Отчуждение имущества это аренда

Нотариус накладывает запрет на отчуждение жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка, другого недвижимого имущества, имущественных прав на недвижимое имущество и транспортных средств, подлежащих государственной регистрации, по месту нахождения (месту регистрации) этого имущества или по месту нахождения ( месту регистрации) одной из сторон сделки, в связи с которым накладывается запрет.

Наложение запрета при получении сообщения о смерти лица, при жизни составила общее завещание супругов, производится нотариусом по месту открытия наследства.

Основания наложения запрещения отчуждения имущества

Запрещение отчуждения имущества накладывается:

  • по сообщению учреждения банка, предприятия или организации о выдаче гражданину займа (кредита) на строительство, капитальный ремонт или покупку жилого дома (квартиры)
  • при удостоверении договора залога (ипотеки) жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка, другого недвижимого имущества, имущественных прав на недвижимое имущество, а также транспортного средства, подлежащего государственной регистрации, или при удостоверении договора о внесении изменений по предмета залога (ипотеки), если это предусмотрено договором;
  • по обращению органа опеки и попечительства с целью защиты личных и имущественных прав и интересов ребенка, имеющего право собственности или проживает в жилом доме, квартире, другом помещении, на отчуждение которого накладывается запрет;
  • при удостоверении договора пожизненного содержания (ухода);
  • по сообщению ипотекодержателя;
  • при выдаче свидетельства о праве на наследство на недвижимое имущество наследникам физического лица, объявленного умершим (сроком на пять лет);
  • при получении сообщения о смерти одного из супругов, при жизни составили общее завещание супругов;
  • при удостоверении наследственного договора;
  • во всех других случаях, предусмотренных законом.

Совершение удостоверительной надписи о запрете отчуждения имущества

Наложение запрета на отчуждение недвижимого имущества производится путем совершения удостоверительной надписи на сообщении банка, предприятия или организации о выдаче займа (кредита) на строительство, капитальный ремонт или покупку жилого дома, квартиры. Один экземпляр уведомления с надписью нотариуса о наложении запрета на отчуждение имущества выдается представителю соответствующего банка, предприятия или организации, выдавшим (ло, а) заем (кредит), а второй остается в делах нотариуса.

Наложение запрета на отчуждение по наследственному договору, договору пожизненного содержания (ухода), залога (ипотеки), а также при выдаче свидетельства о праве на наследство на недвижимое имущество наследникам физического лица, объявленного умершим, производится путем совершения удостоверительной надписи на всех экземплярах договора или свидетельства о праве на наследство.

Наложение запрета на отчуждение имущества при получении сообщения о смерти лица, при жизни составила общее завещание супругов, совершается нотариусом, которым заведено наследственное дело, на экземпляре поданного нотариусу завещания, о чем направляется уведомление нотариусу, который удостоверил завещание.

Наложение запрета на отчуждение имущества по обращению органа опеки и попечительства с целью защиты личных и имущественных прав и интересов ребенка, имеющего право собственности или проживает в жилом доме, квартире, другом помещении, совершается нотариусом на копии решения указанного компетентного органа.

Регистрация наложения запрещения отчуждения имущества

Наложение запрета на отчуждение имущества регистрируется нотариусами в реестре для регистрации нотариальных действий и реестре для регистрации запрещений отчуждения недвижимого и движимого имущества, арестов, наложенных на имущество судами, следственными органами и регистрации снятия таких запретов и арестов. О наложенных запрета на отчуждение делается запись в алфавитной книге учета регистрации запрещений отчуждения недвижимого и движимого имущества, а также арестов, наложенных на такое имущество судами, следственными органами и регистрации снятия таких запретов и арестов.

Снятие запрета отчуждения имущества

Нотариус снимает запрет отчуждения имущества при получении сообщения:

  • кредитора о погашении займа;
  • о прекращении (расторжении, признании недействительным) договора залога (ипотеки);
  • о прекращении договора ипотеки в связи с приобретением ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства, после прекращения договора ипотеки в связи с отчуждением ипотекодержателем предмета ипотеки;
  • о прекращении, расторжение, признание недействительным договора ренты, пожизненного содержания (ухода), наследственного договора;
  • органов опеки и попечительства об устранении обстоятельств, обусловивших наложение запрета отчуждения имущества ребенка;
  • об отмене решения суда об объявлении физического лица умершим или истечения пятилетнего срока со времени открытия наследства на имущество лица, объявленного умершим;
  • о смерти второго из супругов, составили общий завещание;
  • об отмене решения суда о лишении родителей ребенка родительских прав или отобрании ребенка без лишения родительских прав;
  • о смерти отчуждателя по наследственному договору или о смерти второго из супругов, заключивших наследственный договор;
  • об отчуждении имущества, переданного под выплату ренты;
  • по решению суда;
  • в других случаях, предусмотренных законом.

Если запрет снимает нотариус, ее не кончал, он направляет по месту хранения дела, содержащий сведения о наложении запрета, сообщение о снятии запрета.

В случаях, предусмотренных частью первой статьи 537 Гражданского кодекса Украины, нотариус может снять запрет отчуждения заложенного имущества по заявлению должника.

В качестве доказательства указанного нотариусу должником подаются копия обязательства, копия договора залога / ипотеки, квитанция о внесении в депозит нотариуса надлежащих кредитору денежных средств или ценных бумаг, которые свидетельствовали бы о полном и безусловном выполнении обязательства, копия сообщения нотариуса кредитору о внесении долга в депозит, копия заявления должника, переданной нотариусом кредитору в соответствии с требованиями настоящего Порядка, совершения этим кредитором необходимых действий по снятию запрета отчуждения и тому подобное.

О снятии запрета нотариус письменно сообщает кредитора.

Сообщение судебных или следственных органов и органов государственной исполнительной службы о снятии ареста после обработки возвращается нотариусом инициаторам обращения. Копия уведомления остается в делах нотариуса.

Регистрация снятия запрета отчуждения и ареста имущества

О снятии запрета, а также о снятии судебными или следственными органами и органами государственной исполнительной службы наложенного ними ареста на имущество нотариус делает соответствующие отметки в реестре для регистрации запретов и арестов и в алфавитной книге учета запретов отчуждения и арестов недвижимого имущества.

Решение о крупной сделке для торгов — это документ, который принимается единственным учредителем, советом директоров или собранием акционеров. В нем указывается предельная допустимая стоимость операции. Требование к одобрению (получению согласия на совершение) компанией такого рода сделок установлено законодателем для защиты акционеров компании, а в случае с ООО — участников общества от недобросовестных или неосмотрительных действий руководителя.

Что такое крупная сделка?

Законом № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» и Законом № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» установлены критерии отнесения операции к крупной. По таким операциям принимается решение об одобрении крупной сделки. Критерии таковы:

1. Если она выходит за пределы обычной хозяйственной деятельности, например:

  • не принятая в деятельности компании или других компаний, имеющих сходные по размеру активы и объемы оборота (п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 N 28);
  • приводящая к прекращению деятельности организации, изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов.

2. Если ее характер связан с:

  • приобретением или отчуждением имущества (например, купля-продажа, заем, кредит, мена);
  • возможностью отчуждения прямо или косвенно имущества (например, залог, поручительство);
  • передачей имущества во временное владение и (или) пользование (например, аренда);
  • предоставлением права использования результатов интеллектуальной деятельности или средств индивидуализации на условиях лицензии.

3. Если стоимость имущества по операции составляет 25% и более от балансовой стоимости активов.

Стоимость имущества в этом случае определяется исходя из ее характера и может определяться ценой, величиной рыночной оценки или балансовой стоимостью имущества. В случае сомнений рекомендуется брать максимальную из возможных оценок, чтобы избежать в последующем оспаривания совершенной операции.

Кто принимает решение о согласии на совершение (об одобрении)?

Это зависит от двух условий:

  • есть ли в компании совет директоров;
  • каково отношение стоимости имущества к балансовой стоимости активов.

Решение об одобрении принимается Советом директоров (при его наличии) в том случае, если стоимость имущества составляет от 25 до 50% балансовой стоимости активов общества. В ООО этот вопрос отнесен к компетенции Совета директоров уставом общества.

Во всех остальных случаях согласие выражает высший орган управления — общее собрание акционеров (или участников — для ООО) общества.

ВАЖНО! С 15 ноября 2020 года в соответствии с Федеральным законом № 356-ФЗ от 04.11.2019, акционерам и участникам ООО, подконтрольным заинтересованным в сделке лицам, голосовать за одобрение сделки запрещено!

Оформляется согласие протоколом.

Если компанией владеет один человек, то решение о крупной сделке единственного учредителя принимается им единолично.

Решение о согласии на совершение должно содержать указание на:

  • стороны;
  • выгодоприобретателей;
  • цену;
  • предмет;
  • и иные существенные условия или порядок их определения.

При этом стороны и выгодоприобретатель вправе не указываться, если она заключается на торгах по 44-ФЗ и в иных случаях, если сторона и выгодоприобретатель не могут быть определены к моменту получения согласия.

В документ включают указание на минимальные и максимальные параметры условий (верхний предел стоимости покупки имущества или нижний предел стоимости продажи имущества) или порядок их определения, согласие на совершение ряда аналогичных действий, альтернативные варианты условий (например, согласие на совершение такой операции при условии совершения нескольких одновременно).

В решении указывают срок, в течение которого оно действительно. Если срок не указан, согласие считается действующим в течение одного года с даты его принятия, за исключением случаев, при которых иной срок вытекает из существа и условий сделки, на совершение которой было дано согласие, либо обстоятельств, в которых давалось согласие.

Когда одобрения не требуется?

Не требуется получения согласия на одобрение, если:

  • общество состоит из одного участника (акционера), который одновременно является единственным лицом, обладающим полномочиями единоличного исполнительного органа;
  • отношения возникли при переходе к обществу доли или части доли в его уставном капитале;
  • отношения возникли в процессе реорганизации (слиянии и присоединении);
  • приобретаются акции (иные эмиссионные ценные бумаги, конвертируемые в акции) публичного общества на условиях, предусмотренных обязательным предложением о приобретении акций;
  • в ряде других случаев.

Скачать образец решения об одобрении крупной сделки

Скачать образец решения о крупной сделке (протокол собрания)

Скачать образец решения о совершении крупной сделки (бланк для единственного участника)

Скачать решение единственного участника об одобрении крупной сделки

В соответствии со ст. 17 Закона о государственной регистрации обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.
Согласно пп. 1 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением указанных случаев. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу.
Кроме того, ст. 35 Земельного кодекса РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Помимо этого, ст. 554 Гражданского кодекса установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании ст. 552 Гражданского кодекса по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В случаях продажи недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
В связи с этим, если речь идет об отчуждении здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, то с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды.
Нередко возникают ситуации, когда недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может. В таком случае, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса.
Аналогичной позиции необходимо придерживаться в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке правопреемства.
В связи с вышеизложенным, во избежание принятия государственным регистратором решения об отказе в регистрации перехода прав на здания, строения, сооружения, гражданам необходимо проверять наличие надлежаще оформленных документов на земельные участки у продавца, а в случае отсутствия требовать их оформления.
Т. Поливанная,
ведущий специалист-эксперт
отдела регистрации прав на нежилые помещения
и взаимодействия с крупными правообладателями