Комплекс недвижимости

Введение в Гражданский кодекс нового объекта вещных прав — единого недвижимого комплекса призвано упростить процедуру оформления и повысить эффективность оборота комплексных инфраструктурных объектов. Практическая востребованность данной правовой конструкции во многом будет зависеть от последующей гармонизации корреспондирующих положений законодательства.

В рамках продолжающейся реформы гражданского законодательства 1 октября 2013 года вступили в силу поправки, внесенные в Гражданский кодекс Законом № 142 ФЗ1. Изменения, помимо прочего, касаются понятия и состава объектов гражданских прав. Введен новый вид недвижимого имущества — единый недвижимый комплекс (далее — ЕНК)2, а также внесен ряд корреспондирующих уточнений в понятие неделимой вещи.

Правовая конструкция ЕНК
Под ЕНК понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь3. При этом ЕНК признается недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, и к нему применяются правила о неделимых вещах.
Введение в гражданское законодательство такого понятия, как «ЕНК», вероятно, призвано закрепить правовой статус и, следовательно, упростить процедуру оформления, а также повысить эффективность использования в гражданском обороте комплексных инфраструктурных объектов (включая линейные).
До настоящего времени при определении статуса таких объектов не возникало трудностей только в отношении линейно-кабельных сооружений связи, которые отнесены к недвижимому имуществу в силу прямого указания закона. Так, пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 126 ФЗ «О связи» предусмотрено, что сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи, относятся к недвижимому имуществу.
В других случаях, ввиду отсутствия специального законодательства, статус вышеуказанных объектов определялся нередко в том числе судом на основании анализа технических и иных характеристик конкретных объектов с учетом нормативно-правовых актов, регулирующих порядок их эксплуатации. При этом из-за отсутствия специального регулирования в судебной практике складывались различные подходы к определению правового статуса таких объектов.
С учетом изложенного выше, правовая конструкция ЕНК, вероятно, может представлять интерес для владельцев сложных промышленных и (или) комплексных инфраструктурных объектов в тех случаях, когда оформление и оборот данных активов предполагается в виде единого объекта. Однако эффективность, целесообразность и практическая востребованность такой конструкции во многом будут зависеть от развития и гармонизации корреспондирующих положений законодательства в части регулирования земельных и градостроительных отношений, а также вопросов кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество.
Так, уже предусмотренная гражданским законодательством концепция признания предприятия в целом как имущественного комплекса недвижимостью не нашла широкого применения, в том числе в связи с практическими трудностями регистрации предприятий как единых объектов.

Предприятие и ЕНК
Следует отметить, что первоначально обсуждалась возможность исключить из Гражданского кодекса понятие «предприятие» и оставить только «единый недвижимый комплекс» (в качестве одного из исходных названий предлагалось понятие «единый имущественный комплекс»), но в итоговом варианте Закона № 142 ФЗ понятие «предприятие» сохранено.
Обе вышеуказанные правовые конструкции предполагают, что в их состав могут входить как недвижимые, так и движимые вещи, которые в целом признаются недвижимым имуществом в силу прямого указания закона. Вместе с тем данные конструкции имеют и существенные различия, к которым, в частности, можно отнести следующие:

  • ЕНК отнесен законом к неделимым вещам, в то время как предприятие может участвовать в коммерческом обороте и как единый объект, и по частям;
  • в отличие от предприятия в состав ЕНК входят только вещи и не входят имущественные права и обязанности, а также исключительные права;
  • обязательным признаком предприятия является его использование для осуществления предпринимательской деятельности, в то время как в отношении ЕНК законом такого требования не установлено;
  • в отношении предприятия законом прямо установлен порядок совершения отдельных видов сделок, в то время как правовой статус ЕНК регулируется только общими положениями.

Несмотря на наличие вышеуказанных различий между ЕНК и предприятием, в настоящее время представляется затруднительным оценить, как именно будут соотноситься между собой указанные два понятия по вопросам кадастрового учета, регистрации прав, налогообложения и бухгалтерского учета.

Перспективы применения конструкции ЕНК в гражданском обороте
Как отмечено выше, Законом № 142 ФЗ установлены лишь общие положения касательно правового статуса ЕНК, при этом отсутствие последовательного правового регулирования порядка и правил применения ЕНК в гражданском обороте может привести к снижению практической привлекательности данной конструкции для хозяйствующих субъектов. Рассмотрим некоторые аспекты, которые, по нашему мнению, требуют внимания с точки зрения дальнейших перспектив применения правовой конструкции ЕНК в гражданском обороте.

1. Кадастровый учет и регистрация прав на ЕНК
В настоящее время законодательство не предусматривает специальных и последовательных правил ни в отношении порядка постановки ЕНК на кадастровый учет, ни в отношении государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества.

2. Реализация собственником ЕНК исключительного права на приватизацию или аренду земельного участка под ЕНК
Статья 36 Земельного кодекса предусматривает исключительное право собственников зданий, строений, сооружений на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, на которых такие здания, строения и сооружения расположены. ЕНК прямо не поименован в названной статье, однако представляется, что и собственник ЕНК также должен быть наделен указанным выше исключительным правом в отношении земельного участка под ЕНК.
Кроме того, необходимо учитывать то, что объекты недвижимого имущества в составе ЕНК могут вводиться в эксплуатацию в разное время. При этом, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ4, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, именно и только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Применение же указанного порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно только в случаях, прямо указанных в законе. Таким образом, если данная позиция суда будет применена и к ЕНК, то реализовать исключительное право на выкуп земельного участка под ЕНК будет возможно только после завершения строительства всех объектов недвижимого имущества в составе данного комплекса.

3. Вопросы раздела и обращения взыскания на ЕНК
Как указано выше, к ЕНК применяются правила о неделимых вещах. Понятие неделимой вещи5 было изменено Законом № 142 ФЗ, вероятно, и для целей учета особенностей ЕНК как нового вида недвижимого имущества. Ранее к неделимым относились вещи, раздел которых в натуре невозможен без изменения их назначения. Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь устанавливались соответствующими нормами Гражданского кодекса в отношении раздела имущества, находящегося в долевой собственности6.
С 1 октября 2013 года под неделимой понимается вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав7. При этом уточнено, что неделимой может быть и вещь, имеющая составные части.
Кроме того, Законом № 142 ФЗ дополнено, что замена одних составных частей неделимой вещи другими составными частями не влечет возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются8. Взыскание может быть обращено на неделимую вещь только в целом, если законом или судебным актом не установлена возможность выделения из вещи ее составной части, в том числе в целях продажи ее отдельно9. Отношения по поводу долей в праве собственности на неделимую вещь регулируются правилами главы 16 и статьи 1168 Гражданского кодекса. Таким образом, применяя конструкцию ЕНК, хозяйствующий субъект должен учитывать перечисленные выше особенности в части порядка и правил отчуждения ЕНК и порядка обращения взыскания на него, а также правил и порядка распоряжения ЕНК при его нахождении в общей собственности.

4. Налог на имущество организаций и особенности бухгалтерского учета в отношении ЕНК
Отдельного внимания заслуживают вопросы налогообложения и бухгалтерского учета операций в отношении ЕНК. По общему правилу, объектами налогообложения для российских организаций признаются движимое и недвижимое имущество, учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств (далее — ОС) в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета10. При этом не признается объектом налогообложения по налогу на имущество организаций движимое имущество, принятое на учет в качестве ОС с 1 января 2013 года11.
ЕНК как новый вид недвижимого имущества, безусловно, попадает в категорию имущества для целей обложения налогом на имущество. При этом, несмотря на то что в состав ЕНК могут входить как недвижимые вещи, так и движимое имущество, ЕНК в силу закона является недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект. Следовательно, в отсутствие специальных правил налогообложения включение в состав ЕНК движимого имущества фактически может привести к увеличению налогового бремени, то есть для целей налогообложения организации будет более выгодно не регистрировать совокупность движимых и недвижимых объектов в качестве ЕНК (то есть единой недвижимой вещи), а учитывать объекты движимого имущества (которые были приняты на учет в качестве ОС с 01.01.2013) в качестве самостоятельных объектов, так как в таком случае стоимость таких объектов не будет учитываться при расчете налога на имущество организаций.
Законом № 142 ФЗ фактически предусмотрена возможность, а не обязанность собственника зарегистрировать в качестве ЕНК совокупность принадлежащих ему объектов движимого и недвижимого имущества, отвечающих критериям, установленным статьей 133.1 Гражданского кодекса. При этом в настоящее время в силу новизны правовой конструкции ЕНК затруднительно предположить, какой именно подход в отношении порядка расчета налога на имущество может быть применен налоговыми органами в ситуации, когда организацией будет принято решение о регистрации совокупности отдельных объектов в качестве ЕНК, но при этом для целей оптимизации налогообложения ряд движимых вещей не будет включен в состав такого ЕНК.

  • Так, согласно разъяснениям Минфина России организация может не включать отдельные инвентарные объекты движимого имущества в состав здания или другой недвижимости, если эти объекты соответствуют следующим критериям12:
  • учитываются как отдельные инвентарные объекты движимого имущества (ОС);
  • могут быть использованы вне объекта недвижимого имущества;
  • демонтаж таких объектов не причиняет несоразмерного ущерба назначению недвижимого имущества;
  • функциональное предназначение указанных объектов не является неотъемлемой частью функционирования самого недвижимого имущества.

С учетом изложенного выше, нельзя исключить, что при использовании конструкции ЕНК и невключении в состав ЕНК ряда объектов движимого имущества организации придется доказывать соответствие таких объектов движимого имущества вышеуказанным критериям, а следовательно — обоснованность самостоятельного учета таких объектов для целей налогообложения.
С точки зрения бухгалтерского учета, включая вопросы списания стоимости объектов ОС, также сложно предположить, будет ли обязан хозяйствующий субъект в любом случае учитывать ЕНК как один инвентарный объект или будет вправе учитывать объекты в составе ЕНК отдельно, если сроки полезного использования таких объектов существенно отличаются. Также на данном этапе сложно оценить, могут, будут ли и в какой мере применяться к ЕНК правила, используемые для целей бухгалтерского учета в отношении имущественных комплексов и сложных вещей.
Таким образом, практическая востребованность и эффективность применения конструкции ЕНК в гражданском обороте будут во многом определяться уточнением и усовершенствованием соответствующих положений земельного и градостроительного законодательства, законодательства по вопросам кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество, а также вопросов налогообложения и бухгалтерского учета с целью создания понятных и последовательных механизмов для использования ЕНК в гражданском обороте, не приводящих к возникновению дополнительных практических трудностей для хозяйствующих субъектов при применении данной конструкции.



Ключевые слова: объект недвижимости, единый недвижимый комплекс, государственная регистрация прав, автомобильные дороги.

В целях создания более эффективных условий управления комплексными инфраструктурными объектами, а также для упрощения процедуры государственной регистрации прав собственности на такие объекты, в рамках реформы гражданского законодательства в 2013 году в Гражданский кодекс РФ были внесены соответствующие изменения в части введения понятия единого недвижимого комплекса.

Единый недвижимый комплекс — это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь .

Стоит отметить несколько особенностей данного вида объектов недвижимости.

В первую очередь, к единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах. Это означает, что после принятия решения об объединении нескольких объектов в единый недвижимый комплекс впоследствии он не может быть разделен или преобразован на самостоятельные объекты. Данное обстоятельство подтверждается определением Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16–61, согласно которому составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу . Это может вызвать трудности при его дальнейшем вовлечении в хозяйственный оборот.

В частности, принятие решения о модернизации какой-либо из составных частей такого единого недвижимого комплекса (путем реконструкции, либо сноса и возведения нового, либо создания дополнительных объектов в условиях наращивания мощностей или расширения производства, завершения строительством объекта незавершенного строительства) в соответствии с действующим законодательством предполагает вовлечение в оборот всего единого недвижимого комплекса с последующим обязательным изменением характеристик в Едином государственном реестре недвижимости и невозможностью распоряжения отельными его частями.

Определением Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16–61 установлено, что составная часть единого недвижимого комплекса не может быть признана самовольной постройкой . Таким образом, в случае незаконного возведения объекта, требующегося для производственных нужд, собственник не имеет права на его последующее узаконивание в рамках ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

Следовательно, собственник единого недвижимого комплекса крайне ограничен в принятии решения об использовании своего имущества, что вызывает вопрос эффективности применения и практической востребованности внесенных в Гражданский кодекс РФ изменений в части включения единого недвижимого комплекса как самостоятельного объекта недвижимости.

Законодательством РФ не предусмотрено согласие третьих лиц на объединение объектов недвижимости в единый недвижимый комплекс, следовательно, в каждом случае вопрос необходимости получения такого согласия должен решаться индивидуально с учетом правового статуса объекта недвижимости, включаемого в состав единого недвижимого комплекса (например, если такой объект является предметом ипотеки, аренды, или на него наложен арест, иное ограничение в использовании). С учетом применения к единому недвижимому комплексу положений о неделимых вещах, в подобных случаях должна быть осуществлена замена предмета обременения в соответствующем договоре .

Представляет интерес и перечень объектов недвижимости, которые могут входить в состав единого недвижимого комплекса с учетом того, что такой перечень определяется собственником самостоятельно ввиду отсутствия установленных законодательно критериев, при соблюдении единственного обязательного условия — неразрывная физическая или технологическая связь всех объектов в составе единого недвижимого комплекса.

Следовательно, в этот перечень могут быть включены и автомобильные дороги. Однако, вопрос о необходимости и возможности регистрации автомобильной дороги как объекта недвижимости остается открытым.

Согласно Градостроительному кодексу РФ автомобильные дороги относятся к линейным объектам . Однако, ни Гражданский кодекс РФ, ни Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» линейные объекты к недвижимым вещам напрямую не относят.

Существуют различные подходы к классификации автомобильных дорог как объектов гражданских прав :

1) автомобильные дороги как общего, так и необщего пользования — это объекты недвижимости, право собственности на которые должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (при условии соблюдения требований, установленных для создания объектов недвижимости);

2) автомобильная дорога является улучшением свойств земельного участка, необходимых для его использования в целях движения транспортных средств, перемещения людей и грузов;

3) регистрация прав на автомобильную дорогу невозможна, если она является частью единого объекта недвижимости.

Первые два похода имеют подтверждающую судебную практику и их применимость определяется в каждом конкретном случае индивидуально.

Последний подход представляется актуальным в контексте данной статьи: автомобильные дороги в составе единого недвижимого комплекса является его неотъемлемым элементом в силу применения к единому недвижимому комплексу правил о неделимых вещах.

Однако при регистрации прав собственности на подобные объекты необходимо учитывать особенности правого режима автомобильных дорог, обусловленных их техническими характеристиками и особенностями кадастрового учета.

Таким образом, представляется целесообразным конкретизировать перечень объектов недвижимого имущества, который может быть включен в состав единого недвижимого комплекса, установив для них соответствующие критерии и особенные условия их изменения.

В 2017 году Министерство экономического развития РФ разработало законопроект о порядке формирования единого недвижимого комплекса (поправки должны были вступить в силу с 2019 года, однако до настоящего времени проходят процедуру согласования). В частности, подготовленный законопроект допускает возможность разделения единого недвижимого комплекса как полностью, так и частично, но раздел участка, входящего в комплекс, допускается только при исключении его из состава единого недвижимого комплекса (при соблюдении принципа единства судьбы земли и расположенной на ней недвижимости) или при прекращении его существования.

Министерство экономического развития РФ предлагает также уточнить статус линейных объектов (дорог, кабелей связи, трубопроводов и т. д.), отведя им роль неотделимых улучшений земельного участка (не объекты недвижимости), что повлечет за собой исключение данных объектов из единого недвижимого комплекса — для их размещения и обслуживания будет устанавливаться сервитут.

Подводя итог, стоит отметить, что несмотря на требующиеся и планируемые изменения в федеральном законодательстве в целях конкретизации правовых аспектов создания, изменения и распоряжения единым недвижимым комплексом, его правовая структура может представлять особый интерес для собственников сложных комплексных инфраструктурных объектов. В частности, целесообразно распространить правоприменительную практику признания единым недвижимым комплексом важных стратегических объектов на территории Российской Федерации, т. к. существующие ограничения в его использовании не позволяют перепрофилировать либо реализовать пообъектно включенное в единый недвижимый комплекс имущество.

Литература:



В статье рассмотрены особенности правового статуса единого недвижимого комплекса. Единый недвижимый комплекс новый объект невидимости, который является комплексным. Основной задачей введения в гражданский оборот нового комплексного объекта недвижимости является упрощение процедуры регистрации прав в отношении комплексных объектов. Процедура кадастрового учета и регистрации прав в отношении технологических комплексов имеет множество законодательных пробелов, которые требуют своевременного устранения.

Ключевые слова: единый недвижимый комплекс, комплексные объекты, технологические комплексы.

Keywords: a single real estate complex, complex objects, technological complexes.

Единый недвижимый комплекс (ЕНК) введен в гражданский оборот в 2017 году ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости». Понятие ЕНК появилось в российском законодательстве в 2015 году. На протяжении двух лет граждане не могли зарегистрировать права на единый недвижимый комплекс, так как была не ясна процедура кадастрового учета и регистрации прав .

Ввод в законодательство нового объекта недвижимости, который является комплексным, обусловлено большим количеством судебной практики. На сегодняшний день существует два вида комплексных объектов недвижимости — ЕНК и предприятие как имущественный комплекс (ПИК) .

Под единым недвижимым комплексом понимается совокупность зданий, сооружений и иных вещей, которые объединены единым назначением, неразрывно связаны фактически и технологически, так же линейных объектов — ж/д, линии электропередач, трубопроводов и т. д.; или совокупность объектов, которые расположены на одном земельном участке, при условии что на них зарегистрировано право собственности как на одну недвижимую вещь в едином государственном реестре прав (ЕГРН) .

В отношении ЕНК применяются правила о неделимых вещах. Под неделимой вещью понимается вещь, выступающая в гражданско-правовом обороте как единый объект вещных прав, который невозможно разделить без разрушения либо повреждения вещи, а также без изменения ее назначения.

В отношении неделимых вещей возможна замена составных частей, при условии, что данная процедура не влечет возникновения иных вещей, при сохранении свойств вещи, которая уже существуют.

Выделение части неделимой вещи возможно при условии, что в отношении данной вещи это установлено законодательно или в судебном порядке. В отношении единого недвижимого комплекса на сегодняшний день дополнительных законодательных положений о выделе части не установлено, что является законодательным пробелом. Отсутствие данного положения приводит к нежеланию граждан, владеющих технологическими комплексами, регистрировать их как единый объект, так как после регистрации изменить они его не смогут, только при ликвидации данного объекта и снятии его с кадастрового учета .

Право собственности на единый недвижимый комплекс возникает после внесения сведений о всех объектах недвижимости, которые входят в его состав.

В отношении ЕНК кадастровый учет и регистрация права осуществляется в двух случаях:

– Завершено строительство объектов недвижимости, входящих в его состав, при этом проектной документацией предусмотрена эксплуатация комплекса объектов как единого недвижимомго комплекса;

– Собственник изъявил желание объединить несколько объектов недвижимости в единый недвижимый комплекс, подав заявление об объединении. Обязательным условием в данном случае является расположение всех объектов недвижимости на одном земельном участке, права на которые уже содержатся в ЕГРН .

Комплексные объекты недвижимости введены в гражданский оборот с целю упрощения регистрации прав в отношении технологических комплексов, в которым могут относиться:

– АЗС;

– Производственные предприятия;

– Линейные объекты (ж/д, автомобильные дороги, линии электропередач, трубопроводы и т. д.);

– Иные технологические комплексы.

При регистрации технологических комплексов как ЕНК следует учитывать движимые вещи, входящие в состав таких комплексов. Согласно российскому законодательству перевод движимых вещей в недвижимые возможен при подаче искового заявления в суд, со сбором всех необходимых документов. Исходя из логики законодательства все вещи входящие в единый недвижимый комплекс недвижимые, таким образом данный момент не освещён в законодательстве.

При осуществлении регистрации прав на технологический комплекс собственником будет являться юридическое лицо. Физическое лицо может лишь владеть юридическим лицом на правах бенефициарного владельца. Под бенефициарным владельцем или бенефициарным собственником понимают физическое лицо, которое прямо или косвенно владеют юридическим лицом и оказывают влияние на принимаемые юридическим лицом решения.

Таким образом при регистрации прав в отношении технологического комплекса, собственником всегда выступает юридическое лицо. При переводе движимых вещей в недвижимые изменяются налогообложение и иные процедуры в отношении юридического лица, что часто не взывает желания собственников зарегистрировать технологического комплекс как ЕНК.

Отсутствие четкой процедуры осуществления кадастрового учета и регистрации прав в отношении технологических комплексов значительно замедляет уменьшение нагрузки на судебную систему, в силу постоянных исковых заявлений в отношении технологических комплексов целью разрешения споров о регистрации прав, а также не может выполнить первоначальную цель -упрощение процедуры и регистрации прав в отношении комплексных объектов.

Литература:

УДК 347.21

Страницы в журнале: 72-76

А.М. ЛАПТЕВА,

аспирант кафедры коммерческого права юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета

научный руководитель:

О.Ю. СКВОРЦОВ,

доктор юридических наук, профессор

В статье исследуется вопрос допустимости отнесения имущественных комплексов к объектам гражданских прав; рассматриваются признаки, которыми должен обладать объект гражданских прав.

Ключевые слова: имущественный комплекс, объект гражданских прав, предприятие, торговая сделка.

The property complex how civil laws object

Lapteva A., Skvortsov O.

Keywords: property complex, civil laws object, enterprise, the bargain.

Для выявления сущности имущественного комплекса как объекта гражданских прав необходимо познать суть правовой конструкции или правового режима данного комплекса, поскольку в нем отражены как естественно-природные, экономические, так и иные детерминанты, раскрывающие суть имущественного комплекса как объекта права собственности, иных вещных прав, а также прав обязательственных.

Под правовым режимом объектов гражданских прав понимают нормативно оформленную совокупность правил, позволяющих определить, может ли тот или иной объект быть предметом сделок, закрепить основания возникновения и прекращения права на объект. Таким образом, если в законодательстве содержатся нормы о соответствующих сделках, в которых объект может быть предметом, о том, на каком праве объект может принадлежать субъекту, а также о порядке возникновения, прекращения и перехода этого права от одного субъекта к другому, значит у имущественного комплекса есть определенный правовой режим.

В имущественный комплекс входят самостоятельные объекты с различными правовыми режимами, а это, в свою очередь, предполагает наличие на каждый из них определенного вида субъективных прав (исключительного права, права собственности, обязательственного права). Значит, если допустить, что имущественный комплекс — это объект, то указанные составляющие при вхождении в него должны утратить свою самостоятельность как объекты гражданских прав (в противном случае имущественный комплекс не сможет быть объектом). Необходимо обосновать единое субъективное право, на котором имущественный комплекс закреплен за субъектами, и порядок его перехода от одного субъекта к другому именно как единого объекта. Но здесь возникает следующее соображение: в доктрине гражданского права сформирована достаточно устоявшаяся система видов субъективных прав, на которых те или иные объекты могут принадлежать субъектам (вещные, обязательственные, исключительные и т. д.). Значит, если предположить, что существует право на имущественный комплекс, то соответствующие отношения предопределяются либо одним из уже имеющихся в наличии видов субъективных прав, либо есть юридико-технические конструкции некого нового субъективного права, опосредующего принадлежность объекта субъекту.

Относительно первого положения нужно иметь в виду: самостоятельный правовой режим конструируется исходя из естественных свойств объектов, т. е. для каждого вида объектов существует четкий порядок их передачи. Например, правовой режим вещей основывается на том, что они имеют определенную материальную (физическую, осязаемую) форму. Напротив, у обязательственных прав отсутствует какая-либо материальная форма. Поэтому переход вещных прав осуществляется путем традиции, а обязательственных — посредством цессии. Из этого вытекает, что если использовать уже имеющийся в наличии вид субъективного права, то не будет учитываться специфика «оборота» иных видов «объектов», составляющих имущественный комплекс. Значит, этот вариант нам не подходит, поскольку нет оснований прибегать к приему распространения вещного или какого-то иного права на объект, для этого не предназначенный. Каждое субъективное право опосредует отношения по поводу определенных видов объектов гражданских прав, поскольку оно специально создано для этого объекта и в этом праве (его конструкции) учитываются особенности конкретного вида объекта.

Что касается второго положения — конструирования нового вида субъективного права — полагаем, что есть основания для использования в какой-то степени аналогии гражданско-правовой конструкции. В частности, можно обратиться к подотрасли гражданского права — наследственному праву. В этом институте есть такой термин, как «наследственная масса», с нашей точки зрения, схожий с понятием «имущественный комплекс». Смысл этого механизма состоит в осуществлении единовременного перехода разнородных объектов от одного субъекта к другому. Данная конструкция наследственного права достаточно успешно осуществляется уже на протяжении многих столетий. Попробуем разобраться с механизмом перехода, концепцию которого, вероятно, можно будет применить и в отношении иных имущественных комплексов.

Наследование с юридической точки зрения представляет собой совокупность принадлежащих наследодателю имущественных прав, а переход этих имущественных прав от наследодателя к наследникам называется наследственным правопреемством. При этом наиболее характерным является то, что наследник делается преемником совокупности принадлежавших умершему гражданину имущественных прав, которые переходят к наследнику, не изменяя своего содержания, а сам переход этих прав осуществляется одновременно и сразу — одним актом. Вступая в права, принадлежащие умершему, наследник—правопреемник наследодателя для приобретения каждой отдельной части наследственного имущества не нуждается в наличии тех условий, которые требуются при приобретении каждой из этих частей имущества в отдельности (в частности, передача вещей, уступка прав требования). Он делается правопреемником умершего в силу одного акта — принятия им наследства.

При переходе прав по наследству в аспекте исследуемой проблемы нас интересует следующее. Во-первых, объектом наследства является совокупность различных прав (вещных, обязательственных, исключительных) и обязанностей. Во-вторых, этот комплекс переходит одновременно единым актом и нет необходимости

передавать каждый из видов субъективных прав предусмотренным для этого специальным способом. Фактически наследование служит для того, чтобы имущество умершего имело единую юридическую судьбу, начиная с момента перехода прав на всю совокупность имущества и до завершения этого перехода. Аналогичное назначение и у имущественных комплексов. По сути, обе эти правовые конструкции нужны для того, чтобы передать разнородные объекты одновременно, т. е. упростить процедуру передачи. В-третьих, нас интересует теоретическое обоснование перехода различных объектов. С него и начнем.

О.С. Иоффе, Ю.К. Толстой писали, что наследственное правоотношение проходит две стадии. На первом этапе на стороне наследника, призванного к наследству, возникает право на принятие наследства. Это субъективное, абсолютное право. На второй стадии в результате принятия наследства у наследника возникает право на наследство, и он становится носителем тех перешедших к нему прав и обязанностей, которые в прошлом принадлежали наследодателю. Главным образом нас интересует вторая стадия, потому что именно на этом этапе осуществляется переход прав. Рассмотрим соответствующее теоретическое обоснование.

Так, О.С. Иоффе писал, что есть наследственное правоотношение, элементом которого является право на приобретенное наследство. Право на приобретенное наследство одновременно служит основанием для принятия наследником каждого в отдельности из перешедших к нему прав и обязанностей наследодателя. При этом ученый отмечает, что конкретное содержание права на наследство зависит от характера прав и обязанностей, перешедших по наследству. Получается, что на основании права на приобретенное наследство наследник становится участником различных правоотношений (вещных, обязательственных и т. д.), которые не входят в состав наследственного правоотношения.

Ю.К. Толстой также пишет о существовании в рамках наследственного правоотношения права на наследство, которое в зависимости от того, что входит в состав наследства, распадается на ряд прав, выступающих в качестве элементов различных правоотношений (абсолютных и относительных, вещных и обязательственных и т. д.). Таким образом, в результате принятия наследства наследник становится участником самых различных по своей юридической природе правоотношений, вступая в них и как носитель прав, и как носитель обязанностей.

На первый взгляд может показаться, что рассмотренные выше положения одинаковы и касаются второй стадии (этапа) наследственного правоотношения, в рамках которого существует право на наследство (право на приобретенное наследство).

Однако при ближайшем рассмотрении несложно заметить разницу. В частности, у О.С. Иоффе право на приобретенное наследство — это основание для возникновения нового права, например права собственности, а следовательно, и соответствующего правоотношения. Фактически это право имеет значение не столько права, сколько юридического факта, т. е. является основанием для возникновения нового права (открывает возможность для приобретения новых прав). Это отмечалось и В.И. Серебровским. Следовательно, существует наследственное правоотношение, элементом которого является право на приобретенное наследство. Последнее одновременно выступает основанием (юридическим фактом) для возникновения иных самостоятельных правоотношений: собственнических, обязательственных и др. А из этого следует, что существуют отдельно и наследственные правоотношения, и собственнические, обязательственные правоотношения.

Ю.К. Толстой не говорит о том, что право на наследство — это основание для возникновения иных правоотношений и что эти иные правоотношения не входят в состав наследственного правоотношения. Он лишь утверждает: в результате принятия наследства наследник становится участником различных по природе правоотношений, а право на наследство распадается на ряд прав, которые являются элементами различных правоотношений. То есть он, в отличие от О.С. Иоффе, вводит их в содержание наследственного правоотношения.

Перед специалистами в области наследственного права также стоит проблема: как передать наследственную массу известными науке способами и при этом учесть ее разнородный состав. Ученые пошли по следующему пути: во-первых, отметили, что на наследственную массу существует некое право (право на наследство), содержание которого зависит от состава наследства; во-вторых, поскольку необходимо было учесть специфику передачи разнородных компонентов этой массы, указали, что передача элементов осуществляется в предусмотренных (вещных, обязательственных и т. д.) для этого правоотношениях. Однако у О.С. Иоффе эти правоотношения существуют отдельно от наследственного, а у Ю.К. Толстого в рамках наследственного правоотношения.

Попробуем использовать аналогию с механизмом передачи наследственной массы применительно к передаче имущественных комплексов и решить, какое из теоретических обоснований, рассмотренных выше, подходит для нас.

Первая аналогия — субъективное право (право на наследство) на наследственную массу. Но так как имущественный комплекс есть родовое понятие по отношению к наследственной массе, обозначим это право более широко — право на имущественный комплекс.

Второе — это аналогия с механизмом перехода. С юридико-технической точки зрения он осуществляется следующим образом: наследнику выдается свидетельство о праве на наследство. Затем он представляет данное свидетельство в регистрационную службу, и на этого субъекта в Роспатенте регистрируется определенное недвижимое имущество и т. д. Такой же механизм должен работать при передаче имущественного комплекса, за исключением того, что основанием для внесения изменений для регистрирующих органов будет являться соответствующий договор и он же будет свидетельствовать о переводе долгов и переходе прав кредитора — своего рода универсальный «акт» передачи, который условно назовем договор о передаче имущественного комплекса.

Третье, самое главное, — это теоретическое обоснование. Ю.К. Толстой включает в наследственное правоотношение и иные правоотношения (вещные, обязательственные и т. д.), которые входят в структуру этого правоотношения. Получается, что сущностью одного правоотношения являются другие правоотношения, т. е. своеобразное комплексное правоотношение. А с точки зрения теории правоотношения содержание одного правоотношения не может быть объектом другого. Поэтому полагаем, что данная конструкция неприменима.

Более предпочтительной нам видится позиция О.С. Иоффе. По его словам, наследственное правоотношение и иные (вещные, обязательственные) правоотношения существуют отдельно. Однако между ними есть взаимосвязь, которая заключается в том, что элемент наследственного правоотношения — право на приобретенное наследство — основание (юридический факт) для возникновения иных правоотношений (вещных, обязательственных). Но здесь возникает вопрос: может ли право быть одновременно юридическим фактом? Вряд ли следует соглашаться с положительным ответом.

В теории права есть такой термин, как «юридический состав», под которым понимают совокупность юридических фактов, необходимых для наступления определенных юридических последствий. Юридические составы подразделяются на простые и сложные. Сложность состава состоит в том, что он имеет в своем содержании два конструктивно отличных друг от друга элемента, одним из которых является правоотношение. Правовые отношения при наличии соответствующих условий (нормы права, правосубъектности и юридических фактов) могут создавать новые возможности для совершения тех или иных юридических действий, наступления тех или иных юридических послед-ствий. В нашем случае тоже можно допустить, что сложный юридический состав, включающий в себя договор (о передаче комплекса) и соответствующее ему правоотношение, будет являться основанием для возникновения иных правоотношений. То есть заключен договор о передаче имущественного комплекса, который будет юридическим фактом (первым элементом сложного юридического состава); из этого договора возникает соответствующее правоотношение (правоотношение по поводу имущественного комплекса) — второй элемент сложного юридического состава. И эти два элемента в совокупности составят основание для возникновения иных правоотношений (вещных, обязательственных и т. д.). Таким образом удастся уйти от проблемы смешения различных видов правоотношений и от создания так называемых комплексных правоотношений, а также учесть специфику составляющих имущественный комплекс, поскольку их передача будет осуществляться в свойственных им формах. Но здесь возникает ряд вопросов.

1. Почему для возникновения иных правоотношений (вещных, обязательственных и т. д.) нужен сложный юридический состав, а недостаточно просто факта заключения договора о передаче имущественного комплекса? Это необходимо потому, что из договора о передаче имущественного комплекса может возникнуть только соответствующее ему правоотношение (по поводу этого комплекса), значит, единственное, где иные правоотношения могут быть, — это только в рамках правоотношения (по поводу этого комплекса). Но они существуют самостоятельно, следовательно, для их возникновения помимо договора нужен некий юридический элемент, которым будет правоотношение по поводу имущественных комплексов с включаемым в него правом на имущественный комплекс. Только когда возникает это правоотношение, есть основание для появления иных правоотношений. Нечто подобное можно увидеть при возникновении поднайма. Для того, чтобы он был возможен, нам требуется договор найма, который допускает поднаем и возникшее из него правоотношение, в котором образуется право сдавать объект в поднаем.

2. Как сосуществуют правоотношение по поводу имущественного комплекса и иные правоотношения? Они существуют самостоятельно (отдельно), но здесь возможны два варианта: либо правоотношения существуют параллельно, т. е. в одном временном промежутке, либо сначала возникает правоотношение по поводу комплекса, а после его прекращения появляются иные. Полагаем, что верным является второе утверждение, так как имущественный комплекс — это объект соответствующего ему правоотношения, а его составляющие — объекты иных правоотношений (вещных, обязательственных и т. д.), следовательно, невозможно их одномоментное существование; в противном случае одни и те же элементы являлись бы одновременно объектами в различных правоотношениях.

Значит, во-первых, на имущественные комплексы распространяется субъективное право, схожее с правом на наследственную массу. Во-вторых, механизм перехода этого права с юридико-технической стороны аналогичен переходу наследственного имущества за небольшим исключением. В-третьих, существование такой конструкции можно теоретически обосновать путем введения в нее нового субъективного права. А из этого явствует допустимость существования самостоятельного объекта — имущественного комплекса, обладающего возможностью быть закрепленным на определенном субъективном праве с допустимостью его перехода от одного участника оборота к другому. Однако мы упустили из виду один момент: если есть правовой режим для имущественного комплекса, то, помимо обстоятельств, перечисленных нами выше, необходимо найти в законодательстве нормы о соответствующих сделках, в которых он может быть предметом. Рассмотрим положения нормативных актов.

Начнем с ГК РФ, в котором содержатся следующие нормы о сделках с имущественными комплексами:

— § 8 главы 30 (регулирует продажу предприятия);

— глава 34 (в общих положениях об аренде утверждает, что объектами договора аренды могут быть имущественные комплексы (ст. 607); § 5 этой же главы посвящен непосредственно аренде предприятия);

— ст. 1013 главы 53 (относит к объектам доверительного управления имущественные комплексы).

Иные федеральные законы, как правило, устанавливают особенности имущественных комплексов в различных сферах деятельности, например:

— имущественные комплексы, которые могут использоваться для предпринимательской деятельности (ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 28.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»);

— имущественные комплексы, неразрывно связанные с осуществлением права пользования недрами (ч. 4 ст. 2 Федерального закона от 30.12.1995 № 225-ФЗ «О соглашениях о разделе продукции»);

— имущественные комплексы, предназначенные для посадки пассажиров на суда, их высадки с судов и для иного обслуживания пассажиров (ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2005 № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»);

— имущественные комплексы государственных или муниципальных унитарных предприятий (ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Из вышеизложенного видно, что в законодательстве существуют нормы о сделках, в которых имущественный комплекс может быть предметом, а также положения, устанавливающие особенности комплексов в различных сферах человеческой деятельности. Таким образом, можно прийти к выводу о существовании такого объекта гражданских прав, как имущественный комплекс, поскольку у него есть соответствующий правовой режим. А правовой режим является признаком, свидетельствующим о принадлежности благ к объектам гражданских прав.

Библиография

1 См.: Гражданское право Российской Федерации: Учеб.: В 2 т. / Под ред. О.Н. Садикова. — М., 2006. Т. 1. С. 150.

2 Здесь нужно иметь в виду условность употребления термина «объект», поскольку составляющие имущественного комплекса не являются объектами, т. е. до момента вхождения в комплекс они были самостоятельными объектами, а после вхождения в него такую самостоятельность потеряли.

3 См.: Романов О.Е. Предприятия и иные имущественные комплексы как объекты гражданских прав. — СПб., 2004. С. 107.

5 См.: Серебровский В.И. Очерки советского наследственного права. — М., 1953. С. 41—42.

7 Здесь подразумевается вторая стадия наследственного правоотношения: с момента принятия наследства.

8 См.: Иоффе О.С. Указ. соч. С. 295.

9 См.: Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 33.

10 См.: Иоффе О.С. Гражданское право: Избр. тр. — М., 2000. С. 645—646.

11 См.: Серебровский В.И. Указ. соч. С. 51.

12 См.: Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / Под общ. ред. В.А. Белова. — М., 2007. С. 328.

13 См.: Красавчиков О.А. Категории науки гражданского права: Избр. тр. — М., 2005. Т. 2. С. 121—122.

October 22, 2013 — 4:06am | administrator

С 1 октября 2013 года вступил в силу так называемый третий блок поправок в Гражданский кодекс РФ, а именно Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Теперь в гражданском обороте появится новый объект вещных прав — единый недвижимый комплекс. Проблема заключается в том, что Росреестр достаточно часто отказывал регистрировать имущественные права на такие нестандартные, но довольно распространенные объекты, как линейные. Такие объекты не относятся к традиционным зданиям, строениям и сооружениям, и в большинстве своем имеют в составе не только недвижимое имущество, но и движимое (например, системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др.). Судебная практика по этому вопросу также не была единой — арбитражные суды по-разному квалифицировали такие объекты и далеко не всегда относили их к недвижимости. Появление новой статьи в ГК РФ призвано разрешить такую проблему.

В единый недвижимый комплекс включаются как недвижимые, так и движимые вещи

В Гражданском кодексе РФ единому недвижимому объекту посвящена отдельная ст. 133.1. Так, единый недвижимый комплекс является недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект.

ЦИТАТА: «Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь» (ст. 133.1 ГК РФ).

Единый недвижимый комплекс является новой юридической конструкцией, которая включает в себя помимо собственно недвижимых вещей также вещи движимые (иные вещи). Между тем закон прямо не указывает, какие движимые вещи могут входить в состав единого недвижимого комплекса. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Логично предположить, что, например, в состав производственных комплексов могут входить производственное оборудование, котлы, кабели, трубопроводы, то есть вещи сами по себе движимые, но в рассматриваемом случае имеющие физическую связь с объектами недвижимости и совместно предназначенные для производственной деятельности. Вместе с тем вызывает сомнение возможность включения в состав единого недвижимого комплекса, например, инвентаря или иных вещей, которые хотя и используются в производственной деятельности, но физически не соединены с общей системой и в любой момент могут быть изъяты без ущерба для нее.

В понятие единого имущественного комплекса, в отличие от предприятия, не включаются исключительные права долги и права требования. Главная причина в том, что такие права связаны с субъектом — обладателем прав на предприятие, а не с недвижимым комплексом как объектом гражданских правоотношений.

В целом, можно выделить несколько условий для признания совокупности вещей единым недвижимым комплексом.

Во-первых, все объекты должны иметь единое назначение, например, быть предназначенными для производственной деятельности. Другими словами, это не случайный набор отдельных видов имущества, а определенная, находящаяся в системе совокупность имущества.

Во-вторых, все объекты должны быть либо расположенными на одном земельном участке, либо быть неразрывно связанными между собой физически или технологически. В этом случае они могут располагаться и на нескольких земельных участках.

В-третьих, право собственности на совокупность указанных вещей как на одну недвижимую вещь должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

Таким образом, для признания совокупности вещей единым недвижимым комплексом необходимо как их фактическое, так и юридическое объединение.

Фактическое объединение предполагает такую взаимосвязь нескольких движимых и недвижимых вещей, которая позволяет их использовать для достижения определенной цели, что невозможно при использовании их по отдельности.

При этом одновременно необходимо и их формальное объединение, то есть регистрация права собственности на них как на единый объект.

Земельный участок — не обязательный элемент единого недвижимого комплекса

О необходимости выделения единого сложного объекта, объединяющего движимые

и недвижимые вещи, говорилось давно. В частности, Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации предусматривала необходимость включения в ГК РФ в качестве нового объекта гражданских прав технологического имущественного комплекса, который также должен был заменить собой предприятие как имущественный комплекс. В Концепции технологический имущественный комплекс предполагался как сложная или составная вещь (п. 3.7.3 разд. 4). В качестве необходимых признаков такого объекта назывались: 1) объединение различных объектов движимого и недвижимого имущества с единым хозяйственным назначением; 2) наличие в его составе земельного участка (прав на земельный участок), на котором расположены объекты (объект) недвижимости, входящие в имущественный комплекс.

Первоначально законопроектом № 47538 6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — законопроект) предусматривалось введение в гражданский оборот объекта, поименованного единым имущественным комплексом. Также изначально не предполагалось посвящать ему отдельную статью, а поместить положения о едином имущественном комплексе в п. 2 ст. 130 ГК РФ. Однако, несмотря на то, что определение этого понятия, содержащееся в ст. 133.1 ГК РФ, почти дословно повторяет определение, данное в законопроекте, между ними имеется несколько отличий.

В тексте законопроекта единый имущественный комплекс понимался как совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных аналогичных объектов. В финальной же версии аналогичные объекты были заменены на иные вещи. Последняя формулировка видится более удачной, поскольку непонятно, что в законопроекте понималось под объектами, аналогичными зданиям и сооружениям, в частности, можно ли к ним отнести движимые вещи.

Кроме того, законопроект прямо не требовал государственной регистрации права собственности на единый имущественный комплекс как на одну недвижимую вещь.

Вместе с тем предполагалось отражение в ЕГРП такого объединения нескольких вещей в одну недвижимую вещь, что фактически означало то же самое.

Также необходимо отметить, что, несмотря на введение понятия единого недвижимого комплекса, предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ) также сохранилось в качестве объекта гражданских прав.

ЦИТАТА: «Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью» (п. 1 ст. 132 ГК РФ).

Таким образом, не произошло замены одного объекта другим, как это предполагалось сделать согласно Концепции. При этом налицо очевидное сходство указанных конструкций и в настоящий момент неясно, каким образом будут соотноситься эти объекты недвижимости.

Непоследовательность законодателя также прослеживается и в вопросе о ролиземельного участка в образовании единого комплекса. Так, Концепция в качестве обязательного элемента такого объекта называла земельный участок. Однако из ст. 133.1 ГК РФ прямо не следует, что земельный участок всегда выступает обязательным элементом единого недвижимого комплекса.

Следовательно, мы можем наблюдать отступление от постепенного внедрения в законодательство принципа единой вещи, согласно которому земельный участок является базовым элементом, а все, что на нем расположено, — его принадлежности или улучшения.

Конструкция единого недвижимого комплекса упростит оборот сложных объектов

Изменения в Гражданском кодексе РФ в части введения в гражданский оборот единого недвижимого комплекса направлены на решение нескольких проблем.

Во-первых, решена проблема режима так называемых линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы). Ранее их отнесение к недвижимым вещам вызывало определенные затруднения, поскольку они включают в себя множество вещей, как недвижимых, так и движимых, например, линии передач, оборудование, различные системы. Ситуация осложнялась еще тем, что законодательством не установлен четкий перечень линейных объектов. Лишь некоторые отраслевые акты содержат в себе указание на отдельные виды линейных объектов, а также устанавливают некоторые критерии для их определения. В частности, согласно Федеральному закону от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» под ними понимаются дороги, линии электропередачи, линии связи, нефте-, газо- и иные трубопроводы, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (п. 6 ч. 1 ст. 7).

Федеральный закон от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи» линейно-кабельные сооружения связи относит к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 8). Термин «линейно-кабельные сооружения» определяется в законе как совокупность разнородных недвижимых вещей, технологически образующих единое целое. При этом они должны быть соединены физическими цепями (кабелями), имеющими одновременно следующие признаки:

— наличие функциональной и технологической взаимосвязанности;

— предназначение их для использования по общему целевому назначению для размещения кабеля связи;

— наличие протяженности (длины).

Градостроительный кодекс РФ понимает под такими объектами линии электропередачи (в том числе линейно-кабельные сооружения), линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и др. (ст. 1 п. 11).

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122-ФЗ) устанавливает единственный критерий для определения линейного объекта — сложная или неделимая вещь (п. 1 ст. 9).

На практике при обращении в уполномоченный орган за регистрацией права собственности на вновь возведенный линейный объект заявители зачастую получали отказ и были вынуждены обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании такого отказа незаконным.

ПРАКТИКА. Общество обратилось в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности на антенные сооружения площадок ПКУ. Росреестр отказал в государственной регистрации права собственности на эти сооружения, сославшись на то, что представленный кадастровый паспорт не позволяет определить указанные в нем антенные сооружения площадок ПКУ как единую совокупность недвижимых вещей, технологически образующих единое целое, соединенных физическими цепями (кабелями). Общество оспорило отказ Росреестра в суде. Арбитражный суд удовлетворил требование заявителя, указав, что спорное сооружение и все его составные части задействованы в едином технологическом процессе, функционально и технологически взаимосвязаны. Кроме того, суд указал, что использование составных частей сооружения по отдельности с сохранением общей выполняемой функции невозможно (постановление ФАС Московского округа от 25.12.2012 по делу № А40-6408/11- 145-72).

В другом деле арбитражный суд признал незаконным отказ в государственной регистрации прав на кабельную линию. Суд пришел к выводу, что данное сооружение является сложной вещью, прочно связано с землей, ввиду чего отсутствует возможность его перемещения без несоразмерного причинения ущерба его назначению (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2012 по делу № А51- 13589/2011).

Во-вторых, рассматриваемые изменения однозначно упростят оборот объектов энергетики, коммунальных объектов, объектов транспорта, связи и иных инфраструктурных объектов. В настоящее время права на такие объекты оформляются посредством государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимости, входящие в их состав. Такой подход в большинстве своем поддерживают и суды.

В-третьих, возможность признания нескольких движимых и недвижимых вещей единой сложной вещью имеет большое значение при приобретении прав на землю

в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, например, при обосновании размера предоставляемого земельного участка. Ранее собственники таких объектов должны были в судебном порядке доказывать, что совокупность разнородных элементов, в том числе движимых, объединенных общим функциональным назначением, представляет собой единый комплекс, для эксплуатации которого необходим весь земельный участок, а не только его часть, занятая недвижимостью.

ПРАКТИКА. Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия со стороны управления Росимущества. Дело в том, что управление не приняло в установленный ст. 36 Земельного кодекса РФ срок решение о предоставлении обществу земельного участка, занятого объектами недвижимости, принадлежащими обществу. Росимущество считало, что общество не представило документов, обосновывающих необходимость предоставления для эксплуатации объектов недвижимости общей площадью 44 473 кв. м земельного участка площадью 107 932 кв. м. Суд встал на сторону заявителя и удовлетворил требования общества, аргументировав тем, что помимо зданий и сооружений на указанном земельном участке были расположены линии электропередач, линии связи, трубопроводы, автодороги, проезды, площадки и тротуары, территория завода по периметру ограждена забором. Суд пришел к выводу, что названное имущество представляет собой единый имущественный комплекс, необходимый для функционирования завода (постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.08.2012 по делу № А52 -3960/2011).

В другом случае обществу было отказано в предоставлении в собственность земельного участка под комплексом зданий и сооружений рынка (административно-торговый центр, контейнеры, кафе, лотки для торговли, туалет, ограждение рынка и автомобильная стоянка с асфальтовым покрытием). Управление Росимущества ссылалось на отсутствие у общества единого свидетелства о государственной регистрации права собственности на указанное имущество как единый имущественный комплекс. Суд признал такой отказ незаконным (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.08.2006 по делу № А70-1028/9-2005).

В одном из дел Президиум ВАС РФ также указал, что сооружение может представлять собой единый объект, состоящий из разнородных элементов (объектов недвижимости и иных), объединенных общим функциональным назначением. При этом регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости не влияет на его использование в качестве единого объекта и не препятствует приватизации земельного участка под всей территорией. В этом деле Президиум ВАС РФ указал, что к подобным сооружениям относятся стадионы, включающие в себя специально оборудованные площадки для занятия различными видами спорта и вспомогательную инфраструктуру при них, в том числе объекты недвижимости и иные элементы (постановление от 20.10.2010 по делу № А56-50083/2008).

Еще одним плюсом легализации термина «единый недвижимый комплекс» является то, что при объединении нескольких движимых и недвижимых вещей в единый имущественный комплекс становится невозможным признание права собственности на одну из них за третьим лицом.

ПРАКТИКА. Общество предъявило иск о признании права собственности на строения, входящие в единый комплекс, как на самостоятельные объекты недвижимости, сославшись на то, что оно своими силами произвело их строительство. Суд отказал в удовлетворении заявленных требований, в том числе по причине того, что возведенные истцом постройки и сооружения имеют

хозяйственный вспомогательный характер, предназначались для качественного улучшения функциональных характеристик основного объекта с точки зрения его благоустройства и эффективности использования. Это указывает на неразрывный характер эксплуатации названных объектов как единого комплекса (решение Арбитражного суда Республики Карелия от 26.07.2007 по делу № А26-1751/2007).

При анализе положений ст. 133.1 ГК РФ возникают и некоторые вопросы, ответов на которые в законодательстве пока не содержится. Например, не совсем ясно, какой документ будет отражать все материальные и технические характеристики единого недвижимого комплекса. Можно ли считать таковым технический паспорт? В настоящее время законодательством предусмотрена подготовка технических паспортов линейно-кабельных сооружений связи. В этих документах отражается информация о расположении линейно-кабельного сооружения, его общие характеристики (протяженность или площадь, количество необслуживаемых регенерационных и усилительных пунктов, количество кабельных переходов через водные преграды, протяженность кабельной канализации в километрах, количество кабельных смотровых устройств (телефонных колодцев)). Эти требования содержатся в постановлении Правительства РФ от 11.02.2005 № 68 «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи», а также в приказе Мининформсвязи России от 02.08.2005 № 90 «Об утверждении Инструкции по заполнению технического паспорта линейно-кабельного сооружения связи».

Также не вполне понятно, каков будет механизм признания группы вещей единым недвижимым комплексом. Для целей упрощения оборота правовой режим единого недвижимого комплекса должен быть предельно гибким и позволять его собственнику как устанавливать, так и изменять его по собственной инициативе. Иными словами, собственник имущества может не только объединить объекты в единый недвижимый комплекс, но и в последующем прекратить его режим, разделить на составляющие и зарегистрировать право собственности на отдельные элементы, входящие в его состав.

Пока нет ясности и относительно того, как будет поименован в свидетельстве о регистрации права единый недвижимый комплекс. Возможно, такое свидетельство будет содержать перечень объектов, входящих в состав комплекса, аналогично тому, как свидетельство о праве собственности на помещение содержит на обороте перечень комнат, входящих в состав этого помещения.

В любом случае успех рассматриваемых нововведений зависит прежде всего от того, насколько быстро и качественно в действующее законодательство будут внесены изменения, связанные с появлением такого нового объекта прав, как единый недвижимый комплекс.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПРИЗНАЕТ КОМПЛЕКС ЕДИНЫМ, ЕСЛИ ВЕЩИ ИСПОЛЬЗУЮТСЯ ДЛЯ ОДНОЙ ЦЕЛИ

Ранее действовавшему законодательству не был известен в качестве объекта гражданских прав имущественный комплекс, в связи с чем возникали определенные трудности в признании совокупности вещей единой сложной вещью. При этом наличие в законодательстве такого объекта вещных прав, как предприятие, ситуацию

не упрощало. Как показывает практика, данная конструкция фактически не используется. Кроме того, в определении понятия «предприятие» акцент ставится не столько на имущественной составляющей, сколько на производственной, где основное значение имеет круг клиентов и обязательства собственника предприятия, связанные с его деятельностью.

Тем не менее, несмотря на это, судебная практика исходила из того, что при определенных обстоятельствах несколько взаимосвязанных вещей могут образовывать единый имущественный комплекс. В судебных актах также встречаются попытки определить условия для признания совокупности вещей единым имущественным комплексом. В числе таких условий назывались:

— наличие единого хозяйственного назначения (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.06.2012 по делу № А43-5163/2011);

— наличие у вещей единого функционального назначения, которое позволяет им образовывать инфраструктуру, предназначенную для производства (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.03.2012 по делу № А46-3472/2011);

— связанность единым технологическим процессом (постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 по делу № А51 1888/2007);

— возможность обеспечивать единый технологический процесс (определение ВАС РФ от 02.08.2012 по делу № А51-4475/2011);

— участие в едином неделимом производственном процессе (определение ВАС РФ от 21.02.2013 по делу № А40-17239/12-121-174).

В отдельных случаях суды также указывали, что имущественный комплекс должен иметь один технический паспорт, один инвентарный и кадастровый номер, одну дату постройки и ввода в эксплуатацию объекта (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 20.02.2006 по делу № А82-18908/05-1 07-12).

Также в судебной практике встречается мнение о необходимости государственной регистрации имущественного комплекса в качестве единого, неделимого объекта недвижимого имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.08.2010 по делу № АЗЗ-544/2010).

Как видно, во главу угла ставится именно единое назначение вещей, возможность их использования для достижения общей цели.

Ссылка на публикацию.