Ликвидная стоимость квартиры

Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

Ликвидационная стоимость — это цена, за которую объект может быть продан на рынке за ограниченные сроки. Этот вид стоимости всегда меньше рыночной оценки.

Условием появления ликвидационной стоимости является наличие чрезвычайных обстоятельств, которые влияют на изменение нормальной рыночной ситуации.

Одним из наиболее распространенным направлением оценки ликвидационной стоимости является оценка предприятия при необходимости его банкротства.

Факторы, влияющие на ликвидационную стоимость

  • Срок экспозиции. Существует прямая зависимость между стоимостью ликвидации и сроком продажи — чем он ниже, тем ниже стоимость. Срок экспозиции зависит от многих факторов: тип недвижимости, исходная стоимость реализации, уровень спроса и т.д.
  • Общая экономическая ситуация на рынке.
  • Степень привлекательности объекта для рынка. Привлекательность объекта определяется его индивидуальными характеристиками и зависит от спроса на конкретный тип объектов.
  • Субъективные факторы.

Оценка ликвидационной стоимости проводится в случаях:

  • если предприятие находится под угрозой банкротства;
  • если оценка бизнеса предприятия свидетельствует о том, что стоимость компании при ликвидации будет выше, чем в случае продолжения деятельности организации;

Методы оценки ликвидационной стоимости

1. Прямой метод. Этот метод предполагает использование сравнительного подхода.

Применяются методы:

  • сравнение продаж — прямое сравнение с аналогами;
  • метод корреляционно-регрессионного анализа – количественный метод определения зависимости ликвидационной стоимости объектов от различных факторов.

2. Косвенный метод – предполагает расчет оценки стоимости ликвидации через рыночную оценку. Ликвидационная стоимость равна рыночной цене за вычетом скидки на фактор вынужденной продажи.

Основная трудность состоит в определении величины данной скидки. Она зависит от многих факторов:

  • привлекательность объекта;
  • ситуация на рынке;
  • срок экспозиции;
  • прочие факторы.

Из-за отсутствия на российском рынке необходимой информации, скидка на фактор вынужденной продажи рассчитывается экспертным путем. Статистика показывает, что размер скидки колеблется в пределах 20-50%.

Оценка ликвидационной стоимости в условиях кризиса

При нормально функционирующем рынке объекты отчуждаются по рыночной цене. В условиях нестабильности экономики на цену начинают действовать дополнительные факторы, главный из которых – ограниченность срока реализации. Поэтому оценка ликвидационной стоимости в условиях кризиса очень актуальна.

При стабильной рыночной ситуации срок экспозиции определяется на основе статистических данных. В настоящее время, когда на рынке наблюдается сложная нестабильная ситуация, расчет не может быть осуществлен на основе статистики. Поэтому в условиях кризиса в расчетах преобладают экспертные методы. Точность оценки ликвидационной стоимости во многом зависит от опыта и уровня профессионализма оценщиков.

ООО «Аврора Консалтинг Северо-Запад» — независимая оценка коммерческой недвижимости.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки

Оценка и налогообложение в Республике Казахстан

Раушан А. Мальгаждарова,

оценщик, президент Казахстанской Ассоциации

Независимых Консультантов и Оценщиков,

директор ТОО «Бизнес-Консалтинг»

Согласно Закону РК «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» (далее — Закон) оценка — это определение возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки.

К объектам оценки согласно Закону относятся: отдельные материальные объекты (вещи), в т. ч. бесхозяйное, выморочное имущество; совокупность вещей, составляющих имущество лица, в т. ч. имущество определенного вида (движимое или недвижимое); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; право требования обязательства (долги); работы, услуги, информация; объекты права интеллектуальной собственности; иные объекты гражданских прав.

Ситуаций, когда может потребоваться оценка, великое множество. Фактически каждая операция в бизнесе требует проведения предварительной оценки вовлечённого в неё имущества. Возможные цели оценки имущества: купля-продажа; передача в аренду; лизинг; залог; внесение в уставный капитал; определение доли имущественных прав; отражение в финансовой отчётности; переоценка основных средств; инвестиционное проектирование; страхование; определения суммы налогов, пошлин, сборов; приватизация; возмещение ущерба; ликвидация; коммерческая концессия и др. Процесс оценки включает в себя 2 базовые составляющие аналитическую и расчётную, грамотное сочетание которых позволяет сформировать научно обоснованное мнение.

Мы не можем отрицать, что сегодня ни у кого не вызывает сомнения необходимость оценки имущества. Однако оценочная деятельность тесно связана с существующей системой налогообложения, поэтому как Заказчик оценки, так и оценщик, при определении стоимости имущества должны учитывать возможные налоговые риски Заказчика, т. е. учитывать размеры налогообложения, которые придется уплачивать собственнику, владельцу по итогам оценки.

Следовательно, задача заказчика оценки и оценщика — познать основы действующего законодательства о налогообложении РК и применять их, недопуская неоправданных налоговых рисков для своих клиентов.

Кроме того, результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности, что в свою очередь может привести к искажению данных финансовой отчетности и ввести в заблуждение инвесторов и акционеров юридического лица.

Статьей 6 Закона РК от 30.11.2000 г. № 109-II «Об оценочной деятельности в РК» предусмотрены 2 вида оценки: обязательная и инициативная.

Обязательная оценка проводится: для налогообложения объектов недвижимости физических лиц, не используемых в предпринимательской деятельности, а также для определения оценочной стоимости земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств; для приватизации, передачи в доверительное управление либо в аренду (аренду с последующим выкупом); для ипотечного кредитования; для выкупа и изъятия имущества у собственника для государственных нужд; для определения стоимости имущества должника, когда он или взыскатель возражает против произведенной судебным исполнителем оценки; для определения стоимости имущества, поступившего в государственную собственность; в иных случаях.

Инициативная оценка проводится на основании волеизъявления заказчика, чтобы проверить правильность своих предположений о выгодности совершения той или иной операции, максимизировать чистый доход (прибыль), снизить риски деловой операции и предупредить возможные потери.

Некоторые бухгалтеры спрашивают, могут ли налоговые органы заставить произвести переоценку недвижимости для увеличения стоимости объектов налога на имущество? Как видите, в п. 2 ст. 6 Закона обязательная оценка в целях налогообложения объектов недвижимости применяется только для физических лиц, владеющих ими не в целях осуществления предпринимательской деятельности.

Иных требований по обязательной оценке недвижимости в целях налогообложения Законом не предусмотрено.

В соответствии с СБУ 6 «Учет основных средств» основные средства в результате переоценки отражаются в учете и отчетности по текущей стоимости. В связи с этим налогоплательщики имеют право переоценивать свои основные средства для определения ее текущей (рыночной) стоимости в бухгалтерском учете. Вместе с тем, в соответствии с положениями Налогового кодекса суммы дооценки основных средств, полученные в бухгалтерском учете, в целях налогообложения не учитываются.

Рассмотрим, какие налоговые обязательства могут возникнуть у юридического лица при передаче фиксированных активов в качестве вклада в уставный капитал другого юридического лица?

Согласно п. 2 ст. 106 Налогового кодекса при внесении основных средств учредителями, участниками в качестве их вклада в уставный капитал первоначальной стоимостью данных средств является стоимость, определяемая в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан.

В соответствии с п. 1 ст. 59 Гражданского кодекса РК вклады учредителей (участников) в уставный капитал в натуральной форме или в виде имущественных прав оцениваются в денежной форме по соглашению всех учредителей или по решению общего собрания всех участников товарищества. Если стоимость такого вклада превышает сумму, эквивалентную 20 тыс. размеров МРП, ее оценка должна быть подтверждена оценщиком.

Прежде чем приступить к оценке, субъектам оценки необходимо ознакомиться с налоговым законодательством с целью определения налоговых обязательств, которые могут возникнуть после оценки фиксированных активов.

Согласно ст. 105 Налогового кодекса фиксированные активы — основные средства и нематериальные активы, учитываемые в бухгалтерском балансе налогоплательщика в соответствии с законодательством Республики Казахстан о бухгалтерском учете и финансовой отчетности, а также СБУ и используемые для получения совокупного годового дохода, за исключением основных средств и нематериальных активов, вводимых в эксплуатацию недропользователем до момента начала добычи после коммерческого обнаружения и учитываемых в целях налогообложения в соответствии со ст. 101 настоящего Кодекса.

В Декларации по корпоративному подоходному налогу (далее — Декларация) на основании пп. 9 п. 167Правил составления декларации, в графе I дополнительной формы к строке 100.22.001 указывается сумма, полученная и/или подлежащая получению от реализации основных средств, передачи в финансовый лизинг, в качестве вклада в уставный капитал, а также по застрахованным основным средствам — при списании, утрате, порче, уничтожении, потере в соответствии с пунктами 2 и 3 ст. 109 Налогового кодекса.

Далее итоговые величины графы I дополнительной формы к строке 100.22.001 переносятся в строку 100.22.001С.

Согласно п. 1 ст. 111 Налогового кодекса после выбытия всех фиксированных активов подгруппы стоимостной баланс данной подгруппы на конец налогового периода подлежит вычету. В графе 0 дополнительной формы к строке 100.22.001 отражается стоимостный баланс подгруппы на конец отчетного налогового периода, равный сумме, отраженной в графе J, если на конец отчетного налогового периода все фиксированные активы данной подгруппы выбыли.

Далее итоговые величины графы 0 дополнительной формы к строке 100.22.001 переносятся в строку 100.22.011.

Если стоимость фиксированных активов, переданных в качестве вклада в уставный капитал превышают их балансовую стоимость, возникают налоговые обязательства. Так как, в совокупный годовой доход включаются все виды доходов налогоплательщика, включая доход от прироста стоимости при реализации зданий, сооружений, строений, а также активов, не подлежащих амортизации. Согласно п. 1 ст. 82 Налогового кодекса доход от прироста стоимости образуется при реализации зданий, сооружений, строений, а также активов, не подлежащих амортизации, за исключением активов, выкупленных для государственных надобностей в соответствии с законодательством РК.

К активам, не подлежащим амортизации, относятся: земельные участки; объекты незавершенного строительства; неустановленное оборудование; основные средства и нематериальные активы, не используемые налогоплательщиком в производстве товаров, выполнении работ, предоставлении услуг; ценные бумаги; доля участия в юридическом лице любой организационно-правовой формы, консорциумах; основные средства, стоимость которых ранее полностью отнесена на вычеты в соответствии с налоговым законодательством Республики Казахстан, действовавшим до 01.01.2000 г.; фиксированные активы, введенные в эксплуатацию в рамках инвестиционного проекта, стоимость которых отнесена на вычеты в соответствии со статьями 138-140 Налогового кодекса.

При реализации зданий, сооружений, строений, используемых в предпринимательской деятельности, прирост стоимости (убыток) определяется как разница между стоимостью реализации и остаточной стоимостью, определяемой в налоговом учете.

Приростом стоимости при реализации ценных бумаг и доли участия является: по ценным бумагам (акции, облигации) и доле участия — положительная разница между стоимостью реализации и стоимостью приобретения (вклада).

Первоначальной стоимостью нематериальных активов являются затраты по их приобретению, включая затраты участников, учредителей. Необходимо учитывать, что в случае оценки имущества, в т. ч. нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности, находящихся в собственности Заказчика, но не отраженных в учете доход возникает на сумму реализации (выбытия) имущества.

В соответствии со ст. 109 при приобретении, безвозмездном получении, получении в качестве вклада в уставный капитал поступившие фиксированные активы увеличивают стоимостный баланс подгруппы на стоимость, определяемую в соответствии со ст. 106 Налогового кодекса.

Выбывающие фиксированные активы уменьшают стоимостный баланс подгрупп: при реализации, передаче в финансовый лизинг — на стоимость реализации; при передаче в качестве вклада в уставный капитал — по стоимости, определяемой в соответствии со ст. 106 Налогового кодекса; при списании, утрате, уничтожении, порче, потере, в случаях страхования фиксированных активов — по стоимости, определяемой исходя из суммы страховых выплат, выплачиваемых страхователю страховой организацией в соответствии с договором страхования; при безвозмездной передаче — по балансовой стоимости.

Определение стоимостного баланса амортизационных подгрупп производится согласно ст. 108, которая устанавливает, что: по каждой амортизационной подгруппе на начало налогового периода определяются итоговые суммы, называемые стоимостным балансом подгруппы.

Стоимостный баланс подгруппы на конец налогового периода определяется как:

стоимостный баланс подгруппы на начало налогового периода, определяемый как стоимостный баланс подгруппы на конец предыдущего налогового периода, уменьшенный на сумму амортизационных отчислений, исчисленных в предыдущем налоговом периоде, а также с учетом корректировок, производимых согласно ст. 111 и пунктам 2 и 6 ст. 113 Налогового кодекса, плюс поступившие в налоговом периоде фиксированные активы по стоимости, определенной в соответствии со ст. 109 Налогового кодекса, минус выбывшие в налоговом периоде фиксированные активы по стоимости, определенной в соответствии со ст. 109 Налогового кодекса.

Таким образом, субъекты оценки должны понимать, что если стоимость оцениваемого объекта недвижимости составляла 100 000 000 тенге, а по результатам оценки она составила 200 000 000, то прирост стоимости в размере 100 000 000 согласно Налоговому кодексу при реализации фиксированных активов составит доход налогоплательщика.

Рассмотрим, какие налоговые обязательства могут возникнуть у юридического лица, которое получило фиксированных активы в качестве вклада в уставный капитал.

Согласно п. 1 ст. 90 Налогового кодекса любое имущество, работы, услуги, полученные безвозмездно, являются доходом, кроме: имущества, полученного в качестве вклада в уставный капитал; субсидий из средств госбюджета. Таким образом, стоимость фиксированных активов, переданных в качестве вклада в уставный капитал, не является доходом.

Оценщику необходимо также учитывать, что согласно ст. 139 Налогового кодекса, инвестиционные налоговые преференции предоставляются налогоплательщикам, осуществляющим инвестиции в фиксированные активы в рамках инвестиционного проекта. Преференции по КПН дают налогоплательщику право относить на вычеты из совокупного годового дохода стоимость вводимых в эксплуатацию в рамках инвестиционного проекта фиксированных активов, за исключением фиксированных активов, не подлежащих амортизации, указанных в подпунктах 1)-8) п. 1 ст. 107 Налогового кодекса, равными долями в зависимости от срока действия преференций.

Следовательно, при определении размера необходимых для реализации проекта инвестиций следует взвешенно подходить к их оценке.

В соответствии с СБУ 6 «Учет основных средств» предприятия имеют право переоценивать свои основные средства для определения ее текущей (рыночной) стоимости в бухгалтерском учете. Это было одной из задач оценки после предоставления права предприятиям проводить переоценку стоимости основных средств.

Во многих публикациях уже неоднократно отмечалось, что переоценки основных средств, проводимые на основе коэффициентов органов статистики, привели к определенным искажениям их стоимости, накапливающимся от переоценки к переоценке. Таким образом, предприятие должно серьезно отнестись к проведению переоценки основных средств, а также выбору амортизационной политики. Эффективность применения рассматриваемых процедур достигается за счет привлечения оценщиков.

На оценку следует смотреть шире, ведь уценка стоимости имущества с целью уменьшение налога на имущества может сопровождаться увеличением КПН, а при их переоценке и реализации по рыночной стоимости доход от прироста стоимости составит значительную сумму.

Следовательно, это должно заставить руководителей задуматься о долгосрочных целях своей компании.

cтоимость экспертизы

от 4 000

Заказать

Точная стоимость зависит от конкретного случая. Оставьте заявку или уточняйте по телефону.

4.7 / 5 ( 3 голоса )

Каждому владельцу с появлением случаев каких-либо действий с недвижимостью: при повреждении, совершении сделок купли, продажи, переучетов основных средств, аренде, составлению бизнес-планов и иных случаев — нужен акт оценки недвижимости. Актом оценки имущества рассчитывается, определяя точную рыночную стоимость, стоимость квартиры, коттеджа, дачного домика перед сделкой с недвижимостью.

Оценщиком-экспертом пишется акт оценки имущества согласно всем требованиям законодательства РФ по оценочной деятельности в РФ и разработанным стандартам оценки в РФ. Обязательно в акте оценки недвижимости нужно указать все использованные источники информации.

В том случае, если оценку имущества необходимо составить на недвижимость, пострадавшей на пожаре, заливе, в противоправных действиях каких-либо лиц, в стихии, то экспертом-оценщиком должны приниматься во внимание все источники информации, свидетельствующие о сегодняшнем состоянии имущества. При возникновении случая спора по вопросу возмещения принесенного ущерба акт оценки недвижимости явится доказательным документом в суде.

Акт оценки имущества требуется в банке при оформлении кредита для приобретения недвижимости, при заключении или перезаключении договора страхования. В этих случаях акт оценки — обязательный документ. При правильном оформлении акта оценки имущества он уже не вызывает недоумевающих вопросов или споров у финансовых, страховых, или других контролирующих органов.

Притом и у продавцов, и у покупателей недвижимого имущества, прошедшего оценку независимого оценщика, не возникнет никаких отрицательных мнение по стоимости данного объекта. Цель каждого акта оценки имущества определение объективной и точной информации по реальной рыночной стоимости оцениваемого объекта и выдача ее клиенту.

Акт оценки имущества в обязательном порядке должен придерживаться всех данных и характеристик соответственно оцениваемого объекта: адреса и почтового индекса, заемщика или зарегистрированного собственника, названия района, в котором находится объект, его географического расположения, обитателей или владельцев (жильцы).

Должен иметь оценку права собственности или аренды имущества, определение типа будущей сделки (передачи прав, покупки, кредита, залога), адреса кредитора, цель будущей сделки: продажа, предполагаемый ремонт, реконструкция, обязательно должны быть указаны источники используемых данных.

Акт оценки имущества должен содержать характеристику района, расположенного объекта оценки: городская или сельская местность, пригород. Необходимо обозначение границ района, дать описательную характеристику его. Большое значение в акте оценки имущества придается соответствию данных предоставленных документов настоящему месторасположению объекта.

Также акт оценки должен иметь подробное описание объекта недвижимости. Обычно эти данные располагают в таблицу с присутствием обязательных пунктов в любом случае: общим описанием объекта, одиночный объект или имеет дополнительные постройки, или представляет собой целый комплекс, обязательным указанием этажности, уточнением существующего или предполагаемого года постройки.

Актом оценки имущества даются описания всех деталей объекта, в частности: фундамента, его внешнее описание, материалов, из которого он заложен, настоящего состояния и фундаментных стен. Акт оценки недвижимости рассматривает основные моменты строительства здания: внешних стен, кровли, тип окон. Указывается наличие внутреннего дворика, веранды, тип крыши. При использовании сравнительного метода оценки акт оценки имущества дает также подробную картину описания объекта-аналога: наличие или отсутствие его в данном районе, уровень предлагаемых к продаже цен.

Такую форму акта оценки используют для оценки недвижимого имущества, которое располагается отдельно или имеет дополнительные постройки. Форма, которая предназначается для оценки недвижимости заводской сборки, зданий заводов, цехов, квартир, многоквартирных домов немного отличается. Экспертом-оценщиком могут меняться объемы выполненной работы с использованием дополнительных исследований.

Тогда акт оценки имущества принимает несколько расширенную форму. Объем работ по составлению акта оценки имущества сопряжен со сложностью, с которой приходится сталкиваться эксперту. Причем оценочное заявление характерно своими требованиями. В таком случае требуется отражение стоимости объекта на рынке, имеющее место ограничения объекта.

В обязанности оценщика входит:

  • проведение визуального исследования всего объекта и внутри, и снаружи;
  • проведение обследования района, где располагается объект;
  • проведение исследования сравниваемых объектов, хотя бы визуальный осмотр их с улицы;
  • исследование, анализ, изучение всех полученных данных;
  • сопоставление в акте оценки имущества всей полученной информации, проведения анализа и составление своего заключения.

Акт оценки недвижимости необходим для определения стоимости объекта на рынке, с которым он предполагает провести какие-либо сделки. В роли пользователя актом выступает заказчик. Рыночная цена объекта является самой вероятной ценой, по которой объект можно продать наиболее выгодно. Также определяется конкретная дата продажи.

Передача документов от продавца к покупателю должна быть организована с соблюдением следующих условий:

  • готовность и продавца, и покупателя к совершению сделки;
  • полная информированность обеих сторон, действующих в собственных интересах;
  • достаточный запас времени для неторопливой продажи объекта на открытом рынке;
  • обоюдный выбор валюты оплаты сделки;
  • строгая определенность цены объекта без предположения каких-либо уступок.

Не исключены случаи, когда покупатель согласен на цену, которая намного превышает рыночную цену недвижимости. Тогда продавцом предлагается оплата первого взноса или оплата залога или оплата дополнительных расходов сделки. Бывает, что цена продажи определялась с наличием мебели или какого-то бытового оборудования. Тогда продавец обычно уступает, поэтому банк должен знать сумму точной рыночной стоимости недвижимого имущества, а не только владеть суммой контракта.

Акт оценки недвижимости играет важную роль во всех действиях с недвижимостью. И если у вас появились вопросы или вам необходима квалифицированная консультация в данном вопросе, можете обратиться в НП «Федерация Судебных Экспертов», где вам окажут помощь профессионалы своего дела.

Возможно Вам будет интересна другая тема: «Строительная экспертиза» в Москве и Регионах.

Цены

№ п/п Вид объекта Стоимость, руб.
Квартира
— типовое вторичное жилье от 4 000
— новостройка от 6 000
— элитное жилье от 10 000
Доля в квартире
— типовое вторичное жилье от 5 000
— новостройка от 5 000
— элитное жилье от 12 000
Гаражи от 8 000
Жилые дома и коттеджи от 20 000
Здания
<1000 м 2 от 30 000
от 1000 до 5000 м 2 от 35 000
от 5000 до 10000 м 2 от 50 000
>10000 м 2 от 60 000
Выезд по Москве: 500 — 1000
Выезд по МО: 2000 — 3000

ПРИМЕЧАНИЕ:

Цена услуг по оценке жилой и коммерческой недвижимости указана с учетом налогов. Транспортные расходы оплачиваются отдельно.

  • Порядок оценки
  • Таблица расчетов
  • Расчет стоимости доли в квартире
  • Оценка стоимости квартиры онлайн

В некоторых случаях привлечение независимого оценщика оказывается либо нецелесообразным, либо экономически неоправданым действием. В таких случаях можно попробовать оценить квартиру самостоятельно.

Для самостоятельной оценки квартиры лучше всего воспользоваться упрощенным вариантом метода сравнительного анализа предложений о продаже аналогичных квартир.

Порядок оценки

Порядок применения этого метода следующий:

1. Изучить базы предложений о продаже квартир, аналогичных той, которую вы хотите оценить. Основные источники таких предложений – это крупные агентства недвижимости, интернет-агрегаторы объявлений о продаже недвижимости («ЦИАН» и аналогичные), а также специализированные печатные издания типа «Недвижимость и цены», «Из рук в руки» и подобные им.

При изучении предложений о продаже квартир нужно обращать внимание на достоверность каждого источника информации и актуальность самого предложения на дату оценки. При возникновении сомнений лучше позвонить по контактному телефону, указанному в объявлении и уточнить все подробности лично.

По результатам этого изучения необходимо выбрать 5-6 квартир, которые максимально похожи на оцениваемую квартиру по следующим параметрам (параметры перечислены в порядке убывания важности):

  • местоположение и близлежащее окружение;
  • тип, конструкция дома;
  • класс отделки;
  • количество комнат;
  • состояние (необходимость ремонта);
  • этаж;
  • площадь кухни;
  • наличие балконов, лоджий.

2. После того как 5-6 объектов-аналогов выбрано, цены предложений выбранных аналогов необходимо скорректировать (уменьшить) на величину вероятной скидки, которую продавец квартиры обычно предоставляет покупателю в процессе реальных переговоров о покупке и разумного торга.

Величина этой поправки зависит от состояния рынка недвижимости (и экономики в целом), которое изменяется во времени и характеризуется выраженной цикличностью, когда периоды роста сменяются периодами стагнации и спада. Так, во время общего подъема и роста цен на рынке жилья, продавцы не спешат делать скидки в процессе торга, поскольку знают, что через некоторое время цена на их объекты все равно вырастет. Покупатель же в этой ситуации будет заинтересован побыстрее купить жилье, пока цены еще сильнее не выросли. И наоборот, во время экономического кризиса скидка в процессе торга может быть весьма значительной, так как продавец будет заинтересован продать свою квартиру быстрее, пока цены не упали еще ниже.

Точно определить поправку на уторговывание – задача довольно сложная, поэтому при самостоятельной оценке квартиры на рынке недвижимости Москвы и Московского региона мы рекомендуем воспользоваться следующими усредненными значениями этой поправки:

Таблица 1. Усредненное значение поправки на уторговывание на московском рынке жилья.

Состо­яние рынка недви­жи­мос­ти

Поп­рав­ка на утор­го­вы­ва­ние, %

Выра­жен­ный рост

Уме­рен­ный рост

Равно­вес­ное поло­жение

Уме­рен­ное паде­ние

Паде­ние

Кризис

3. На этом этапе оценки, когда объекты-аналоги выбраны, а их цены скорректированы с учетом поправки на уторговывание, нужно рассчитать стоимость 1 кв. метра площади каждой из квартир-аналогов. Для этого, скорректированную цену предложения аналога надо разделить на его общую площадь. Проделав эту операцию для каждого аналога, мы получим ряд значений-ориентиров рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади оцениваемой квартиры.

Если наибольшее или наименьшее значение в этом ряду отличается от ближайшего по величине (соседнего) значения в этом ряду более чем на 20%, то аналог с этим значением следует исключить из дальнейшего рассмотрения как нерепрезентативный. Например, если мы по выбранным аналогам получили следующий ряд значений стоимости 1 кв.м.: 159 т.р., 160 т.р., 165т.р., 168 т.р., 170 т.р., 220 т.р, то последний аналог со стоимостью одного квадрата 220 тыс. руб. следует отбросить, так его величина отличается от соседнего значения (170 тыс. руб.) более чем на 20%.

Чтобы перейти от этого ряда значений к рыночной стоимости оцениваемой квартиры, остается посчитать среднее арифметическое полученных стоимостей 1 кв.м. по квартирам-аналогам и умножить получившуюся величину на площадь оцениваемой квартиры.

Таблица расчетов

Для наглядного представления описанной выше процедуры мы приводим пример таблицы расчетов для самостоятельной оценки:

Таблица 2. Расчетная таблица по оценке квартиры.

Ана­лог 1 Ана­лог 2 Ана­лог 3 Ана­лог 4 Ана­лог 5 Ана­лог 6

Цена пред­ло­же­ния, руб.

8 599 000

8 163 000

8 755 000

8 571 000

9 194 000

11 225 000

Сос­то­яние рынка недви­жи­мос­ти на дату оцен­ки

Умерен­ный рост

Поп­равка на утор­го­вы­ва­ние, выб­ран­ная с учетом сос­то­яния рын­ка недви­жи­мос­ти на дату оцен­ки, %

Цена пред­ло­же­ния с уче­том поп­рав­ки на утор­го­вы­ва­ние, руб.

8 427 000

8 000 000

8 580 000

8 400 000

9 010 000

11 000 000

Общая пло­щадь, кв.м.

Стои­мость 1 кв.м., руб.

159 000

160 000

165 000

168 000

170 000

220 000

Ана­лог исклю­чен из дальней­шего рассмот­рения, т.к. стоим­ость 1 кв.м. отли­ча­ется от ближай­шего зна­чения более чем на 20%.

Сред­нее зна­че­ние стои­мо­сти 1. кв.м. по всем ана­ло­гам, руб.

(159000+160000+165000+168000+170000)/5 = 164400

Общая пло­щадь оце­ни­ва­емой квар­тиры, кв.м.

Рыноч­ная стои­мость оцени­ва­емой квар­тиры, руб.

164400*50=8220000

Конечно, описанный метод оценки квартиры является достаточно упрощенным, но при тщательном подборе аналогов даже такой способ может дать неплохие по точности результаты.

Расчет стоимости доли в квартире

Описанный метод можно использовать и для самостоятельной оценки доли в квартире. Для этого, полученную стоимость 1 кв. м надо уменьшить на величину скидки (дисконта), учитывающую тот факт, что данный квадратный метр продается в составе доли, а не в «целой» квартире.

Затем дисконтированную стоимость 1 кв.м нужно умножить на количество квадратных метров, приходящихся на оцениваемую долю. Результат будет представлять собой рыночную стоимость рассматриваемой доли в квартире.

Оценка стоимости квартиры онлайн

Если вы оцениваете квартиру в Москве, то проверить результаты самостоятельной оценки можно с помощью наших специализированных он-лайн калькуляторов:

  • калькулятор оценки квартиры
  • калькулятор оценки доли в квартире

Обратите внимание, что эти калькуляторы дают лишь приближенный ориентир стоимости, поэтому ожидать абсолютного совпадения результатов не следует. Для получения точной оценки обращайтесь к профессиональному оценщику.