Отчет об оценке для целей залога 2018

УТВЕРЖДЕН
приказом Минэкономразвития России
от 20 июля 2007 года № 254

I. Общие положения

1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.

2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

3. Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

II. Требования к составлению отчета об оценке

4. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

  • в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
  • информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
  • содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
  • состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
  • отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

5. Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

6. Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

7. Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования настоящего федерального стандарта оценки и устанавливаются соответствующими федеральными стандартами оценки отдельных видов объектов оценки либо оценки для специальных целей.

III. Требования к содержанию отчета об оценке

8. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

  • общая информация, идентифицирующая объект оценки;
  • результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
  • итоговая величина стоимости объекта оценки;

б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.

Сведения о заказчике:

  • о заказчике — юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее — ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
  • о заказчике — физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Сведения об оценщике:

  • об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
  • об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;
  • информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

д) применяемые стандарты оценочной деятельности.

В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;

е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:

  • количественные и качественные характеристики объекта оценки.
    Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;
  • количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;
  • информация о текущем использовании объекта оценки;
  • другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;

ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;

з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;

и) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

9. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

IV. Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки

10. В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

11. Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.

12. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

V. Требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов

13. В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

14. В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

15. В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

16. В отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.

Полезные ссылки:

  • Федеральный стандарт оценки №1
  • Федеральный стандарт оценки №2

Ретроспективная оценка – это оценка объекта, которая выполнена субъектом оценочной деятельности на ту же дату оценки, что и оценка этого объекта, выполненная другим субъектом оценочной деятельности. Но когда дата завершения составления отчета по оценке объекта существенно отличается во времени от даты оценки. Возникает вопрос – если результаты ретроспективной оценки будут отличаться от результатов предварительно проведенной оценки, то что это значит? Результат оценки считать более достоверным, ранней или ретроспективной.

Само понятие «давней» даты оценки является полностью неопределенным – это год, годы или больший срок. Более того, следует подчеркнуть, что всякая стоимостная оценка проводится на определенную дату оценки, которая может быть любой в прошлом относительно даты завершения отчета. Через это, когда употребляется понятие «ретроспективная оценка», то всегда следует раскрывать его суть.

Наиболее распространенным толкованием такого словосочетания является следующее:

Ретроспективная оценка – это оценка на ту же дату, на которую уже была проведена ранее другая оценка. А дата завершения ретроспективной оценки существенно отличается во времени от даты завершения предыдущей оценки по крайней мере на год и более. Или когда срок действия предыдущей оценки уже истек.

Определенным эквивалентом термина «ретроспективная оценка» является термин «повторная оценка», который определен в Методике оценки имущества (утверждена Постановлением Кабинета Министров Украины от 10.12.2003 №1891). Так: «повторная оценка – оценка объекта, проводимая субъектом оценочной деятельности по результатам рецензирования отчета об оценке (акта оценки) этого объекта по состоянию на дату, на которую проводилась оценка этого объекта другим субъектом оценочной деятельности, отчет (акт) о которой подлежал рецензированию».

Ретроспективная оценка – определение стоимости проводится повторно

Из приведенного определения видно следующее. Если на предварительно выполненный отчет по оценке имеется рецензия, то всякая ретроспективная оценка, которая выполнена другим субъектом оценочной деятельности чем предыдущая оценка, является повторной оценкой.

В дальнейшем термин «ретроспективная оценка» понимаем так: ретроспективная оценка – это оценка объекта, которая выполнена субъектом оценочной деятельности на ту же самую дату оценки, что и оценка этого объекта выполнена другим субъектом оценочной деятельности, но когда дата завершения составления отчета по оценке объекта существенно отличается во времени от даты оценки.

Итак, основными признаками ретроспективной оценки являются следующие:

  1. Временной отрезок от даты оценки до даты завершения составления отчета является немалым – по крайней мере год и более.
  2. Оценка проводится на ту же дату оценки, на которую уже проводилась оценка этого объекта.
  3. Оценку объекта выполняет другой субъект оценочной деятельности чем тот, что выполнил оценку этого же объекта ранее (гораздо раньше).

Какова цель проведения ретроспективной оценки

Какова же роль ретроспективной оценки, и для чего она проводится? Из самого определения ретроспективной оценки следует, что цель проведения такой оценки заключается в сопоставлении результатов оценки с результатами, которые были получены в прошлом другим субъектом оценочной деятельности на ту же дату оценки, на которую проводится ретроспективная оценка.

Возникает вопрос – если результаты ретроспективной оценки будут отличаться от результатов предварительно проведенной оценки, то что это значит? Результат оценки считать более достоверным, ранней или ретроспективной?

Сразу же отметим, что под достоверностью результата следует понимать несомненную уверенность в правильности определения величины стоимости (указанной в отчете). Из-за этого более (менее) достоверный результат означает большую (меньшую) уверенность в правильности результата.

Подчеркнем, что в национальном стандарте №1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав» есть понятие «недостоверная оценка «, которая является ключевым при классификации отчета по оценке по результатам рецензирования. Однако это понятие не является эквивалентным понятию «недостоверный результат».

Действительно, в соответствии с Национальным стандартом №1 некачественная (недостоверная) оценка – это оценка проведена с нарушением принципов, методических подходов, методов, оценочных процедур и (или) на основе необоснованных предположений, что доказывается путем рецензирования.

Таким образом, вывод рецензента о недостоверности оценки не означает, что и результат оценки является недостоверным. Результат может быть и достоверным при недостоверной оценке.

Поскольку ретроспективная оценка проводится с целью подтверждения или не подтверждения достоверности величины стоимости, определенной в результате проведения предварительной оценки другим субъектом оценочной деятельности, то возникает естественный вопрос. А можно ли сопоставить результаты этих двух оценок с целью получения заключения о достоверности результата какой-либо из них? Ответ очевиден – нет.

Всякая ретроспективная оценка базируется на исходной информации, допущениях и ограничениях, которые учитываются в процессе ее проведения субъектом оценочной деятельности и является субъективным суждением этого субъекта по определенной в отчете стоимости. Субъективное суждение базируется, в первую очередь, на той исходной информации, которой обладает оценщик, осуществляющий ретроспективную оценку, ведь в соответствии с п. 52 национального стандарта №1. «Оценщик самостоятельно осуществляет поиск информационных источников (за исключением документов, предоставление которых должен обеспечить заказчик оценки в соответствии с договором), их анализ и изложение обоснованных выводов. При этом оценщик должен проанализировать все информационные источники, связанные с объектом оценки, тенденции на рынке подобного имущества, информацию о сделках в отношении подобного имущества, которые используются в случае применения сравнительного подхода, и другую существенную информацию. В случае неполноты указанной информации или отсутствия ее вообще в отчете об оценке имущества отмечается негативное влияние этого факта на результаты оценки».

Следует отметить, что и при применении доходного подхода п. 43 национального стандарта №1 подчеркивает, что «информационными источниками для применения доходного подхода являются сведения о фактических и (или) ожидаемых доходах и расходах объекта оценки или подобного имущества. Оценщик прогнозирует и обосновывает объемы доходов и расходов от современного использования объекта оценки, если оно является наиболее эффективным, или от возможного наиболее эффективного использования, если оно отличается от существующего использования».

Ограниченный объем архивной информации – одна из основных проблем

При проведении ретроспективной оценки информационные источники, связанные с объектом оценки, уже не те, что были при выполнении предыдущей (первоначальной) оценки. Более того, поскольку в Украине при применении сравнительного подхода за основу берутся не соглашения относительно подобного имущества, а условия предложения относительно заключения таких соглашений (цены предложения объектов сравнения), то при проведении ретроспективной оценки большая часть информации о ценах предложения, которые были в наличии и доступны на дату оценки при выполнении первоначальной оценки, просто отсутствует. О каком анализе всех информационных источников, связанных с объектом оценки, может идти речь, если на время проведения ретроспективной оценки отсутствует большинство информации, которая была доступна для исполнителей первоначальной оценки? То же самое можно утверждать и в случае применения доходного подхода – информация об арендных ставках для подобных объектов при проведении ретроспективной оценки очень ограничена по сравнению со временем проведения предварительной (первоначальной) оценки.

Таким образом, в отчете по ретроспективной оценке должно указываться негативное влияние факта неполноты информации об объекте оценки на результаты оценки. Это требуется Национальным стандартом №1. Но если отсутствие большей части данных о ценах предложения объектов сравнения свидетельствует о негативное влияние на результат оценки, то о какой достоверности результата отчета из ретроспективной оценки можно утверждать?

Можно лишь говорить, что есть другой, довольно дискуссионный результат, который отличается от результата предыдущей оценки. Но, как указано выше, на результат оценки негативно повлиял факт ограниченности информации об объекте оценки.

Более того, ретроспективная оценка в большинстве случаев проводится без осмотра (а если даже осмотр и проводится, то это уже не тот объект, который был представлен к осмотру при проведении первоначальной оценки). А значит, оценщик при проведении ретроспективной оценки не в состоянии проанализировать технические и иные характеристики объекта оценки, что было возможным при первоначальной оценке. Следовательно, при проведении ретроспективной оценки просто невозможно выполнить полностью не только требования п. 52, но и требования п. 53 национального стандарта №1: в зависимости от выбранных методических подходов и методов оценки оценщик должен:

  • собрать и проанализировать все существенные сведения об объекте оценки, в частности исходные данные о его правовом статусе, сведения о составе, технических и других характеристиках, информацию о состоянии рынка в отношении объекта оценки и подобного имущества, сведения об экономических характеристиках объекта оценки (прогнозируемые и фактические доходы и расходы от использования объекта оценки, в том числе от его наиболее эффективного использования и существующего использования);
  • проанализировать существующее состояние использования объекта оценки и определить условия его наиболее эффективного использования;
  • собрать необходимую информацию для обоснования ставки капитализации и (или) ставки дисконта;
  • определить правовые ограничения относительно объекта оценки и учесть их влияние на стоимость объекта оценки».

Делаем выводы

Подводя итоги, можно утверждать следующее:

  1. Ни один результат ретроспективной оценки не является более достоверным чем результат первоначальной оценки. А может даже наоборот – менее достоверный, поскольку на результат ретроспективной оценки негативно влияет отсутствие всей информации, которая была доступна при проведении предварительной оценки.
  2. Разница значений стоимостей ретроспективной и первоначальной оценок никоим образом не подтверждает факт занижения или завышения стоимости в результате проведения первоначальной оценки. Поскольку есть недоверие к значению стоимости, которое получено в результате ретроспективной оценки, из-за ограниченности при ее выполнении всех информационных источников, связанных с объектом оценки.

Автор статьи: Степан Максимов.
Всеукраинская ассоциация специалистов оценки

И вот Вы получили на руки документ с вашей оценкой. Как узнать, что это не «фальшивка», за которую оценщик не несет никакой ответственности, а документ доказательного значения? Давайте разберем основные признаки отчета об оценке…

В предыдущей статье мы разбирали какие документы должны быть у оценщика. Теперь давайте рассмотрим, что же вы получаете в результате его работы.

Большинство скажет: «Ну как же — оценщик оценивает, вот и скажет нам сколько стоит». Но ведь узнать сколько стоит можно и без участия оценщика. Тот же опытный риэлтор сможет быстро обрисовать диапазон стоимости квартиры, особенно если специализируется на этом сегменте. Но мнение риэлтора, как говорится, к делу не пришьешь. Тем более, что риэлтор, скорее всего, не сможет понятно и аргументированно объяснить почему получилась именно такая цена. Ценность обращения к оценщику состоит в том, что он создает «документ доказательного значения», который принимается и судом и иными государственными органами и банками, а также может послужить аргументом в переговорах.

Запомните — единственный официальный, допускаемый законом документ который может выдать вам оценщик это «Отчет об оценке». Ни заключение, ни акт, ни исследование, ни справка, ни выписка из отчета, ни что иное, а только отчет об оценке. Поэтому если вы заказали оценку, а вам выдали вместо Отчета какой-то иной документ — это обман.

Конечно, никто оценщику не запрещает оказывать еще и консультационные услуги и в их рамках он может выпустить любой документ. Но за такой документ оценщик никакой ответственности не несет, все риски будут на заказчике.

Так как узнать, что документ, который вы получили является именно отчетом об оценке? Ведь на титульном листе можно написать все, что угодно.

Мы подготовили для вас перечень основных признаков отчета об оценке:

  • Про название уже упоминали — должен быть именно отчет об оценке. А вот об оценке чего? Чаще всего — рыночной стоимости. Теоретически законодательство допускает еще три вида стоимости — ликвидационную, кадастровую и инвестиционную. Но обычному заказчику в 99,99% случаев требуется именно рыночная оценка.
  • Отчет об оценке довольно объемный документ. Даже в самых простых случаях и с использованием мелкого шрифта не удается уложиться менее чем в 10 страниц. Плюс объем увеличивают еще и приложения к отчету — документы предоставленные заказчиком, копии предложений о продаже аналогичных объектов, документы оценщика. В результате набирается несколько десятков страниц.
  • Отчет должен быть пронумерован, прошит нитками, скреплен наклейкой с количеством страниц в отчете, подписью и личной печатью оценщика или подписью руководителя и печатью юрлица, если оценщик работает по трудовому договору.
  • В отчете должны присутствовать обязательные разделы: «Основные факты и выводы», «Задание на оценку», «Описание объекта оценки», «Анализ рынка объекта оценки», глава с расчетом стоимости хотя бы одним из трех основных подходов к оценке — сравнительным, затратным или доходным, «Согласование результатов оценки» и «Приложения».
  • В Приложения обычно подшивают документы, на основании которых оценщик определял все параметры объекта (предоставленные заказчиком), фотографии сделанные при осмотре, копии предложений о продаже аналогичных объектов, документы оценщика (диплом, полис, свидетельство о членстве в СРО).
  • В отчете должен быть раздел где оценщик подписывается под полученным результатом. Название раздела никак не регламентировано. Чаще всего этот раздел называется «Сертификат оценки», «Сертификат стоимости» или «Декларация качества оценки». Если оценщик работает по трудовому договору с юридическим лицом, то кроме его подписи в отчете еще должна быть подпись руководителя данного юридического лица. Если отчет подписал не руководитель, то крайне желательно для избежания любых вопросов и проблем в дальнейшем, чтобы в Приложениях была подшита копия доверенности на то лицо, подписавшее отчет от имени руководителя . Либо попросите эту доверенность отдельно.
  • В отчете об оценке должны обязательно фигурировать две важные даты — дата оценки и дата составления отчета. Дата оценки определяет дату на которую определяется стоимость — цены меняются со временем и один и тот же объект будет иметь разную стоимость на различные даты. Обычно оценка производится на текущую дату, но есть и исключения. Так, например, при оформлении наследства оценка производится на дату смерти наследодателя. Дата составления определяет срок годности отчета. Отчет можно использовать только в течение 6 месяцев с даты его составления.

Если все вышеперечисленные признаки соблюдаются, то с большой вероятностью у вас именно отчет об оценке.

Имейте в виду, что указанных признаков недостаточно, чтобы судить насколько качественно сделан отчет об оценке. Законодательством установлено огромное количество дополнительных требований к проведению и оформлению результатов оценки. Для их проверки при саморегулируемых организациях оценщиков создают экспертные советы, членами которых являются наиболее опытные оценщики-эксперты, сдавшие квалификационный экзамен.