Какие нужно проверить документы при покупке квартиры?

— Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

fizkes/

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

  • свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • выписку из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант. Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре. Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры. Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости. Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге. Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
  • выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении. По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта. Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам. При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы. Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке. Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения. Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам. От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п. Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия. Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки. При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей. Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда. Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы. Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости. Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Аналитики Циан проанализировали структуру спроса на первичном рынке недвижимости России в I полугодии 2020-го по данным, опубликованным Росреестром.

Спрос начал падать еще до самоизоляции

В I полугодии 2020 на первичном рынке в целом по всей России зарегистрировано 279,2 тыс. ДДУ — сюда входят сделки с физическими и юридическими лицами на покупку квартир, апартаментов, машино-мест и других объектов долевого строительства. В годовой динамике (по сравнению с I полугодием 2019) спрос просел на 37% (тогда было заключено 444,5 тыс. ДДУ). Относительно аналогичного периода 2018 года падение составило 16%, 2017 — 7%.

Количество ДДУ в РФ в I полугодиях 2017–2020 гг.

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

Эксперты Циан отмечают, что снижение активности покупателей началось еще до объявленного режима самоизоляции. В частности, в первом квартале 2020-го зарегистрировано 147,8 тыс. ДДУ на первичном рынке, или 53% всех сделок I полугодия. В годовой динамике (относительно аналогичного периода 2019-го) спрос просел на 26,7%. На второй квартал 2020 года пришлось 131,4 тыс. ДДУ соответственно, или 47%. В годовой динамике (по сравнению со вторым кварталом 2019-го) спрос оказался ниже на 46%.

Таким образом, ограничительные меры из-за коронавируса стали не единственной причиной падения спроса на первичном рынке РФ в первой половине 2020-го. И до самоизоляции количество сделок оказалось на четверть меньше, чем в прошлом году.

Прошлогодние показатели улучшить не удалось

В I полугодии 2020-го в десятке лидирующих по количеству ДДУ регионов зарегистрировано 169,7 тыс. сделок из 279,2 тыс. (61%). По сравнению с прошлым годом концентрация сделок в регионах-лидерах не изменилась (год назад на 10 регионов-лидеров пришлось 60% ДДУ).

В лидерах по количеству сделок в I полугодии 2020-го — Москва (14,3% всех сделок по РФ), Санкт-Петербург (12,4%), Московская область (9,5%), Краснодарский край (6,1%) и Свердловская область (3,8%). В десятку также вошли Новосибирская, Ленинградская, Ростовская области, Татарстан и Башкортостан.

Ни один из субъектов с наибольшим количеством сделок по РФ не смог улучшить продажи относительно аналогичного периода прошлого года. Наибольший спад зафиксирован в Ленинградской (–45%), Новосибирской (–43%), Московской (–42%) областях. Минимальное падение среди лидирующих по продажам регионов — в Свердловской (–15%), Ростовской (–22%) областях и Татарстане (–29%).

Список лидирующих субъектов с прошлого года практически не изменился: в десятку вошли Башкортостан и Татарстан, вытеснившие Воронежскую и Рязанскую области.

Эксперты отмечают, что топ-10 лидирующих по количеству сделок субъектов совпадает с десятком регионов, где в первой половине года застройщики сдали наибольшее количество квадратных метров по РФ. Таким образом, зависимость между объемами строительства и количеством сделок прямая.

Динамика ДДУ в регионах — лидерах по спросу за год (I полугодие 2020 года/I полугодие 2019 года)

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

Только в 10 из 85 регионов выросло количество сделок

В целом по России только в 10 регионах отмечен прирост сделок относительно I полугодия 2019-го. Тройка лидеров выглядит так: Бурятия (+104%), Ямало-Ненецкий АО (+66%) и Забайкальский край (+64%). Впрочем, во всех трех регионах количество сделок за полугодие не превысило тысячу. Преодолеть эту отметку и показать прирост относительно прошлого года удалось Архангельской области, включая Ненецкий АО (+24% по количеству ДДУ), Орловской области (+14%) и Приморскому краю (+8%).

Топ-10 регионов с годовым приростом сделок в I полугодии 2020-го

Регион

Кол-во ДДУ

Прирост по сравнению с I полугодием 2019-го

Республика Бурятия

104%

Ямало-Ненецкий АО

66%

Забайкальский край

64%

Курганская область

33%

Сахалинская область

25%

Архангельская область (включая Ненецкий АО)

24%

Орловская область

14%

Приморский край

8%

Томская область

8%

Белгородская область

1%

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

Только в одном из десяти регионов с наибольшим падением сделок количество ДДУ превысило тысячу за все полугодие. Это Рязанская область (–70%, 3,25 тыс. сделок).

Регионы с максимальным годовым падением сделок в I полугодии 2020-го

Регион

Кол-во ДДУ

Падение по ср. с I полугодием 2019-го

Карачаево-Черкесская Республика

–97%

Республика Ингушетия

–88%

Чеченская Республика

–84%

Республика Дагестан

–81%

Республика Коми

–75%

Рязанская область

–70%

Республика Мордовия

–70%

Ивановская область

–62%

Псковская область

–61%

Смоленская область

–59%

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

В пяти субъектах РФ в I полугодии 2020-го не зарегистрировано ни одного ДДУ: Еврейская АО, Мурманская область, Республика Тыва, Камчатский край, Магаданская область и Чукотский АО.

Эксперты указывают, что количество регионов, в которых зарегистрировано более 10 тыс. ДДУ за полугодие, снизилось. В этом году таких субъектов всего пять: Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край и Свердловская область.

В аналогичный период 2019 года — 13. Помимо вышеперечисленных преодолеть отметку 10 тыс. ДДУ за полугодие тогда удалось Рязанской, Воронежской, Ленинградской, Новосибирской, Ростовской областям, Татарстану, Башкортостану, Красноярскому краю.

Доля эскроу-счетов медленно, но верно растет

Со вступления в силу поправок в 214-ФЗ прошел год. В I полугодии 2019-го, когда продажа через эскроу-счета не была обязательной, через эту схему прошло только 0,7% всех сделок в РФ на первичном рынке. В первые полгода 2020-го доля достигла уже 26%: 72,7 тыс. из 279,2 тыс. ДДУ. В первом квартале доля ДДУ, заключенных с открытием эскроу-счетов, составила 24%. Во втором квартале — 28%: наблюдается устойчивый рост.

В пяти регионах, где прошла хотя бы одна сделка на первичном рынке, не зарегистрировано ни одного договора по новым правилам: Карачаево-Черкесия, Кабардино-Балкарская Республика, Чечня, Омская область, Забайкальский край. Причем в двух последних регионах прошло более 500 сделок за полгода и ни одной — с эскроу.

На сделки с эскроу-счетами в Москве пришлось 34% ДДУ, в Московской области — 11%, в Санкт-Петербурге — 7%, в Ленинградской области — 33%.

Регионы с наибольшей долей сделок с эскроу-счетами в I полугодии 2020-го

Регион

Доля ДДУ с эскроу-счетами

Кол-во ДДУ

ДДУ по эскроу

Республика Ингушетия

100%

Республика Калмыкия

82%

Курганская область

72%

Томская область

71%

Чувашия

66%

Сахалинская область

64%

Тюменская область

64%

Ямало-Ненецкий автономный округ

59%

Амурская область

58%

Республика Алтай

55%

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

Cеверо-Западный ФО обогнал Центральный по количеству сделок на 100 тыс. населения

По подсчетам Циан, наибольшее количество сделок по федеральным округам пришлось на Центральный ФО — 33% сделок. Но в пересчете на численность населения лидером оказывается Северо-Западный ФО (398 сделок на 100 тыс. жителей, или одна сделка на 251 человека). Для сравнения: в Центральном округе прошло 233 сделки на 100 тыс. жителей, или одна сделка на 429 человек.

Самые низкие показатели зафиксированы в Северо-Кавказском ФО: 42 ДДУ на 100 тыс. человек, или один договор на 2384 жителя округа. В среднем по России на 100 тыс. населения прошло 190 сделок. Сделку на первичном рынке в 2020 году заключил каждый 526-й житель нашей страны.

В разрезе отдельных регионов, где за полгода прошла хотя бы тысяча сделок, наибольшее количество ДДУ в пересчете на 100 тыс. населения отмечено для Санкт-Петербурга (643 сделки на 100 тыс. населения), Ленинградской области (471 ДДУ.), Калининградской области (386 ДДУ), Новосибирской области (345 ДДУ) и Московской области (344 ДДУ).

В годовой динамике снижение числа ДДУ отмечено для всех федеральных округов. Наибольшее падение — в Северо-Кавказском (–48%) и Сибирском (–41%) федеральных округах.

Динамика количества сделок по федеральным округам и количество сделок на 100 тыс. человек

Федеральный округ

ДДУ в I полугод. 2020-го

Доля от общего кол-ва ДДУ

Динамика относительно I полугодия 2019-го

Одна сделка на кол-во жителей

Кол-во сделок на 100 тыс. населения

Центральный

91 866

33%

–39%

Северо-Западный

55 711

20%

–39%

Приволжский

41 809

15%

–34%

Южный

32 325

12%

–34%

Сибирский

24 120

9%

–41%

Уральский

20 151

7%

–31%

Дальневосточный

3%

–23%

Северо-Кавказский

1%

–48%

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

«Уменьшение количества сделок почти на 40% по сравнению с прошлым годом связано не только с ограничительными мерами, — комментирует руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов. — Спрос по сравнению с прошлым годом просел на четверть еще по итогам первого квартала».

Проблема заключается не только в росте цен на первичном рынке на фоне стагнирующих доходов населения, поясняет эксперт, но и в эффекте высокой базы. В первом полугодии 2019-го россияне форсировали заключение сделок на фоне новостей о переходе рынка на новые правила работы с открытием эскроу-счетов: именно поэтому во II полугодии количество сделок снизилось в два раза. «По итогам этого года спрос с учетом ситуации на рынке даже при условии действия льготной ипотеки окажется на уровне 2017 года», — предполагает Алексей Попов.

Динамика сделок на первичном рынке России в I полугодии 2020-го

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

Аналитик НБА Робин Лундберг считает, что форвард «Лос-Анджелес Клипперс» Кавай Леонард не заслуживает сравнения с лидером «Лейкерс» Леброном Джеймсом.

«Кавай Леонард исключил себя из дебатов о лучшем игроке НБА. На самом деле, Никола Йокич и Джамал Мюррей были двумя лучшими игроками на паркете, превзойдя Кавая и Пола Джорджа в позорном вылете «Клипперс» от «Денвер Наггетс». В седьмой игре Кавай ушёл с паркета с точностью 6/22, набрав 14 очков с нулевой результативностью в четвёртой четверти. Его команда вела в серии со счётом 3-1, что особенно опасно для Леонарда, потому что ему не хватает статистического профайла GOAT (величайшего игрока в истории).

Большая часть репутации Кавая была основана на мистических победах. Леонард добровольно покинул чемпионскую команду «Торонто Рэпторс», которая вылетела на той же стадии плей-офф, что и «Клипперс». Это удар по его статусу. Многие теперь, вероятно, отметят, что два перстня Кавая следует приписывать в заслугу системе «Сан-Антонио Спёрс» и сезону, когда «Голден Стэйт Уорриорз» и Леброн Джеймс страдали от травм.
Каваю будет ещё сложнее оказаться на вершине лиги, когда вернётся в строй Кевин Дюрант и раскроется Лука Дончич. Отчасти Леонарда критикуют несправедливо, но для того, чтобы считаться лучшим игроком лиги, вы должны упоминаться в одном ряду с Леброном. Кавай Леонард доказал, что он не находится на уровне Леброна Джеймса», — приводит слова Лундберга Sports Illustrated.