Как снизить налог на имущество

Рассказываем о льготах и возможных стратегиях снижения налоговой нагрузки для российских граждан Читать в полной версии Фото: Andrii Yalanskyi/

Платить налоги — обязанность всех российских граждан. Однако размеры обязательных платежей постоянно растут, а отдавать государству свои деньги совсем не хочется.

Юристы рассказали, какие налоги должны сегодня платить россияне, какие им положены льготы, а также как законно снизить суммы платежей.

Как рассчитать налог

Налог на имущество физических лиц определяется, исходя из кадастровой стоимости недвижимых объектов. В случае если местным законодательством ставки по налогу на имущество не определены, он рассчитывается, исходя из максимальных ставок, установленных на федеральном уровне. «В отношении жилых домов, объектов незавершенного строительства, гаражей, хозяйственных строений с площадью не более 50 кв. м налог рассчитывается по ставке, не превышающей 0,1% от кадастровой стоимости, 2% — для объектов, кадастровая стоимость по которым превышает 300 млн руб., 0,5% — для остальных объектов», — рассказала главный налоговый консультант юридической фирмы Tax Compliance Юлия Павлова.

При исчислении налога на имущество автоматически (без направления заявления) применяется вычет в виде уменьшения кадастровой стоимости объекта жилой недвижимости на стоимость определенного количества квадратных метров в зависимости от вида жилой недвижимости. К примеру, по жилому дому применяется вычет в размере 50 кв. м, для квартиры — 20 кв. м, для комнаты — 10 кв. м, для недвижимого комплекса с жилыми помещениями вычет составит 1 млн руб., пояснила Павлова.

Для земельных участков предусмотрен отдельный вид налога. Его так же, как и на недвижимость, платят по уведомлению налоговых органов. Налог устанавливается местными органами. При этом ставки не могут превышать 0,3% и 1,5% в зависимости от назначения участка, объяснил адвокат коллегии адвокатов «Люди Дела» Денис Зайцев. По его словам, для сельскохозяйственных земель, а также участков, занятых жилым фондом, ставка не может превышать 0,3%. Для остальных земель используется, в основном, ставка в 1,5%. Базой для расчета налога служит все та же кадастровая стоимость.

Основой исчисления налога на имущество является кадастровая оценка недвижимости (Фото: Comdas/)

Налоговые льготы

Для двух видов налогов установлены льготы — как общеобязательные (федеральные), так и местные, которые применяются к недвижимости, зарегистрированной в той или иной локации. Перечень местных льгот достаточно широк, их конкретный список лучше уточнять напрямую в Налоговом кодексе или в контакт-центре ФНС, который предоставляет информацию совершенно бесплатно, советует юрист.

Федеральные льготы в основном касаются военнослужащих, пенсионеров, инвалидов, ветеранов Великой Отечественной войны, а также участников ряда других боевых действий, лиц, удостоенных звания Героя Советского Союза, Героя Российской Федерации, награжденных орденом Славы, уточнил Зайцев. Он подчеркнул, что льготник вправе не уплачивать этот налог на имущество, но только по одному объекту недвижимости каждого вида из всех, находящихся у него в собственности. При этом такой объект не должен использоваться для предпринимательской деятельности. Кроме того, льготы нельзя получить на недвижимость, кадастровая стоимость которой превышает 300 млн руб., за исключением гаражей и машино-мест в таких объектах, дополнил консультант.

Налог на имущество также не уплачивают граждане, которые осуществляют профессиональную творческую деятельность и переоборудуют помещения под мастерские, ателье и студии. Также налогом не облагаются жилые дома, квартиры и комнаты, где организованы открытые для посещения негосударственные музеи, галереи, библиотеки, на период такого их использования, подчеркнула Павлова. По ее словам, имущественный налог также не должны платить владельцы хозяйственных строений, площадь каждого из которых меньше 50 «квадратов». При этом они должны находиться на участках для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества и садоводства. Кроме того, не нужно платить налог на сооружения без капитального фундамента — теплицы, бытовки или хозблоки.

Существуют также льготы для владельцев апартаментов. Собственники такой недвижимости, как правило, платят больший налог, чем за квартиры. Для того чтобы получить льготы, необходимо включить апартаменты или здания, в котором они находятся, в специальный перечень, уточнил Зайцев. «Площадь апартаментов должна быть менее 300 кв. м. На апартаменты размером менее 150 кв. м ставка налога будет снижена сильнее. Льготы можно получить лишь в том случае, если помещение не используется под офис или для коммерческой деятельности. Кроме того, кадастровая стоимость одного квадратного метра должна быть не менее 100 тыс. руб.», — резюмировал эксперт.

Проверьте, возможно, вы являетесь обладателем какой-либо льготы (Фото: Garmasheva Natalia/)

Как сэкономить

Стратегий по законному уменьшению налоговой нагрузки несколько. Самая распространенная — зарегистрировать право собственности на члена семьи, который относится к льготным категориям граждан, уточнил Зайцев. Он подчеркнул, что этот вариант относительно простой, однако иногда создает трудности в распоряжении такой недвижимостью, ведь решение о продаже может принять только собственник. «Более сложной является стратегия оспаривания кадастровой стоимости, которая в последнее время пересматривается все чаще. Такой вариант достаточно затратен и не всегда приносит большие преимущества, однако если этим не заниматься, из года в год сумма налога может незаметно вырасти до неприличных размеров», — разъяснил адвокат.

Граждане, которые являются плательщиками НДФЛ, могут воспользоваться правом получения налогового вычета как при продаже имущества в целях уменьшения НДФЛ с полученных доходов по сделке, так и при покупке имущества в целях возврата ранее уплаченного НФДЛ в бюджет. Основным различием по порядку предоставления вычета в этих двух случаях является его стоимостный предельный размер, рассказала консультант юридической фирмы Tax Compliance. По ее словам, при реализации недвижимости налогоплательщики могут уменьшить доходы от продажи объекта на сумму фиксированного имущественного налогового вычета в размере 1 млн руб. (для жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков) или 250 тыс. руб. (для других объектов).

«Вместо применения данной фиксированной суммы налогового вычета можно уменьшить доходы на сумму подтвержденных расходов, связанных с приобретением данного имущества. Это условие также распространяется и в случае реализации объектов, полученных взамен освобожденных помещений в связи с проведением программы реновации жилищного фонда в Москве. Стоимостная величина расходов, связанных с изначальным приобретением реализуемого актива, которую можно применить при расчете налоговой базы по НДФЛ, законодательством не ограничена», — пояснила эксперт.

Право применения имущественного вычета в полном размере распространяется только на один объект в налоговом периоде (календарный год), напомнила Павлова. Она подчеркнула, что в случае реализации нескольких объектов в год не запрещено применение имущественного вычета для первого объекта и уменьшение дохода на величину расходов, связанных с приобретением актива, для второго объекта.

Кого это касается
Налоги на имущество и землю, которые платят собственники коммерческой недвижимости, а также арендная плата государственных и муниципальных земель, рассчитываются на базе кадастровой стоимости объектов. Мало кто из представителей бизнеса доволен этой оценкой: как правило она значительно превышает рыночную стоимость здания или участка, так как не учитывает такие индивидуальные параметры, как инфраструктура, местоположение и состояние объекта. Многие не прочь ее оспорить и снизить тем самым налоговое бремя. Текущий год многих в этом желании только укрепил. К проблемам пандемии и роста курса доллара добавилась переоценка кадастровой стоимости объектов коммерческой недвижимости в ряде регионов страны. Она коснулась объектов, которые расположены в городах федерального значения – Санкт-Петербурге и Севастополе.
Например, в Петербурге в этом году заново оценили 3 млн объектов недвижимости – от маленьких комнат до «Лахта-центра». В среднем налоговые платежи в Петербурге в 2021 году вырастут на четверть. Для крупных объектов это означает миллионы рублей дополнительных отчислений.
«Стоимость земли под главным торговым комплексом северной столицы, ТРЦ «Галерея», по новой кадастровой оценке вырастет с 735,7 млн рублей до 1,18 млрд рублей. А оценка самого здания увеличится более чем на 2 млрд рублей, почти до 14 млрд рублей», — подсчитал управляющий партнер компании «Митсан Консалтинг» Дмитрий Желнин.
Вырастет и сама ставка налога на имущество организаций в Петербурге. В 2021 году она увеличится с текущих 1,25% до 1,5%. Не трудно подсчитать, что ТРЦ «Галерея» при кадастровой стоимости объекта 735,7 млн рублей и ставке 1,25% заплатит в 2020 году 9,19 млн рублей налога. А в 2021 году при стоимости объекта 1,18 млрд и ставке 1,5% — 17,7 млн рублей. То есть на 8,5 млн рублей больше.
В похожей ситуации оказались и другие коммерческие площадки Петербурга. «Имущественный налог с ТРК «Лето» на Пулковском шоссе вырастет почти на 30 млн рублей до 68 млн рублей, потому что кадастровая стоимость здания увеличилась с 3,1 млрд рублей до 4,5 млрд рублей и изменилась ставка налога», — сообщил «ММ» директор по правовым вопросам девелоперской компании Malltech (собственник ТРК «Лето») Антон Калинин.
Впрочем, снизить налог на недвижимость интересно не только крупным компаниям, но и малому и среднему бизнесу, для которых сейчас любая экономия – на вес золота. Ясно, на чьи плечи (вернее кошелек) лягут перерасчеты. «Собственники недвижимости переложат рост кадастровой стоимости на арендаторов через увеличение операционных расходов, входящих в арендную ставку», — объясняет партнер Bright Rich|CORFAC Int. Виктор Заглумин.
Как достичь цели
Есть ли у бизнеса шанс снизить налоговое бремя? Эксперты отвечают на этот вопрос утвердительно. В соответствии с №237-ФЗ результаты кадастровой оценки можно пересмотреть в суде или соответствующей комиссии. Причем с 2019 года можно оспаривать налог не только за текущий год, но и за прошлые периоды, когда применялась прежняя кадастровая стоимость.
К рассмотрению дела важно тщательно подготовиться. Комиссии – и впоследствии, как правило, суду – нужно предоставить правоустанавливающие документы, выписки из ЕГРН, рыночный отчет, для которого необходимые технические документы. Также потребуется квалифицированный оценщик, который знает нюансы пересмотра кадастровой стоимости, юристы, способные представлять компанию в суде. Проблема в том, что все это стоит денег, а главное, отнимает много времени. При этом потенциал снижения кадастровой стоимости у разных помещений и участков может значительно отличаться. На первом этапе не всегда понятно, стоит ли игра свеч.
«На мой взгляд, суд – это последняя и не всегда эффективная инстанция. Работать надо именно с методикой и данными кадастровой оценки – исправлять допущенные при ее проведении ошибки. Хорошо, если собственник владеет материалом и инструментами оптимизации кадастровой стоимости. Что, называется, находится «в теме». А если нет? Тогда правильнее всего обратиться к профессионалам, у которых есть практические наработки и совершенно законные способы для того, чтобы в срок представить декларацию в ГБУ и не только оптимизировать кадастровую оценку, но и снизить бремя налогообложения», — говорит Дмитрий Желнин.
Как это часто бывает, упросить процесс позволяют технологии: летом 2020 года МТС запустила сервис МТС Estate, который позволяет пройти всю процедуру снижения налога онлайн. Причем компания дает возможность сначала бесплатно оценить потенциал снижения налога – это можно сделать в специально калькуляторе на сайте по кадастровому номеру объекта.
Как это работает? На портал нужно загрузить всего три документа: свидетельство о праве собственности или договор аренды и стандартную техническую документацию – технический план и балансовую справку. На их основе подготовят отчет о рыночной стоимости и другие необходимые документы, направят их в нужные инстанции. В качестве дополнительной услуги можно заказать и судебное представительство.
«Снижение кадастровой стоимости – достаточно рутинная процедура, в 95 случаях из ста решение принимается в пользу клиента, однако процесс это не быстрый и хлопотный. В нашем случае клиенту нужно только загрузить документы – даже «дергать» юристов не придется: уведомления о каждом этапе работы – подготовке отчета, подаче документов, назначении экспертизы или судебного заседания – приходят на почту и в личный кабинет. Как правило, комиссия несколько раз перепроверяет и пересчитывает оценки, а потом все же направляет дело в суд. Но нам удается снижать кадастровую стоимость уже на первом этапе, в комиссиях. Самый свежий пример: таким образом мы снизили кадастровую стоимость на собственный объект на 30 млн рублей. Снижение в комиссии не самый частый случай в российской практике, и он говорит о том, что мы работаем эффективно, хотя в коммерцию сервис выпустили сравнительно недавно», – рассказывает руководитель сервиса МТС Estate Мария Джушхинова.
Статистика подтверждает, что спрос на услуги по снижению кадастровой стоимости объектов недвижимости растет, при этом суды все чаще выносят решения в пользу владельцев. По данным Росреестра за январь-апрель 2020 года в судах инициировано почти шесть тысяч споров по кадастровой стоимости в отношении более восьми тысяч объектов недвижимости. В 97% случаев требования истцов были удовлетворены. Для сравнения, в 2019 году суды рассмотрели порядка 15,5 тысяч заявлений и удовлетворили 63% исков.