали, которые ремонтировались нами в первоначальном заказе, то есть, если появилась новое повреждение (новая дыра, новая царапина и т.д.) — это не гарантийный случай, а второй и последующий заказ за соответствующую плату.

В случае обращения по гарантии мастер в праве изменить срок гарантии после повторного ремонта или отменить её.

Гарантийный ремонт не осуществляется в случаях:

1. Когда отремонтировать повторно уже просто невозможно даже за плату, даже если очень надо.

Изделие не подлежащее более ремонту — это слишком сильно деформированное, поврежденное, и/или прогнившее изделие в такой степени, что его ремонт и последующая эксплуатация автомобиля будет невозможна.

2. Если во время гарантийного срока изделие было подвержено стороннему вмешательству не в нашей компании, в частности: ремонт в сторонних организациях и/или личное механическое и/или химическое воздействие владельцем изделия.

Индивидуальный предприниматель Гайдалёнок Павел Михайлович

УНП: 192780972 — Дата регистрации в Торговом реестре/Реестре бытовых услуг: 30.03.2017