Как рассчитать кадастровую стоимость объекта?

Содержание

Кадастровая стоимость объекта недвижимости. Порядок расчета

18 комментариев

Кадастровая стоимость – это расчетная величина, которая определяется в результате государственной кадастровой оценки объектов недвижимости с учетом их классификации по целевому назначению, в том числе на основе информации о рыночной стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая оценка объектов недвижимости. Порядок определения

Государственная кадастровая оценка (ГКО) в отношении учтенных в государственном кадастре недвижимости объектов недвижимости проводится по инициативе органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (ОМС) в установленных законодательством случаях не реже, чем один раз в пять лет.

Схема определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

Орган кадастрового учета формирует Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, и передает его в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или ОМС.

Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или ОМС проводят конкурс на проведение работ по проведению ГКО.

Исполнением работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, а также установлению удельных показателей кадастровой стоимости в рамках ГКО, занимаются сотрудники оценочных организаций, выигравших соответствующий конкурс (оценщики).

Утверждаются результаты ГКО органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или ОМС путем принятия нормативно-правового Акта субъекта РФ или ОМС.

Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или ОМС публикуют утвержденные результаты ГКО.

Утвержденные результаты ГКО передаются в установленном порядке в Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Росреестра» (ФГБУ «ФКП Росреестра») для внесения их в сведения государственного кадастра недвижимости в течение 10 рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости от органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверные сведения об объекте недвижимости, использованные при определении его кадастровой стоимости, а также установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В случае постановки на государственный кадастровый учет объектов недвижимости, внесении сведений в государственный кадастр недвижимости о ранее неучтенных объектах, а также о ранее учтенных объектах ФГБУ «ФКП Росреестра» осуществляется ее расчет с учетом результатов ГКО (установленных удельных показателей кадастровой стоимости) по утвержденным методикам.

Кадастровая стоимость земельных участков может быть пересчитана ФГБУ «ФКП Росреестра» в случае внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведения об основных характеристиках земельного участка, а именно:

изменение вида разрешенного использования земельного участка

перевод земельного участка из одной категории в другую

изменение площади земельного участка при уточнении его границ

Проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости оценщиком.

Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности.

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

При проведении работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости оценщик использует ценовую информацию рынка недвижимости.

Оценщик в ходе работ принимает решение и делает выводы, какие ценообразующие факторы влияют на кадастровую стоимость оцениваемых им объектов недвижимости.

В качестве ценообразующего фактора может применяться, например, местоположение объекта недвижимости — район расположения объекта, материал стен, наличие инфраструктуры.

Если объектом оценки является земельный участок, то земельные участки с похожими характеристиками объединяются в так называемые оценочные зоны. Земли внутри каждой зоны однородны по целевому назначению и разрешенному использованию. За счет этого стоимость для каждого квадратного метра территории оценочной зоны будет одинакова.

При определении кадастровой стоимости объекты недвижимости, кадастровая стоимость которых определяется в ходе проведения государственной кадастровой оценки, распределяются оценщиками по группам по принципу подобности.

Для группы моделируется единая оценочная формула (модель оценки), на основе которой рассчитывается величина кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, входящих в группу.

Оценщиком в ходе работ определяется удельный показатель кадастровой стоимости объекта недвижимости (кадастровая стоимость объекта недвижимости в расчете на единицу площади объекта недвижимости), умножение которой на площадь объекта недвижимости и дает результирующую кадастровую стоимость.

Таким образом, Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) также является результатом ГКОЗ, утверждается Актом субъекта РФ и передается в орган кадастрового учета для дальнейшего использования в работе при перерасчете кадастровой стоимости.

Документ, содержащий сведения о кадастровой стоимости.

Заинтересованное лицо может подать запрос в ФГБУ «ФКП Росреестра». Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости предоставляются в виде кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости бесплатно.

Кадастровая справка может содержать сведения не только об актуальной кадастровой стоимости объекта недвижимости, но и о кадастровой стоимости на иную дату, указанную в запросе.

Подведем итоги:

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляется оценщиками, выигравшими конкурс органов исполнительной власти субъектов РФ или в случаях, установленных законодательством, органов местного самоуправления.

Результаты кадастровой оценки, включающие в себя в том числе сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости, попавших в перечень на проведение оценки, и удельные показатели кадастровой стоимости) утверждаются нормативно-правового Акта субъекта РФ или ОМС и передается в ФГБУ «ФКП Росреестра» для внесения результатов в сведения государственного кадастра недвижимости.

ФГБУ «ФКП Росреестра» осуществляет расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости, сведения о которых в ГКН ранее отсутствовали, а также перерасчет кадастровой стоимости при изменении характеристик объектов недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости являются сведениями государственного кадастра недвижимости с момента ее внесения. Они необходимы при проведении любых видов сделок с объектами недвижимости, а также для расчета налогооблагаемой базы.

Как оспорить результаты определения кадастровой стоимости, читайте здесь:

ФОНД ДАННЫХ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ (сведения, использованные при проведении государственной кадастровой оценки и сформированные в результате ее проведения)

С 1 января 2015 года в России постепенно вводится новый порядок расчета налога на имущество физических лиц. Пионерами его применения стали 28 регионов, в том числе Москва, Самарская, Рязанская и Тверская области, применяющие его уже с 2015 года. С 2016 года на новый порядок перешли жители еще 21 региона России, в том числе Санкт-Петербурга, Вологодской, Брянской и Воронежской областей. Остальные регионы России также обязаны перейти на новый порядок до 2020 года.

Налогом на имущество физических лиц облагаются следующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан:

  • жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства);
  • жилое помещение (квартира, комната);
  • гараж, машино-место;
  • единый недвижимый комплекс;
  • объект незавершенного строительства;
  • иные здание, строение, сооружение, помещение (п. 1 ст. 401 НК РФ).

Если ранее такой налог исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, то новый порядок предусматривает его исчисление по кадастровой стоимости, которая обычно максимально приближена к рыночной цене. Однако встречаются случаи, когда кадастровая стоимость превышает рыночную ввиду наличия неучтенных индивидуальных особенностей недвижимости, ошибки в расчете или в связи с падением рыночной стоимости объекта по различным причинам. А переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет (ст. 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

ПРОГРАММА ПОВЫШЕНИЯ КВАЛИФИКАЦИИ

Алексей Мазуров,
к. ю. н., эксперт по земельному и смежному законодательству ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз им. Сикорского».

Реформа земельного кодекса РФ: анализ актуальных новелл законодательства и практики применения.

Купить запись

В такой ситуации владелец недвижимости, имеющей завышенную кадастровую стоимость, может оспорить ее, чтобы не переплачивать налог. Для этого потребуется доказать факт неверного определения кадастровой стоимости. К сожалению, вернуть переплаченную сумму не получится, так как установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Следует отметить, что хотя налоговая инспекция обязана самостоятельно рассчитать и направить налогоплательщику налоговое уведомление (п. 2 ст. 409 НК РФ), однако в случае непоступления такого уведомления каждый налогоплательщик обязан сообщить налоговому органу о наличии объектов недвижимого имущества. Указанное сообщение с приложением копий правоустанавливающих документов представляется в налоговый орган в отношении каждого объекта налогообложения однократно в срок до 31 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 2.1 ст. 23 НК РФ).Таким образом, неполучение уведомления о необходимости уплаты налога, не освободит от него.

Как узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости

Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, необходимо узнать, в какую сумму оценили вашу недвижимость. Оценку производят независимые оценочные компании по договору с органами власти, а кадастровая стоимость каждого объекта недвижимости размещена в открытом доступе на официальном сайте Росреестра. Для поиска объекта недвижимости потребуется ввести его кадастровый номер или адрес, а жилой дом или иной объект, представляющий отдельное строение, можно просто найти на публичной кадастровой карте (maps.rosreestr.ru/PortalOnline/).

Если в форму поиска ввести кадастровый номер нужного объекта (его можно посмотреть в свидетельстве о праве собственности) или адрес и нажать кнопку «Сформировать запрос», то в базе данных будет найден нужный объект недвижимости и показаны имеющиеся источники данных.

Затем нужно выбрать в качестве источника данных «ГКН» (Государственный кадастр недвижимости), после чего будет выдана справочная информация по объекту недвижимости, в том числе кадастровая стоимость и дата ее утверждения. Кадастровую стоимость можно сравнить с реальной рыночной стоимостью на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. К примеру, если на 16 декабря 2015 года кадастровая стоимость объекта недвижимости составляла 17 млн руб., а реальная стоимость на эту дату составляла 15 млн руб., то кадастровая оценка превышает рыночную стоимость на 2 млн руб. При расчете налога следует учитывать, что налоговая база в отношении квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 м2 общей площади этой квартиры (п. 3 ст. 403 НК РФ), поэтому размер налоговой базы будет ниже кадастровой стоимости. Если же доказать, что кадастровая стоимость для данного объекта недвижимости является завышенной, а реальная рыночная стоимость составляет 15 млн руб., то размер налоговой базы также уменьшится.

ПОЛЕЗНЫЕ СЕРВИСЫ

Рассчитать размер налога для московской недвижимости можно с помощью нашего калькулятора расчета налога на имущество физических лиц в Москве

Следует учитывать, что за первый год налог исчисляется с понижающим коэффициентом 0,2. В течение последующих пяти лет размер налога будет постепенно расти, а с 2020 года понижающий коэффициент применяться не будет.

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости существует только два:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под недостоверными сведениями обычно понимаются ошибки, допущенные при проведении оценки, в том числе неправильное определение характеристик объекта недвижимости, повлиявшее на кадастровую стоимость. Верховный суд РФ в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указывал, что допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки включает следующие обстоятельства:

  • неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
  • неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, в том числе:
    • местоположение объекта оценки;
    • его целевое назначение;
    • разрешенное использование земельного участка;
    • аварийное состояние объекта;
    • нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории;
    • иные условия;
  • неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости;
  • неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Чтобы определить наличие или отсутствие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости жилья, можно запросить сведения об объекте недвижимости, использованные при определении кадастровой стоимости у заказчика проведения кадастровой оценки, сведения о котором можно узнать в территориальных подразделениях Росреестра. Ответить на такой запрос заказчик и оценщик обязаны в семидневный срок с момента его поступления (ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Если же основанием к оспариванию кадастровой стоимости является превышение ею рыночной цены недвижимости, следует принять во внимание, что рыночная цена должна определяться не на текущий момент, а на момент установления кадастровой стоимости. Таким образом, даже резкое падение стоимости недвижимости, произошедшее позднее установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить. Не получится оспорить кадастровую оценку и жителям тех регионов, в которых налог по прежнему исчисляется по инвентаризационной стоимости. Позиция Верховного суда РФ заключается в том, что если права и обязанности лица еще не затрагиваются, то оно не имеет права обжаловать кадастровую оценку (определение Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. № 18-АПГ15-6).

Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости

Действующее законодательство предусматривает два варианта процедуры оспаривания кадастровой стоимости:

  • в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
  • в суде (п. 2 ст. 403 НК РФ).

Заявитель самостоятельно выбирает, в каком порядке оспаривать кадастровую стоимость. В случае судебного рассмотрения спора предварительного обращения в комиссию для физических лиц не требуется, но для организаций этот этап является обязательным. При этом, рассмотрение в комиссии имеет ряд преимуществ перед судебным:

ПОЛЕЗНЫЕ СЕРВИСЫ

Рассчитать размер госпошлины, подлежащей уплате при обращении в суд, можно с помощью нашего калькулятора госпошлины

  • быстрое рассмотрение спора (в течение месяца);
  • отсутствие судебных расходов, в том числе, необходимости уплачивать госпошлину;
  • возможность оспорить решение комиссии, если оно не устроит заявителя, в судебном порядке.

Такие комиссии функционируют при каждом управлении Росреестра в регионах России.

Необходимые документы

По делам о пересмотре кадастровой стоимости каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Таким образом, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на лице, которое обратилось с соответствующим заявлением заявлением (ч. 5 ст. 247 КАС РФ).

Таким образом, заявителю потребуется представить документы, доказывающие его позицию. Кроме того, как в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так и в суд помимо заявления потребуется предоставить ряд документов (ст. 246 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»):

  • кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
  • отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);
  • положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший вышеуказанный отчет, о его соответствии требованиям законодательства и стандартов;
  • документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости) (п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

При подаче административного искового заявления в суд дополнительно необходимо представить:

  • уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления (либо копии документов для направления этим лицам);
  • документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
  • доверенность или иные документы, удостоверяющие полномочия представителя административного истца;
  • документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (если в суд обращается юридическое лицо).

Заявления о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов Комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к рассмотрению не принимается, а судом оставляются без движения.

Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, поданное в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, рассматривается в течение одного месяца с даты его поступления.

В течение семи дней с момента поступления заявления, комиссия сообщает об этом с указанием даты рассмотрения дела в орган местного самоуправления и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов.

В течение пяти рабочих дней с момента принятия решения, комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.

Если основанием оспаривания кадастровой стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, то комиссия вправе принять одно из следующих решений:

  • об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости (в случае, если использованные сведения будут признаны достоверными);
  • о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (если использованные сведения будут признаны недостоверными).

В случае, если основанием оспаривания явилось установление рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает одно из следующих решений:

  • об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
  • об отклонении заявления.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде. Кроме того, заявитель имеет право оспаривать в суде не само решение комиссии, а результаты определения кадастровой стоимости. В этом случае решение комиссии не будет являться предметом рассмотрения в суде.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Процедура рассмотрения заявлений об оспаривании кадастровой стоимости в суде регламентирована главой 25 КАС РФ.

В судебном порядке граждане могут обжаловать как непосредственно результаты оценки кадастровой стоимости квартиры, так и решение комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, если предварительно заявитель в такую комиссию обращался. Соответственно, административный истец может заявить одно из следующих требований:

  • об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  • об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;
  • об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии Росреестра.

Рассмотрение других требований не может производиться одновременно с оспариванием кадастровой стоимости, поскольку подсудны другим судам. Это значит, что если владелец квартиры хочет вернуть переплаченные налоги, то сначала ему нужно получить судебное решение по результатам рассмотрения его административного искового заявления, а потом уже обращаться с иском о взыскании переплаченных денежных средств.

Первой инстанцией для данной категории споров являются верховные суды республик; краевые, областные суды; суды городов федерального значения; суды автономных областей и округов (п. 15 ст. 20 КАС РФ).

Административными ответчиками по спорам о кадастровой стоимости будут являться Росреестр и орган, утвердивший оспариваемые результаты оценки кадастровой стоимости.

Законом установлены ограниченные сроки для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Обратиться в суд по этой категории споров можно лишь в течение пяти лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов. Однако если на момент обращения в суд кадастровая стоимость объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости уже изменилась, то оспаривать предыдущую стоимость уже нельзя (п. 3 ст. 245 КАС РФ).

Срок рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости в суде составляет два месяца, но он может быть продлен еще на месяц в связи со сложностью дела (ст. 141 КАС РФ).

О месте и времени рассмотрения дела суд извещает стороны, однако их неявка не препятствует его рассмотрению, если стороны были извещены надлежащим образом (п. 4 ст. 247 КАС РФ).

Следует учитывать, что поскольку стороны обязаны самостоятельно доказывать те обстоятельства, на которые ссылаются, то суд удовлетворит их ходатайства об истребовании дополнительных доказательств только в том случае, если они по объективным причинам лишены возможности представить доказательства без помощи суда. Тем не менее, суд не лишен права запрашивать необходимые доказательства по своей инициативе (п. 6 ст. 247 КАС РФ).

При оспаривании кадастровой стоимости со стороны не единоличного собственника, а участника долевой собственности, суд пересматривает кадастровую стоимость объекта недвижимости в целом. Возражения других собственников оцениваются судом наряду с другими доказательствами по делу и не влекут обязательного отказа в удовлетворении заявленных требований (п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Если по результатам рассмотрения дела суд удовлетворяет заявленные требования о пересмотре кадастровой стоимости, то в резолютивной части такого решения должна быть указана величина установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

Принятое судом по результатам рассмотрения дела решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Последняя актуализация: 14 июля 2017 г.

Документы по теме:

  • Налоговый кодекс Российской Федерации
  • Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации
  • Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
  • Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
  • Приказ Министерства экономического развития РФ от 4 мая 2012 г. № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. № 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости»
  • Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»

Кадастровая стоимость объектов недвижимости – это показатель, определенный по итогам государственной оценки. Кадастровая стоимость относится к обязательным сведениям ЕГРН, указывается в выписках и справках. По показателям кадастровой стоимости рассчитывается и начисляется имущественный и земельный налог, госпошлина при вступлении в наследство. Рассчитать кадастровую стоимость нужно на жилой и нежилой фонд, на земельные участка, доли, объекты незавершенного строительства.

Читайте в статье, в чем заключается процедура и методика определения и оспаривания кадастровой стоимости в Москве и СПб, как узнать ее и получить официальный документ, где применяется кадастровая стоимость.

Определение кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость объекта рассчитывается по результатам гос. оценки недвижимости, входит в состав ЕГРН. Основным нормативным актом для этой процедуры является Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке” (скачать). Рассчитывают КС для индивидуального и садового дома в СНТ, здания, сооружения, МКД, квартиры, гаража, иного объекта. Вот основные нюансы, которые нужно знать про кадастровую стоимость и методику расчета:

  • показатель кадастровой стоимости применяется для расчета имущественного и земельного налога, гражданам, организациям, госпошлины при наследовании после смерти собственника, в ряде иных случаев;
  • узнать, какая кадастровая стоимость земли, объекта или доли, можно по справке из Росреестра, выписке ЕГРН (там содержатся данные на дату запроса);
  • справочную информацию можно получить через Публичную кадастровую карту на сайте Росреестра (там все сведения представлены на графической карте страны);
  • кадастровая оценка проводится не реже 1 раза в 5 лет (обычно приводит к повышению КС), а точные сроки процедуры определяются постановлением или распоряжением органа власти субъекта РФ;
  • если кадастровая стоимость в ЕГРН отсутствует, значит объект не поставлен на учет, либо не проводилась оценка (про это также можно узнать по выписке ЕГРН).

В случае, если кадастровая оценка недвижимости была проведена с ошибками, либо привела к необоснованному повышению показателя стоимости, ее можно обжаловать в административном и судебном порядке.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Комментарий эксперта. Для государственной оценки недвижимости обычно применяется «массовый” метод, используются формулы. Там не учитываются индивидуальные характеристики и особенности конкретного объекта. По этой причине кадастровая стоимость почти всегда выше рыночных значений, что приводит к повышению налога, госпошлины при наследовании. Если результат оценки вообще отсутствует в ЕГРН, нужно проверить постановку объекта на учет.

Официальным документом, из которого можно узнать кадастровую стоимость, является выписка из ЕГРН. Ее можно запросить в Росреестре, в МФЦ, либо через Госуслуги.

Кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость земли – это расчётная величина, определяемая при оценке стоимости участка. В ходе оценки нужно взять классификацию участков по целевому назначению, по категории (например, земли сельхозназначения в пределах населенного пункта). Кадастровая стоимость определяется для участков, находящихся в федеральной, муниципальной и частной собственности. Узнать, какая КС определена для участка или территории, можно в ЕГРН.

№ п/п Нормативные акты для расчета кадастровой и рыночной стоимости Описание
1 Федеральный закон № 237-ФЗ (скачать) Содержит порядок государственной оценки недвижимости, правила утверждения и публикации кадастровой стоимости, внесения изменений в ЕГРН после ее оспаривания
2 Федеральный закон № 135-ФЗ (скачать) Содержит правила оценки объектов недвижимости, требования к оценщикам, порядку подготовки отчета о рыночной цене.
3 Приказ МЭР№ 226 (скачать) Содержит методические указания по проведению государственной оценке недвижимости
4 Приказ МЭР № 378 () Содержит формы выписок ЕГРН, в том числе для получения сведений о кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость недвижимости

Кадастровая стоимость недвижимости (жилой и нежилой фонд) определяется бюджетным учреждением, уполномоченным органом власти субъекта РФ. Основные этапы оценки включают:

  • принятие и публикация решения органа власти региона про назначение оценки;
  • подготовительный этап – запрос и анализ сведений из Росреестра и БТИ, документов от правообладателей, ответов из государственных и муниципальных органов;
  • получение информации по объектам, для которых проводилось кадастровая стоимость была снижена по решению Комиссии или в судебном порядке;
  • определение кадастровой стоимости в соответствие с алгоритмом и формулами Приказа Минэкономразвития № 226, в том числе на объекты, по которым отсутствует информация по предыдущим оценкам;
  • подготовка промежуточных, предварительных и окончательных отчетов по результатам оценки или переоценки;
  • утверждение и публикация отчета в постановлении регионального органа власти;
  • актуализация сведений ЕГРН специалистами Росреестра.

Закон № 237-ФЗ обязывает учитывать интересы собственников при проведении оценки. Однако на практике это не происходит. Оценка проходит без обследования участков и объектов жилого или нежилого фонда, а проверка осуществляется только по документам и сведениям из госреестра, архивных данных БТИ, путем применения формул. По этому причине разница между кадастровой и рыночной стоимостью может оказаться существенной, так как применяется среднее значение.

Комментарий эксперта. В Москве государственной оценкой занимается ГБУ «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования”. Специалисты этого учреждения проводят проверки, формируют отчет для внесения сведений в госреестр. В состав Комиссии по снижению кадастровой стоимости представители бюджетного учреждения или БТИ не входят.

Кадастровая стоимость в 2020 году. Вопросы эксперту. Евгений А. Эксперт в сфере кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет. Задать вопрос Вопрос эксперту У меня вопрос — обязан ли Росреестр или налоговая уведомлять об изменении кадастровой стоимости участка? Так как результаты государственной оценки и сведения ЕГРН находятся в открытом доступе, уведомлять об изменении кадастровой стоимости не обязаны. Подразумевается, что собственник обязан сам проверять эту информацию. Здравствуйте! Если мне снизили кадастровую стоимость по суду, могу я требовать от ИФНС пересчитать налоги и вернуть переплату? Результаты оспаривания кадастровой стоимости применяются только для перерасчета налога за текущий расчетный период, а также для будущих платежей. «Задним» числом пересчитать налоги нельзя. Хочу знать, как рассчитывалась кадастровая стоимость для нашего СНТ. В ЕГРН только общая цифра, а где получить разъяснения? Запрос о разъяснении кадастровой стоимости можно подать в бюджетное учреждение, которое проводило оценку недвижимости. Образец запроса есть в списке документов этой статьи. Добрый день! У нас сейчас идет государственная оценка недвижимости. Я могу подать документы на здание, чтобы оценщики учли его характеристик? Да, такая возможность есть. Документы и сведения собственник может подать в бюджетное учреждение, которое проводит оценку.

Кадастровая стоимость онлайн

Так как госреестр ЕГРН представляет собой открытую и общедоступную базу данных о недвижимости, получить информацию из нее достаточно просто. Для этого можно не только сделать письменный запрос и взять выписку, но и обратиться через онлайн-сервисы:

  • подать запрос, получить выписку ЕГРН или справку о кадастровой стоимости можно через Госуслуги (в этом случае нужно платить госпошлину);
  • запрос можно оформить через сервис на официальном сайте rosteestr.ru (также платится госпошлину);
  • справочную информацию о кадастровой стоимости можно бесплатно взять на Публичной кадастровой карте на сайте Росреестра.

Для процедуры оспаривания кадастровой стоимости нужен официальный документ – справка или выписка. Поэтому справочная информация из Публичной кадастровой карты здесь не подойдет. Только официальный документ подтвердит, какая стоимость оспаривается заявителем.

На Публичной кадастровой карте можно узнать показатель стоимости, дату последней государственной оценки объекта, основные характеристики участка, помещения или строения.

Кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость жилья (квартиры, комнаты, дома) тоже определяется без обследования и проверки характеристик , т.е. по средним данным. Между тем, даже для квартир и комнат с одинаковой площадью и планировкой рыночная цена может существенно отличаться – из-за этажности, выполненного ремонта, перепланировки. Поэтому чаще всего оспаривается кадастровая стоимость жилья или доли, поскольку она значительно отличается от рыночных показателей.

Узнать кадастровую стоимость квартиры или комнаты можно здесь https://smway.ru/kadastr-onlayn/ . Также в компании Смарт Вэй можно заказать выписку ЕГРН на любой объект недвижимости в Москве, СПб, Московской и Ленинградской области. Это позволит сравнить ее с рыночной ценой, подготовить документы для оспаривания.

Узнать кадастровую стоимость

Узнать кадастровую стоимость жилья, нежилого фонда или гаража можно по адресу или кадастровому номеру объекта. На Публичной кадастровой карте можно найти и посмотреть объект на графической карте. В содержании ППК отражены сведения о характеристиках и стоимости индивидуального и садового дома в СНТ, здания, гаража, МКД, сооружения, квартиры, иного объекта. Узнать кадастровую стоимость земли или объекта можно следующими способами:

  • по запросу в Росреестр, МФЦ или через Госуслуги выдается выписка ЕГРН о кадастровой стоимости;
  • кадастровая стоимость объекта входит в перечень данных Публичной кадастровой карты (ПКК), которую можно найти .

В заявлении на получение выписки нужно указать адрес объекта. Кадастровый номер также можно посмотреть на ППК. Информация о кадастровой стоимости будет указана в требования налоговой инспекции. Средняя кадастровая стоимость по региону публикуется в отчетах Росстата, Минстроя.

Юридические лица сами заполняют декларации и рассчитываются налог на имущество по кадастровой стоимости объекта.

Кадастровая стоимость по кадастровому номеру

Кадастровый номер присваивается объекту, поставленному на учет в Росреестре. Следовательно, при отсутствии номера нельзя получить сведения о кадастровой стоимости, поскольку здание, сооружение или помещение не учтено в ЕГРН. Может сложиться ситуация, когда новый объект будет поставлен на учет в период между процедурами государственной оценки недвижимости. По запросу на такой объект или зем. участок будет выдана выписка ЕГРН с незаполненной графой о кадастровой стоимости.

Кадастровый номер состоит из цифр и выглядит вот так: АА:ВВ:ССРРLL:КК. Расшифровка этой аббревиатуры.

  • АА – округ.
  • ВВ – район.
  • ССРРLL – квартал.
  • КК – сам номер объекта.

По кадастровому номеру можно бесплатно узнать основные сведения и кадастровую стоимость объекта через ППК. Также на указанный номер нужно ссылаться при подаче запроса о разъяснении кадастровой стоимости.

На какой объект вам нужно получить справку или выписку о кадастровой стоимости? Земельный участок 33.33% Частный или садовый дом 0% Жилое или нежилое помещение 50% Здание 16.67% Проголосовало: 6

Как определяется кадастровая стоимость участка

Кадастровая оценка земель также осуществляется по Федеральному закону № 237-ФЗ. На показатели стоимости и методику проведения влияют следующие факторы:

  • местоположение зем.участка или территории;
  • вид разрешенного использования земель;
  • категория земли (например, земли сельхозназначения);
  • иные данные.

Важно, что стоимость будет рассчитана не за кв.м. или сотку земли, а за целый участок. При необходимости, можно самостоятельно рассчитать, сколько стоит квадратный метр по данным кадастра. В отношении садового участка КС будет указана, если он выделен из состава СНТ.

Комментарий эксперта. При смене вида разрешенного использования и категории зем. участка, может существенно меняться его рыночная цена. Например, если меняется категория сельхозназначение на жилищную застройку, цена участка сразу вырастет. При этом кадастровая стоимость земли останется неизменной до следующей государственной переоценки. По этой причине можно обратиться с заявлением для снижения стоимости.

На инфографике описаны этапы государственной оценки недвижимости и определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость объекта

Кадастровая стоимость редко используется для гражданских сделок, хотя по ней можно рассчитать предварительную цену договора. Тем не менее, сфера применения кадастровой стоимости объекта достаточна широка:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

  • с 2020 года все субъекты РФ обязаны начислять имущественный и земельный налог только по кадастровой стоимости (ранее для этого применялась и инвентаризационная стоимость);
  • по кадастровой стоимости определяется цена выкупа земель, арендные платежи за муниципальную и государственную недвижимость;
  • по выписке ЕГРН может оформляться кредит с залогом на недвижимость;
  • по кадастровой стоимости можно рассчитать предварительную и окончательную госпошлину при вступлении в наследство на недвижимость;
  • при расчете налога можно использовать вычет по кв.м. жилья или до 6 соток земли.

Естественно, это далеко не полный перечень ситуаций, когда стоимостные показатели будут определяться по результатам государственной оценки или переоценки. Если собственник добьется снижения КС через Комиссию или суд, она будет приравнена к рыночной цене. После этого сведения ЕГРН можно использовать для купли-продажи, передачи в аренду частной недвижимости.

Комментарий эксперта. Рыночная цена недвижимости считается не по Закону № 237-ФЗ, а по Закону № 135-ФЗ. Там используется принципиально иной подход к определению собственности. Оценщик не только изучит документы и сведения ЕГРН, но и обследует объект в натуре. Поэтому отчет оценщика дает более объективную картину о стоимости, чем государственная оценка.

Кадастровая стоимость 2020

По состоянию на 2020 год все регионы страны перешли на использование кадастровой стоимости в целях налогообложения. Провести государственную оценку можно сразу по всем видам объектов недвижимости, находящихся на территории региона (ст. 11 Закона № 237-ФЗ). В решении органа власти будет указан точный перечень объектов и категорий земель, так как по ним Росреестр будет предоставлять информацию из ЕГРН.

Вот последние новости о порядке определения и применения кадастровой стоимости в 2020 году:

  • оценка проводится не чаще 1 раза в 3 года (для Москвы и Санкт-Петербурга – не чаще 1 раза в 2 года) и не реже 1 раза в 5 лет;
  • в период между гос. оценкой изменить показатели кадастровой стоимости может само бюджетное учреждение (при выявлении ошибок издается постановление), либо это будет сделано по обращению собственника;
  • после перехода всех регионов на государственную оценку недвижимости планируется более точное разграничение по ставкам имущественного и земельного налога (прежде всего, это касается объектов со стоимостью более 300 млн. руб.).

Ожидается, что разница между кадастровой и рыночной ценой недвижимости будет снижаться. Это связано с регулярным мониторингом данных о первичном и вторичном рынке жилья, коммерческой недвижимости и земельных участков, с совершенствованием методов оценки. Также планируется упростить порядок снижения КС, если в ходе гос. оценки были использованы заведомо недостоверные данные. Все последние новости в сфере кадастра и недвижимости вы всегда можете найти на нашем сайте.

Кадастровая стоимость Росреестр

Чтобы упростить доступ гражданам и организациям к сведениям ЕГРН, на сайте rostreestr.ru были введены следующие сервисы:

  • возможность подать запрос на получение сведений ЕГРН, выписок и справок в электронной форме (для этого нужно иметь учетную запись на Госуслугах или на rostreestr.ru, либо ЭЦП);
  • возможность получить доступ к ЕГРН (это особенно актуально для кадастровых инженеров, которые на постоянной основе работают со сведениями реестра);
  • возможность бесплатно получить основную справочную информацию через ППК.

Комиссии, созданные при Росреестре, включают не только специалистов этого ведомства. Туда входят представители СРО оценщиков, органа власти субъекта РФ, других ведомств. Это позволяет объективно рассматривать заявления граждан и юридических лиц, что сокращает количество судебных тяжб.

Комментарий эксперта. В интернете можно встретить онлайн-калькуляторы кадастровой стоимости. Однако эти ресурсы фактически бесполезны, так как все данные можно легко найти через ППК. Онлайн-калькулятор может пригодиться при расчете имущественного налога, если вам известна кадастровая стоимость своего объекта. В частности, такой калькулятор есть на официальном сайте ФНС.

На официальном сайте Росреестра можно не только узнать кадастровую стоимость. но и получить информацию об ее оспаривании.

Кадастровая стоимость в Москве

Государственная оценка недвижимости в Москве впервые началась в 2018 году. Вот последние новости об этой процедуре по состоянию на 2020 год:

  • за 2019 год в Москве была определена кадастровая стоимости почти на 7 млн. объектов;
  • текущий этап оценки пройдет до ноября 2020 года, позволит оценить еще 600 тыс. объектов столицы;
  • на официальных сайтах Управления Росреестра Москвы и mos.ru введены в действие 3 онлайн-ресурса со сведениями на недвижимость, в том числе по аренде.

Подробную информацию о порядке и этапах определения кадастровой стоимости в Москве и Московской области можно найти на сайте бюджетного учреждения . Такие же правила действуют в Санкт-Петербурге.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п Ссылки Описание
1 Образец технического задания на рыночную оценку объекта
2 Образец выписки ЕГРН с кадастровой стоимостью
3 Образец заявления в Комиссию при Росреестре
4 Образец иска о снижении кадастровой стоимости
5 Форма заявления о предоставлении выписки ЕГРН
6 Форма запроса о разъяснении кадастровой стоимости
7 Заявление в Комиссию при Росреестре о пересмотре кадастровой стоимости
8 Заявление о пересмотре кадастровой стоимости из-за недостоверности сведений

Кадастровая стоимость и налог на имущество

Правообладатели недвижимости заинтересованы в максимально низкой кадастровой стоимости, так как по ней придется платить имущественный и земельный налог. Государство, региональные и муниципальные власти, напротив, за счет высокой кадастровой стоимости могут увеличить поступления в бюджет. Порядок расчета налогов заключается в следующем:

  • в НК РФ определены максимальные ставки имущественного и земельного налога с разграничением по целевому назначению объектов, категории земель, иных факторов;
  • каждый год органы муниципальной власти устанавливают размеры ставок налога, перечни льготников, повышающие и понижающие коэффициенты;
  • ИФНС автоматически получает данные о нормативных актах и сведениях ЕГРН на дату расчета, выставляет уведомления частным собственникам, проверяет декларации от юридических лиц;
  • для расчета налога убирается до 6 соток земли и до 50 кв.м. жилья вычетов.

ИФНС не может повлиять на кадастровую стоимость, самостоятельно уменьшить или завысить ее. Поэтому собственники, планирующие добиться низких налоговых платежей, должны самостоятельно обращаться в Комиссию при Росреестре или в суд.

Комментарий эксперта. От показателя кадастровой стоимости зависит размер арендных платежей по государственной и муниципальной недвижимости. Также в НК РФ есть интересная норма, которая может повлиять на размер налогов. При расчете налоговых платежей нужно проверить, какой процент площади используется под основную деятельность. Например, ставки налога для офисного здания применяются, если под офисы используется не менее 20% площади. Подробнее об этих нюансах вы можете узнать у специалистов компании Смарт Вэй.

Имущественный и земельный налог в 2020 году рассчитывается по кадастровой стоимости уже во всех субъектах РФ.

Изменение кадастровой стоимости

Изменение кадастровой стоимости возможно при выявлении ошибок и несоответствий, допущенных при государственной оценке, либо при ее разнице с более низкой рыночной ценой. В первом случае исправление устанавливается по заявлению собственника, по предписанию Росреестра, либо по инициативе бюджетного учреждения. При несовпадении КС с рыночной ценой, изменение сведений ЕГРН допускается только по заявлению правообладателя.

Оспаривание кадастровой стоимости

Порядок снижения высокой кадастровой стоимости описан в ст. 22 Закона № 237-ФЗ. Физ. лица могут выбрать, куда подавать заявление – в Комиссию при Росреестре, либо в суд. Организации-собственники обязаны обратиться в Комиссию, а отказ можно обжаловать в суде. До обращения нужно подготовить следующие документы:

  • правоустанавливающий документ на недвижимость;
  • справку или выписку ЕГРН о кадастровой стоимости на дату обращения;
  • отчет о рыночной цене объекта на дату оценки объекта;
  • иные документы, подтверждающие недостоверность сведений ЕГРН.

Документы можно подать непосредственно в Комиссию или по почте, через портал Госуслуг, сайты госуслуг Москвы и Санкт-Петербурга. Срок рассмотрения не превышает 30 дней.

По итогам рассмотрения заявления высокая кадастровая стоимость жилья, участка, или другого объекта будет устанавливаться равной рыночной цене. Эти сведения Росреестр внесет в ЕГРН, а расчет налогов и арендных платежей будет осуществляться по новым данным. Проверить снижение КС можно через ПКК, путем запроса выписки.

Если Комиссия вынесла отрицательное решение, его можно обжаловать через суд. Для суда нужно представить те же документы, отказное решение Комиссии. На основании решения суда кадастровая стоимость будет определена по рыночной цене. На основании решения суда Росреестр обновит сведения ЕГРН.

Комментарий эксперта. Чтобы избежать проблем при обращении в Комиссии и суд, рекомендуем воспользоваться услугами юристов Смарт Вэй. Они подготовят документы, правильно заполнят заявление, окажут сопровождение при проведении судебных заседаний. Мы оказывает услуги для собственников и арендаторов в Москве, СПб, Московской и Ленинградской области.

Блок-схема, описывающая алгоритм действий при оспаривании кадастровой стоимости.

Стоимость услуг по оспариванию кадастровой стоимости в Комиссии и суде

В компании Смарт Вэй вы можете заказать услуги, связанные с оспариванием высокой кадастровой стоимости, запросов документов, обжалованием недостоверных результатов оценки. С предварительными ценами на документы и услуги можно ознакомиться ниже.

№ п/п Услуга, документ Стоимость
1 Отчет о рыночной цене объекта от 7000 руб.
2 Запрос выписки ЕГРН с кадастровой стоимостью 350 руб.
3 Сопровождение процедуры оспаривания кадастровой стоимости в Комиссии при Росреестре от 12000 руб.
4 Сопровождение процедуры оспаривания кадастровой стоимости в суде от 15000 руб.
5 Оформление искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости от 3000 руб.

Выводы

  • Кадастровая стоимость объектов недвижимости – это показатель, рассчитанный в ходе государственной оценки по заказу органа власти субъекта РФ.
  • Оценка и определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетными учреждениями.
  • Узнать и проверить кадастровую стоимость жилья, земельного участка или другого объекта можно через Публичную кадастровую карту, по запросу выписки ЕГРН или справки через Росреестр, МФЦ.
  • Уменьшение стоимости допускается по отчету о рыночной цене через Комиссию при Росреестре, либо в суде.

По всем вопросам, связанным с определением и оспариванием кадастровой стоимости в 2020 году, вы можете обратиться к специалистам компании Смарт Вэй. Заказать услуги можно по телефонам, указанным на сайте.

Часто задаваемые вопросы Что такое кадастровая стоимость? Кадастровая стоимость определяется по итогам государственной оценки недвижимости. Оценка проводится по заданию органа власти субъекта РФ не реже 1 раза в 5 лет. Как узнать кадастровую стоимость в 2020 году? Кадастровую стоимость можно узнать из выписки ЕГРН. заказать документ можно через Росреестр или МФЦ, сайт Госуслуг. Справочную информацию можно узнать из Публичной кадастровой карты. Как снизить высокую кадастровую стоимость? Для снижения высокой кадастровой стоимости можно подать заявление в региональную Комиссию при Росреестре, либо в суде. Для оспаривания нужно заказать отчет о рыночной цене объекта недвижимости.