Открыть гостиницу

Выбор формата

В нише мини-отелей существует несколько форматов. Вот два самых распространенных.

Первый вариант: классический отель на 5–20 отдельных номеров с санузлами. Площадь номеров варьируется от компактных 20 кв. метров до 40–50 кв. метров. Каждый номер в таких гостиницах обычно уникален, владельцы часто делают и номера премиум-номера.

Где лучше открыть гостиницу в России?

Гостиницы в русских усадьбах

Второй вариант: смешанные отели мини-формата. Часть номеров классические гостиничные, а часть – апартаменты с кухнями. Во всех номерах собственные туалеты с ванными или душевыми кабинами.

Инвестиции в открытие мини-отеля без стоимости здания будут примерно такими: классический отель – от 400 тысяч рублей за номер; отель и апарт-отель – от 650 тысяч рублей за номер. Безусловно, цена сильно зависит от фактуры помещения, объема общих площадей и дополнительных сервисов.

Шаг 1. Поиск помещения

Все начинается с поиска помещения, так как именно от расположения во многом зависит успех будущего отеля. Мини-отель должен находится в шаговой (не больше 15 минут пешком) от метро, автобусных или трамвайных остановок. Лучше выбирать спокойные центральные или офисные районы, но с учетом близости центров притяжения – музеев, театров, выставочных комплексов и прочих популярных мест. Не стоит бояться локальной конкуренции с крупными гостиницами. Соседство с ними может сработать и в плюс: крупный известный объект становится локомотивом спроса на проживание в районе.

Крайне важно обратить внимание на назначение недвижимости – лучше, если объект будет являться объектом нежилого фонда. Дело в том, что сейчас рассматривается закон о размещении гостиниц в жилых домах, и неясно, в каком виде этот закон примут. В худшем случае отели в жилом фонде будут закрыты.

Строю дом. Могу ли я устроить в нем хостел?

Как определяют цену заброшенных пионерлагерей, заводов и санаториев?

Рассчитывайте, что, помимо номеров, в здании должны поместиться:

  • ресепшен,
  • холл,
  • багажное помещение,
  • помещение охраны,
  • складские помещения,
  • место для хранения уборочного инвентаря,
  • места для чистого и грязного белья,
  • помещения для персонала.

Отдельно продумайте пространство для приема пищи. Многие современные мини-отели сервируют завтрак с доставкой в номер и других ресторанных услуг не предлагают.

Syda Productions/Fotolia

Шаг 2. Бизнес-план

Следующим этапом работы будет создание бизнес-плана гостиницы. В первую очередь проработайте четыре пункта.

1. Маркетинг предложения и спроса

Изучите всех конкурентов на расстоянии 20 минут пешком от выбранного места. Обратите внимание на формат, количество и уровень оснащения их номеров, проведите мониторинг отзывов, например, на TripAdvisor или Booking. Отдельному анализу требуется подвергнуть показатели цены и достигаемые показатели загрузки. Все это поможет вам составить верное представление о целевой аудитории отелей-конкурентов и понять их сильные стороны.

2. Концепция будущего проекта

Нужно разработать уникальное торговое предложение, определить уровень цен, количество и виды номеров, полезные услуги в гостинице (прачечная, хранение багажа, организация завтраков, бар, развлечения, детский клуб, услуги для животных, заказ экскурсий, оплата мобильного телефона, сейф и т. д.). На данном этапе важно проверить, сможете ли вы оказывать все эти услуги запланированному числу гостей, а также сверить конкурентоустойчивость предложения будущего проекта с объектами поблизости.

Как узаконить гостевые дома под аренду?

Как открыть магазин: выбор помещения под аренду

3. Финансовый расчет

Безусловно, важным фактором любого инвестиционного проекта является финансовая модель. Внесите в этот расчет прогноз средней стоимости продаж номера на период от пяти календарных лет с даты открытия, загрузку номеров в зависимости от сезонности спроса и предложения, дней недели и месяцев. Спрогнозируйте будущие операционные расходы, которые включают: расходы на персонал (служба ресепшен, продаж, уборка номеров, инженеры, бар), стирку, уборочный инвентарь и химию, расходные материалы, рекламу и продвижение (от 3-5%), комиссионные каналам продаж (от 15-20%), коммунальные платежи, аренду, управление (включая IT, бухгалтерию, юристов, HR).

4. Обязательный прогноз объема инвестиций

Спроектируйте первичный поэтажный план и передайте его нескольким подрядчикам, чтобы они составили смету по оснащению и строительным/ремонтным работам. Добавленный объем инвестиций позволит рассчитать прогноз окупаемости и необходимость собственных и заемных средств до выхода на самоокупаемость. Многие начинающие отельеры совершают здесь одну и ту же ошибку: они не закладывают в бюджет денег на первую закупку расходных материалов, продуктов и заработную плату персонала в первые три месяца после открытия. Обычно в этот период отель еще не выходит на операционный оборот, который позволял бы жить без дополнительных инвестиций в операционную деятельность.

Шаг 3. План открытия

Кроме срока, который займет стройка и отделка помещений, поставка оборудования и мебели, заложите в план-график параллельные работы по запуску отеля, которые должны стартовать не позднее, чем за три месяца до открытия. Предоткрытие гостиницы включает: подготовку тарифной сетки, бланков договоров, установка IT-системы (property management system – PMS), системы бронирования, заключение контрактов с системами продаж и потенциальными партнерами, запуск сайта и, конечно, наем и обучение всех сотрудников.

В целом от идеи до открытия отеля проходит от 4 до 9 месяцев. Бизнес подобного формата может приносить около 100-300 тысяч рублей в месяц. При этом сам владелец отеля, как правило, трудится за стойкой.

Не забудьте о том, что вы должны провести классификацию гостиницы и соблюсти все действующие санитарные и пожарные нормы.

5 главных трендов в дизайне кафе и ресторанов на 2017 год

Посуточная аренда квартир в путешествии: плюсы и минусы

Что сейчас модно в интерьерах?

Зачем нужны agile-офисы?

* В расчетах используются средние данные по России Гостиничный бизнес. Расклад сил в отельном бизнесе таков: 60% постояльцев обслуживают крупные отели, 40% потока — гарантированная доля малых гостиниц и отелей.

Малые отели в гостиничном бизнесе стран Европы давным-давно не только прочно заняли свою нишу, но и стали одним из ключевых элементов гостиничного бизнеса. В уютных гостиницах, каждая из которых неповторима и уникальна, за умеренную плату постоялец, безусловно, получит куда больше удовольствия, чем поселившись в бездушном сетевом отеле, где клиент ощущает себя скорее движущейся по конвейеру деталью, чем желанным гостем. И ничего страшного, что в мини-отеле нет бассейна, фитнес-центра и казино: как правило, люди приезжают вовсе не за этим

Преимущество мини-отелей в гостиничном бизнесе связан с предоставляемой клиенту возможности выбора. Постоялец может подобрать себе отель не только исходя из стоимости номера, набора услуг и местоположения, но и с учетом эстетических пристрастий. Интерьеры одних малых гостиниц нравятся людям творческих профессий, в других предпочитают останавливаться бизнесмены. Но главное, в каждой гостинице такого класса номера оформлены в индивидуальном стиле.

Основная особенность гостиничного бизнеса малого формата — возможность создать индивидуальную атмосферу уюта и комфорта, клиент чувствует себя как дома, а такое ощущение в большой гостинице порой трудно получить даже за очень большие деньги. Малые отели позволяют оптимизировать объем предоставляемых услуг, оперативно контролировать их качество и количество, а также выбирать наиболее эффективное соотношение числа сотрудников и посетителей.

Гостиничный бизнес: Классификация малых форматов

Официальной классификации по малым гостиницам у нас в стране нет, нет ни одного законодательного или нормативного акта, четко определяющего суть понятия «малая гостиница». Единственный просвет — комментарии Федерального агентства по туризму к «Системе классификации гостиниц и других средств размещения», из которых следует, что малый отель — это гостиница с количеством номеров менее 50.

Владельцы мини-отелей Петербурга применяют собственную классификацию — в зависимости от параметров занимаемого помещения малые отели делятся на «мини-отели» (до 10–15 номеров в нежилом фонде, хотя многие отели емкостью 25–30 номеров также называют себя «мини»); мини-отели квартирного типа (обычно не более 6–7 и максимум до 10–15 номеров в жилом фонде); и, наконец, малые отели в отдельно стоящих зданиях (до 50 номеров).

Смотрите Более актуальные статьи на эту тему:

Гостиничный бизнес. Вопросы:

💡 Что означает гостиничный бизнес малого формата?

Основная особенность гостиничного бизнеса малого формата — возможность создать индивидуальную атмосферу уюта и комфорта, клиент чувствует себя как дома, а такое ощущение в большой гостинице порой трудно получить даже за очень большие деньги. Малые отели позволяют оптимизировать объем предоставляемых услуг, оперативно контролировать их качество и количество, а также выбирать наиболее эффективное соотношение числа сотрудников и посетителей.

💡 Какая недвижимость подходит малому гостиничному бизнесу?

По подсчетам участников рынка, от 50 до 70% малых отелей города до сих пор обретаются в жилом фонде и оформлены на физических лиц, а юридически их деятельность ограничивается посуточной сдачей квартир в аренду на условиях оформления договоров с постояльцами. Правда, в этом случае формального права называться «гостиницей» у таких предприятий нет. А значит, трудно рекламироваться, четко позиционировать свое заведение, формировать сетевые альянсы, получать звезды.

💡 Как открыть мини-отель?

  • Первая и главная задача гостиничного бизнеса — подбор помещения. Лучше всего для этой цели подходят коммунальные квартиры выше второго этажа в «фасадных» домах в центральных исторических районах города с наиболее развитой инфраструктурой. Желательно, чтобы поблизости были кафе, рестораны и магазины. Рекомендуемая общая площадь (с учетом номеров, коридоров, кухни, административных помещений) — не менее 300 кв. м. Минус в том, что на дороге такие квартиры не валяются, а их расселение — целая история. Сегодня в Санкт-Петербурге стоимость расселения-покупки составляет, от двух с половиной до семи тысяч долларов за квадратный метр, причем в среднем по городу эта процедура потребует около 800 тысяч долларов.
  • Следующий этап создания гостиничного бизнеса — реконструкция и перепланировка, на что понадобится как минимум половина суммы, потраченной на покупку помещения. Впрочем, куда хуже то, что на получение разрешительных документов, подготовку, согласование и утверждение проекта перепланировки уйдет более года. После того как перепланировка будет закончена, бесчисленные чиновники проверят результаты на соответствие нормативам. Если этот этап завершится успешно, придет пора заключать договоры с энергетиками, Водоканалом, пожарными…