Можно ли взять ипотеку у родственников

Можно ли купить квартиру у родственников?

  • Как получить одобрение банка?
      В какие банки можно обратиться?
  • По каким причинам банки отказывают?
  • Документы для ипотечного кредита
  • Алгоритм покупки квартиры в ипотеку у родственника
  • Расходы и сроки на совершение сделки
  • Покупка доли в ипотеку у родственников
  • Заключение Эксперта
  • Ответ юриста на частые вопросы
  • Действующим законодательством покупка недвижимости у родственников не запрещена, в том числе с привлечением ипотечных средств. Однако не все банки готовы выдать кредит на совершение такой сделки, так как всегда есть опасение, что сделка совершается с целью обналичивания заемных средств.

    Многие банки в своих ипотечных программах сразу указывают запрет кредитовать покупку жилья у родственников. Особенно это касается государственных программ:

    например, по военной ипотеке или программе для молодых семей.

    Крайне настороженно банки относятся к сделкам с родственниками, когда первоначальным взносом по ипотеке служит материнский капитал. Поэтому перед совершением сделок с родственниками уточняйте у банков возможность получить заем на такую покупку.

    Налоговый вычет

    По закону, налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку у родственников не положен. Это основной недостаток такого метода, который и компенсирует возможные преимущества.

    Заключать подобные сделки с родственниками достаточно опасно. С одной стороны, если отношения между ними нормальные, то никаких проблем не будет. Но чаще всего покупка в ипотеку предполагает некие разногласия. И вот в такой ситуации можно ждать чего угодно. На бесплатной консультации опытные юристы помогут разобраться с основными спорными вопросами. Они же могут представлять интересы клиента во время оформления ипотеки или даже в суде, если до него дойдет дело.

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда

    • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
    • напишите вопрос в форме ниже;
    • позвоните Москва и Московская область
    • позвоните Санкт-Петербург и область

    Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях

    (

    Автор статьи

    Наталья Фомичёва

    Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.

    Задать вопрос Рейтинг автора

    Написано статей

    -юристу БЕСПЛАТНО!

    Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

    Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

    Полезная информация по теме

    Договор купли продажи квартиры с несовершеннолетними детьми

    Покупка недвижимости — ответственный шаг, требующий серьезной подготовки и внимания…

    Как проверить квартиру на чистоту перед покупкой самостоятельно

    Сделка по возмездному отчуждению жилья всегда сопряжена с определенными рисками,…

    Какие действия необходимо сделать после покупки квартиры

    После заключения сделки купли-продажи жилого помещения покупателю еще рано вздыхать…

    Осмотр квартиры перед покупкой

    Покупка квартиры – ответственный шаг, к которому обязательно нужно тщательно…

    Покупка квартиры с обременением по ипотеке

    При оформлении ипотечного кредита банк запрашивает обеспечение. Им может выступать…

    Предварительный договор купли-продажи квартиры для опеки

    Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение, которое заключается сторонами…

    Особенности покупки жилья у родственников

    Сама по себе сделка по покупке жилья у родственников практически ничем не отличается от покупки у посторонних граждан. Однако на стадии оформления заемных средств придется доказывать банку тот факт, что целью покупки не является обогащение и сделка не является фиктивной.

    При ипотечной сделке между родственниками все расчеты в обязательном порядке производятся только безналичным способом. Это подтверждает факт получения продавцом недвижимости первоначального взноса и заемных средств.

    Если получить одобрение банка на получение ипотечного кредита не удалось и недостающая сумма не слишком велика, то можно рассмотреть вариант оформления потребительского кредита под залог имеющегося в собственности имущества. Конечно процентная ставка по такому кредиту будет выше, но это может оказаться реальным способом решения вопроса с покупкой.

    Преимущества покупки

    Несмотря на сложности получения займа на покупку недвижимости у родни, такая сделка имеет определенные преимущества:

    • уверенность в чистоте приобретаемого жилья и в том, что сделка не будет расторгнута сторонами;
    • возможность договориться о более низкой цене по сравнению с ценами на рынке недвижимости;
    • возможность оплаты первоначального взноса частями (можно снять и повторно внести те же средства) либо о временной передаче в качестве первоначального взноса свободных средств семьи.

    Все эти преимущества будут действовать при условии того, что в семье доброжелательные и доверительные отношения.

    Недостатки и ограничения сделки

    Сложности при совершении сделок купли-продажи жилых помещений между родственниками в ипотеку также имеются:

    • запрет на сделки между лицами, состоящими в браке;
    • невозможность заключения такой сделки при привлечении средств государственных программ;
    • при покупке квартиры у родителей необходимо подтверждение того, что она не является их единственным жильем;
    • невозможность оформления налогового вычета (п. 5 ст. 220 НК РФ);
    • ограниченный выбор кредитных организаций.

    Сложностей не мало, но если покупка жилья у родственников — это единственная возможность улучшить свои жилищные условия, то найти подходящий способ решения вопроса можно.

    Преимущества приобретения жилья у близких в ипотеку

    Приобретение жилья по ипотеке у родственников позволяет избежать недостатков ведения дел с посторонними. Членам семьи проще доверять, чем незнакомым людям, которые могут оказаться мошенниками или просто необязательными, ненадежными партнерами. При хорошем отношении внутри семьи родные помогут с выплатами, не будут скрывать недостатки приобретаемого объекта недвижимости — требующегося ремонта, мелких поломок. Свои люди предупредят о наличии конфликтных соседей, опишут плюсы и минусы местного жилищного товарищества. Уведомят о температурах в помещении летом и зимой, уровне уличного шума за окнами. От родственников можно получить исчерпывающие сведения о жилом объекте, которые риэлторы и посторонние люди стараются замалчивать или преподносить в выгодном свете.

    Задаваясь вопросом, можно ли купить ипотечную квартиру у родственника, следует понимать, что законом не запрещены договоры о покупке или продаже жилья внутри семей. При правильном оформлении документов и соблюдении требований, высок шанс на одобрение кредита.

    С близкими возможно договориться о приобретении жилья по цене ниже рыночной.

    Родня может пойти на встречу при попытке получения более комфортных условий по ипотечному кредиту. При согласии на получение первоначального взноса не единым платежом, а по частям, продавец может передать покупателю полученные средства для повторного внесения, увеличив сумму начального платежа. Чем выше первоначальный платеж, тем проще отдавать оставшуюся сумму на период ипотеки.

    Как получить одобрение банка?

    Зачастую покупка жилья у родственников необходима при разделе имущества либо желании родственника единолично владеть квартирой. Так, например, дети могу купить квартиру у родителей или у братьев, сестер, чтобы на нее не претендовали другие родственники.

    Чтобы у банка не возникло подозрений в чистоте намерений покупателя, следует учесть несколько советов:

    • не нужно скрывать от сотрудника банка цель приобретения жилья и наличие между сторонами родственных связей, так как в процессе проверки родство может стать очевидным и банк оценит сокрытие информации не в пользу заемщика;
    • предоставить документы, подтверждающие, что у родственников есть другое жилье, они имеют в нем регистрацию и после совершения сделки не останутся проживать в квартире, являющейся предметом сделки;
    • подтвердить наличие у заемщика другого имущества, которым может быть обеспечен заем (при наличии).

    Чем понятнее и прозрачнее будет ситуация, тем больше шансов на то, что банк пойдет на встречу заемщику и одобрит получение ипотечного кредита.

    В какие банки можно обратиться?

    Учитывая всю сложность одобрения подобных сделок, больше шансов получить одобрение кредита при обращении в крупные банки, имеющие опыт различных ипотечных сделок, в том числе между лицами, состоящими в родстве.

    На сегодняшний день оформление ипотеки для покупки недвижимости у родственников доступно в следующих кредитных организациях:

    • Сбербанк;
    • ВТБ;
    • ДельтаКредит;
    • Россельхозбанк;
    • Банк Москвы.

    Несмотря на имеющиеся для банков риски, процентная ставка по ипотеке для таких сделок, как правило, остается такой же, как и для других заемщиков. Но все же эту информацию нужно уточнять у специалиста. Все зависит от условий ипотечных программ конкретного банка.

    По каким причинам банки отказывают?

    Есть несколько причин, по которым не все банки участвуют в кредитовании родственных сделок:

    • опасение наличия сговора между родственниками и как следствие – нецелевое расходование полученных средств;
    • преднамеренное завышение или занижение цены на квартиру;
    • предоставление неточных, противоречивых сведений сотруднику банка;
    • риск отказа Пенсионного фонда одобрить сделку и перевести средства материнского капитала в счет первоначального взноса;
    • при отсутствии у родителей покупателей другого жилья и регистрации по месту жительства в другом месте.

    Наличие любого из этих факторов может быть расценено банком как неоправданный риск и послужить причиной отказа в выдаче кредита.

    Какие банки разрешают покупать жилье у родителей

    Как мы уже говорили, небольшие банки вряд ли разрешат в ипотеку купить у родителей квартиру. Начинать поиск следует с крупных авторитетных организаций, имеющих широкий спектр кредитных программ:

    • Сбербанк;
    • Россельхозбанк;
    • ВТБ;
    • ДельтаКредит и пр.

    Если выбор банка вызывает у вас трудности или есть проблемы с кредитной историей, можно обратиться к брокеру. Такой специалист хорошо знаком с условиями кредитования в разных финансовых организациях. Только прежде чем заключать договор и оплачивать услуги, ознакомьтесь с независимыми отзывами о его работе.

    Основные правила и самые важные нюансы возврата уплаченных налогов — в коротких карточках Читать в полной версии Фото: Кирилл Кухмарь/ТАСС

    Более полная и детальная информация — в материале «РБК-Недвижимости» о налоговом вычете при покупке квартиры.

    Часть средств, потраченных на покупку жилья, каждый россиянин может вернуть в виде налогового вычета. Эти деньги для новоселов, как правило, не лишние — часто они идут на ремонт новой квартиры, покупку мебели, платежи по ипотеке.

    В коротких карточках рассказываем, какую сумму можно получить из уплаченных государству налогов, что для этого требуется и какие правила и нюансы нужно соблюсти.

    Вычет Из чего он складывается

    Российское налоговое законодательство предусматривает, что официально работающие граждане, с зарплаты которых удерживается налог на доход физических лиц (НДФЛ), могут вернуть часть уплаченных налогов из бюджета. Размер НДФЛ составляет 13%. Если доход человека не облагается этим налогом, он не имеет права на вычет.

    Есть разные случаи, когда можно получить налоговый вычет. В частности, гражданин может на него рассчитывать при покупке квартиры.

    Сумма Сколько денег можно вернуть при покупке жилья

    Вернуть можно 13% от стоимости квартиры. Но для налогового вычета при покупке жилья государство установило лимит. Максимальная сумма, с которой один человек может получить причитающиеся ему 13%, составляет 2 млн руб. Это значит, что вне зависимости от того, куплена квартира за 2 млн руб. или за 15 млн руб., выплата в обоих случаях будет одинаковая (13% от 2 млн руб. — это 260 тыс. руб.).

    Если квартира стоит менее 2 млн руб., то вычет будет рассчитываться в зависимости от суммы покупки. От региона расчет вычета не зависит.

    Если квартира куплена в ипотеку, то можно также вернуть 13% от уплаченных процентов по кредиту. В этом случае лимит вычета составляет 3 млн руб.

    В случае с покупкой жилья остаток (который образовался, например, из-за того, что квартира стоила менее 2 млн руб.) можно перенести на покупку других объектов. Но в случае с вычетом от уплаты процентов по ипотеке перенести остаток нельзя.

    Граждане Кто имеет право на вычет

    Претендовать на налоговый вычет могут налоговые резиденты Российской Федерации. То есть люди, которые живут на территории страны не менее 183 дней в течение года и с чьей зарплаты удерживается налог в 13%.

    Также право на вычет имеют те, кто раньше его не получал. Гражданин может рассчитывать на определенную сумму согласно установленному лимиту, сверх которой ему подобных выплат не полагается. То есть один человек может получить (сразу или частями) 260 тыс. руб., а также 13% от уплаченных по ипотеке процентов. И не более того.

    Сроки Когда можно воспользоваться вычетом

    Во всех случаях обращаться за налоговым вычетом можно лишь после совершения покупки.

    При покупке жилья на вторичном рынке документы на возврат налога можно подавать сразу после регистрации сделки. Если вы покупаете квартиру в новостройке, то придется подождать, когда дом будет введен в эксплуатацию и вами подписан акт приема-передачи квартиры.

    Способы Как получить вычет

    Есть два способа получения налогового вычета после покупки жилья. Первый — через налоговую инспекцию. В этом случае придется подождать с заявкой на вычет до конца года, в течение которого было приобретено жилье. Зато этот способ хорош тем, что можно сразу получить большую сумму денег (например, и за покупку квартиры, и за проценты по кредиту) и потратить ее, например, на ремонт или любые другие нужды.

    Второй способ предполагает получение налогового вычета через работодателя. Свое право на вычет в этом случае можно заявить сразу после заключения сделки по покупке квартиры (дожидаться конца года не нужно). Работодатель в этом случае не станет удерживать НДФЛ с вашей зарплаты, она будет перечисляться полностью, и это продлится до тех пор, пока вы не получите всю полагающуюся компенсацию.

    Процесс и документы Что нужно делать и какие бумаги собрать

    Для начала нужно заключить сделку по покупке жилья. Затем необходимо получить в налоговой инспекции уведомление о том, что вы имеете право на вычет. И это право требуется документально подтвердить и доказать, что вы совершили покупку.

    Для подачи заявления в налоговую нужно собрать документы. В пакете должны быть:

    • справка о доходах с места работы (формы 2-НДФЛ);
    • декларация о налогах на доходы физлиц (формы 3-НДФЛ), бланк можно взять в налоговой или на ее сайте;
    • договор купли-продажи жилья, свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН), акт приема-передачи квартиры (если это новостройка), банковские выписки, отражающие передачу вами средств продавцу жилья, и расписка от него о получении денег. В общем, все документы, которые подтверждают совершение покупки;
    • кредитный договор, если жилье куплено по ипотеке;
    • паспорт;
    • свидетельство о заключении брака, если квартира приобретена в браке.

    Супруги Кто из них получает вычет, если купленная квартира — общая

    По закону, все приобретенное в браке имущество считается совместной собственностью супругов. Поэтому приобретенная квартира будет общей вне зависимости от того, кто записан собственником. Но право на налоговый вычет имеют оба, и заявить о своем праве на возврат средств может каждый из них. В общей сложности сумма, которую семья получит от государства, удвоится. То есть она может составить не 260 тыс. руб., а 520 тыс. руб.

    Обратиться в налоговую по поводу возврата уплаченных налогов может и один из супругов. В этом случае второй сохранит свое право и сможет воспользоваться им в другой раз — например, если семья планирует купить еще одно жилье.

    Видео: «РБК-Недвижимость»/Телеканал РБК

    «Считаем, что эта программа действительно очень эффективная, очень востребованная и показала себя как очень удачный инструмент антикризисной политики. Но говоря о дальнейшем, нужно иметь в виду последствия, которые могут сложиться. Сейчас рисков перегрева мы не видим. Чтобы было понимание — на данный момент. Но мы должны очень внимательно смотреть за ценами на жилье», — сказала Набиуллина.

    По ее словам, действующая программа льготной ипотеки необходима для повышения доступности жилья. Кроме того, важно, чтобы снижение ставок при этом не съедалось повышением цен на жилье, добавила Набиуллина.

    «У нас ипотека в стране развита меньше, чем в других странах, и проникновение ипотеки должно возрастать, но это должно идти наряду с ростом доходов населения, и важно, чтобы росла доля людей, которые могут позволить себе ипотеку, могут ее обслуживать. Если льготные программы приведут только к тому, что спрос людей, отложенный на более поздний срок, реализуется раньше благодаря льготным программам, и потом, когда программы завершатся, произойдет сокращение этого спроса, это может привести и к достаточно резкому снижению цен на жилье, и к переосмыслению рисков ипотечного кредитования банками, которые будут замедлять ипотечное кредитование», — сказала глава Банка России.

    Накануне премьер-министр Михаил Мишустин заявил о продлении действующей программы льготной ипотеки на покупку квартиры в новостройках под 6,5% до июля 2021 года. До этого предполагалось, что она закончится 1 ноября.

    В рамках программы, запущенной весной для поддержки граждан и застройщиков, можно оформить ипотеку на сумму до 12 млн рублей жителям Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а также до 6 млн рублей — жителям остальных регионов. Льготная ипотека позволяет оформить кредит на квартиру в новостройке на 20 лет с первоначальным взносом от 15%.

    Что такое имущественный вычет?

    При покупке квартиры, дома или земельного участка для строительства гражданин может вернуть себе часть потраченных денег в пределах уплаченного НДФЛ. Это прописано в ст. 220 Налогового кодекса РФ.

    За что можно его получить?

    • Приобретение и строительство жилья (квартиры, частного дома, комнаты, доли);
    • приобретение земли с жилым домом или для его постройки;
    • расходы по уплате процентов по целевым кредитам (ипотечным кредитам) на строительство или приобретение жилья.

    В расходы на приобретение жилья могут включаться расходы на ремонт, в том числе отделочные материалы.

    Кто может его получить?

    Чтобы получить имущественный вычет, нужно соблюсти несколько условий:

    • быть налоговым резидентом РФ и платить НДФЛ;
    • купить недвижимость на территории России;
    • заплатить за жилье своими деньгами или взять ипотеку;
    • жилье уже находится в собственности или есть акт приема-передачи для новостройки;
    • жилье должно быть куплено не у родственника.

    Сколько можно получить денег от государства?

    На одного человека есть лимит — 260 тыс. рублей, то есть 13% с 2 млн рублей, потраченных на покупку жилья. Если недвижимость дороже, налог к возврату составит 260 тыс. рублей. Если жилье дешевле, то вы можете в пределах лимита заявить еще вычеты.

    NB: если супруги покупают недвижимость совместно, и она стоит больше 2 млн рублей, они оба могут получить налоговый вычет, но не более чем с 2 млн рублей каждый.

    Проценты по ипотеке при этом не учитываются, а вот расходы на ремонт и отделку — могут.

    Как тогда быть с процентами за ипотеку?

    Есть вычет и по ним, но для него существует отдельный лимит — 3 млн рублей. По процентам также можно получить 13%, то есть 390 тыс. рублей максимум. Вычет по процентам за ипотеку можно получить только с одного объекта.

    Какие нужны документы?

    • Декларация 3-НДФЛ;
    • свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
    • паспорт;
    • договоры о приобретении недвижимости и акта о ее передаче;
    • платежные документы (квитанции, банковские выписки, товарные чеки и т. д.);
    • справка 2-НДФЛ, если подаете декларацию;
    • заявление о распределении вычета между супругами, если купили квартиру в браке;
    • заявление на возврат налога.

    Если вы брали квартиру в ипотеку и хотите получить вычет по процентам, нужно представить копию кредитного договора и справку об уплаченных процентах.

    Можно получить вычет только в налоговой?

    Как в налоговой, так и у работодателя.

    Если вы будете оформлять вычет у работодателя, с вашей заработной платы не будет удерживаться налог на доходы в размере 13% до момента исчерпания вычета (право на вычет придется подтверждать в налоговой каждый год). Вам не нужно будет подавать 3-НДФЛ, однако перед приходом к работодателю вы должны будете обратиться в налоговую и получить уведомление о праве на вычет.

    А если я рефинансировал ипотечный кредит?

    Вы можете получить вычет по процентам и по первоначальному, и по новому кредиту.