Налогообложение управляющих компаний

Как известно, обеспечение населения коммунальными услугами, ремонт и содержание жилищного фонда являются делом хлопотным и весьма затратным. В этой связи является вполне понятным желание управляющих компаний, создаваемых, как правило, на базе бывших ЖКУ и ЖКО, применять упрощенную систему налогообложения, позволяющую законным способом минимизировать налоговые обязательства. Наш опыт налогового консультирования показывает, что управляющим компаниям следует обращать особое внимание на особенности налоговых последствий сделок, заключаемых ими в интересах граждан. Институт управления многоквартирным домом (далее по тексту – «Управление») появился в российском законодательстве в виде раздела VIII Жилищного кодекса РФ, введенного в действие с 01 марта 2005 года.

Его основными задачами является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме (ч.1 ст.161 ЖК РФ).

📌 Реклама Отключить

Приведенные положения ясно указывают на социальную направленность института Управления: в целях максимальной защиты интересов граждан, проживающих в жилых помещениях, законодатель разграничил функции по непосредственному выполнению работ (оказанию услуг) в сфере ЖКХ и по организации указанных процессов между различными субъектами, поставив, по сути, «буфер» между потребителями и непосредственными исполнителями в виде Управляющей организации.

Жилищным кодексом РФ предусмотрены три формы управления многоквартирным домом (ч.2 ст.161 ЖК РФ): непосредственно гражданами, товариществом собственников жилья (иным специализированным потребительским кооперативом) и управляющей компанией. Первые два из перечисленных способов находятся за рамками настоящего исследования, поэтому мы будем рассматривать лишь правоотношения, возникающие в рамках управления с привлечением Управляющей организации.

📌 Реклама Отключить

Фактически жилищное законодательство содержит три случая, когда многоквартирный дом может управляться Управляющей организацией:

1) если такой способ Управления выбран на общем собрании собственников помещений в доме (ч.3 ст.161 ЖК РФ); 2) при получении от органа местного самоуправления уведомления о необходимости заключить договор управления с Управляющей организацией, признанной победителем открытого конкурса. Такое уведомление направляется, если до 01 января 2007 года собственники не приняли решение о выборе способа управления или не реализовали его на практике (ч.4 ст.161 ЖК РФ, ч.1 ст.18 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 29.12.04 г. №189-ФЗ); 3) если все помещения в многоквартирном доме находятся в государственной или муниципальной собственности (ст.163 ЖК РФ).

Частью 1 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что договор управления должен заключаться в письменной форме с каждым собственником помещения в многоквартирном доме.

📌 Реклама Отключить

По общему правилу, конкретные условия договора управления определяются общим собранием собственников. Однако в случае, если такое собрание не утвердило такие условия, либо договор управления заключается на основании уведомления органа местного самоуправления (ч.4 ст.161 ЖК РФ), последний утверждает форму договора управления своим решением.

Предмет договора управления состоит в том, что Заказчики обязуются оплачивать, а Управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги, осуществлять иную направленную на достижение целей Управления деятельность.

Таким образом, договор управления по своей правовой природе является смешанным договором с элементами подряда и возмездного оказания услуг. Данный вывод подтверждает и пункт 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, определяющий исполнителя (которым может быть и Управляющая организация) как юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), предоставляющее коммунальные услуги, производящее или приобретающее коммунальные ресурсы и отвечающее за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.

📌 Реклама Отключить

Кроме того, согласно п.16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме… «надлежащее содержание общего имущества … обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией…».

В целом деятельность Управляющей организации можно разделить на две основные составляющие.

1. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ.

Специфика данного вида деятельности заключается в том, что Управляющая организация самостоятельно производит либо покупает коммунальные ресурсы у ресурсоснабжающих организаций и трансформирует их в коммунальные услуги, предоставляемые потребителям (пункт 3, подпункт «в» п.49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам).

Таким образом, если Управляющая организация не имеет собственных мощностей для производства коммунальных ресурсов, она заключает договор купли-продажи с ресурсоснабжающей организацией.

📌 Реклама Отключить

Очевидно, что при такой схеме оформления договорных отношений (обусловленной требованиями действующего законодательства) невозможно говорить о том, что Управляющая компания в отношениях с ресурсоснабжающей организацией выполняет функции агента, выполняющего задание собственников жилых помещений.

Следовательно, ресурсоснабжающие организации несут ответственность за надлежащее выполнение условий договора только перед Управляющей компанией.

В свою очередь, Управляющая компания в отношениях с гражданами не может ссылаться на нарушение условий договора ресурсоснабжающей организацией.

Если рассматривать налоговые последствия данного вида деятельности, необходимо отметить, что выручка Управляющей организации должна складываться из всех сумм, поступающих от жильцов, поскольку они являются доходом от реализации (ст.249 НК РФ).

📌 Реклама Отключить

Следует обратить особое внимание на то обстоятельство, что плата за коммунальные услуги не включает в себя вознаграждение Управляющей компании (ст.154 ЖК РФ). На практике это означает, что приобретение коммунальных ресурсов и предоставление коммунальных услуг гражданам производится по одному тарифу, утвержденному в установленном порядке (п.15 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам), то есть в распоряжении Управляющей компании после расчетов с ресурсоснабжающей организацией не остается какой-либо прибыли, ее доходы в целях налогообложения равны расходам.

2. СОДЕРЖАНИЕ, ТЕКУЩИЙ И КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В ДОМЕ.

Содержание данного вида деятельности регламентируется Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые определяют состав общего имущества и требования к его содержанию, а также перечень видов работ, которые не относятся к содержанию общего имущества.

📌 Реклама Отключить

Управляющая компания может обладать необходимыми мощностями и трудовыми ресурсами для осуществления содержания и текущего ремонта своими силами. Вместе с тем она может привлекать для выполнения указанных работ третьих лиц, если запрет на это не установлен договором управления.

Рассматриваемый вид деятельности содержит в себе как элементы подряда (текущий и капитальный ремонт), так и возмездного оказания услуг (содержание имущества). В этой связи отношения, связанные с привлечением третьих лиц, регулируются нормами о генеральном подрядчике и субподрядчике.

В результате Управляющая организация выступает неким «буфером», поскольку в силу закона несет ответственность как перед жильцами – за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств субподрядчиком, так и перед субподрядчиком – за невнесение либо несвоевременное внесение оплаты гражданами (ч.3 ст.706, ст.783 ГК РФ).

📌 Реклама Отключить

В соответствии со ст.154 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя, в том числе, и плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом. По общему правилу, размер платы за содержание и ремонт общего имущества определяется общим собранием собственников. Однако в случае, когда собственники не приняли решения о выборе способа управления, размер такой платы утверждается органами местного самоуправления.

Специфика данного вида деятельности Управляющей организации заключается в том, что собственники вносят плату за текущий и капитальный ремонт здесь и сейчас, а фактически эти работы будут выполнены в будущем, то есть Управляющая компания аккумулирует эти средства на своих счетах до момента принятия общим собранием собственников решения о необходимости проведения ремонта.

📌 Реклама Отключить

Безусловно, сразу же возникает вопрос: каким образом Управляющая компания должна определять свою выручку?

Относительно платы за содержание жилья все ясно: она учитывается в составе доходов от реализации, поскольку эти услуги оказываются в текущем периоде. Что же касается средств на осуществление ремонта, они также являются доходом от реализации, однако их учет в целях налогообложения зависит от применяемого Управляющей компанией метода определения дохода.

Если Управляющая организация применяет общую систему налогообложения и определяет доходы по методу начисления, у нее есть возможность отнести средства на капитальный ремонт к доходам будущих периодов в виде предварительной оплаты работ и на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 251 НК РФ не учитывать их при формировании налогооблагаемой базы.

В случае, если Управляющая организация определяет доходы кассовым методом, суммы оплаты за ремонт должны учитываться ей в том периоде, когда они фактически поступили в кассу (пункт 2 ст.273 НК РФ). Возможность отнесения на расходы данных сумм связана с моментом фактического выполнения и оплаты ремонтных работ (п.3 ст.273 НК РФ).

📌 Реклама Отключить

Аналогичный учет необходимо вести и Управляющим компаниям, применяющим упрощенную систему налогообложения. Поскольку в силу пункта 1 ст.346.17 НК РФ датой получения доходов признается день поступления денежных средств в кассу (кассовый метод), плата за ремонт жилья должна учитываться в периоде ее фактического поступления от жильцов.

Представляется, что плата за ремонт не может быть признана имуществом, получаемым в рамках целевого финансирования, поскольку перечень случаев такого финансирования, приведенный в подпункте 14 п.1 ст.251 НК РФ, является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.

К аналогичному выводу приходит и Минфин РФ, рассматривая в письме от 26 июня 2006 г. №03-11-04/2/128 вопрос о налогообложении платы за ремонт, получаемой ТСЖ: «…средства, поступившие от членов ТСЖ в оплату стоимости содержания, обслуживания и ремонта жилого фонда, а также в оплату коммунальных услуг, целевыми поступлениями не являются.

📌 Реклама Отключить

Плата членов ТСЖ за услуги (работы) по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории; технической инвентаризации жилого дома; содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; капитальному ремонту жилого дома, а также плата за коммунальные услуги являются выручкой от реализации работ, услуг и, соответственно, учитываются ТСЖ при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения» (выделено автором).

Сторонники указанной позиции считают возможным учитывать в составе доходов Управляющей организации только сумму ее вознаграждения, то есть фактически допускают применение в сфере ЖКХ института агентирования.

📌 Реклама Отключить

Данная точка зрения представляется нам в корне неверной, поскольку она базируется на терминах и понятиях, содержавшихся в Правилах предоставления коммунальных услуг, утв. постановлением Правительства РФ от 26.09.94 г. №1099, и утративших юридическую силу с 09 июня 2006 г. в связи с утверждением постановлением Правительства РФ от 23.05.06 г. №307 новых Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, изменивших правовые подходы к толкованию понятия «коммунальные услуги».

В заключение хотелось бы отметить, что необходимость включения в состав доходов Управляющей организации всех сумм, поступающих от граждан, а также высокая вероятность утраты права на применение УСН побуждают компании, управляющие многоквартирными домами, изыскивать законные способы налоговой оптимизации своей деятельности, которые, безусловно, существуют.

Налоговая политика Российской Федерации в области ЖКХ

Сфера ЖКХ в России всегда находилась в центре внимания. И это вполне объяснимо. Ведь каждый гражданин, каждая организация и каждое предприятие являются потребителями услуг ЖКХ, а следовательно, ситуация в указанной сфере сказывается на всех. Плюс сама сфера ЖКХ – это огромное количество предприятий со своими коллективами.

Одна из важнейших сторон функционирования этой сферы – ее налогообложение. С помощью указанного механизма регулируются многие процессы, от его эффективности зависит финансовое благополучие всей отрасли и, следовательно, комфортность жизни россиян.

Сфера налогообложения остается при этом одной из самых сложных в правовом поле России, поскольку есть определенные неточности формулировок, не прописаны некоторые понятия и действия, есть противоречия различных нормативных документов, да и правоприменительная практика запутана и противоречива.

Особенности налогообложения сферы ЖКХ

Жилищно-коммунальный комплекс России состоит из множества предприятия разной организационно-правовой формы, ведомственной подчиненности и формы собственности. Создать единые правила для всех непросто. Это же относится и к системе налогообложения. Ведь ЖКХ является социально-значимой деятельностью, его услуги должны быть доступны всем социальным слоям, какими бы доходами они ни располагали.

Еще одна особенность системы ЖКХ состоит в том, что одним из источников ее финансирования являются налоговые поступления. Ведь многие ее предприятия и организация находятся в муниципальной или региональной собственности, а значит, финансируются из бюджета, то есть из средств налогоплательщиков. С другой стороны, на все структуры, предоставляющие ЖКУ, возложена обязанность платить налоги и сборы во внебюджетные фонды.

При этом в правительстве уже давно идет борьба между сторонниками и противниками предоставления значительных налоговых льгот предприятиям ЖКХ. Необходимость такого подхода мотивируется как раз тем, что «коммуналка» выполняет у нас в стране важную социальную функцию. Однако экономический блок правительства раз за разом отвергает такую возможность.

Какие основные налоги платят предприятия ЖКХ?

В итоге предприятия ЖКХ остаются плательщиками практически всех основных налогов, как и любые другие коммерческие структуры в России. Основные из них – это налог на добавленную стоимость (НДС) и налог на прибыль. С 1 января 2006 года «коммуналка» стала еще и плательщиком налога на имущество организаций.

Правила взимания всех указанных налогов определяет, естественно, Налоговый кодекс КР (НК РФ). Но главная проблема для указанной сферы в том, что размер тарифов в большинстве случаев регулируется либо федеральными, либо региональными властями, а не рынком. В результате, по оценкам экспертов, в некоторых видах коммунальных услуг налогообложение составляет суммарно до 60% от тарифа. Это приводит к тому, что не остается средств на модернизацию инфраструктуры.

ЖКХ, как и многие другие отрасли, подпадает под действие упрощенной системы налогообложения. В этом случае организации освобождаются как раз от основных налогов – НДС и на прибыль. Однако «упрощенка» доступна только для небольших предприятий.

При общей системе налогообложения в ЖКХ от НДС освобождается определенный вид предоставляемых услуг. Это касается ситуации, когда предприятия ЖКХ предоставляют кому-то в пользование жилые помещения.

Исключением по уплате НДС являются также коммунальные услуги, которые предоставляются любыми управляющими структурами (включая ТСЖ и ЖСК) жильцам после приобретения этих услуг у ресурсоснабжающих организаций. Иными словами, когда УК выступают посредником. Освобождены от НДС также услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов.

Налог на прибыль с организаций ЖКХ взимается по тем же правилам, что и с большинства других коммерческих структур, – с разницы между доходами и расходами. В данном случае доходами следует считать поступление средств от предоставления различных коммунальных услуг, а также плату за содержание и ремонт жилья.

Поскольку с 2006 года предприятия ЖКХ федеральными законами лишены льгот по налогу на имущество, под налогообложение попадает весь их имущественный комплекс. Однако это региональный налог, а потому на уровне субъектов льготы могут сохраняться, в том числе на отдельные инфраструктурные объекты.

Коммунальные платежи у УК на УСНО

Давыдова О. В., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»

Как УК, применяющей УСНО с объектом налогообложения «доходы минус расходы», заполнить книгу учета доходов и расходов (КУДиР): должны ли в ней отражаться коммунальные платежи, поступившие от плательщиков, в составе доходов, а оплата ресурсоснабжающим организациям – в составе расходов? Каким образом рассчитывается минимальный налог и проверяется правомерность применения УСНО в части соблюдения ограничения по доходам – с учетом поступлений от плательщиков коммунальных платежей?

Управляющие компании, применяющие УСНО, при определении объекта налогообложения не учитывают доходы, полученные в оплату оказанных собственникам (пользователям) недвижимости коммунальных услуг в случае оказания этих услуг УК, заключившими договоры ресурсоснабжения с РСО (договоры на оказание услуг по обращению с ТКО с региональными операторами) (пп. 4 п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

Соответственно, средства, перечисленные такими УК в оплату коммунальных услуг сторонним организациям, не учитываются при определении объекта налогообложения при исчислении «упрощенного» налога. С этого года данный момент Федеральным законом от 29.09.2019 № 325-ФЗ закреплен на уровне Налогового кодекса в пп. 1 п. 2 ст. 346.17.

Заполнение книги

В силу требований ст. 346.24 НК РФ плательщики «упрощенного» налога обязаны вести учет доходов и расходов для целей исчисления налоговой базы по этому налогу в книге учета доходов и расходов, форма и порядок заполнения которой утверждены Приказом Минфина РФ от 22.10.2012 № 135н (приложения 1 и 2) (далее – Порядок заполнения).

В разделе I КУДиР отражаются доходы и расходы, учитываемые при исчислении налоговой базы (суммы показываются в графах 4 и 5 соответственно). Информация о доходах и расходах, не учитываемых в целях исчисления налоговой базы, в книге не фиксируется. Тот факт, что, к примеру, в п. 2.4 Порядка заполнения не указано, что в графе 4 разд. I не учитываются среди прочего доходы, полученные ТСН, в том числе ТСЖ, УК, ЖК или иными специализированными потребительскими кооперативами в оплату оказанных собственникам (пользователям) недвижимости коммунальных услуг, в случае оказания таких услуг указанными организациями, заключившими договоры ресурсоснабжения (договоры на оказание услуг по обращению с ТКО) с РСО (региональными операторами), является упущением технического характера (положения Порядка заполнения не приведены в соответствие с нормами действующего Налогового кодекса).

Поэтому в разд. I КУДиР не должны отражаться поступления от плательщиков коммунальных платежей в графе 4 «Доходы, учитываемые при исчислении налоговой базы», а оплата коммунальных услуг ресурсоснабжающим организациям – в графе 5 «Расходы, учитываемые при исчислении налоговой базы».

Если доходы (расходы), не учитываемые при определении налоговой базы, отражены в КУДиР, в нее необходимо внести исправления.

Если КУДиР ведется на бумажном носителе либо при ее ведении в электронном виде в связи с окончанием налогового периода она выведена на бумажный носитель, следует учитывать, что исправление ошибок в книге должно быть подтверждено подписью руководителя организации с указанием даты исправления и проставлением печати организации (при ее наличии) (п. 1.6 Порядка заполнения).

Минимальный налог

Если за налоговый период (календарный год) сумма исчисленного в общем порядке при использовании объекта налогообложения «доходы минус расходы» налога меньше суммы минимального налога, исчисляемого в порядке, установленном п. 6 ст. 346.18 НК РФ, налогоплательщик уплачивает минимальный налог.

Сумма минимального налога исчисляется за налоговый период в размере 1% налоговой базы, которой являются доходы, определяемые в соответствии со ст. 346.15 НК РФ. Следовательно, минимальный доход определяется в размере 1 % общей суммы доходов, учитываемых при определении налоговой базы по «упрощенному» налогу. Суммы оплаты коммунальных услуг, поступившие от плательщиков, в ситуации, когда данные услуги закупаются у РСО, при этом не учитываются.

К сведению: при отсутствии доходов, определяемых в установленном порядке, у налогоплательщика не возникает налоговая база для исчисления минимального налога и, соответственно, отсутствует обязанность по его уплате (Письмо УМНС по г. Москве от 26.01.2004 № 21-09/05150).

Ограничение по доходам

Право на применение УСНО зависит от величины доходов налогоплательщика, определяемых в соответствии со ст. 346.15 и пп. 1, 3 п. 1 ст. 346.25 НК РФ, то есть налогооблагаемых доходов, возникающих в том числе при переходе на УСНО (п. 4.1 ст. 346.13 НК РФ). Поэтому при определении предельной величины доходов в целях установления права на применение УСНО в общую сумму доходов налогоплательщика не включаются доходы, не учитываемые при определении объекта налогообложения согласно п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ. (См. также по аналогии письма Минфина РФ от 25.08.2014 № 03-11-06/2/42282, от 31.07.2013 № 03-11-06/2/30742, от 07.10.2013 № 03-11-06/2/41436.)

Следовательно, доходы, полученные в оплату оказанных собственникам (пользователям) недвижимости коммунальных услуг в случае оказания этих услуг управляющей организации РСО (региональными операторами), не учитываются в составе доходов при контроле доходов в целях проверки правомерности применения УСНО.

* * *

В разделе I КУДиР не нужно отражать поступления от плательщиков коммунальных платежей по строке «Доходы», а оплату ресурсоснабжающим организациям – по строке «Расходы». Если данные средства указаны в книге, в нее следует внести соответствующие исправления.

Сумма минимального налога исчисляется в размере 1 % доходов, учитываемых в целях исчисления «упрощенного» налога, то есть без учета поступлений от плательщиков коммунальных платежей, если УК работает с РСО. В этом случае поступления от плательщиков коммунальных платежей не нужно учитывать и при определении лимита по доходам в целях проверки правомерности применения УСНО.

Управляющая компания «ДОХОДЪ»

Управляющая компания «ДОХОДЪ» предлагает услугу по созданию фондов, объединяющих в себе семейные капиталы, и управлению их активами.

Семейные фонды – это форма объединения капитала для управления семейным благосостоянием. Семейные фонды широко распространены за рубежом. В России реализовать некоторые преимущества семейных фондов поможет механизм закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФа).

Защита капитала.

На имущество фонда не могут быть обращены взыскания по долгам управляющей компании или владельцев паев. Конструкция фонда предусматривает защиту имущества, как от третьих лиц, так и от действий пайщиков фонда.

Объединение различных активов.

Удобный способ для управления семейным капиталом и обеспечения контроля над имуществом.

Широкие возможности для формирования.

В зависимости от типа фонда, он может быть сформирован различным имуществом: недвижимость, художественные ценности, ценные бумаги, денежные средства, доли в уставных капиталах, денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров, включая права залогодержателя по договорам об ипотеке.

Налоговые льготы.

Фонд не является юридическим лицом и не платит налог на прибыль. Соответственно, прибыль, сгенерированная внутри фонда (управление недвижимостью, операции с ценными бумагами и т.д.), может полностью реинвестироваться, увеличивая капитализацию.

Конфиденциальность собственников.

Информация о владельцах паев не является публичной. Еще больше защиты информации о пайщиках в фондах для квалифицированных инвесторов.

Простая передача прав на имущество.

Благодаря механизму учета паев можно достаточно быстро вносить изменения в структуру собственности, оформив пай на другое лицо по поручению текущего владельца. Вместе с передачей пая происходит перевод доли имущества, составляющего фонд, на другое лицо – это удобное решение для процедуры наследования, которое поможет избежать споров.

Пожалуйста, оставьте заявку, чтобы узнать больше о нашем предложении. В графе продукт укажите «Дополнительные услуги». Благодарим за интерес!

Управляющая компания «ДОХОДЪ» имеет многолетний опыт работы на рынке управления активами. Входит в пятерку крупнейших управляющих компаний Северо-Запада России. Общий объем активов под управлением Компании составляет более 18 млрд. рублей.

Паевые фонды. Под управлением Компании находятся активы 13 паевых инвестиционных фондов. Открытые ПИФы представлены фондом акций, облигаций, смешанных инвестиций, индексным фондом и тремя отраслевыми фондами акций. Среди ЗПИФов – 4 фонда недвижимости, кредитный фонд и один из первых фондов венчурных инвестиций, сформированных за счет средств частных инвесторов.

Индивидуальное доверительное управление. Управляющая компания «ДОХОДЪ» предлагает клиентам три стандартные стратегии доверительного управления, а также разрабатывает их модификации, отвечающие индивидуальным запросам инвесторов.

Эндаумент-фонды. Под управлением Компании находятся средства Фонда целевого капитала развития Санкт-Петербургского политехнического университета (ФЦКР СПбПУ). Управляющая компания «ДОХОДЪ» предлагает собственникам целевого капитала услуги по созданию эндаумент-фондов и управлению их средствами.

Компенсационные фонды СРО. Управляющая компания «ДОХОДЪ» предлагает саморегулируемым организациям услуги по доверительному управлению компенсационными фондами. Под управлением Компании уже несколько лет находятся средства компенсационного фонда.

Негосударственные пенсионные фонды. Компания предлагает доверительное управление активами НПФ, а также оптимизацию активов с учетом требования законодательства к составу и структуре пенсионных резервов.

Информация об УК

Отчетность УК

Расчет размера собственных средств

Раскрытие информации

Экономика управляющей компании: выручка

В настоящее время большая часть населения проживает в многоквартирных домах и жилых комплексах. Содержание этих домов требует тщательного контроля и организации. В связи с этим функционирует множество управляющих компаний, специализирующиеся на организации выполнения ремонтных работ и содержания, а также предоставлении различных коммунальных услуг в многоквартирных домах.

Выполнение любых работ подразумевает затраты денежных средств, которые были получены в результате тарифных сборов с жильцов дома. В серии публикации рассказывается о том, как рассчитать доходы и расходы по управлению многоквартирным домом, а также раскрывается информация о существующих статьях расходов и выручки у современной управляющей компании.

Выручка управляющей компании

Деятельность управляющей компании по обеспечению жилья необходимыми коммунальными услугами, а также проведение ремонтных работ требует финансовых затрат. Для этого компания осуществляет различные сборы, за счёт которых формируется денежная выручка. Чтобы рассчитать доходность управляющей компании, а также создать план по распределению бюджета, необходимо вести полный финансовый учёт.

В управляющей компании существует два основных вида учёта, к ним относится общий бухгалтерский и управленческий подомовой учёт. В первом случае речь идёт о составлении общего плана статей расходов и доходов компании основываясь на правилах ведения и положениях бухгалтерского учета (ПБУ). В случае с подомовым учётом речь идёт о доходах и расходах по каждому управляемому дому, который обслуживается управляющей компанией. Два эти учета тесно пересекаются между собой и отличаются друг от друга рядом статей. В подомовом учете, как правило, компания ведет более укрупненные статьи выручки и расходов которые в последующем отражаются в годовом отчете перед собственниками МКД.

Саму выручку эксплуатирующей организации можно разбить на 3 крупных блока: выручка по коммунальным услугам, выручка по содержанию и ремонту жилья, а также прочие доходы.

Выручка по предоставлению коммунальных услуг

К первой и наиболее крупной статье выручки УК относится тарифная коммунальная выручка. Стоит подробнее рассмотреть эти виды доходов, которые может получать, а может и не получать управляющая компания. Не все УК производят начисление коммунальных ресурсов жителям. Начислением занимаются только те организации у которых заключены договоры ресурсоснабжения с собственниками жилья. В ряде случаев коммуналку начисляют гражданам непосредственно ресурсоснабжающие организации. Управляющая компания может производить начисление в следующих случаях:

  • Получение денежных средств с жильцов в виде ежемесячной платы за предоставление услуг. К ним относятся счета за газоснабжение, водоснабжение, отопление и электричество. В данном случае речь идёт о такой ситуации, когда УК самостоятельно предоставляет коммунальные ресурсы для жильцов МКД
  • Коммунальные ресурсы на ОДН (общедомовые нужды) начисляют в любом случае управляющие компании т.к. расчет производится на основании площади квартир

Выставление счетов на оплату производится на основании тарифа на тот или иной вид коммунальных услуг. Тариф устанавливается на региональном уровне и сама управляющая компания на него повлиять не может.

Маржинальной прибыли (рентабельности) по этим статьям у управляющих компаний нет. Это запрещено законом. Т.е. если организация начислила 1000 рублей за тепло, она должна перевести 1000 рублей на счет теплогенерирующей организации или котельной. Именно поэтому нормальные УК спорят с ресурсоснабжающими организациями до последнего и стараются не заводить договоры жильцов на себя. Это самая проблемная статья доходов УК.

Выручка по жилищным услугам

Ещё одним не менее важным источником получения денежных средств является выручка за выполнение различных ремонтных работ и начисленный тариф за содержание многоквартирного дома. Начисление производится также и владельцам нежилых помещений. Ранее начислением сумм за капитальный ремонт зданий занимались управляющие компании, но сейчас это осуществляет региональный фонд капитальных ремонтов.

Доходы по содержанию в данном случае формируется на основе тарифа для каждого конкретного дома, который согласован с собственниками. Тариф зависит от степени благоустройства и инженерного наполнения обслуживаемого дома. Рентабельность по этой услуге закладывается самой УК и зашита она внутри тарифа. В бухгалтерском отчете управляющей компании, как и в своих квитанциях на оплату услуг, скорее всего, вы увидите начисление одной или двумя строками: содержание и текущий ремонт. По факту в управленческом учете каждая управляющая компания раскладывает тарифную выручку на составляющие:

Конечно доходы управляющей компании очень сильно зависит от структуры управляемого фонда. Та или иная статья может занимать другую долю в начислениях. Услуга «содержание жилого фонда» включает в себя так же множество статей таких как уборка «придомовой территории», «уборка МОП», «вывоз снега», «техническое обслуживание» и т.д. они формируются и рассчитываются для каждого конкретного дома.

Прочие доходы

Помимо основных способов получения прибыли, которые были описаны выше, существуют и другие источники поступлений управляющей компании. Среди них можно выделить следующие статьи:

  • Получение доходов за размещение рекламных объявлений на придомовой территории. УК заключает договоры с рекламными компаниями, согласно которым она получает дополнительную прибыль. УК забирает только часть такого дохода, оставшаяся часть должна попасть в финансовый баланс дома. Если УК забирает все 100% есть повод обратиться в организацию с жалобой
  • Дополнительная прибыль за аренду общедомового имущества. Как и в прошлой статье УК забирает только часть дохода, оставшаяся часть должна попасть в финансовый баланс дома
  • Доход за размещение сетевого оборудования провайдеров также относится к дополнительным видам прибыли как жильцов, так и УК
  • Оказание платных услуг населению за дополнительное денежное вознаграждение
  • Дотации муниципалитета на определенные виды работ (например, дотации на вывоз жидких бытовых отходов из бараков)
  • Муниципальные денежные средства по программам развития (например, благоустройство территории многоквартирных домов или обновление детских площадок). В данном случае д/с являются целевыми и их использование по итогу года проверяет КСП (контрольно-счетная плата муниципалитета)
  • Если УК крупная, то у нее есть множество ЖЭУ в которых есть кассы. В этих кассах принимаются платежи сторонних организаций: оплата сотовой связи, интернет, кредиты и т.д. За это управляющая компания от оператора сбора платежей (РКЦ – расчетно-кассовый центр) получает комиссионное вознаграждение. Это полностью дополнительный доход организации
  • Прочие начисления, не относящиеся к обязательным услугам в рамках жилищного кодекса: видеонаблюдение, охрана и т.д.

«Хитрые» доходные статьи УК. Об этих статьях дохода не знает практически никто, даже в самой УК об этом знает ограниченный круг лиц. В крупной обслуживающей организации есть инженеры ПТО и сметчики. Когда голосуется тариф на текущий ремонт (например, ремонт кровли дома), расчет стоимости происходит на основании сметы. Смета, в свою очередь, формируется на основании коэффициентов на расценки работ в программе Гранд-смета. Поэтому документ делают максимально «раздутый» по стоимости. Инженер ПТО знает за сколько реально можно сделать работу на рынке, поэтому с подрядчиком формируется договор «технадзора» (контроль исполняемых работ). Т.е. подрядчик возвращает УК часть денежных средств, обычно 7-15% от сметной стоимости. В отчете по затратам дома же проводится полная сумма затрат согласно смете. При этом это абсолютно законная схема. В тех УК где нет жесткого контроля и вовсе эта сумма оседает в карманах нечистых на руку инженеров.

Дополнительный доход от вывоза мусора для коммерческих помещений в доме. Дело в том, что общедомовой тариф рассчитывается исходя из нормы формирования отходов на 1 жителя. Для магазинов же и иных коммерческих предприятий норма формирования отходов выше. Но согласно жилищному кодексу владельцам коммерческих помещений в многоквартирном доме нельзя устанавливать тариф выше согласованного жителями. Поэтому для них оформляют отдельные прибыльные договоры.

Структура доходов

Приводится структура доходов УК для двух вариантов ее работы:

Только лишь на основании структуры доходов сложно судить о рентабельности эксплуатирующей организации т.к. нужно знать как ее расходы, так и ее финансовые расчеты.

Также рекомендуется изучить статью про расходы УК.