Обременение на квартиру в пользу продавца

Сделка по продаже пройдет удачно, если квартира юридически чистая. Юридическая чистота означает, что жилье свободно от любых прав и притязаний третьих лиц. Но не всегда продавцы выставляют на продажу именно такое жилье – и сделка сразу же становится более рискованной для всех участников. Сегодня рассмотрим подробнее, возможна ли продажа квартиры с обременением, каким образом ее провести, а также как проверить наличие запретов.

Что это такое

Обременение – это юридическое ограничение, которое лежит на квартире. Формально оно может быть выражено в определенной правовой записи или соглашении между лицами. Обременение всегда ограничивает продавца в возможности распорядиться своей квартирой. Хоть он и остается собственником жилья, но принимать решение о свободной продаже в силу запрета не может.

В обиходе к обременениям относят и ситуации, которые по закону не считаются запрещениями, но все равно несут трудности для сторон. К ним относятся притязания наследников, наличие прописанных и преимущественные права третьих лиц. Их мы тоже рассмотрим.

ВАЖНО! Если проигнорировать обременение, то сделку аннулируют через суд. Стороны понесут убытки.

О том, как снять обременение, читайте .

Где посмотреть обременение

Ниже – сводная таблица документов, которые нужно проверить, чтобы выявить обременение.

Вид обременения Где посмотреть
Ипотека банка и обременение в пользу продавца Выписка из ЕГРН
Прописанные граждане Справка о прописанных или домовая книга
Лица, отказавшиеся от приватизации Сравнить договор о приватизации и справку о прописанных
Рента Выписка из ЕГРН
Аренда (наем) Если договор до года – отследить невозможно, только со слов продавца. Если долгосрочный (от 1 до 5 лет) – выписка из ЕГРН
Несовершеннолетние собственники Выписка из ЕГРН + паспорт продавца
Материнский капитал Документ-основание + список собственников из выписки ЕГРН. В ДКП будет указано, что часть средств оплачивается капиталом.
Брак продавца Штамп в паспорте о регистрации брака. Дату регистрации сравнить с датой регистрации квартиры в ЕГРН
Преимущественные права сособственников Выписка из ЕГРН – если собственность долевая, автоматически появляется преимущественное право
Наследники и завещательные отказы Свидетельство о праве на наследство

Виды обременений

Далее рассмотрим ситуации, в которых продавцу нужно либо получать согласие третьего лица, либо вообще снимать обременение перед тем, как продать квартиру с обременением. Во всех случаях покупателю нужно проявить максимальную бдительность, чтобы не остаться и без жилья, и без денег.

Ипотека банка

Ипотечный кредит обеспечивается залогом. Банк по ипотеке является держателем залога и имеет право продать жилье заемщика, если последний не вносит платежи в течение длительного времени.

Залог устанавливается на весь срок погашения кредита. В это время все манипуляции с заложенной квартирой требуют согласия банка – в том числе перепланировка, переустройство или отчуждение по любому договору.

ВАЖНО! Свободно продать квартиру без согласия банка невозможно. Продавец должен либо погасить долг, либо получить согласие залогодержателя на смену заемщика. Интересная статья про покупку залоговой квартиры у Сбербанка . Пошаговая инструкция для продавцов – .

Залог в пользу продавца

По сути это та же ипотека, только залогодержателем является продавец. Используется в тех случаях, когда квартира передается в рассрочку или с отсрочкой платежа. Смысл в следующем – предыдущий собственник квартиры имеет право реализовать ее, если покупатель не рассчитывается за нее полностью. За счет реализованных денег он получает оплату по договору купли продажи квартиры с обременением.

Как и в случае с банком покупатель не может перепродать жилплощадь дальше без согласия предыдущего собственника, на которого оформлен залог. Продажа квартиры с обременением в пользу продавца требует либо погашать долг, либо получать согласие.

Если прописан человек

Регистрация человека в квартире дает ему право проживания в ней. Прав собственности она не порождает. Согласия прописанного, чтобы продавать жилье, брать не требуется. После смены собственника все члены семьи предыдущего владельца теряют право жилья на данной жилплощади. Если они не выписываются – собственник может обратиться в суд.

ВАЖНО! Продажа квартиры с прописанными возможна без их согласия – сделку оспорить не удастся. Но прописанные граждане могут принести массу проблем покупателю.

Но некоторых жильцов выписать затруднительно даже по суду:

  • совершеннолетние дееспособные граждане выписываются судом без проблем;
  • несовершеннолетних выписать в никуда нельзя – суд может затянуться до определения места жительства ребенка;
  • лица, отказавшиеся от приватизации, имеют пожизненное право проживания в помещении. Их нельзя выписать даже через суд.

Чтобы выявить возможные проблемы, нужно посмотреть справку о прописанных лицах. В справке будет указана дата рождения

Прописанных после приватизации граждан поможет выявить договор-основание. Кроме того, мы рекомендуем брать у продавца нотариальное обязательство сняться с учета в определенный срок. Это поможет избежать проблем.

Рента

Пожизненная рента предполагает передачу квартиры от пожилого гражданина с условием его проживания в ней. Право собственности регистрируется сразу же после подписания договора, а рентное обременение сохраняется до смерти рентополучателя.

Продажа такой квартиры возможна только с письменного согласия рентополучателя. Согласие составляется и удостоверяется нотариусом. После подписания ДКП все обязанности по ренте перейдут к покупателю жилья.

Подробнее о видах ренты и порядке заключения соглашений мы писали .

Аренда (наем)

По договору аренды жилплощадью могут пользоваться третьи лица в определенный период времени. Сложность в том, что договоры на срок до года не регистрируются в Росреестре, и выявить скрытых жильцов не получится. Договор аренды тоже не расторгается – смена собственника на отношения по найму никак не влияет.

ВНИМАНИЕ! Получать согласие у временных пользователей на продажу квартиры не нужно. Государственные органы тоже не проверяют наличие аренды при регистрации ДКП. Подробнее о найме квартиры .

Арест и запрещение приставов

Приставы арестовывают квартиру за долги:

  • по алиментам;
  • по ЖКУ;
  • по налоговым отчислениям;
  • по штрафам и судебным приказам;
  • по судебным решениям из договоров.

Арест обязательно записывается в ЕГРН и становится виден в выписке в течение 1-3 дней после вынесения постановления. Даже если он наложен незаконно, то продавец потеряет массу времени на аннулирование записи.

Порядок действий тут только один:

  1. Выяснить, по какому долгу наложен запрет.
  2. Погасить долг и снять обременение.
  3. Продать квартиру по ДКП.

В некоторых случаях приставы действительно реализуют арестованную квартиру – если сумма долга большая, а плательщик не предпринимает никаких мер к его устранению. Подробнее о продаже арестованной квартиры .

Несовершеннолетние и недееспособные

Несовершеннолетние и недееспособные продавцы – это серьезно препятствие для продажи. За соблюдением из прав наблюдают органы опеки и попечительства.

Поэтому для заключения ДКП понадобится:

  • подобрать альтернативное жилье, не хуже продаваемого;
  • получить согласие органа опеки и попечительства;
  • удостоверить сделку у нотариуса.

ВАЖНО! Если эти требования не соблюдены – сделку аннулируют через суд по иску опеки.

Материнский капитал

По материнскому капиталу в квартире обязательно выделяются доли детям. Если доли не выделить, а квартиру продать – нарушатся права детей. Сразу после сделки это может не всплыть, но если повзрослевшие дети обнаружат нарушение, то до достижения 21 года у них будет возможность аннулировать в суде все заключенные сделки по квартире. Пострадает текущий собственник помещения.

Разрешение супруга и преимущественное право сособственников

Если квартира приобретена в браке, то на продажу обязательно берется согласие супруга. Документ оформляется строго у нотариуса. Без согласия в письменной форме права нового собственника в ЕГРН не зарегистрируют. Если это требование не соблюдено, супруг может оспорить сделку в течение года – и суд встанет на его сторону.

Если речь идет о продаже доли, то у сособственников жилплощади имеется преимущественное право на ее покупку. Для этого все они заранее извещаются о цене продажи. Если за месяц никто не выкупил долю, ее можно продавать третьему лицу. Если требование не соблюсти, любой долевой собственник будет вправе перевести через суд права покупателя на себя. На это у него есть три месяца с даты ДКП.

Наследники

Если квартира унаследована, важно, чтобы при оформлении документов не были нарушены права наследников. Если нотариус попросту кого-то забыл, сделку по продаже могут отменить в суде.

Завещательный отказ – еще одно важное обременение жилья. По отказу третьи лица приобретают право пользования данной квартирой на условиях, обозначенных умершим. После продажи отказ не аннулируется, а покупатель получает помещение с жильцами.

Выявить наличие наследников или отказов поможет свидетельство о праве на наследство. Его нужно рассматривать вместе с расширенной выпиской из ЕГРН, в которой указаны все правообладатели жилья.

Подробнее о завещании мы говорили в этой статье.

Варианты продажи

Есть два основных способа, с помощью которых возможно продать обремененные квадратные метры:

  1. Снять обременение и продать чистую квартиру.
  2. Продать жилье с обременением, получив согласие третьих лиц.

Если запрета на отчуждение нет, но имеются права третьих лиц, то, прежде чем вы продадите жилье, нужно получить согласие (супруга, сособственников, опеки), а затем – заключать ДКП.

Погасить обременение перед продажей

Если речь идет об ипотеке, рассрочке или аресте, то оптимальный вариант – сначала погасить долг, снять запись об обременении и только потом продать жилплощадь. Как правило, денег на самостоятельное погашение не хватает. В таких случаях нужно рассчитаться за счет покупателя.

Порядок действий:

  1. С покупателем заключается предварительный ДКП с условием о задатке. В договоре необходимо прописать действия продавца по освобождению квартиры от обременения и сроки этих действий. О получении денег продавец выдает расписку.
  2. На полученные деньги погашаются долги. При ипотеке – кредитный договор, при арестах – закрывается исполнительное производство.
  3. Далее снимается обременение в ЕГРН. В каждом случае процедура зависит от обстоятельств. Например, приставы направляют постановление в Росреестр сами, а при ипотеке может понадобиться предъявить в МФЦ справку о погашении долга.
  4. После снятия записи продавцу выдается новая выписка. Можно заключать основной договор купли продажи.

Пошаговую инструкцию по купле продаже помещений .

Продать квартиру с обременением

В зависимости от вида обременения предварительно можно получить согласие заинтересованного лица, после чего такую жилплощадь продать. При этом в ДКП обязательно должно быть описание обременения и последствия для покупателя, иначе он будет вправе требовать возмещения убытков через суд.

Согласие на продажу необходимо получать:

  • при ипотеке – у банка;
  • при обременении в пользу продавца – у предыдущего продавца;
  • при ренте – у рентополучателя;
  • если продавец в браке – у супруга;
  • если продавец несовершеннолетний – в органах опеки и попечительства.

Пошаговая инструкция получения согласия при ипотеке:

  1. Заемщик формирует пакет документов и заявление на выдачу согласия на продажу. Документы подаются в банк.
  2. В течение 10-14 дней банк рассматривает заявление. Назначается дата сделки.
  3. В день сделки погашается запись об ипотеке и подписывается договор купли продажи. Деньги на погашение кредита передаются в банк. Чаще всего это средства покупателя.
  4. В ряде случаев на покупателя оформляется новая ипотека, если его собственных средств недостаточно.

Посмотреть список документов, порядок действий и форму заявления по продаже ипотечной квартиры на примере банка ВТБ (если продается в Москве и регионах) можно здесь.

Риски покупателя

Если есть обременение, покупатель рискует, что сделка будет аннулирована через суд. Это возможно, если:

  • на квартире имеется залог;
  • жилье арестовано;
  • продавец находится в браке;
  • есть несовершеннолетний владелец;
  • имеются сособственники;
  • если наследники, права которых нарушены;
  • жилье обременено рентой.

В остальных случаях покупатель получит жилье «с сюрпризом» в виде непрошеных жильцов. Избежать рисков поможет своевременная проверка документов на недвижимость и грамотный ДКП. Инструкцию о том, как самостоятельно проверить жилье, мы размещали

Продажа недвижимости с обременением – достаточно сложная процедура, но вполне исполнимая. Можно ли продать квартиру с обременением, зависит только от его вида. В некоторых случаях можно только получить согласие третьего лица, в других – придется погашать запись.

Если у вас остались вопросы – задайте их нашему дежурному юристу в чат.

Мы будем благодарны за лайк и репост статьи!

Сергей Агутин, юрисконсульт

Данный вопрос является одним из самых часто задаваемых в юридической практике. Потребность выписать человека из квартиры возникает:

  • если кто-либо из членов семьи не проживает в квартире в течение длительного периода;

  • если кандидат на выселение уклоняется от оплаты по коммунальным платежам;

  • при намерении приватизировать квартиру, при этом не включая в число участников приватизации не проживающих в квартире лиц;

  • если совместное проживание в квартире, которая занимается по договору социального найма, по тем или иным причинам невозможно;

  • если семейные отношения с владельцем жилого помещения были прекращены;

  • в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Возможность выписать человека из квартиры без его согласия существует, но исключительно в судебном порядке. Требование о снятии человека с регистрационного учета является следствием основного требования о прекращении прав на пользование спорным жилым помещением, о выселении и так далее. В связи с этим истцам предлагается заявить обоснованное требование, мотивирующее необходимость прекращения права пользования жилплощадью, представив сопутствующие доказательства, свидетельствующие о том, что ответчик покинул спорное жилое помещение, и так далее. Непредоставление всей необходимой информации влечет за собой отказ в работе над исковым заявлением.

Определением судьи районного суда города Славянска-на-Кубани исковое заявление А к Б об определении места жительства Б совместно с истцом, а также снятии с регистрационного учета было приостановлено. Истцу было предложено в установленный срок подтвердить свои полномочия на представительство от имени Б, представить доказательства физической невозможности реализации права Б на судебную защиту, сформулировать требование в просительной части с учетом фактических обстоятельств дела. Впоследствии судья постановил возвратить исковое заявление А к Б ввиду неисполнения постановления о предоставлении необходимой информации.

В данной статье в качестве примера я буду использовать условных супругу и супруга, однако жилищные споры, приведенные ниже, могут возникать среди различных категорий родственников.

Выселение из муниципальной квартиры: нюансы и прецедент

Муниципальная квартира – это квартира, собственником которой является муниципальная власть либо государство. Выписать из помещения, находящегося в муниципальной собственности, может только собственник по решению суда. Основания для подобной меры можно найти в статье 83 Жилищного кодекса PФ, – это:

  • уклонение от оплаты за жилое помещение или по коммунальным платежам. При этом необходимо доказать, что в течение не менее полугода наниматель не оплачивал услуги, и что нарушение не связано с его отсутствием;

  • повреждение помещения, его разрушение или приведение в непригодное состояние;

  • неоднократное систематическое пренебрежение правами и интересами соседей;

  • использование жилплощади не по назначению, не для проживания.

Исходя из частей 1-3 статьи 17 Жилищного кодекса РФ, использованием жилплощади не по назначению признается ее использование не для проживания, а для иных целей, например, под склад, офис, промышленное производство и так далее, а также превращение жилого помещения в нежилое. Систематическим пренебрежением правами и интересами соседей, как гласят положения части 2 статьи 1 и части 4 статьи 17 Жилищного кодекса PФ, являются неоднократные, повторяющиеся действия по использованию жилого помещения без соблюдения законных интересов и прав граждан, также проживающих в этом же помещении или доме.

Например, основанием для принудительной выписки лица, проживающего в муниципальной квартире, послужит непорядочное поведение сожителя. Это могут быть пьянство, драки, использование жилплощади не для проживания граждан и прочее. В соответствии со статьей 91 Жилищного кодекса PФ для того, чтобы выписать нарушителя, необходимо подать прошение на имя собственника помещения с просьбой о вынесении письменного предупреждения. В статье 91 Жилищного кодекса PФ указано: «… если хулиган после предупреждений продолжает нарушать права и интересы соседей, бесхозяйственно обращается с жилым помещением и прочее, его можно выписать в судебном порядке».

Однако существуют судебные прецеденты, наглядно иллюстрирующие малую эффективность данного метода. Даже у злостного нарушителя есть возможности избежать выселения.

Рассмотрим интересное исковое заявление А к Б о выселении из квартиры без последующего предоставления другого жилого помещения на следующих основаниях.

Полностью благоустроенная квартира предоставлена отцу сторон исполкомом городского Совета депутатов трудящихся; все лица, включенные в ордер, были зарегистрированы и проживали в квартире с момента ее предоставления; между братьями сразу после смерти их родителей сложились сложные отношения, в связи с чем истец временно проживал по другому адресу; истец физически не может существовать в спорной квартире по причине того, что ответчик привел жилплощадь в непригодное для проживания состояние, разводя кошек… А является инвалидом-сердечником, неспособным жить в антисанитарных условиях; истец много раз обращался к брату по данному вопросу, задействовал управляющую компанию и прокуратуру. Гражданин Б полностью проигнорировал вынесенные ими предписания и предупреждения.

В удовлетворении заявленных требований истцу было отказано. В своем решении суд руководствовался следующими основаниями.

Гражданин Б проживает в квартире один и использует жилое помещение по назначению, что было установлено судом. Однако на момент обследования состояния квартиры было установлено, что жилплощадь не соответствовала санитарно-гигиеническим нормам, находилась в запущенном состоянии и нуждалась в капитальном ремонте и генеральной уборке. Однако ответчику удалось привести в установленный судом срок квартиру в удовлетворяющее санитарным нормам состояние. Таким образом, суд установил, что ответчик Б выполнил вынесенное в отношении него предписание и привел жилплощадь в соответствие с санитарно-гигиеническими нормами. Никаких других оснований для выселения гражданина Б из спорного помещения истец А не заявлял.

Если жена хочет выселить мужа, являющегося нанимателем, то в этом случае с ним выпишут всех членов семьи. Если супруги в разводе, но проживают вместе, то выписать одного из них не нарушая статью 83 Жилищного кодекса PФ, не представляется возможным. Также распространены ситуации, когда, например, супруга вносила плату за мужа, не имеющего самостоятельного дохода, однако такое положение связано с уходом за детьми, ведением домашнего хозяйства и другими уважительными причинами. В этом случае, согласно статье 34 Семейного кодекса PФ, супруг имеет право на общее имущество, и основание для выселения также не возникает.

Если зарегистрированный в муниципальной квартире бывший супруг в ней некоторое время не проживает и долго не оплачивает коммунальные платежи, то супруга выселить его все равно не сможет. Статья 71 Жилищного кодекса PФ прямо указывает, что временное отсутствие нанимателя жилплощади, а также членов его семьи не влечет за собой потери прав пользования квартирой. Единственное, что можно сделать, – это, основываясь на статье 72 Жилищного кодекса PФ, инициировать принудительный обмен неприватизированной квартиры.

В случае, если нежелательный жилец не оплачивает коммунальные платежи, то ответственность несет лицо, с которым заключался договор найма квартиры. В соответствии со статьей 90 Жилищного кодекса PФ нанимателя и его семью могут выселить в судебном порядке, если квартплата и платежи по «коммуналке» не вносились в течение полугода.

Выселение из приватизированной квартиры: нюансы и прецедент

Если жилплощадь была приобретена до брака, то выписать из нее бывшего супруга не будет проблемой. В соответствии со статьей 31 Жилищного кодекса PФ право пользования квартирой у бывшего супруга или супруги прекращается после расторжения брака с собственником жилья, поэтому для выселения достаточно обратиться с иском в суд. При этом все родственники лица – не собственника квартиры, в ней проживающие, также потеряют право пользования квартирой.

Своеобразной ловушкой становится приватизация с согласия остальных лиц, в ней зарегистрированных. Если впоследствии после приватизации кто-то из них вдруг станет нежелательным, выписать его из квартиры не получится даже через суд. Несмотря на то, что лицо, приватизировавшее квартиру, становится собственником, оно, в соответствии со статьей 31 Жилищного кодекса PФ, не имеет права выписать тех, кто согласился отдать ему свою долю. Причина следующая: лица, имевшие до приватизации равные права на пользование муниципальной квартирой, обменивают право на долю на право пользования данной жилплощадью. Собственнику придется действовать уговорами.

В процессе перехода права собственности на жилплощадь к другому лицу за бывшими родственниками экс-собственника сохраняется право пользования квартирой. Это очень распространенный случай в юридической практике, сильно осложняющий сделки купли-продажи квартиры. Добиться выселения из квартиры вышеуказанных лиц можно только уговорами.

Давайте рассмотрим один из распространенных случаев нарушения прав собственности и договора купли-продажи.

Гражданка А обратилась в суд с иском о снятии с регистрационного учета и последующем его выселении из квартиры к гражданину Б. Мотивация была следующая: на основании договора купли-продажи, который был заключен между истицей и ответчиком, гражданка А является собственником спорного жилого помещения.

Согласно пункту 5.7 договора купли-продажи жилплощади, Б был обязан сняться с регистрационного учета и покинуть квартиру в течение семи дней с момента регистрации указанного договора.

Условия договора ответчиком исполнены не были.

Суд установил, что между истицей и ответчиком действительно был заключен договор купли-продажи. Пункт 5.7 договора купли-продажи обязует ответчика в течение семи дней с момента регистрации указанного договора сняться с регистрационного учета. Право собственности на указанную квартиру перешло от Б к А. В связи с этим ответчик утратил право проживания и пользования спорным помещением. А и Б не связаны семейными или кровными узами. На основе указанных выше оснований требования А о снятии с регистрационного учета и последующем выселении гражданина Б были удовлетворены.

В связи с отсутствием у ответчика прав на пользование спорной жилплощадью, то, что он не освободил квартиру в установленный договором срок, является очевидным нарушением прав нового собственника.

Нюансы выселения из подаренной либо наследуемой квартиры

Такие случаи довольно редки в силу своей специфики. Если в подаренной или наследуемой квартире по какой-то причине кто-то зарегистрирован, новый владелец вправе выселить этого человека, так как регламентирующая данный случай статья 292 Гражданского кодекса PФ обосновывает лишение права пользования жилплощадью. Однако здесь есть один «подводный камень». В случае если имущественное положение выселяемого жильца или иные обстоятельства в его личной жизни не позволяют обеспечить себя другим местом жительства, суд в некоторых случаях может оставить за ним право пользования прежней жилплощадью.

Выселение из квартиры несовершеннолетнего ребенка: нюансы и прецедент

Как указано в статье 20 Гражданского кодекса PФ, если ребенок проживает у одного из родителей, но прописан, например, в квартире у другого родителя, то «местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет … признается место жительства их законных представителей – родителей, усыновителей или опекунов». Исходя из данного положения, несовершеннолетнего ребенка можно выписать из муниципальной квартиры к другому родителю по договоренности сторон или же по постановлению суда. В последнем случае требуется также согласие органов опеки и попечительства.

Однако в случае, если несовершеннолетний ребенок прописан у одного из родителей в приватизированной квартире, выселить его будет очень сложно. Также сложно будет выписать ребенка из большей по метражу квартиры в меньшую. Такое действие может быть признано нарушением его прав. По этой же причине могут возникнуть проблемы при оформлении договора купли-продажи жилплощади.

Судебные тяжбы в отношении несовершеннолетних детей всегда очень сложны для всех фигурирующих сторон. Давайте напоследок рассмотрим один очень показательный случай по этой тематике.

А, действуя в интересах несовершеннолетнего сына Б, обратилась в суд с иском к В о признании за Б права пользования жилой площадью в городе Крымске. Мотивацией послужили следующие факты.

истица состояла в браке с ответчиком. ХХХ года у них родился ребенок Б; семья проживала вместе в спорной муниципальной квартире. Все члены семьи имели постоянную регистрацию и были включены в лицевой счет; оплата квартиры и коммунальных платежей осуществлялась из расчета четырех человек. Б посещал близлежащий детский сад; по причине различных злоупотреблений ответчика семья распалась, и брак был расторгнут; истица была вынуждена выселиться из спорной квартиры по причине неприязненных отношений с ответчиком.

Основываясь на статьях 69 – 70 Жилищного кодекса PФ, А утверждает, что ее малолетний сын Б приобрел право пользования спорной жилплощадью, так как:

  • был прописан в спорной квартире с момента рождения, будучи членом семьи нанимателя;

  • был включен в лицевой счет помещения в установленном законом порядке.

Ответчики не желают признавать за малолетним право на жилую площадь в спорной квартире, тем самым ущемляют права ребенка.

В свою очередь, В обратился в суд со встречным иском. Он хотел добиться признания судом расторжения договора социального найма жилплощади гражданки А и ее несовершеннолетнего сына. В своем иске В оперировал следующими фактами.

А обратилась к мировому судье с исковым заявлением к В о расторжении брака. В своем иске она указала, что ребенок будет проживать с ней; с момента расторжения брака А вместе с несовершеннолетним сыном постоянно проживает по другому адресу; несовершеннолетний ребенок Б проживает с матерью по ее месту жительства. Гражданин В также регулярно выплачивает алименты в пользу А в размере 1/4 части от всех доходов, которые должны направляться на содержание их несовершеннолетнего ребенка; непроживание гражданки А в спорной жилплощади не носит временного характера; расходов по содержанию жилья А не несет. Согласно части 3 статьи 83 Жилищного кодекса PФ это свидетельствует об отказе от исполнения договора социального найма в одностороннем порядке.

Суд постановил, что А и ее сын Б утратили право на пользование спорной жилплощадью. Также было вынесено постановление удовлетворить требования гражданина В о признании расторгнутым договора социального найма с бывшей супругой. В своих решениях суд основывался на пункте 2 статьи 20 Гражданского кодекса PФ, гласящем, что местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, признается место жительства их законных представителей – родителей, усыновителей или опекунов. Родители Б при расторжении брака определили место его жительства с матерью А.

Однако определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда решение суда первой инстанции было отменено. Дело в том, что закон РФ не связывает жилищные права несовершеннолетнего лишь с одним из родителей. Б с момента своего рождения проживает и включен в лицевой счет жилплощади, где приобрел соответствующее право пользования. Поскольку несовершеннолетний лишен права свободного выбора места жительства, у суда первой инстанции не было достаточных оснований полагать, что Б выселился к матери на постоянной основе. Судебная коллегия посчитала выводы суда первой инстанции ошибочными.

Таким образом, судебная практика на сегодняшний день подвергается значительным изменениям в вопросах, регламентируемых Жилищным кодексом РФ. Этому способствует как развитие непосредственно жилищного законодательства, так и обширный простор для практики в решении подробных случаев, количество которых имеет очевидную тенденцию к нарастанию. Результатом подобных изменений является расширение круга оснований, влекущих за собой возможность выселения. Однако есть некоторые стандарты, которые остаются неизменными. Давайте еще раз заострим на них внимание.

Снятие с регистрационного учета и последующее выселение гражданина из занимаемой жилплощади осуществляется только по решению суда. Законодательством предусматривается три варианта выселения, подразумевающие предоставление либо непредставление другого благоустроенного жилого помещения, а также предоставление не обязательно благоустроенной жилплощади.

Также следует понимать, что при разрешении споров, касающихся выселения, судом учитывается множество индивидуальных аспектов конкретного дела:

  • готовы ли стороны конфликта заключить мировое соглашение;

  • есть ли в семье несовершеннолетние дети;

  • наличие уважительных причин неоплаты коммунальных услуг;

  • готов ли гражданин, по вине которого жилое помещение пришло в негодность, добровольно восстановить его и так далее.

Конституция РФ гласит: «…никто не может быть произвольно лишен жилища…». Существует множество способов мирного урегулирования данных видов жилищных споров. Трезвая оценка ситуации и правильное применение действующего законодательства помогут избежать весьма неблагоприятных последствий любого конфликта.

Как показал разбор Верховным судом РФ одного из таких решений о разделе совместно нажитого, не все приобретенное в период брака получится поделить поровну. Предметом анализа Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ стал процесс о дележе однокомнатной квартиры. Их брак просуществовал три года. Он был заключен в сентябре, а спустя месяц после свадьбы супруга подписала с застройщиком договор долевого участия в строительстве дома, в котором она должна была получить однокомнатную квартиру.

Еще спустя месяц эта сделка прошла государственную регистрацию. Судя по материалам суда, у жены до брака была своя квартира, которую она продала через месяц после свадьбы, а вырученные деньги вложила в строительство однокомнатной квартиры.

После того как брак распался, в суд с иском о разделе совместно нажитого имущества пришел ее бывший супруг. Свои требования истец аргументировал так: на момент рассмотрения спора право собственности на однокомнатную квартиру за бывшей женой не было зарегистрировано. Никакого соглашения о разделе общего добра они не заключали. Но после развода жена единолично пользуется этой однокомнатной квартирой, а так как она была куплена в браке, значит, он, как супруг, имеет полное право на половину жилплощади.

Районный суд истцу отказал. Суд решил, что квартиру бывшая супруга приобрела на деньги, вырученные от продажи имущества, которое у нее было до заключения брака. Поэтому однушка не относится к общему имуществу супругов. Бывший супруг это решение оспорил.

Не будет общим имущество, купленое в браке, но на личные деньги, которые были у супруга до свадьбы

Апелляция встала на сторону истца и с решением районных коллег не согласилась. Она его отменила и постановила — однокомнатную квартиру поделить пополам. По ее мнению, сам факт внесения в счет оплаты по договору участия в долевом строительстве денег от продажи личного имущества не имеет правового значения для правильного разрешения спора «в отсутствии доказательств наличия соглашения сторон о приобретении ответчиком спорного имущества в личную собственность».

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ с таким решением и делением квартиры не согласилась.

Высокая инстанция напомнила коллегам 34-ю статью Семейного кодекса. В ней говорится про то, что нажитое в браке имущество считается совместной собственностью. В статье подробнейшим образом перечислено, что относится к такому общему имуществу — доходы каждого из супругов от трудовой, предпринимательской или интеллектуальной деятельности. Полученные ими пенсии, пособия и прочие выплаты, не имеющие целевого назначения. К слову, деньги целевого назначения — материальная помощь, возмещение ущерба по утрате трудоспособности и прочие подобные выплаты — собственность личная.

Общим достоянием будет и то, что куплено за счет совместных доходов. Это движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в коммерческие организации. Заканчивается этот список словами «и другое нажитое супругами имущество» независимо от того, на имя кого из них оно приобретено либо оформлено и кто из супругов вносил деньги.

А в статье 36 Семейного кодекса перечислено то, что не делится. Это имущество, принадлежащее каждому до брака, а также то, что получил каждый из них во время брака в дар, по наследству и «по иным безвозмездным сделкам».

Был специальный пленум Верховного суда, который рассматривал сложные вопросы по искам о расторжении брака (№ 15 от 5 ноября 1998 года). На этом пленуме были даны такие разъяснения: не является общим совместным имущество, хоть и приобретенное во время брака, но купленное на личные средства каждого из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак. А еще не будут общими «вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши».

Из всего сказанного Верховный суд делает следующий вывод: юридически значимым обстоятельством при решении вопроса об отнесении имущества к общей собственности супругов является то, на какие деньги оно куплено, личные или общие, и по каким сделкам, возмездным или безвозмездным, приобретал один из супругов это имущество в период брака. Имущество, полученное одним из супругов в браке по безвозмездным гражданско-правовым сделкам (это наследство, дарение, приватизация), не является общим имуществом супругов. Приобретение имущества в период брака, но на средства, принадлежавшие одному из супругов лично, также исключает такое имущество из режима общей совместной собственности.

Верховный суд подчеркнул, что в нашем споре апелляцией такое важное, «юридически значимое» обстоятельство, как использование для покупки однокомнатной квартиры средств, принадлежавших лично бывшей супруге, «ошибочно оставлено без внимания».

Вырученные от продажи старой квартиры деньги по закону были личной собственностью ответчика, поскольку совместно в период брака они не наживались и не могли быть общим доходом супругов.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда особо подчеркнула — срок между получением денег от продажи квартиры до брака и оплатой по договору долевого участия в строительстве составил всего пять дней. Так что в соответствии со статьей 34 Семейного кодекса купленная на эти деньги однокомнатная квартира никак не могла быть признана общим имуществом супругов.

Итог анализа — решение районного суда, отдавшего квартиру бывшей жене, Верховный суд посчитал правильным, законным и оставил его в силе, а решение апелляции отменено.

Проблема получения жилья военнослужащими и членами их семей в настоящее время стоит довольно остро.

Жилищные споры в основном затрагивают вопросы предоставления жилых помещений военнослужащим и оформления права собственности на занимаемые военнослужащими и членами их семей жилые помещения. Однако это далеко не исчерпывающий перечень оснований для обращения в суд. В данной статье рассмтариваются примеры судебных дел с участием Министерства обороны Российской Федерации (далее — Министерство обороны) как в качестве ответчика, так и в качестве третьего лица.

Согласно постановлению Правительства РФ от 29.12.08 № 1053 Министерство обороны Российской Федерации является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, находящимся у Вооруженных Сил РФ на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В этой связи спорные вопросы предоставления квартир военнослужащим, вселения и выселения, принудительного заключения договоров найма и приватизации, предоставления жилищных сертификатов и прочие решаются с обязательным привлечением Министерства обороны.

📌 Реклама

В феврале 2010 года в Алатырский районный суд Чувашской Республики обратился гражданин Б., действующий в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетней дочери, с иском к ОАО «5 арсенал» о признании права собственности на квартиру в порядке приватизации с привлечением Министерства обороны в качестве третьего лица. Истец мотивировал свои требования тем, что ОАО «5 арсенал» владеет квартирой, в которой он проживает с дочерью, на праве хозяйственного ведения. Квартира была предоставлена на основании решения жилищной комиссии войсковой части, в которой он проходил службу. Между истцом и начальником ОАО «5 арсенал» был заключен договор социального найма. Однако в заключении договора приватизации администрацией г. Алатыря Чувашской республики истцу было отказано, поскольку требовалось согласие ОАО «5 арсенал». Представитель ОАО «5 арсенал» иск признал, предоставил заявление о согласовании с Министерством обороны вопроса передачи спорной квартиры в собственность. Представитель Министерства обороны также заявил о том, что исковые требования подлежат удовлетворению, просил передать занимаемое истцами служебное помещение в их собственность. Судом было принято решение об удовлетворении иска гражданина Б. и признании права собственности на квартиру в порядке приватизации.

📌 Реклама

Данное дело интересно тем, что ответчик не возражал против исковых требований, к тому же предоставил письменное согласие Министерства обороны на передачу квартиры в собственность гражданина Б. в порядке приватизации. Несмотря на то что гражданину Б. пришлось обращаться в суд, ему фактически даже не пришлось отстаивать и доказывать свою точку зрения, поскольку ответчик и третье лицо, Министерство обороны, сами просили удовлетворить его требования.

При решении вопросов о признании права собственности на жилые помещения в порядке приватизации суд в основном исходит из интересов граждан, дела в большинстве своем решаются в их пользу. Министерство обороны, как правило, привлекается в качестве третьего лица, то есть лица, заинтересованного в исходе дела, в том случае, если жилые помещения закреплены за подведомственными федеральными государственными учреждениями на праве оперативного управления. В некоторых случаях Министерство обороны может выступать и в качестве ответчика. Так, 28.03.2011 Железнодорожным районным судом г. Хабаровска было рассмотрено дело по иску гражданина М. к Министерству обороны о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации. Истец указал на то, что спорное жилое помещение было передано ему и его семье на основании решения жилищной комиссии, однако он не может реализовать свое право на приватизацию, поскольку спорная квартира не внесена в Реестр федерального имущества.

📌 Реклама

Судом было установлено, что спорная квартира принадлежит Министерству обороны, однако не была соблюдена процедура государственной регистрации права собственности в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю. Дом, в котором расположена спорная квартира, не закреплен за Хабаровской КЭЧ на праве оперативного управления. Однако эти факты не могут препятствовать истцу в реализации его права на приватизацию, к тому же между собственником и истцом заключен договор социального найма, то есть фактически уже возникли жилищные правоотношения. На основании изложенных фактов, а также соответствующих норм действующего законодательства суд удовлетворил требования истца.

К сожалению, с подобной ситуацией граждане сталкиваются довольно часто. Им предоставляют квартиры, заключают договоры социального найма с последующей приватизацией, однако при регистрации они получают отказ, поскольку собственник не зарегистрировал свое право. Единственный способ защиты нарушенного права в данном случае — это приватизация через суд, как в данном случае. Суды в подобных делах исходят из интересов граждан и, соответственно, военнослужащих, поскольку внесение спорной квартиры в реестр федерального имущества не может препятствовать гражданам реализовать свое право на приватизацию.

📌 Реклама

Рассмотрим пример судебного дела с участием Министерства обороны в качестве ответчика в связи с реализацией государственной программы «Жилище». В сентябре 2010 года Чайковским городским судом Пермского края было рассмотрено дело по иску гражданина Г. к Министерству обороны, Федеральному государственному учреждению «Чайковская квартирно-эксплуатационная часть района» об обеспечении государственным жилищным сертификатом. Истец был уволен со службы с зачислением в запас в связи с организационно-штатными мероприятиями, имеет выслугу лет в календарном исчислении 20 лет 3 месяца. Гражданин Г. в соответствии с действующим законодательством изъявил желание получить государственный жилищный сертификат для приобретения жилого помещения по избранному месту жительства, включен в соответствующий список, однако сертификат ему выдан не был, он вынужден проживать с семьей в служебном жилом помещении. Истец также пояснил, что на момент увольнения со службы состоял на учете как нуждающийся в предоставлении жилого помещения, ему было разъяснено, что он может быть обеспечен жилым помещением посредством получения государственного жилищного сертификата, однако сертификат ему предоставлен не был.

📌 Реклама

Судом было принято решение об удовлетворении исковых требований и об обязании Министерства обороны предоставить гражданину Г. жилищный сертификат. Свое решение суд мотивировал тем, что гражданин Г. был признан нуждающимся в улучшении жилищный условий, был включен в список кандидатов на получение жилищного сертификата в рамках реализации государственной целевой программы «Жилище». Указанный сертификат не был предоставлен истцу в нарушение его прав и законных интересов. Выдача военнослужащим жилищных сертификатов является одной из гарантий их прав на обеспечение жильем за счет государства. Истцом были соблюдены все условия (он был признан нуждающимся в улучшении жилищный условий, подал заявление на приобретение жилищного сертификата, имеет выслугу лет в календарном исчислении 20 лет 3 месяца, другого жилья он и члены его семьи не имеют) приобретения сертификата, поэтому у него возникло законное право на получение жилищного сертификата.

📌 Реклама

Несмотря на то что федеральные целевые программы призваны решать жилищные проблемы военнослужащих, в данной ситуации налицо нарушение прав гражданина. Реализовывать свое право на получение жилищного сертификата гражданину пришлось через суд, хотя, как видно из материалов дела, он имел полное право на получение указанного сертификата. Ему отказали в получении жилищного сертификата, мотивируя это тем, что ему уже предоставлено жилое помещение. Однако его квартира является служебной. Приватизировать ее гражданин не может в силу прямого указания закона. К тому же он был признан нуждающимся в улучшении жилищных условий. Министерство обороны обязано было обеспечить военнослужащего жильем, однако этого сделано не было.

Нередко граждане вынуждены обращаться в суд за признанием права пользования жилым помещением и заключением договора найма. Военнослужащие или члены их семей подают иски, привлекая в качестве ответчика квартирно-эксплуатационную часть, которой Министерство обороны передало спорное жилое помещение на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

📌 Реклама

Так, в марте 2010 года Балашихинский городской суд Московской области рассмотрел дело по иску гражданина Ф. к ФГУ «Балашихинская КЭЧ района» Министерства обороны о признании права пользования жилым помещением на условиях социального найма, обязании заключить договор социального найма, признании договора социального найма недействительным в части указания на служебное жилое помещение. Министерство обороны было привлечено в качестве третьего лица. В ходе разбирательства судом было установлено, что гражданин Ф. состоит в трудовых правоотношениях с ФГУ «Балашихинская КЭЧ», состоит на учете в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий, в спорной квартире проживает по договору социального найма служебного жилого помещения. Истец утверждал, что спорное жилое помещение предоставлено ему в целях улучшения жилищных условий, поэтому неправомерно относить его к категории служебных. По требованию ответчика истец снялся с регистрационного учета по месту жительства в ранее занимаемой квартире, другой жилой площади, находящейся в собственности или занимаемой по договору социального найма, истец не имеет. Гражданин Ф. требовал признания заключенного с ним договора социального найма недействительным в части указания на служебное жилое помещение, обязать ответчика заключить с ним договор социального найма и признать за ним право пользования спорным жилым помещением. Свои требования истец мотивировал тем, что стоял в очереди на улучшение жилищных условий, был включен в соответствующий список, спорное жилое помещение было предоставлено истцу в порядке очередности. Предоставление спорного жилого помещения истцу не связано с характером трудовых правоотношений между истцом и ответчиком. Спорное жилое помещение не является служебным, поскольку был нарушен порядок включения жилого помещения в специализированный фонд.

📌 Реклама

Представитель ответчика настаивал на том, что квартира не может быть предоставлена по договору социального найма, поскольку является служебной. Наличие оснований для постановки истца на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий ответчиком не оспаривается. Решением жилищной комиссии спорное жилое помещение предоставлено истцу как служебное в целях улучшения жилищных условий в соответствии со статьей 57 Жилищного кодекса, после чего истец был исключен из очереди, а все документы по нему уничтожены по истечении срока хранения. Судом доводы ответчика были признаны несостоятельными, поскольку установлено, что ответчик имел полномочия на заключение договоров социального найма, договоров передачи жилых помещений в собственность в порядке приватизации, договоров найма служебных жилых помещений, а также в связи с тем, что в коллективном договоре ответчик обязался производить учет и обеспечивать жильем лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий. В соответствии со статьей 93 Жилищного кодекса Российской Федерации служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером трудовых правоотношений, в том числе с органами государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы. Подтверждения того, что спорное жилое помещение было предоставлено для создания надлежащих жилищно-бытовых условий для выполнения трудовых обязанностей гражданином Ф., а преследовало цели улучшения жилищных условий, судом не обнаружено. Ответчиком действительно не был соблюден порядок отнесения спорного жилого помещения к специализированному фонду. Исходя из этих фактов, суд установил, что спорное жилое помещение не отнесено к числу специализированных в установленном порядке, поэтому оно не может использоваться в качестве служебного.

📌 Реклама

Принимая во внимание все изложенные факты, судом было принято решение об удовлетворении исковых требований. Суд постановил признать заключенный с истцом договор социального найма недействительным в части указания на служебное жилое помещение, обязать ответчика заключить новый договор социального найма, признать за гражданином Ф. право пользования спорным жилым помещением на условиях социального найма.

В данном случае налицо явное нарушение прав гражданина Ф. на предоставление ему жилого помещения. Процедура отнесения спорного жилого помещения к специализированному фонду соблюдена не была, поэтому оно в принципе не могло являться служебным. К тому же истец был признан нуждающимся в улучшении жилищных условий, стоял в очереди на улучшение. Ему не могло быть предоставлено в целях улучшения жилищных условий служебное жилое помещение. Спорное жилое помещение действительно должно быть предоставлено на условиях социального найма с возможностью дальнейшей приватизации.

📌 Реклама

В Постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъясняется, что использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами, допускается только после отнесения его к специализированному жилищному фонду в соответствии с установленным порядком и требованиями (часть 2 статьи 90 ЖК РФ), которые в настоящее время определены Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.01.2006 № 42.

Рассматривая вопрос о предоставлении служебного жилья, обратимся к судебному делу, в котором войсковая часть выступает в качестве истца и требует суд выселить из служебного помещения граждан, которым оно было ранее предоставлено, и признать их утратившими право пользования служебным жильем.

📌 Реклама

Так, в Балашихинский городской суд поступил иск войсковой части к гражданке Б. о признании ее утратившей право пользования служебным жилым помещением и снятии с регистрационного учета.

Войсковая часть указала на то, что в соответствии с договором найма служебного жилого помещения сержанту Н. на семью из трех человек (он, ответчица Б. и ее дочь) было предоставлено жилое помещение. Данное жилое помещение было отнесено к числу служебных и закреплено за военной частью на праве оперативного управления. Брак между сержантом Н. и ответчицей был расторгнут. В настоящее время гражданка Б. не является членом семьи военнослужащего, следовательно, утратила право пользования спорным жилым помещением, в спорной квартире не проживает, однако с регистрационного учета не снята. Регистрация гражданки Б. в спорном жилом помещении препятствует войсковой части использовать имущество в соответствии с целями своей деятельности. Бывший супруг гражданки Б. подтвердил, что гражданка Б. с дочерью выехали из квартиры, оплату за коммунальные услуги не производят, он вынужден производить оплату из расчета на троих человек, поэтому против требований войсковой части не возражал.

📌 Реклама

Представитель ответчика с исковыми требованиями не согласился, мотивируя это тем, что войсковая часть является несостоятельным ответчиком, поскольку не является собственником имущества. Однако данный довод был признан судом несостоятельным и немотивированным, поскольку спорная квартира является федеральным имуществом и передана войсковой части на праве оперативного управления в соответствии с Распоряжением Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом.

Суд разъяснил, что согласно статье 15 Федерального закона Российской Федерации «О статусе военнослужащих» военнослужащим — гражданам, проходящим военную службу по контракту, — и совместно проживающим с ними членам их семей предоставляются не позднее трехмесячного срока со дня прибытия на новое место военной службы служебные жилые помещения по нормам и в порядке, предусмотренным федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Во исполнение данной нормы сержанту Н. на семью из трех человек войсковая часть предоставила служебное жилое помещение и заключила договор найма. Спорная квартира является федеральным имуществом и закреплена на праве оперативного управления за войсковой частью на основании соответствующего распоряжения Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом. Члены семей военнослужащего имеют равные с нанимателем права на предоставленное ему служебное жилое помещение. При прекращении семейных отношений между нанимателем служебного помещения и членом его семьи право пользования служебным помещением за бывшим членом семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением между бывшими членами семьи или не предусмотрено решением суда.

📌 Реклама

Судом было принято решение об удовлетворении требований истца, принимая во внимание те факты, что ответчица и ее дочь перестали быть членами семьи военнослужащего Н., в спорной квартире фактически не проживают, коммунальные платежи не вносят. Поскольку соглашения об ином порядке пользования спорным жилым помещением не установлено, суд постановил снять ответчицу и ее дочь с регистрационного учета, прекратить право пользования спорным жилым помещением, сохраняя при этом за сержантом Н. все права на пользование служебным жилым помещением в соответствии с договором найма служебного жилого помещения.

Данное дело представляет интерес еще и потому, что наличие зарегистрированных граждан в спорной квартире не только нарушает интересы войсковой части, в которой расположена спорная квартира, но и затрагивает интересы военнослужащего – нанимателя жилого помещения, поскольку он вынужден вносить коммунальные платежи из расчета на троих человек. Законом прямо предусмотрено, что бывшие члены семьи нанимателя утрачивают свои права на жилое помещение, если соглашением не предусмотрено иное, поэтому в данном случае суд справедливо постановил снять с регистрационного учета бывших членов семьи военнослужащего. Права нанимателя служебного помещения в данном случае затронуты не были.

📌 Реклама

Довольно сложной является проблема признания права собственности на жилое помещение в закрытых военных городках. Рассмотрим на конкретном примере судебного решения. В Исагорский районный суд г. Архангельска поступило исковое заявление гражданки Г. к территориальному управлению федеральным имуществом в Архангельской области о понуждении к включению жилого помещения в реестр федерального имущества и к Министерству обороны о заключении договора приватизации. Гражданка Г. утверждала, что является нанимателем спорного жилого помещения, занимает его на основании ордера. Намереваясь приватизировать жилое помещение, она обратилась в территориальное управление федеральным имуществом в Архангельской области, однако ей было отказано в связи с тем, что спорное жилое помещение не включено в реестр федерального имущества. Истица пояснила, что спорное жилое помещение расположено в доме, которых находится рядом с войсковой частью, в настоящее время расформированной. Данный городок не обладает признаками закрытого военного городка, поскольку не является отдельным, обособленным, не имеет системы пропусков, вокруг его территории отсутствуют какие-либо ограждения, в домах проживают граждане, не являющиеся военнослужащими. Однако судом было установлено, что жилой дом, в котором расположена спорная квартира, находится на территории военного городка г. Архангельска. Гражданке Г. на основании ордера, выданного КЭЧ Архангельского района, на семью из четырех человек предоставлено жилое помещение — квартира. В дальнейшем между истицей и Министерством обороны был заключен договор социального найма спорной квартиры. Жилой дом, в котором расположена спорная квартира, закреплен за ГУ «Архангельская КЭЧ» на праве оперативного управления. ГУ «Архангельская КЭЧ» дало согласие истице на заключение договора приватизации, однако в дальнейшем признало это согласие недействительным в связи с включением дома в состав закрытого военного городка.

📌 Реклама

Согласно статье 4 Федерального Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» не подлежат приватизации в том числе жилые помещения в домах закрытых военных городков. Согласно перечню имеющих жилищный фонд закрытых военных городков Вооруженных Сил Российской Федерации и органов федеральной службы безопасности России, а также на основании Распоряжения Правительства Российской Федерации от 15.09.2009 № 1330-р «О внесении изменений и дополнений в Перечень имеющих жилищный фонд закрытых военных городков Вооруженных Сил Российской Федерации, Пограничной службы Российской Федерации и органов ФСБ России» военный городок в г. Архангельске является закрытым. Отсутствие в военном городке пропускного режима и ограждения не свидетельствует о том, что он не может являться закрытым. В данном случае это говорит лишь о невыполнении должностными лицами войсковой части своих обязанностей, а не об отсутствии у городка статуса закрытого.

📌 Реклама

Поскольку судом было установлено, что жилой дом, в котором расположена спорная квартира, находится на территории закрытого военного городка, гражданка Г. не может приватизировать квартиру в силу прямого указания закона. В данном случае отсутствие спорной квартиры в реестре федерального имущества не нарушает прав и законных интересов гражданки Г. В связи с этим было принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

К сожалению, в данном случае гражданка Г. оказывается в безвыходной ситуации. Она не знала о том, что военный городок является закрытым, а жилой дом расположен на прилегающей территории, тем не менее формально находится на территории закрытого военного городка. Поскольку данный военный городок включен в соответствующий перечень, он может и не обладать всеми характерными чертами и признаками закрытого военного городка. Однако в силу прямого указания закона приватизировать квартиру не удастся, даже несмотря на то что наниматель не является военнослужащим, а просто проживает на территории закрытого военного городка.

📌 Реклама

Из приведенных примеров дел с участием Министерства обороны видно, что судебная практика довольно разнообразна. Поскольку Министерство обороны осуществляет функции по управлению федеральным имуществом Вооруженных Сил, в спорных жилищных вопросах оно выступает или в качестве ответчика, или в качестве третьего лица.

Обращение в суд — один из способов защиты прав и законных интересов граждан, чьи права нарушены. Военнослужащие, сталкивающиеся с невозможностью решить свои жилищные проблемы мирным путем, обращаются в суды за защитой своих имущественных прав. Как следует из приведенной судебной практики, при решении вопросов оформления жилых помещений в собственность в порядке приватизации суды, как правило, исходят из интересов граждан. Однако иногда это невозможно в силу прямого указания закона, как, например, при приватизации в закрытых военных городках. В вопросах предоставления жилых помещений военнослужащим, нуждающимся в улучшении жилищных условий, суд исходит из интересов граждан, если это прямо не противоречит закону. Принимаемые федеральные целевые программы далеко не всегда помогают военнослужащим решить их жилищные проблемы.

📌 Реклама

В целом можно сказать, что жилищная проблема военнослужащих пока остается одной из наиболее острых социальных проблем. Военнослужащие годами стоят в очередях на улучшение жилищных условий. Уволенные в запас лишаются служебного жилья и зачастую не могут реализовать свое право на получение законных метров. Все это приводит военнослужащих и членов их семей в суды. Однако, как видно из приведенных примеров, встречаются случаи, когда фактически нарушаются права граждан, просто проживающих на территории военных городков и не являющихся военнослужащими.

Остается только надеяться, что в будущем хотя бы часть жилищных проблем военнослужащих будет решена.