Покупка нежилого помещения проводки

Учет операций по купле-продаже нежилого помещения

Понятие недвижимых вещей (недвижимое имущество, недвижимость) дано в ст.130 ГК РФ ч.I (1). К недвижимости относятся вещи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (например, земельные участки, здания, сооружения и т.п.).

Бухгалтерский учет у организации-продавца помещения.

Как правило, передача объекта недвижимости по передаточному акту происходит ранее государственной регистрации сделки; в этот момент переход права собственности от продавца к покупателю не происходит, следовательно, в учете продавца не отражается реализация актива. При наличии на балансе продавца большого количества объектов основных средств и, в частности, объектов недвижимости, для удобства осуществления аналитического учета активов можно открыть к счету 01 «Основные средства» субсчет «Основные средства, переданные по передаточному акту».

Для целей бухгалтерского учета до момента перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю продавец продолжает начислять амортизацию по данному имуществу до списания актива с баланса, то есть до момента его реализации (п. 21, 22 ПБУ 6/01 (33)).

Для целей налогового учета в соответствии со ст. 256 НК РФ (2) продавец начисляет амортизацию по амортизируемому объекту недвижимости, переданному покупателю, до момента перехода права собственности на имущество к покупателю.

При определении облагаемой базы по налогу на имущество организация-продавец включает в среднегодовую стоимость переданное недвижимое имущество по остаточной стоимости.

В соответствии с п.12 ПБУ 9/99 (36) одним из условий признания выручки в бухгалтерском учете является переход права собственности на имущество от продавца к покупателю (получение покупателем свидетельства о праве собственности).

Для целей налогового учета недвижимое имущество является товаром (ст. 38 НК РФ (2)).

В соответствии со ст. 39 НК РФ (2) реализацией товаров, работ или услуг организацией признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

Соответственно, в момент перехода покупателю права собственности на недвижимое имущество организация-продавец отражает доходы от реализации для целей исчисления налога на прибыль, а также начисляет НДС (в случае, если в целях налогообложения выручка от реализации учитывается продавцом по мере отгрузки (передачи) товара покупателю). В случае если в целях налогообложения выручка от реализации учитывается продавцом по мере ее оплаты, обязательство по уплате НДС в бюджет возникает в момент оплаты недвижимого имущества, право собственности, на которое перешло к покупателю в соответствии с законодательно установленным порядком.

Кроме того, не позднее 5 дней с момента реализации (даты получения покупателем свидетельства о праве собственности на имущество) продавцом должен быть оформлен счет-фактура на имя покупателя.

Если оплата за имущество произведена покупателем до момента реализации имущества (перехода на него права собственности к покупателю), то поступившие суммы отражаются в учете продавца до момента реализации в составе авансов на отдельном субсчете счета 62 «Расчеты по авансам полученным».

В том случае, если по сделке от реализации объекта недвижимости, являющегося амортизируемым имуществом, организацией-продавцом получен убыток, то в соответствии с п. 3 ст. 268 НК РФ (2) полученный по сделке убыток включается в состав прочих расходов равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации.

В бухгалтерском учете организации-продавца операция по передаче и реализации недвижимого имущества отразится следующими бухгалтерскими записями:

№ п/п Содержание хозяйственной операции Корреспонденция счетов
Дебет Кредит
1 Передано недвижимое имущество покупателю по передаточному акту 01 с/с «Основные средства, переданные по передаточному акту» 01 с/с «Основные средства в эксплуатации»
2 Списана первоначальная стоимость основного средства при их выбытии (переходе права собственности) 01 с/с «Выбытие основного средства 01 с/с «Основные средства, переданные по передаточному акту»
3 Списана сумма начисленной амортизации 02 01 с/с «Выбытие основного средства
4 Отражена реализация недвижимого имущества в момент перехода права собственности покупателю 62 91/1
5 Списана остаточная стоимость основного средства 91-2 01 с/с «Выбытие основного средства»
6 Начислен НДС с реализации 91-2 68 (76)

Если организация-продавец понесла определенные расходы (госпошлина, комиссионные сборы и т.п.), связанные с реализацией помещения, то их необходимо учитывать на счете 44 «Расходы на продажу». Сальдо, сформированное на этом счете, списывается в дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы» на дату отражения в бухгалтерском учете сделки по продаже помещения.

Бухгалтерский учет у покупателя, когда помещение покупается для размещения в нем офиса или цеха по производству продукции. В этом случае возможны два варианта бухгалтерского учета.

Первый вариант: акт приемки-передачи здания исполнен после государственной регистрации права собственности на недвижимость. В этом случае бухгалтерские записи у покупателя помещения следующие:

№ п/п Содержание хозяйственной операции Корреспонденция счетов
Дебет Кредит
1 Отражена покупная стоимость недвижимости без НДС на дату перехода права собственности 08 «Вложения во внеоборотные активы» 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
2 Отражена сумма «входного» НДС по сделке 19 «НДС по приобретенным ценностям» 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
3 Учтена стоимость недвижимости в составе основных средств на дату акта приемки-передачи 01 «Основные средства» 08 «Вложения во внеоборотные активы»

Организации сами выбирают, на каком счете учитывать основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации. Принятое решение не повлияет на начисление амортизации, зато от него зависит величина налога на имущество.

Согласно п. 52 Приказа Минфина РФ № 91н (46) организациям, предоставлено право самим выбирать вариант учета. Так, «допускается принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств» объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные документы по приемке-передаче, объекты фактически эксплуатируются, а документы переданы на государственную регистрацию (п. 52). Такие основные средства, учитываются на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства». На этом основании организации решают либо «держать» подобные объекты на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» или же перевести их на счет 01 «Основные средства». Выбранный вариант нужно закрепить в бухгалтерской учетной политике. От принятого решения напрямую зависят величина налога на имущество и момент применения вычета по НДС.

Второй вариант: акт приемки-передачи основного средства подписан до даты государственной регистрации права собственности на недвижимость.

В случае приобретения, создания недвижимого имущества подрядным или хозяйственным способом право собственности на недвижимое имущество переходит к покупателю (заказчику-застройщику) с момента государственной регистрации этого права (п.1 ст.564 ГК РФ ч.II (1)).

В составе основных средств учитываются находящиеся в собственности организации земельные участки, объекты природопользования, объекты недвижимого имущества и др.

До принятия объекта к учету в качестве основного средства (на счет 01 «Основные средства) в бухгалтерском учете амортизация по объектам, не прошедшим государственную регистрацию, не отражается.

Приобретение объекта недвижимости имеет свои особенности по ряду налогов.

Налог на прибыль.

Для целей налогового учета согласно п.8 ст.258 НК РФ (2) основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав. Соответственно, начисление амортизации для целей налогового учета начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию (включения в соответствующую амортизационную группу).

Налог на добавленную стоимость.

Принятие к вычету перед бюджетом предъявленного (исчисленного) налога на добавленную стоимость зависит от основания, по которому недвижимое имущество «возникает» на балансе организации, а именно: при покупке готового к эксплуатации объекта по договору купли-продажи; при приобретении объекта незавершенного капитального строительства; при строительстве объекта подрядным или хозяйственным способом.

Сумму предъявленного НДС покупатель имеет право принять к вычету перед бюджетом с учетом следующих особенностей:

  • в случае приобретения недвижимого имущества по договору купли-продажи.

    Сумму НДС, предъявленную продавцом, организация на основании пп.1 п.2 ст. 171 и п.1 ст. 172 НК РФ (2) имеет право принять к вычету при наличии счета — фактуры и документов, подтверждающих фактическую оплату продавцу, после принятия на учет объекта ОС. То есть с момента принятия объекта недвижимости на счет 01 «Основные средства» при получении свидетельства, подтверждающего государственную регистрацию права собственности.

  • в случае приобретения работ подрядных организаций при проведении ими капитального строительства, сборке (монтаже) основных средств; товаров (работ, услуг) для выполнения строительно-монтажных работ; объектов незавершенного капитального строительства.

    Суммы НДС, предъявленные продавцами, покупатель на основании п.6 ст. 171 и п.5 ст. 172 НК РФ (2) имеет право принять к вычету перед бюджетом при наличии счетов-фактур и документов, подтверждающих фактическую оплату продавцам, по мере постановки соответствующих объектов на налоговый учет в качестве амортизируемого имущества, с первого месяца начисления амортизации по соответствующему объекту для целей налогового учета. То есть со следующего месяца после подачи документов на государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество.

  • в случае выполнения строительно-монтажных работ для собственного потребления, стоимость которых включается в расходы, принимаемые к вычету при исчислении налога на прибыль.

Право на вычет в виде сумм налога, исчисленного налогоплательщиком в соответствии со ст. 166 НК РФ (2) при выполнении СМР для собственного потребления, возникает в том налоговом периоде, в котором им была произведена уплата в бюджет сумм налога, исчисленных в соответствии со ст. 173 НК РФ (2) по выполненным строительно-монтажных работ для собственного потребления.

При выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления налоговая база определяется как стоимость выполненных работ, исчисленная исходя из всех фактических расходов налогоплательщика на их выполнение.

Дата выполнения строительно-монтажных работ для собственного потребления определяется как день принятия на учет соответствующего объекта, завершенного капитальным строительством. То есть с момента принятия объекта недвижимости на счет 01 «Основные средства» при получении свидетельства, подтверждающего государственную регистрацию права собственности.

Налог на имущество.

Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ (2) объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета. Таким образом, если приобретаемое недвижимое имущество учтено по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» согласно учетной политике организации, его стоимость не включается в облагаемую базу по налогу на имущество.

Теперь рассмотрим ситуацию, когда помещение приобретается для дальнейшей перепродажи. В этом случае недвижимость не относится к основным средствам на основании пп. «в» п.4 ПБУ 6/01 (33) (актив не является основным средством, если предполагается его перепродажа) и порядок ее учета регулируется ПБУ 5/01 (32). В данном документе не определен момент признания оборотных активов в бухгалтерском учете организации, следовательно, можно руководствоваться общим правилом: одним из основных критериев для признания оборотного актива в бухгалтерском учете является момент перехода права собственности на основании ст. 223 ГК РФ ч.I (1). Помещение, предназначенное для продажи, будет учитываться на счете 41 «Товары».

В бухгалтерском учете необходимо сделать следующие записи:

№ п/п Содержание хозяйственной операции Корреспонденция счетов
Дебет Кредит
1 Отражена покупная стоимость помещения без НДС на дату государственной регистрации перехода права собственности 41 «Товары» 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
2 Отражена сумма «входного» НДС по сделке 19 «НДС по приобретенным ценностям» 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
3 Оплата продавцу за приобретенное помещение 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» 51 «Расчетный счет»
4 Сумма «входного» НДС учтен в качестве вычетов 68 «Расчеты по налогам и сборам» с/с «Расчеты по НДС» 19 «НДС по приобретенным ценностям»
5 Отражена продажная стоимость купленного для перепродажи помещения на дату государственной регистрации права собственности новым владельцем независимо от даты акта приемки-передачи 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» 90-1 «Выручка»
6 Начислен НДС 90-3 «НДС» 68 «Расчеты по налогам и сборам» с/с «Расчеты по НДС»
7 Списана покупная стоимость помещения 90-2 «Себестоимость продаж» 41 «Товары»
8 Финансовый результат от сделки списан на счет прибылей и убытков последними оборотами месяца 90-9 «Прибыль убыток от продаж» 99 «Прибыли и убытки»
9 Поступили денежные средства от покупателя здания 51 «Расчетный счет» 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»

Обычно помещение, купленное для перепродажи, требует ремонта или даже реконструкции. В этом случае в фактическую себестоимость здания на основании п.6 ПБУ 5/01 (32) включаются затраты по доведению активов до состояния, в котором они пригодны к использованию в запланированных целях, а также затраты, связанные с улучшением технических характеристик полученных активов.

Для отражения на счетах бухгалтерского учета покупной стоимости помещения, которое перед продажей будет ремонтироваться или реконструироваться, необходимо, по нашему мнению, использовать субсчет 10-2 «Покупные полуфабрикаты и комплектующие изделия, конструкции и детали». На данном субсчете учитываются наличие и движение покупных полуфабрикатов, готовых комплектующих изделий (в том числе строительных конструкций и деталей — у подрядных организаций), приобретаемых для комплектования выпускаемой продукции (строительства), которые требуют затрат по их обработке или сборке.

Хотя купленное здание к «полуфабрикатам» можно отнести с большой натяжкой, другие счета выбрать, на наш взгляд, не представляется возможным. Если организация захочет ввести новый синтетический счет для отражения покупной стоимости недвижимости, то это сделать можно, но с разрешения Минфина России.

При покупке, ремонте и продаже помещения производятся записи:

№ п/п Содержание хозяйственной операции Корреспонденция счетов
Дебет Кредит
1 Отражена покупная стоимость помещения без НДС на дату государственной регистрации перехода права собственности 10-2 «Покупные полуфабрикаты и комплектующие изделия, конструкции и детали» 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
2 Отражена сумма «входного» НДС по сделке 19 «НДС по приобретенным ценностям» 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
3 Оплата продавцу за приобретенное помещение 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» 51 «Расчетный счет»
4 Сумма «входного» НДС учтена в качестве вычетов 68 «Расчеты по налогам и сборам» с/с «Расчеты по НДС» 19 «НДС по приобретенным ценностям»
5 Отражена стоимость ремонта помещения, проведенного подрядной организацией, без НДС 20 «Основное производство» 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
6 Отражена сумма «входного» НДС по подрядным работам 19 «НДС по приобретенным ценностям» 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
7 Стоимость ремонта включена в покупную цену помещения 10-2 «Покупные полуфабрикаты и комплектующие изделия, конструкции и детали» 20 «Основное производство»
8 Оплата подрядчику за ремонт 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» 51 «Расчетный счет»
9 Сумма «входного» НДС по подрядным работам учтен в качестве вычетов учтена в качестве вычетов 68 «Расчеты по налогам и сборам» с/с «Расчеты по НДС» 19 «НДС по приобретенным ценностям»
10 Отражена продажная стоимость купленного и отремонтированного помещения на дату государственной регистрации права собственности новым владельцем независимо от даты акта приемки-передачи 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» 91-1 «Прочие доходы»
11 Начислен НДС на продажную цену 91-2 «Прочие расходы» 68 «Расчеты по налогам и сборам» с/с «Расчеты по НДС»
12 Списана фактическая себестоимость помещения 91-2 «Прочие расходы» 10-2 «Покупные полуфабрикаты и комплектующие изделия, конструкции и детали»
13 Финансовый результат от сделки списан на счет прибылей и убытков последними оборотами месяца 91-9 «Сальдо прочих доходов и расходов» 99 «Прибыли и убытки»
14 Поступили денежные средства от покупателя помещения 51 «Расчетный счет» 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»

Акт о приеме-передаче здания (сооружения) № ОС-1а, утвержденный Постановлением ГКС РФ N 7 (24), используется как единый первичный документ во всех случаях отчуждения недвижимости.

Чтобы избежать непреднамеренных искажений балансовых остатков внеоборотных активов, а также двойного налогообложения приобретаемого здания, можно заключить договор аренды приобретаемой недвижимости сроком менее одного года с даты акта приемки-передачи. В этом случае можно обойтись без государственной регистрации договора аренды на основании ст.651 ГК РФ ч.II (1).

В данном договоре арендатором будет выступать покупатель недвижимости, а арендодателем — продавец. Когда органы юстиции зарегистрируют право собственности на покупателя, договор аренды на основании ст.413 ГК РФ ч.I (1) автоматически прекращается, так как должник-арендатор становится собственником здания.

При этом варианте будут сделаны следующие бухгалтерские записи:

№ п/п Содержание хозяйственной операции Корреспонденция счетов
Дебет Кредит
1 Оприходована за балансом стоимость полученных основных средств в оценке, указанной в договоре аренды на дату акта приемки-передачи 001
2 Списаны со счета основные средства на дату государственной регистрации права собственности 001
3 Отражена покупная стоимость здания без НДС на дату государственной регистрации права собственности 08 60
4 Отражена сумма «входного» НДС по сделке 19 60
5 Учтена стоимость здания в составе основных средств на дату государственной регистрации права собственности 01 08

Покупка и регистрация права собственности на нежилое помещение, приобретенное
для последующей перепродажи

Как было уже отмечено, право собственности на недвижимые вещи, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (статья 131 ГК РФ).

Порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определен Федеральным законом №122-ФЗ.

Приобретенный объект недвижимости учитывается на забалансовом счете 002 «Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение» до государственной регистрации права собственности на него.

Правоотношения сторон по договору купли-продажи регулируются главой 30 ГК РФ. По договору купли-продажи продавец обязуется передать товар в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (статья 454 ГК РФ).

Сумма НДС, предъявленная риэлтерской компании продавцом — плательщиком НДС объекта недвижимости, учитывается по дебету счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям». В соответствии со статьями 171 и 172 НК РФ данная сумма подлежит вычету из общей суммы, начисленного НДС. Принятие к вычету сумм НДС отражается в бухгалтерском учете по кредиту счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» в корреспонденции с дебетом счета 68 «Расчеты по налогам и сборам».

Выручка от продажи объектов недвижимости является для риэлтерской компании доходом по обычным видам деятельности (пункт 5 ПБУ 9/99). Выручка от продажи объекта недвижимости признается при выполнении условий, приведенных в пункте 12 ПБУ 9/99, одним из которых является переход права собственности. Право собственности на недвижимость переходит к покупателю на дату внесения изменений в ЕГРП.

В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета и Инструкцией по его применению для обобщения информации о наличии и движении объектов недвижимости, выручка, от продажи которой в определенное время не может быть признана в бухгалтерском учете, предназначен счет 45 «Товары отгруженные».

Порядок определения выручки от продажи рассмотрен в разделе 4 «Покупка и продажа жилой недвижимости, приобретенной риэлтерской фирмой для перепродажи» книги «Риэлтерская деятельность».

Пример 1.

Риэлтерская компания ООО «А» приобрела у застройщика нежилое помещение для последующей перепродажи. Договором купли-продажи установлено, что организация — риэлтер производит государственную регистрацию права собственности на проданное покупателю нежилое помещение за свой счет, а последний возмещает организации все возникшие расходы.

Нежилое помещение, приобретенное риэлтерской компанией для перепродажи, является товаром. Согласно пункту 2 ПБУ 5/01, товары — это часть МПЗ организации, приобретенная или полученная от других физических и юридических лиц и предназначенная для продажи. МПЗ принимаются к бухгалтерскому учету по фактической себестоимости, которой, в случае приобретения за плату, признается сумма фактических затрат на приобретение, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (пункт 5 ПБУ 5/01).

Проданное покупателю нежилое помещение до регистрации перехода права собственности на него отражается в бухгалтерском учете по дебету счета 45 «Товары отгруженные» в корреспонденции с кредитом счета 41 «Товары» по учетной стоимости.

При получении покупателем права собственности на нежилое помещение (на дату внесения изменений в ЕГРП) в бухгалтерском учете организации отражается выручка от продажи по дебету счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» и кредиту счета 90 «Продажи» субсчет 90-1 «Выручка».

Одновременно в дебет счета 90 «Продажи» субсчет 90-2 «Себестоимость продаж» списывается учетная стоимость нежилого помещения в корреспонденции, в данном случае, со счетом 45 «Товары отгруженные».

Порядок отражения операций в бухгалтерском учете риэлтерской компании:

Корреспонденция счетов
Дебет Кредит
Приобретение нежилого помещения:
002 Принято на забалансовый учет нежилое помещение
002 Списана с забалансового учета стоимость нежилого помещения
41 60 Принято к учету нежилое помещение при получении свидетельства
19 60 Отражена сумма НДС
68 19 Принята к вычету сумма НДС
60 51 Произведена оплата за нежилое помещение
Продажа нежилого помещения:
45 41 Отражена передача нежилого помещения покупателю
76-5 51 Оплачена госпошлина за государственную регистрацию прав собственности
После государственной регистрации права собственности покупателя на нежилое помещение:
76-6 76-5 Отражена задолженность покупателя за услуги по регистрации права собственности
62 90-1 Признана выручка от продажи нежилого помещения покупателю
90-2 45 Списана себестоимость реализованного покупателю нежилого помещения
90-3 68 Начислен НДС
51 62 Получены от покупателя денежные средства в оплату за нежилое помещение
51 76-6 Получены от покупателя денежные средства в возмещение госпошлины за регистрацию права собственности
90-9 99 Отражен финансовый результат от продажи нежилого помещения

Окончание примера.

Пример 2.

Агентство недвижимости ЗАО «А» приобрело у организации складское помещение за 750 000 рублей (в том числе НДС — 114 406,78 рубля). За государственную регистрацию права собственности на складское помещение была уплачена госпошлина — 7 500 рублей.

Отражение операций в бухгалтерском учете ЗАО «А».

Корреспонденция счетов Сумма, рублей