Переоценка имущества в бухгалтерском учете

Опубликовано в номере: Консультант бухгалтера N2 / 2002

Во исполнение Программы реформирования бухгалтерского учета в соответствии с Международными стандартами финансовой отчетности Министерство финансов РФ разработало и утвердило в 2001 году новую редакцию Положения по бухгалтерскому учету ‘Учет основных средств’ ПБУ 6/01.Положение вводится в действие начиная с бухгалтерской отчетности 2001 года. Это значит, что годовая бухгалтерская отчетность за 2001 год должна быть составлена в соответствии с положениями ПБУ 6/01.

В ПБУ 6/01 внесено уточнение, относящееся к случаям изменений первоначальной стоимости обЪектов основных средств, по которой они приняты к бухгалтерскому учету. Наряду с изменениями первоначальной стоимости обЪектов, осуществляемыми в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, частичной ликвидации, внесено уточнение, касающееся изменения первоначальной стоимости, которое может иметь место и при переоценке обЪектов основных средств (которую может осуществлять только коммерческая организация).

📌 Реклама Отключить

Соответственно возникает вопрос. Подлежит ли переоценке имущество федеральных государственных унитарных предприятий (ФГУП)?

В соответствии со статьей 113 ГК РФ ФГУП признается коммерческой организацией, не наделенной правом собственности на закрепленное за ней имущество. Данным имуществом они пользуются и распоряжаются в рамках, определенных ГК РФ. В связи с тем, что в бухгалтерском учете организации указанное имущество учитывается на счете 01 ‘Основные средства’, переоценка обЪектов, по нашему мнению, может иметь место с согласия собственника имущества.

ПБУ 6/01 применяется и в отношении доходных вложений в материальные ценности, следовательно, может быть произведена и переоценка обЪектов, учтенных на указанном счете.

В отличии от ранее действовавшего порядка, ПБУ 6/01 предусматривает, что коммерческая организация может не чаще одного раза в год (на начало отчетного года) переоценивать не отдельный обЪект основных средств, а группы однородных обЪектов основных средствпо текущей (восстановительной) стоимости путеминдексации или прямого пересчетапо документально подтвержденным рыночным ценам.

📌 Реклама Отключить

При переоценке путем индексации следует иметь в виду, что ПБУ 6/01 напрямую не предусматривает использование индексов изменения стоимости, разработанных Госкомстатом России или другими ведомствами. В отношении данного вопроса необходимо ожидать дополнительных разЪяснений Минфина РФ.

Новым Положением по бухгалтерскому учету, как и ранее действовавшим, не предусматривается проведение переоценки обЪектов основных средств по состоянию на истекшую дату, например в течение 2001 г. по состоянию на 1 января 2001 г. Как правило, переоценка обЪектов основных средств должна осуществляться в конце года по состоянию на 1 января будущего отчетного года.

Согласно пункту 20 ‘Методических рекомендаций о порядке формирования показателей бухгалтерской отчетности организации’, утвержденных приказом Минфина РФ от 28 июня 2000 N 60н, результаты проведенной организацией в соответствии с установленным порядком до начала отчетного года переоценки по состоянию на первое число отчетного года переоценки обЪектов основных средств подлежат отражению в бухгалтерском учете в январе месяце и учитываются в бухгалтерской отчетности при формировании данных на начало отчетного года.

📌 Реклама Отключить

Начиная с января начисление амортизации, должно производиться от новой восстановительной стоимости. Руководствуясь данным требованием, нужно помнить, что проведя переоценку данные по бухгалтерской отчетности на конец прошедшего года будут не соответствовать данным на начало текущего. Также, в связи с тем что результаты переоценки подлежат отражению в бухгалтерском учете в январе, но по состоянию на начало года, данные главной книги будут расходится с данными бухгалтерской отчетности.

В ПБУ 6/01 также предусмотрен принцип регулярного осуществления переоценки обЪектов основных средств, с тем чтобы стоимость основных средств, по которой они отражаются в бухгалтерском учете и отчетности, существенно не отличалась от текущей (восстановительной) стоимости.

Вопрос о периодичности проведения таких переоценок хотя точно не определен, но можно предположить, что с учетом происходящих в стране инфляционных процессов понятия ‘регулярно’ и ‘ежегодно’ — в данной ситуации — тождественны, тем более, что проведение переоценки нерегулярно (один раз в несколько лет) формально не допускается. Можно предположить, что вопрос о сроках проведения переоценки должно быть закреплено документально, например, в приказе об учетной политике.

📌 Реклама Отключить

Не следует забывать о том, что в результате переоценки обЪекта основных средств корректируется и сумма начисленной по нему амортизации. С этой целью определяется коэффициент пересчета как отношение восстановительной стоимости к балансовой.

Необходимо обратить внимание на то, что проводить переоценку обЪектов основных средств допускается только по группам однородных обЪектов. Это требование существенно отличается от действовавшей практики, когда переоценку можно было производить по отдельным обЪектам основных средств. Порядок определения групп основных средств Положением не предусмотрен.

В данном случае, по нашему мнению, можно пользоваться ‘Классификацией основных средств включаемых в амортизационные группы’, утверженной постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 года N 1.

Пунктом 15 ПБУ 6/01 установлены общие правила, касающиеся отражения результатов переоценки обЪектов основных средств, а именно:

📌 Реклама Отключить

  • зачисление сумм дооценки в добавочный капитал организации;
  • отнесение сумм уценки обЪекта основных средств на счет прибылей и убытков в качестве операционных расходов.

Если имеет место дооценка обЪекта основных средств в результате его переоценки, а в предыдущие отчетные периоды происходила уценка указанного обЪекта, которая была отнесена на счет прибылей и убытков в качестве операционных расходов, то вышеуказанная сумма дооценки, равная сумме его уценки, должна быть отнесена на счет прибылей и убытков отчетного года в качестве дохода.

Следует напомнить, что ранее организации относили результаты переоценки (дооценки) на счет добавочного капитала без каких — либо ограничений.

В соответствии с ПБУ 6/01, в общем случае, сумма уценки обЪекта основных средств в результате относится на счет прибылей и убытков в качестве расходов. Сумма уценки обЪекта основных средств относится в уменьшение добавочного капитала организации, который был образован за счет его дооценки, проведенной в предыдущие отчетные периоды. Превышение суммы уценки над суммой его дооценки, которая была ранее зачислена в добавочный капитал организации в результате его переоценки, проведенной в предыдущие отчетные периоды, должна быть отнесена на счет прибылей и убытков как операционные расходы.

📌 Реклама Отключить

Пример N 1.

(первоначальная уценка).

Организация индексным методом произвела переоценку обЪекта основных средств. Первоначальная стоимость этого обЪекта 200 000 руб., сумма начисленной амортизации — 50 000 руб. При переоценке применен индекс 0,7.

В соответствии с пунктом 15 ПБУ 6/01 сумма уценки основных средств в результате переоценки относится на счет прибылей и убытков в качестве расходов.

В данном случае сумма уценки составила 60 000 руб. (200 000 — (200 000 х 0,7)).

В соответствии с Планом счетов (Инструкцией по применению Плана счетов) прочие доходы и расходы, признаваемые операционными или внереализационными, учитываются на счете 91 ‘Прочие доходы и расходы’.

Таблица 1

Здесь возникает разночтение в нормативных актах по бухгалтерскому учету — ПБУ, которое заключается в том, что ПБУ 6/01 определяет сумму уценки в качестве операционного расхода, тогда как ПБУ 9/99 и ПБУ 10/99 определяют суммы дооценки и уценки активов в качестве внереализационных доходов и расходов. По нашему мнению, доходы и расходы возникающие в результате переоценки, более логично признавать в качестве операционных, учитывая, что организация должна регулярно производить переоценку обЪектов основных средств и указанный вид доходов и расходов может носить постоянный характер.

📌 Реклама Отключить

Пример N 2.

(повторная переоценка)

Организация производит переоценку обЪекта основных средств путем прямого пересчета по рыночной стоимости, которая составляет 500 000 рублей. ОбЪект учитывается по восстановительной стоимости 600 000 рублей, сумма амортизации начисленной за время эксплуатации обЪекта, составляет 200 000 рублей. В результате предыдущих переоценок обЪекта на увеличение добавочного капитала была отнесена сумма 60 000 рублей.

В рассматриваемой ситуации производится уценка обЪекта основных средств в результате снижения его рыночной стоимости. При этом ранее обЪект подвергался дооценке.

В таком случае сумма уценки обЪекта основных средств согласно пункту 15 ПБУ 6/01 относится в уменьшение добавочного капитала организации, образованного за счет сумм дооценки этого обЪекта, проведенной в предыдущие отчетные периоды. Превышение суммы уценки обЪекта над суммой его дооценки, зачисленной в добавочный капитал организации в результате проведенной в предыдущие отчетные периоды переоценки, относится на счет прибылей и убытков в качестве операционного расхода.

📌 Реклама Отключить

В данном случае сумма уценки составила 100 000 руб. (600 000 — 500 000). Из них сумма 60 000 руб. списывается за счет суммы ранее произведенной дооценки, а сумма 40 000 руб. включается в состав расходов организации.>

Таблица 2

Пример N 3.

(первоначальная дооценка)

Первоначальная стоимость обЪекта основных средств 300 000 рублей, величина начисленного износа 40 000. В результате переоценки, стоимость увеличилась на 80 000 рублей.

Таблица 3

Пример N 4.

(повторная переоценка)

В том случае, если по обЪекту основного средства, рассмотренному в Примере 2, ранее производилась переоценка, в результате которой была осуществлена уценка, и сумма уценки была отнесена на счет прибылей и убытков, то величина дооценки в этой сумме относится на счет прибылей и убытков в качестве дохода.

Продолжим предыдущий пример. Величина уценки, в результате предыдущей переоценки составила 50 000 рублей. Уценка была отнесена на счет прибылей и убытков.

Таблица 4

📌 Реклама Отключить

Следует обратить внимание на еще одно обстоятельство. В отличие от ПБУ 6/97 новое ПБУ 6/01 применяется и в отношении доходных вложений в материальные ценности. Организация, осуществившая вложения в часть имущества, здания, помещения, оборудование и в другие ценности, имеющие материально — вещественную форму, для предоставления за плату во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода, принятые к бухгалтерскому учету на счете 03 ‘Доходные вложения в материальные ценности’, может воспользоваться нормой, касающейся переоценки. В частности, это относится к предметам договора финансовой аренды (лизинга). Наряду с данными, характеризующими договор финансовой аренды (лизинга), например размер, порядок, условия и сроки внесения лизинговых платежей, в указанном договоре может быть предусмотрена возможность переоценки предметов лизинга потому, что переоценка повлияет на размер лизинговых платежей.

📌 Реклама Отключить

Поскольку нет отдельных указаний о переоценке такого имущества, то необходимо руководствоваться общими положениями о переоценке.

Планом счетов (Инструкцией по применению Плана счетов) не предусмотрены проводки по переоценке имущества числящегося на счете 03, однако, по аналогии с тем, что имущество отраженное на этом счете также используется в хозяйственной деятельности для получения дохода, проводки будут аналогичные проводкам по переоценке обЪектов основных средств.

Много вопросов ранее возникало относительно того, как быть с добавочным капиталом, образованным в результате переоценки обЪекта основных средств при выбытии указанных обЪектов. Теперь на эти вопросы имеется четкий ответ. Согласно ПБУ 6/01 при выбытии обЪекта основных средств сумма его дооценки переносится с добавочного капитала в нераспределенную прибыль, в связи с чем производится запись по дебету счета 83 ‘Добавочный капитал’ в корреспонденции с кредитом счета 84 ‘Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)’.

📌 Реклама Отключить

Выбытие обЪектов основных средств может иметь место в случае продажи, безвозмездной передачи, списания в случае морального и физического износа, ликвидации при авариях, стихийных бедствиях и иных чрезвычайных ситуациях.

Необходимо обратить внимание на то, что в связи с новым порядком отражения результатов переоценки, возникает необходимость ведения аналитического учета результатов переоценки основных средств в разрезе каждого обЪекта, как для использования при последующих переоценках, так и для возможного выбытия.

Пример N 5.

(выбытие)

Через год, после эксплуатации обЪект основных средств, рассмотренный в предыдущем примере, пришел в негодность, восстановлению не подлежит и списывается с баланса. При разборке оприходованы комплектующие, рыночная стоимость которых составила 70 000 руб. Величина начисленной амортизации за последний год эксплуатации составила 4 333 рубля.

Доходы и расходы от списания основного средства с бухгалтерского учета являются операционными доходами и расходами (пункт 31 ПБУ 6/01, пункт 7 ПБУ 9/99, а также пункт 11 ПБУ 10/99). 📌 Реклама Отключить

В соответствии с Планом счетов (Инструкцией по применению Плана счетов) при списании основных средств сумма начисленной по ним амортизации списывается со счета 02 ‘Амортизация основных средств’ в кредит счета 01, субсчет 5 ‘Выбытие ОС. Остаточная стоимость обЪекта списывается с кредита счета 01 в дебет счета 91,субсчет 91-2 ‘Прочие расходы’.

Порядок учета материальных ценностей, полученных в результате списания основных средств, установлен пунктом 54 Положения по ведению бухгалтерского учета в соответствии с которым материальные ценности, остающиеся от списания непригодных к восстановлению и дальнейшему использованию основных средств, приходуются по рыночной стоимости на дату списания, и соответствующая сумма зачисляется на финансовые результаты у коммерческой организации. Данная операция отражается в бухгалтерском учете по дебету счета 10, субсчет 10-5 ‘Запасные части’, в корреспонденции с кредитом счета 91, субсчет 91-1 ‘Прочие доходы’.

📌 Реклама Отключить

В рассматриваемой ситуации выбывает обЪект основных средств, стоимость которого ранее была дооценена. При выбытии такого обЪекта сумма произведенной дооценки его стоимости, ранее зачисленная на добавочный капитал организации, переносится с добавочного капитала на нераспределенную прибыль организации (пункт15 ПБУ 6/01).

В бухгалтерском учете данная операция отражается записью по дебету счета 83 в корреспонденции с кредитом счета 84.

Таблица 5

Результаты произведенных переоценок основных средств учитываются не только при выбытии. Так, в соответствии с пунктом 6.7 постановления Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 17 сентября 1996 г. N19 ‘Об утверждении стандартов эмиссии акций при учреждении акционерных обществ, дополнительных акций, облигаций и их проспектов эмиссии’ одним из способов увеличения уставного капитала акционерного общества является увеличение номинальной стоимости акций за счет средств от переоценки основных фондов.

📌 Реклама Отключить

Пример N 6.

(увеличение уставного капитала)

ОАО приняло решение об увеличении уставного капитала общества путем увеличения номинальной стоимости акций за счет средств, полученных от переоценки основных фондов. Сумма дооценки основных средств составила 200 000 рублей. Размер добавочного капитала направляемого на увеличение уставного капитала, составляет 50 000 руб. В результате проведенной конвертации акций общества в акции с большей номинальной стоимостью уставный капитал был увеличен на 50 000 руб.

Согласно Плану счетов (Инструкции по применению Плана счетов) в бухгалтерском учете направление средств, учтенных на счете 83, на увеличение уставного капитала отражается по дебету счета 83 в корреспонденции со счетом 75 ‘Расчеты с учредителями’ либо счетом 80 ‘Уставный капитал’. В связи с тем, что Инструкцией по применению Плана счетов предусмотрено ведение аналитического учета по счету 75 по каждому учредителю, для полноты формирования информации по расчетам с акционерами направление средств на увеличение уставного капитала целесообразно отразить по кредиту счета 75 в дебет счета 83. 📌 Реклама Отключить

Бухгалтерская запись по кредиту счета 80 в корреспонденции со счетом 75 осуществляется после регистрации в Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг отчета об итогах выпуска акций и государственной регистрации соответствующих изменений в учредительных документах предприятия.

Таблица 6

В связи, с тем, что для целей бухгалтерского учета нам необходимо знать величину дооценки по каждому обЪекту основных средств, для того что бы в дальнейшем использовать ее либо на уменьшение убытков от уценки основного средства, либо на увеличение нераспределенной прибыли, возникает следующий вопрос — как определить за счет дооценки каких обЪектов основных средств было произведено увеличение уставного капитала? Нормативными документами по бухгалтерскому учету, данный вопрос не урегулирован, с точки зрения здравого смысла необходимо пропорционально уменьшить величину дооценки каждого обЪекта основных средств пропорционально доле его дооценки в общей величине добавочного капитала образованного за счет переоценки.

📌 Реклама Отключить

Рассмотрим возможность влияния переоценки на уменьшение убытков при списании недоамортизированных основных средств.

Пример N 7.

Организация в связи с невозможностью дальнейшего использования списывает автомобиль. Восстановительная стоимость автомобиля составляет 400 000 рублей, за время использования начислена амортизация в размере 80 000 рублей. Дооценка данного обЪекта основных средств, отраженная на счете 83 составляет 90 000 рублей. При списании без предварительной переоценки.

Таблица 7

В случае если предварительно (на начало года) была проведена переоценка.

Автомобиль был переоценен до рыночной стоимости методом прямого пересчета. Рыночная стоимость составила 300 000 рублей.

Таблица 8

📌 Реклама Отключить

Система проводок, не может изменить финансовый результат от хозяйственных операций. Приведенный пример, показывает, что использование предварительной переоценки может повлиять на данные бухгалтерской отчетности. Так во втором случае, сумма убытков полученных от прочей деятельности, отраженная в форме 2 бухгалтерской отчетности, меньше на сумму 90 000 рублей, равную величине ранее произведенной переоценки.

В настоящее время, в соответствии с положениями главы 25 НК РФ, результаты переоценки основных средств для целей налогового учета не оказывают влияния в соответствии с принятием главы 25 НК РФ, переоценка основных средств для целей налогового учета не существует.

Так, в соответствии со статьями 250 и 265 НК РФ внереализационными доходами и расходами являются положительные и отрицательные разницы полученные от переоценки имущества (за исключением амортизируемого имущества и ценных бумаг). В отношении переоценки ценных бумаг, есть отдельные положения в статьях 251 и 270 НК РФ, что касается переоценки амортизируемого имущества, никаких упоминаний о нем больше нет.

📌 Реклама Отключить

О возможности учитывать результаты переоценки основных средств, для целей налогообложения существуют только косвенные доказательства. Так, в ряде статей части второй НК РФ, а именно статей 258, 259, 260, используется термин восстановительная стоимость, однако является она таковой как результат переоценки или нет неизвестно.

Возможно в будущем положение относительно переоценки основных средств для целей налогообложения изменится. Однако, может оказаться, что в этом заключается еще одно разделение бухгалтерского и налогового учета, в соответствии с которым возникнет необходимость вести параллельный учет основных средств, переоцененных для целей бухгалтерского учета и имеющих первоначальную стоимость и для налогового.

Переоценка оборотных активов

В соответствии с пунктом 25 ПБУ 5/01, начиная с 2002 года организация может создавать резерв под снижение стоимости материальных ценностей.

📌 Реклама Отключить

Согласно пункту 25 указанного ПБУ ‘Материально-производственные запасы, которые морально устарели, полностью или частично потеряли свое первоначальное качество, либо текущая рыночная стоимость, стоимость продажи которых снизилась, отражаются в бухгалтерском балансе на конец отчетного года за вычетом резерва под снижение стоимости материальных ценностей. Резерв под снижение стоимости материальных ценностей образуется за счет финансовых результатов организации на величину разницы между текущей рыночной стоимостью и фактической себестоимостью материально — производственных запасов, если последняя выше текущей рыночной стоимости’.

Планом счетов для отражения величины созданного резерва предусмотрен счет 14 ‘Резервы под снижение стоимости материальных ценностей’. В соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов использование счета 14, который выступает контрактивным счетом к счетам 10 и 11 позволяет отразить их стоимость по ценам возможного выбытия без непосредственной переоценки самих материальных ценностей, что существенно упрощает учет.

📌 Реклама Отключить

Пример N 8.

В конце года организация провела тестирование на соотвествие балансовой стоимости отдельных наименований материально — производственных запасов их текущим рыночным ценам. Выявленная разница составила 90 000 рублей.

Таблица 9

Величина созданного резерва принимается только для целей бухгалтерского учета, и не влияет на налогообложение.

Переоценка основных средств

Переоценка основных средств – это приведение первоначальной стоимости объекта основных средств к рыночному уровню. В результате переоценки основных средств активы могут быть дооценены или уценены и далее учитываются на балансе организации по новой восстановленной стоимости.

Отметим, что проведение переоценки основных средств – это право, а не обязанность предприятия.

Цель проведения переоценки основных средств

Переоценка ОС актуальна для организаций, у которых основные средства составляют существенную часть активов.

Основные средства переоцениваются для отображения их на балансе по реальной рыночной стоимости, что может понадобиться:

  • для увеличения уставного капитала;

  • при оформлении основных средств под залог по кредитным обязательствам;

  • для учета реальной суммы начисленной амортизации при формировании себестоимости готовой продукции;

  • для привлечения инвестиций;

  • при реструктуризации организации;

  • при продаже некоторых активов.

Основные правила проведения переоценки основных средств

Переоценка основных средств проводится по текущей (восстановительной) стоимости путем индексации или прямого пересчета по подтвержденным рыночным ценам.

Если предприятие решит однажды переоценить объекты основных средств, то в последующем придется проводить переоценку объектов основных средств на регулярной основе для того, чтобы стоимость, по которой объекты основных средств отражаются в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности, существенно не отличалась от текущей (восстановительной) стоимости объектов основных средств.

Переоценку объектов основных средств можно проводить не чаще 1 раза в год на конец отчетного года. Переоцениваться должны все объекты основных средств, которые включены в группу однородных объектов основных средств.

Однородной группой основных средств могут быть вычислительная техника, здания и сооружения, оборудование, транспортные средства и т.д.

Какая информация необходима для проведения переоценки основных средств

Для проведения переоценки основных средств и отражения ее результатов в бухгалтерском учете необходима следующая информация:

  • данные о первоначальной стоимости объекта основных средств или текущей (восстановительной) стоимости объекта основных средств (если объект основных средств переоценивался ранее) по состоянию на 31 декабря отчетного года по данным бухгалтерского учета;

  • данные о сумме амортизации, которая была начислена за все время эксплуатации объекта основных средств по состоянию на 31 декабря отчетного года по данным бухгалтерского учета;

  • документально подтвержденные данные о текущей (восстановительной) стоимости переоцениваемых объектов основных средств по состоянию на 31 декабря отчетного года.

Для того чтобы определить текущую (восстановительную) стоимость, необходимо использовать:

  • данные на аналогичную продукцию, полученную от организаций-изготовителей;

  • сведения об уровне цен, имеющихся у органов статистики, торговых инспекций и организаций;

  • сведения об уровне цен, опубликованные в средствах массовой информации и специальной литературе.

Порядок проведения переоценки основных средств

Непосредственно перед проведением переоценки организация должна оформить распорядительный документ. Таким документом может быть приказ или распоряжение, который обязателен для всех служб организации, которые будут задействованы в переоценке основных средств.

Кроме этого, следует проверить наличие объектов основных средств, подлежащих переоценке и подготовить перечень объектов основных средств, подлежащих переоценке.

В этом перечне рекомендуется указать следующие данные об объекте основных средств:

  • точное название;

  • дату приобретения, сооружения, изготовления;

  • дату принятия объекта к бухгалтерскому учету.

Результаты переоценки оформляются в виде акта специальной комиссией с приложением всех документов, на основании которых была установлена стоимость переоцененных объектов основных средств.

Данные о переоценках отражаются в Инвентарной карточке учета объекта основных средств ОС-6.

Отражение результатов переоценки основных средств в бухгалтерском учете

1. Если после переоценки стоимость основных средств увеличилась, в бухгалтерском учете делают следующие записи:

Дебет 01 Кредит 83 — увеличена стоимость объекта основного средства в результате переоценки.

Дебет 83 Кредит 02 — доначислена амортизация по объекту основных средств в результате его переоценки.

2. Если после переоценки стоимость объектов основных средств, ранее уцененных увеличилась, то сумму дооценки, равной сумме предыдущей уценки относят на финансовый результат и отражают в составе прочих доходов.

Проводки будут следующими:

Дебет счета 01 Кредит счета 91.1 — отражена дооценка объекта основных средств в пределах предыдущей уценки.

Дебет счета 91-2 Кредит счета 02 — увеличена амортизация по объекту основных средств в пределах предыдущей уценки.

Превышение суммы дооценки над суммой уценки включается в состав добавочного капитала.

При этом в бухгалтерском учете делаются такие записи:

Дебет счета 01 Кредит счета 83 — отражена дооценка объекта основных средств сверх предыдущей уценки.

Дебет счета 83 Кредит счета 02 — увеличена амортизация по объекту основных средств сверх предыдущей уценки.

3. Если после переоценки стоимость объекта основных средств уменьшилась, то сумму уценки объекта основных средств относят на финансовый результат и отражают в составе прочих расходов.

В бухгалтерском учете следует сделать следующие проводки:

Дебет счета 91-2 Кредит счета 01 уценен объект основных средств, который раньше не дооценивался.

Дебет счета 02 Кредит счета 91-1 — уменьшена амортизация по ранее недооценному объекту основных средств.

4. Если после переоценки стоимость объектов основных средств, ранее дооцененных уменьшилась, то сумма уценки, равная сумме предыдущей дооценки, уменьшает добавочный капитал.

При этом в бухгалтерском учете делаются такие записи:

Дебет счета 83 Кредит счета 01 — отражена уценка ОС в пределах предыдущей дооценки.

Дебет счета 02 Кредит счета 83 — отражено уменьшение амортизации ОС в пределах предыдущей дооценки.

Превышение суммы уценки над суммой дооценки относится на финансовый результат и отражается в составе прочих расходов.

Дебет счета 91-2 Кредит счета 02 — отражена уценка ОС сверх предыдущей дооценки.

Дебет счета 02 Кредит счета 91-1 — отражено уменьшение амортизации сверх предыдущей дооценки.

Налоговый учет переоценки основных средств

В налоговом учете переоценка основных средств не учитывается.

Таким образом, стоимость основных средств и размер начисленной налоговой амортизации по основным средствам не меняется.

После проведения переоценки у организации появятся постоянные разницы, так как суммы начисленной амортизации в налоговом и бухгалтерском учете будут различаться.

Если произошла дооценка основных средств, то в бухгалтерском учете сумма ежемесячной амортизации станет больше, чем в налоговом учете и возникнет постоянное налоговое обязательство (ПНО).

В бухгалтерском учете следует сделать такую проводку:

Дебет счета 99 субсчет «Постоянные налоговые обязательства (активы)» Кредит счета 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» — отражено ПНО с разницы между сумами амортизации.

Если произошла уценка основных средств и амортизация в бухгалтерском учете меньше, чем в налоговом учете, то возникает постоянный налоговый актив (ПНА).

В бухгалтерском учете следует сделать такую проводку:

Дебет счета 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит счета 99 субсчет «Постоянные налоговые обязательства (активы)» — отражен ПНА с разницы между суммами амортизации.

Переоценка стоимости основных средств организации

Основные материальные и нематериальные активы постоянно изменяют свою остаточную стоимость. Большинство постепенно теряет ее, перенося на производимую с их помощью продукцию – амортизируясь. Но бывают и ситуации, когда в результате модернизации или улучшения тот или иной актив увеличивается в стоимости. Кроме того, предприятие обновляет свои материальные активы, приобретая новые взамен изношенных, расширяет их базу. Так или иначе, стоимость основных активов предприятия – это параметр, постоянно находящийся в динамике, а значит, требующий регулярного аналитического и бухгалтерского учета.

Важно, чтобы этот параметр находился в реальном соответствии с рыночными характеристиками стоимости, чтобы отражать в бухгалтерских документах истинную остаточную стоимость, а не просто выраженную в тех или иных цифрах.

В статье мы осветим суть процедуры переоценки основных имущественных активов организации, как она происходит в соответствии с последними законодательными нововведениями, а также покажем, как это делается на конкретном примере.

Суть переоценки основных фондов

Имущество предприятия с течением времени меняет свою стоимость в результате износа (физического и/или морального). Параллельно протекают рыночные процессы, с разной скоростью изменяющие цену различных активов: недвижимости, оборудования, инструментов, транспортных средств и т.п. Переоценка проводится как раз для того, чтобы привести эти данные к единому показателю.

Динамика рыночной стоимости активов очень неравномерна, ее трудно оценить с точки зрения определенных факторов, поэтому стоимость имущества в каждый отдельно взятый момент не отражает его реальной цены в современных условиях рынка. Отсюда возможны существенные искажения в разных параметрах активов:

  • себестоимости;
  • амортизационных отчислений;
  • рентабельности фондов;
  • базы для налогообложения.

Итак, переоценка основных фондов организации – это уточняющие мероприятия по приведению остаточной стоимости активов к уровню фактической их цены на рынке, то есть установление полной цены, которая понадобилась бы на их восстановление или реновацию до первоначального состояния в современных реалиях.

НАПРИМЕР. Два года назад предприятие приобрело новое оборудование, стоившее 50 000 руб. За два года оно утратило в результате амортизации 7 тыс. руб. Таким образом, его остаточная стоимость по бухгалтерским документам составит 43 тыс. руб. Но в результате определенных рыночных процессов (производитель выпустил усовершенствованную модель) реальная стоимость такого оборудования данного уровня износа на рынке составляет только 35 тыс. руб. Это значит, что на сегодняшний день его можно продать именно за эту сумму. Необходимо произвести переоценку, в результате которой на бухгалтерском балансе это оборудование будет отражено по стоимости 35 тыс. руб., что является его реальной рыночной ценой, достоверной при финансовом учете.

Обязательно ли переоценивать фонды

Согласно п. 15 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденных приказом Министерства финансов России от 30 марта 2001 г. № 26н, предприятие имеет право, но не обязано производить переоценку своего имущества. Обязательность этой процедуры в Российской Федерации упразднена в 1997 году.

Законодательный порядок переоценки имущественных фондов излагается в Налоговом Кодексе РФ в ст. 256 «Амортизируемое имущество», а также в ст. 257 «Порядок определения первоначальной стоимости амортизируемого имущества». По регламенту нужно соблюдать следующие условия:

  • единожды проведя переоценку, фирма должна делать эту процедуру регулярно, но не чаще 1 раза в год (это становится обязанностью);
  • результат проведенной переоценки в документах нужно отражать на конец отчетного периода (до 2011 года было – на начало);
  • объекты переоценки должны находиться в собственности организации;
  • порядок переоценки должен утверждаться в учетной политике организации;
  • начало процесса переоценки инициируется приказом по предприятию и составлением ведомости переоцениваемых объектов;
  • коммерческие предприятия оставляют вопрос о самостоятельности проведения переоценки или привлечения для этого сторонних организаций на собственное усмотрение.

Цели и задачи

В практике учета переоценку основных фондов предприятия производят для того, чтобы:

  • определить адекватную рыночную стоимость данного основного актива;
  • для привлечения инвестиционных партнеров (например, для залоговой стоимости при кредитовании);
  • при перспективах увеличения уставного капитала;
  • при планах на реструктуризацию;
  • для уточнения себестоимости и цены производимой продукции (в рамках финансового анализа);
  • для избегания падения рыночной стоимости активов ниже уставного фонда (это грозит ликвидацией фирмы);
  • если нужно предоставить финансовую отчетность по международным стандартам;
  • при страховке имущества (уточняется страховая база);
  • возможность сократить налог на имущество (для компаний с низкой прибылью), поскольку уменьшится стоимость ОС по балансу;
  • уменьшение базы налога на прибыль (для рентабельных организаций) в результате роста амортизационных отчислений, если стоимость ОС после переоценки повысится.

Какое именно имущество можно переоценивать

Переоценка основных средств может производиться в отношении:

  • рабочего оборудования;
  • недвижимости – зданий и сооружений, в том числе и незавершенных;
  • приборов, станков, инструментов;
  • вычислительной техники;
  • транспортных средств;
  • различного инвентаря;
  • оборудования, которое только подготовлено для установки;
  • любых основных фондов, которые на данный момент не действуют, но не списаны с баланса (на консервации, в резерве, подготавливаются к списанию и пр.).

Существенность переоценки ОС

Требование существенности изложено в п. 44 «Методических указаний об учете основных средств», утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2010 г. № 91н. Оно гласит, что стоимость переоцененных основных средств, отраженная на балансе, должна существенно отличаться от первоначальной, иначе нет и смысла в проведении переоценки. Барьер существенности условно установлен в 5% (согласно приказу Минфина России от 22 июля 2003 г. № 67н), каждая организация вправе самостоятельно установить его в учетной политике, закрепив в локальных актах.

НАПРИМЕР. ООО «Бригантина» приняло решение о переоценке основных активов. По балансу на конец предыдущего отчетного года стоимость основных средств составляла 2 000 000 руб. (допустим, что группа ОС однородная). После переоценки текущая (восстановительная) стоимость активов составила 2 200 000 руб. Разница составляет 2 200 000 ­– 2 000 000 = 200 000 руб., что составляет 10%, признаваемых существенной разницей, поэтому данные изменения следует отразить в балансе.

Если бы восстановительная стоимость составила 2 020 000 руб., то полученная разница не была бы признана существенной и решение о переоценке бы не принималось.

Что необходимо для проведения переоценки

До того, как начать процедуру переоценки ОС, нужно провести ряд подготовительных мероприятий, таких как:

  1. Проверка наличия объектов основных активов, подлежащих переоценке. Этот этап завершается составлением ведомости с перечнем переоцениваемых объектов.
  2. Принятие решения о переоценке и оформление его документально. Издание приказа по организации для всех служб, которые будут принимать участие в этом процессе. В тексте приказа должны быть отражены такие особенности:
    • объекты, подлежащие переоценке;
    • методика проведения переоценки (метод, способ отражения на бухгалтерском балансе);
    • лица, несущие ответственность за проведение и оформление переоценки.
  3. Сбор и взятие на вооружение необходимой сопутствующей информации:
    • сведений об уровне рыночных цен на аналогичные объекты ОС (по статистическим данным, информации от торговых инспекций и др.);
    • данные о рыночной стоимости из СМИ и специальных литературных источников;
    • сведения о стоимости продукции партнеров и конкурентов;
    • экспертные заключения.

Способы проведения переоценки

Закон определяет два возможных метода для изменения балансовой стоимости ОС:

  • индексация – стоимость ОС корректируется на основании специальных статистических индексов-дефляторов;
  • прямой перерасчет относительно реальных рыночных цен – используется чаще, поскольку в настоящее время Росстат не публикует на регулярной основе статистические индексы, необходимые для применения первого метода.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если то или иное основное средство уже подвергалось переоценке, то в дальнейшем для этой процедуры нужен перерасчет по его восстановительной стоимости с учетом начисленной суммы амортизации за время использования этого имущества.

Результаты переоценки

Итогом проведения переоценки активов может быть увеличение или уменьшение стоимости, по сравнению с рыночной. Таким образом, на бухгалтерском балансе может быть проведена одна из двух предусмотренных законом процедур: дооценка или уценка, после чего восстановительная стоимость на балансе будет принята за первоначальную.

Дооценка ОС

Если восстановительная стоимость оказалась больше остаточной, то данное основное средство необходимо дооценить.

Сумма, на которую была увеличена стоимость актива или группы активов, зачисляется в добавочный капитал компании. В предыдущие годы суммы амортизационных отчислений, составившие уценку и проходящие по балансу в числе «прочих расходов», должны были быть равными начисленной дооценке и вноситься в «прочие доходы».

Балансовые проводки:

  • дебет 01, кредит 83/91.1 – увеличена сумма первоначальной стоимости основного средства;
  • дебет 83/91.1, кредит 02 – увеличена сумма амортизационных отчислений на данное основное средство.

Уценка ОС

Производится, если по результатам индексации или перерасчета восстановительная стоимость получилась меньше, нежели остаточная.

Данная сумма относится на «прочие расходы»: она уменьшает добавочный капитал организации, который был образован за счет дооценки данного основного средства в другие периоды. Та сумма, на которую получилось превышение, и составляет уценку. Ее относят на «прочие расходы».

Проводки по балансу:

  • дебет 83/91.1, кредит 01 – уменьшена первоначальная стоимость основного средства;
  • дебет 02, кредит 83/91.1 – уменьшена начисленная амортизация ОС.

ВНИМАНИЕ! Если в результате переоценки объект основного средства совсем утрачивает стоимость и подлежит списанию, оформляется его выбытие, отражающееся в составе «прочих расходов». При этом сумма его дооценки должна быть перенесена в нераспределенную прибыль организации.

Влияние на налоговый учет

С точки зрения налогообложения, ни дооценка, ни уценка основных средств не влияют на размер дохода или расхода организации, поскольку реально средства не тратились и не приобретались. Поэтому налог на прибыль от результатов переоценки не изменится. Это отражено в НК РФ и в письмах Минфина России от 8 июля 2011 г. № 03-03-06/1/412, от 8 сентября 2011 г. № 03-03-06/1/544.

ВНИМАНИЕ! Налоговый Кодекс предусматривает изменение стоимости основных средств только в четко определенных законом случаях, таких как реконструкция, модернизация, ликвидация и др. (ч.2 ст. 257 НК РФ). Переоценка в этот перечень не входит.

Однако переоценка повлияет на налоговую базу, исчисляемую для уплаты налога на имущество.

Поэтому в бухгалтерском и налоговом учете будет по-разному отражена сумма амортизации на данное основное средство или однородную группу. Такая постоянная разница вызывает появление постоянного налогового актива (п. 7 ПБУ 18/02).

Коэффициент переоценки

Данный показатель представляет собой отношение реальной (восстановительной) стоимости ОС к первоначальной.

Иногда коэффициентом переоценки называют индекс-дефлятор, разработанный Росстатом для проведения переоценки методом индексации. В рамках этого метода первоначальную стоимость основных активов нужно было умножить на установленный Росстатом коэффициент для данной группы, действующий на нужный период. Эти коэффициенты регулярно публиковались Росстатом специально для нужд переоценки. Росстат разрабатывал их на основе цен фирм-производителей, а для объектов недвижимости – на основе цен на строительно-монтажные работы по различным регионам.

Сегодня метод индексации официально не отменен, однако фактически он утратил силу, поскольку Росстат перестал публиковать регулярную динамику статистических индексов-дефляторов. Предприятию не возбраняется применять индексацию при переоценке, но при этом оно должно установить индекс либо самостоятельно, либо обратившись в Росстат на платной основе. Поэтому на практике при современной переоценке ОС практически повсеместно применяется метод прямого перерасчета.

ВАЖНАЯ ИНФОРМАЦИЯ! Поскольку с точки зрения закона существует выбор между методом индексации и прямого перерасчета при переоценке ОС, то он должен быть отражен в учетной политике конкретной организации.

Поправки по имущественным налогам: нужно ли спешить с оспариванием кадастровой стоимости

Авторы: Партнеры ООО «Корн-Аудит»
Е.В. Шестакова, А.А. Жиркова

Налог на имущество физических лиц и налог на имущество юридических лиц в отношении офисной и торговой недвижимости в настоящий момент исчисляется по кадастровой стоимости. Ранее такой налог исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости и балансовой стоимости соответственно. Сейчас кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной цене. Но встречаются случаи, когда она превышает рыночную: из-за неучтенных индивидуальных особенностей недвижимости, ошибки в расчете, в связи с падением рыночной стоимости объекта.

Переоценка стоимости и ее оспаривание сегодня

В настоящее время переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет (ст. 24.12 ФЗ от 2.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Налогом на имущество физических лиц облагаются следующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан:

  • жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства);

  • жилое помещение (квартира, комната);

  • гараж, машино-место;

  • единый недвижимый комплекс;

  • объект незавершенного строительства;

  • иные здание, строение, сооружение, помещение (п. 1 ст. 401 НК РФ).

В том случае, если кадастровая стоимость превышает рыночную, владелец недвижимости может оспорить ее, чтобы не переплачивать налог.

Однако в 2018 году приняли поправки, которые не выгодны налогоплательщикам, так пересчет налога осуществляется с момента внесения данных в реестр. Но фактически налогоплательщик должен переплачивать за те ошибки, которые допустил не он, а бюрократическая система, ведь с момента обнаружения неправильно установленной стоимости до внесения сведений в реестр может пройти значительное время.

Существует три варианта внесения правок в ЕГРН:

  • если пакет документов с неправильной информацией поступил о ОКУ от собственника во время постановки участка на учет, то исправление данных осуществляется в порядке, установленном законом №218-ФЗ;

  • если ОКУ был извещен об ошибке в Реестре в порядке информационного взаимодействия, то неточность устраняется так же в порядке информационного взаимодействия;

  • если правки, которые нужно внести в Реестр, затрагивают интересы третьих лиц, либо в иных спорных ситуациях, то изменения вносятся по решению суда.

Для этого необходимо доказать факт неверного определения кадастровой стоимости.

Кадастровую стоимость можно узнать на официальном сайте Росреестра: необходимо знать кадастровый номер или адрес.

Важно! Кадастровую стоимость необходимо сравнить с реальной рыночной стоимостью на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. Например, если на 2016 год кадастровая стоимость недвижимости составляла 6 млн. руб., а реальная стоимость — 5 млн. руб., то кадастровая оценка превышает рыночную на 1 млн. руб. Если получится это доказать, то размер налоговой базы уменьшится.

Основаниями для пересмотра кадастровой стоимости являются:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (ошибки, допущенные при проведении оценки);

  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Не получится оспорить кадастровую оценку жителям тех регионов, в которых налог до сих пор исчисляется по инвентаризационной стоимости. Позиция Верховного суда РФ заключается в том, что если права и обязанности лица еще не затрагиваются, то оно не имеет права обжаловать кадастровую оценку (определение Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. № 18-АПГ15-6). Так же резкое падение стоимости недвижимости, которое произошло позже установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить.

Не так давно изменился сам порядок оспаривания кадастровой стоимости: сейчас можно обратится в комиссию или суд (ранее сначала необходимо было в досудебном порядке обратиться в комиссию, которая занимается пересмотром кадастровой стоимости и если она отказывала в уменьшении показателя, то потом можно было обратиться в суд).

Для пересмотра кадастровой стоимости необходимо обратиться:

  • в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости — заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается в течении 1 месяца; срок сообщения о поступлении заявления в комиссии составляет 7 дней; комиссия обязана уведомить лицо, обладающее правом на недвижимость в течении 5 дней; решения комиссии могут быть оспорены в суде;

  • в суд (п. 2 ст. 403 НК РФ) — процедура регламентирована гл. 25 КАС РФ; можно оспорить результаты оценки кадастровой стоимости и решение комиссии; ограничение сроков по оспариванию кадастровой стоимости (5 лет с момента внесения в гос. кадастр оспариваемых результатов); дела рассматриваются 2 месяца, из-за сложности дела может быть продлен еще на месяц; принятое судом решение может быть обжаловано в течении одного месяца.

Важно! Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости и величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на лице, которое обратилось с соответствующим заявлением (ч. 5 ст. 247 КАС РФ).

Эффективнее всего оспаривать кадастровую оценку сразу же, как только обнаружено, что она завышена, потому что сроки рассмотрения могут занять до 6 месяцев. А сумма налога рассчитывается по данным предыдущего года: если не начать процедуру оспаривания до конца 2018 года, то весь 2019 год необходимо будет уплачивать налог в соответствии с завышенной налоговой базой.

Переоценка стоимости и ее оспаривание в будущем

Наше законодательство одно из самых динамичных в мире. И законодательство в области налогообложения является ярким примером нестабильности в законодательстве. Так, в настоящее время принят во втором чтении Проект федерального закона «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

В 2018 году при исчислении налога за 2017 год на территории 28 субъектов Российской Федерации применяется коэффициент 0,6, на территории 21 субъекта Российской Федерации – коэффициент 0,4, на территории 15 субъектов Российской Федерации – коэффициент 0,2. В остальных субъектах Российской Федерации коэффициент не применяется, поскольку решение о переходе к налогообложению по кадастровой стоимости не принято и налог исчисляется по инвентаризационной стоимости с учетом коэффициента-дефлятора.

Применение такого порядка исчисления налога на имущество физических лиц привело к существенному увеличению налоговой нагрузки на граждан, прежде всего, из-за резкого роста кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В связи с этим законопроектом предусматривается отказ от применения указанного выше коэффициента начиная с исчисления налога за четвертый налоговый период применения кадастровой стоимости (коэффициент 0,8).

Таким образом, поправка является положительной и не должна привести к резкому росту кадастровой стоимости.

Одновременно законопроектом вводится новый коэффициент, ограничивающий ежегодное увеличение суммы налога на имущество физических лиц по кадастровой стоимости не более чем на 10 процентов по сравнению с предыдущим годом. Это тоже приведет к уменьшению случаев оспаривания стоимости для целей налогообложения.

Законопроектом также предусматривается:

1) возможность пропорционального (в зависимости от количества месяцев в налоговом периоде) определения налоговой базы по налогу на имущество организаций и налогу на имущество физических лиц в случае изменения качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости в течение налогового периода.

2) исключение возможности перерасчетов сумм земельного налога и налога на имущество физических лиц, уплаченных налогоплательщиками на основании ранее направленных налоговых уведомлений за прошедшие налоговые периоды, за исключением случаев уменьшения суммы налога в результате такого перерасчета.

3) применение для целей налогообложения измененной кадастровой стоимости с даты начала применения ошибочной (оспоренной) стоимости, а не с года подачи заявления об оспаривании.

То есть можно будет не платить за ошибки чиновников, как предусмотрено в настоящее время. Данная поправка позволит снизить риски налогоплательщиков, которые связаны с длительными процедурами оспаривания стоимости.

Кроме того, законопроектом предусмотрен также ряд уточняющих изменений, направленных на разрешение неурегулированных вопросов, возникающих при применении глав 31 и 32 Налогового кодекса Российской Федерации, среди которых необходимо выделить следующие:

1) в настоящее время к льготной категории граждан по налогу на имущество физических лиц и земельному налогу отнесены инвалиды с детства. Между тем к данной категории граждан относятся только лица, достигшие возраста 18 лет, имеющие группу инвалидности с определением причины инвалидности «инвалид с детства». При этом дети-инвалиды составляют самостоятельную категорию.

2) в отношении физических лиц — собственников жилых домов, квартир и комнат Налоговый кодекс Российской Федерации предусматривает ряд налоговых преимуществ по налогу на имущество физических лиц в виде налоговых вычетов, налоговых льгот и пониженных налоговых ставок. Между тем в отношении таких жилых помещений, как части жилых домов и части квартир, налоговые преимущества не применяются, поскольку они не выделены как самостоятельные объекты налогообложения.

3) в отношении физических лиц – собственников гаражей и машино-мест Налоговый кодекс Российской Федерации предусматривает налоговые преимущества в виде налоговых льгот и пониженных налоговых ставок. Между тем установленные налоговые преимущества не применяются в отношении объектов, расположенных в объектах недвижимости торгового, офисного и бытового назначения, включенных в перечень, утверждаемый субъектами Российской Федерации.

предлагается распространить установленные Налоговым кодексом налоговые преимущества в отношении любых гаражей и машино-мест вне зависимости от их включения в соответствующий перечень субъекта Российской Федерации.

Это тоже является положительной тенденцией и снизит риски в части обжалования стоимости.

Инструкция для оспаривания кадастровой стоимости

1) Проверить сроки — не более 5 лет от даты опубликования установленной кадастровой стоимости.

2) Собрать все необходимые документы.

3) Рассмотрение заявления (7 — 14 дней).

4) Решение комиссии.

5) Судебное разбирательство (если не устраивает решение комиссии).

Оспаривать кадастровую стоимость имеет смысл, если это экономически выгодно, т.е. если экономия на налогах вследствие снижения кадастровой стоимости будет превышать расходы на ее снижение.

Также стоит учесть, что с 2018 года стало сложнее оспорить кадастровую стоимость. Уже в 2017 году вступили в силу поправки, которые изменили порядок снижения кадастровой стоимости (сейчас идет подготовительный этап к переоценке недвижимости в 2020 году). В настоящее время необходимо привести юридические дела в порядок и разобраться в стоимости своей недвижимости. Сейчас за основу берется кадастровая стоимость, определенная на январь 2014 года или кадастровая стоимость, уменьшенная позже через суд.

Перечень документов, которые необходимы для обращения в комиссию:

  • выписка из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости;

  • документ, подтверждающий, что вы собственник;

  • данные об оценке стоимости (рыночной) на бумажном и электронном носителях.

  • заключение экспертов о соответствии оценки стоимости законодательству РФ и другим нормам (для подачи иска в суд).

Также изменения коснулись и деятельности оценщиков. Сейчас создаются специализированные бюджетные учреждения, которые будут самостоятельно проводить оценку без участия сторонних экспертов (ранее проводился конкурс на отбор независимых экспертов). За новыми органами осуществлять надзор будет Росреестр.

Спешить с оспариванием кадастровой стоимости необходимо из-за того, что: налог будет пересчитан начиная с периода в котором подано заявление; налог будет расти дальше; возрастет стоимость услуг оценщиков; вероятность введения моратория на кадастровые споры.

А вот в будущем порядок оспаривания несколько изменится.

Старую кадастровую стоимость оспорить нельзя (ч. 4 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, ч. 10 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности). Поэтому рекомендуется уже сегодня узнать, будет ли изменяться стоимость в 2019 году.

В порядке перерасчета имущественных налогов произойдут следующие изменения:

1) при изменении количественных и качественных характеристик объекта (например, площадь), налог на имущество организаций и физических лиц рассчитают по новой кадастровой стоимости со дня внесения сведений в ЕГРН. По новой оценке нужно определить сумму за полные месяцы после изменения и до конца года, по старой оценке — сумму за полные месяцы с начала года до изменения.

2) изменение кадастровой стоимости в результате обжалования или исправления ошибки, можно пересчитать налог на имущество за периоды, когда для его расчета применяли ошибочную (оспоренную) стоимость (т.е. можно вернуть или зачесть налог и за предыдущие годы; сейчас можно уменьшить налог начиная с года, в котором подано заявление об оспаривании).

Перерасчет налога по проекту будет возможен, если решение об изменении кадастровой стоимости примут после 31 декабря 2018 года. Некоторые налогоплательщики смогут вернуть деньги за 2015-2018 годы.

В качестве рекомендаций, нужно выяснить с какого года действует текущая оценка. Если же она действует ранее декабря 2017 года, то заявление следует подать в 2019 году, тогда пересчет налога будет с года, когда установлена текущая кадастровая стоимость. Если она применяется с 2018 года, то заявление можно подать как в 2018, так и в 2019 году. Пересчитать налог в обоих случаях можно будет с 2018 года.

Важно! Заявление о возврате налога можно подать не позднее 3 лет со дня его уплаты. Для граждан есть дополнительное ограничение: вернуть налоги можно только за 3 года, предшествующих году направления инспекцией уведомления с перерасчетом.

Основными ошибками при оспаривании кадастровой стоимости являются:

  • отчет не соответствует ст. 11 ФЗ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что отчет не соответствует принципу однозначности (комиссия не указывает, в чем конкретно отчет не соответствуют указанному принципу);

  • неверно примененная методология (например, исключение НДС из рыночной стоимости объекта капитального строительства; по сложившейся практике и исходя из судебных решений некорректно сравнивать две стоимости (кадастровую и рыночную), если у них разные базы, т.к. одна стоимость учитывает налог на добавленную стоимость, а другая нет);

  • при определении рыночной стоимости земельного участка определяется право долгосрочной аренды, без поправки на передаваемые права;

  • в отчете по определению кадастровой стоимости земельных участков рассчитана стоимость права собственности, отсутствие поправки на передаваемые права считается ошибкой, как в комиссии, так и в суде;

  • нет описания строений, расположенных на оцениваемом участке;

  • в комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости по Московской области ошибкой считается отсутствие расчетов рыночной стоимости земельных участков в рамках доходного подхода независимо от разрешенного использования и от того, застроен участок или свободен от строений.

  • противоположного мнения придерживается, например, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области, которая в своем отказе указывает, что отчет не соответствует ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, требованиям, установленным федеральным стандартам, так как в отчете об оценке при определении рыночной стоимости земельных участков оценщик применил метод остатка в рамках доходного подхода. Исполнителю ставиться в вину, что в отчете об оценке оценщик «произвел расчет рыночной стоимости замещения улучшений, фактически построенных на оцениваемых земельных участках и результаты этого расчета явились базой для расчета рыночной стоимости земельных участков. Таким образом, оценщик составивший отчет об оценке, произвел расчет рыночной стоимости земельных участков как застроенных, чем нарушил п. 20 ФСО № 7»;

  • ошибка с датой оценки, на которую следует определить рыночную стоимость объекта;

  • при кадастровой оценке стоимость земельных участков определяется без учета обременений, исходя из данного допущения, следует определять и рыночную стоимость объекта.

Поэтому посмотрите, есть ли у вас проблемы с кадастровой стоимостью, увеличилась ли Ваша стоимость или планируется ее пересмотр, и в соответствии с этими данными выбирайте тактику оспаривания стоимости.

Как оспорить кадастровую стоимость, и не переплачивать налог на имущество

С 1 января 2015 года в России постепенно вводится новый порядок расчета налога на имущество физических лиц. Пионерами его применения стали 28 регионов, в том числе Москва, Самарская, Рязанская и Тверская области, применяющие его уже с 2015 года. С 2016 года на новый порядок перешли жители еще 21 региона России, в том числе Санкт-Петербурга, Вологодской, Брянской и Воронежской областей. Остальные регионы России также обязаны перейти на новый порядок до 2020 года.

Налогом на имущество физических лиц облагаются следующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан:

  • жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства);
  • жилое помещение (квартира, комната);
  • гараж, машино-место;
  • единый недвижимый комплекс;
  • объект незавершенного строительства;
  • иные здание, строение, сооружение, помещение (п. 1 ст. 401 НК РФ).

Если ранее такой налог исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, то новый порядок предусматривает его исчисление по кадастровой стоимости, которая обычно максимально приближена к рыночной цене. Однако встречаются случаи, когда кадастровая стоимость превышает рыночную ввиду наличия неучтенных индивидуальных особенностей недвижимости, ошибки в расчете или в связи с падением рыночной стоимости объекта по различным причинам. А переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет (ст. 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

ПРОГРАММА ПОВЫШЕНИЯ КВАЛИФИКАЦИИ

Алексей Мазуров,
к. ю. н., эксперт по земельному и смежному законодательству ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз им. Сикорского».

Реформа земельного кодекса РФ: анализ актуальных новелл законодательства и практики применения.

Купить запись

В такой ситуации владелец недвижимости, имеющей завышенную кадастровую стоимость, может оспорить ее, чтобы не переплачивать налог. Для этого потребуется доказать факт неверного определения кадастровой стоимости. К сожалению, вернуть переплаченную сумму не получится, так как установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Следует отметить, что хотя налоговая инспекция обязана самостоятельно рассчитать и направить налогоплательщику налоговое уведомление (п. 2 ст. 409 НК РФ), однако в случае непоступления такого уведомления каждый налогоплательщик обязан сообщить налоговому органу о наличии объектов недвижимого имущества. Указанное сообщение с приложением копий правоустанавливающих документов представляется в налоговый орган в отношении каждого объекта налогообложения однократно в срок до 31 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 2.1 ст. 23 НК РФ).Таким образом, неполучение уведомления о необходимости уплаты налога, не освободит от него.

Как узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости

Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, необходимо узнать, в какую сумму оценили вашу недвижимость. Оценку производят независимые оценочные компании по договору с органами власти, а кадастровая стоимость каждого объекта недвижимости размещена в открытом доступе на официальном сайте Росреестра. Для поиска объекта недвижимости потребуется ввести его кадастровый номер или адрес, а жилой дом или иной объект, представляющий отдельное строение, можно просто найти на публичной кадастровой карте (maps.rosreestr.ru/PortalOnline/).

Если в форму поиска ввести кадастровый номер нужного объекта (его можно посмотреть в свидетельстве о праве собственности) или адрес и нажать кнопку «Сформировать запрос», то в базе данных будет найден нужный объект недвижимости и показаны имеющиеся источники данных.

Затем нужно выбрать в качестве источника данных «ГКН» (Государственный кадастр недвижимости), после чего будет выдана справочная информация по объекту недвижимости, в том числе кадастровая стоимость и дата ее утверждения. Кадастровую стоимость можно сравнить с реальной рыночной стоимостью на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. К примеру, если на 16 декабря 2015 года кадастровая стоимость объекта недвижимости составляла 17 млн руб., а реальная стоимость на эту дату составляла 15 млн руб., то кадастровая оценка превышает рыночную стоимость на 2 млн руб. При расчете налога следует учитывать, что налоговая база в отношении квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 м2 общей площади этой квартиры (п. 3 ст. 403 НК РФ), поэтому размер налоговой базы будет ниже кадастровой стоимости. Если же доказать, что кадастровая стоимость для данного объекта недвижимости является завышенной, а реальная рыночная стоимость составляет 15 млн руб., то размер налоговой базы также уменьшится.

ПОЛЕЗНЫЕ СЕРВИСЫ

Рассчитать размер налога для московской недвижимости можно с помощью нашего калькулятора расчета налога на имущество физических лиц в Москве

Следует учитывать, что за первый год налог исчисляется с понижающим коэффициентом 0,2. В течение последующих пяти лет размер налога будет постепенно расти, а с 2020 года понижающий коэффициент применяться не будет.

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости существует только два:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под недостоверными сведениями обычно понимаются ошибки, допущенные при проведении оценки, в том числе неправильное определение характеристик объекта недвижимости, повлиявшее на кадастровую стоимость. Верховный суд РФ в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указывал, что допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки включает следующие обстоятельства:

  • неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
  • неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, в том числе:
    • местоположение объекта оценки;
    • его целевое назначение;
    • разрешенное использование земельного участка;
    • аварийное состояние объекта;
    • нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории;
    • иные условия;
  • неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости;
  • неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Чтобы определить наличие или отсутствие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости жилья, можно запросить сведения об объекте недвижимости, использованные при определении кадастровой стоимости у заказчика проведения кадастровой оценки, сведения о котором можно узнать в территориальных подразделениях Росреестра. Ответить на такой запрос заказчик и оценщик обязаны в семидневный срок с момента его поступления (ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Если же основанием к оспариванию кадастровой стоимости является превышение ею рыночной цены недвижимости, следует принять во внимание, что рыночная цена должна определяться не на текущий момент, а на момент установления кадастровой стоимости. Таким образом, даже резкое падение стоимости недвижимости, произошедшее позднее установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить. Не получится оспорить кадастровую оценку и жителям тех регионов, в которых налог по прежнему исчисляется по инвентаризационной стоимости. Позиция Верховного суда РФ заключается в том, что если права и обязанности лица еще не затрагиваются, то оно не имеет права обжаловать кадастровую оценку (определение Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. № 18-АПГ15-6).

Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости

Действующее законодательство предусматривает два варианта процедуры оспаривания кадастровой стоимости:

  • в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
  • в суде (п. 2 ст. 403 НК РФ).

Заявитель самостоятельно выбирает, в каком порядке оспаривать кадастровую стоимость. В случае судебного рассмотрения спора предварительного обращения в комиссию для физических лиц не требуется, но для организаций этот этап является обязательным. При этом, рассмотрение в комиссии имеет ряд преимуществ перед судебным:

ПОЛЕЗНЫЕ СЕРВИСЫ

Рассчитать размер госпошлины, подлежащей уплате при обращении в суд, можно с помощью нашего калькулятора госпошлины

  • быстрое рассмотрение спора (в течение месяца);
  • отсутствие судебных расходов, в том числе, необходимости уплачивать госпошлину;
  • возможность оспорить решение комиссии, если оно не устроит заявителя, в судебном порядке.

Такие комиссии функционируют при каждом управлении Росреестра в регионах России.

Необходимые документы

По делам о пересмотре кадастровой стоимости каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Таким образом, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на лице, которое обратилось с соответствующим заявлением заявлением (ч. 5 ст. 247 КАС РФ).

Таким образом, заявителю потребуется представить документы, доказывающие его позицию. Кроме того, как в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так и в суд помимо заявления потребуется предоставить ряд документов (ст. 246 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»):

  • кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
  • отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);
  • положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший вышеуказанный отчет, о его соответствии требованиям законодательства и стандартов;
  • документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости) (п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

При подаче административного искового заявления в суд дополнительно необходимо представить:

  • уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления (либо копии документов для направления этим лицам);
  • документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
  • доверенность или иные документы, удостоверяющие полномочия представителя административного истца;
  • документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (если в суд обращается юридическое лицо).

Заявления о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов Комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к рассмотрению не принимается, а судом оставляются без движения.

Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, поданное в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, рассматривается в течение одного месяца с даты его поступления.

В течение семи дней с момента поступления заявления, комиссия сообщает об этом с указанием даты рассмотрения дела в орган местного самоуправления и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов.

В течение пяти рабочих дней с момента принятия решения, комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.

Если основанием оспаривания кадастровой стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, то комиссия вправе принять одно из следующих решений:

  • об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости (в случае, если использованные сведения будут признаны достоверными);
  • о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (если использованные сведения будут признаны недостоверными).

В случае, если основанием оспаривания явилось установление рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает одно из следующих решений:

  • об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
  • об отклонении заявления.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде. Кроме того, заявитель имеет право оспаривать в суде не само решение комиссии, а результаты определения кадастровой стоимости. В этом случае решение комиссии не будет являться предметом рассмотрения в суде.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Процедура рассмотрения заявлений об оспаривании кадастровой стоимости в суде регламентирована главой 25 КАС РФ.

В судебном порядке граждане могут обжаловать как непосредственно результаты оценки кадастровой стоимости квартиры, так и решение комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, если предварительно заявитель в такую комиссию обращался. Соответственно, административный истец может заявить одно из следующих требований:

  • об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  • об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;
  • об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии Росреестра.

Рассмотрение других требований не может производиться одновременно с оспариванием кадастровой стоимости, поскольку подсудны другим судам. Это значит, что если владелец квартиры хочет вернуть переплаченные налоги, то сначала ему нужно получить судебное решение по результатам рассмотрения его административного искового заявления, а потом уже обращаться с иском о взыскании переплаченных денежных средств.

Первой инстанцией для данной категории споров являются верховные суды республик; краевые, областные суды; суды городов федерального значения; суды автономных областей и округов (п. 15 ст. 20 КАС РФ).

Административными ответчиками по спорам о кадастровой стоимости будут являться Росреестр и орган, утвердивший оспариваемые результаты оценки кадастровой стоимости.

Законом установлены ограниченные сроки для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Обратиться в суд по этой категории споров можно лишь в течение пяти лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов. Однако если на момент обращения в суд кадастровая стоимость объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости уже изменилась, то оспаривать предыдущую стоимость уже нельзя (п. 3 ст. 245 КАС РФ).

Срок рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости в суде составляет два месяца, но он может быть продлен еще на месяц в связи со сложностью дела (ст. 141 КАС РФ).

О месте и времени рассмотрения дела суд извещает стороны, однако их неявка не препятствует его рассмотрению, если стороны были извещены надлежащим образом (п. 4 ст. 247 КАС РФ).

Следует учитывать, что поскольку стороны обязаны самостоятельно доказывать те обстоятельства, на которые ссылаются, то суд удовлетворит их ходатайства об истребовании дополнительных доказательств только в том случае, если они по объективным причинам лишены возможности представить доказательства без помощи суда. Тем не менее, суд не лишен права запрашивать необходимые доказательства по своей инициативе (п. 6 ст. 247 КАС РФ).

При оспаривании кадастровой стоимости со стороны не единоличного собственника, а участника долевой собственности, суд пересматривает кадастровую стоимость объекта недвижимости в целом. Возражения других собственников оцениваются судом наряду с другими доказательствами по делу и не влекут обязательного отказа в удовлетворении заявленных требований (п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Если по результатам рассмотрения дела суд удовлетворяет заявленные требования о пересмотре кадастровой стоимости, то в резолютивной части такого решения должна быть указана величина установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

Принятое судом по результатам рассмотрения дела решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Последняя актуализация: 14 июля 2017 г.

Документы по теме:

  • Налоговый кодекс Российской Федерации
  • Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации
  • Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
  • Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
  • Приказ Министерства экономического развития РФ от 4 мая 2012 г. № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. № 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости»
  • Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»