Порядок оформления сервитута

К ВОПРОСУ ОБ ОСНОВАНИЯХ ВОЗНИКНОВЕНИЯ СЕРВИТУТНЫХ ОТНОШЕНИЙ

АНАНЬЕВ Андрей Г еннадьевич

Аннотация: в статье анализируются основные способы установления сервитута по действующему законодательству. Дается характеристика основания возникновения публичного сервитута. Анализируются судебный акт и договор о частном сервитуте как основание возникновения сервитута. Делаются соответствующие предложения по совершенствованию Гражданского кодекса РФ в этой части.

Ключевые слова: публичный сервитут, нормативный акт о сервитуте, решение суда, частный сервитут, договор о сервитуте.

Key words: public servitude, normative act of servitude, court act (decision), private servitude, contract about servitude.

В теории права основания возникновения правоотношений чаще именуется юридическим фактом, но ни одно юридическое последствие непосредственно из самой нормы права не проистекает. Здесь везде необходимы конкретные жизненные обстоятельства, предусмотренные юридическими нормами. Это означает, что сам закон не порождает правоотношение в силу своего существования1. Юридические факты, следовательно, есть обстоятельства, с которыми сопряжена вся жизнь правоотношения вне зависимости от его вида. В силу того, что подобных обстоятельств очень много, как в теории права в целом, так и в теории гражданского права, их принято классифицировать. Данная классификация юридических фактов проводится по нескольким основаниям. Первое и самое распространенное — по волевому принципу2. Наиболее существенное значение имеет подразделение юридических фактов в зависимости от их связи с индивидуальной волей, в силу чего имеет место деление фактов на юридические действия и юридические события.

Проецируя данный критерий на сервитут-ные отношения, следует сказать, что действующее законодательство в качестве юридических фактов применительно к указанным правоотношениям допускает только юридическое действие, но не событие, которое, однако, име-

1 Кечекьян С.Ф. Правоотношение в социалистическом обществе. М., 1958. С. 176.

2 Толстой Ю.К. К теории правоотношений. Л., 1959. С. 7-8.

ло место быть в такого рода отношениях в дореволюционной России и было сопряжено с категорией приобретательной давности3.

В теории гражданского права, как и в общей теории права, юридические действия означают волевое поведение людей, внешнее выражение воли и сознания физических лиц, а также воли организаций, государственных и муниципальных образований4. Отличительная черта рассматриваемого вида юридического факта состоит в том, что нормы права связывают с ним юридические последствия именно в силу волевого характера совершаемых действий. Через волевое поведение людей юридические нормы оказывают свое целенаправленное влияние на общественные отношения. При помощи правового регулирования можно добиться либо сокращения числа действий, не соответствующих интересам общества, либо, наоборот, увеличить объем таковых, ибо они отвечают интересам последних5.

Юридический акт (действие) в сервитут-ных правоотношениях и является основным юридическим фактом, который вызывает их к жизни. Он заключается в непосредственном достижении соглашения (договора) об установлении сервитута. Не вдаваясь в более де-

3 См., например: Мейер Д.И. Русское гражданское право : в 2 ч. Изд. 2-е / испр. и доп. с 8-го изд. 1902 г. М. : Статут, 2000. С. 437.

4 Коркунов Н.М. Лекции по общей теории права / пре-дисл. И.Ю. Козлихина. СПб. : Юридический центр Пресс, 2003. С. 204-205.

5 Халфина Р.О. Общее учение о правоотношении. М., 1974. С. 280-281.

тальную общетеоретическую классификацию юридических фактов, можно сказать, что основания возникновения сервитутов следует разделить прежде всего по способу возникновения, различая объективный и субъективный способ. Первый способ относится к публичным сервитутам, ибо он проявляется в прямом предписании нормативно-правового акта об установлении сервитута публичного характера (ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ)). В силу этого, некоторыми авторами, в частности А.В. Копыловым6, высказывается мнение о том, что данный вид серви-тутных отношений по существу является не прямым правом лица на действие, а обременение собственника в виде допущения действий в своем имуществе неограниченному кругу лиц. Иными словами, данная конструкция формирует одну из разновидностей обременения права собственности7.

В то же время закрепление нормативноправового акта как основания возникновения публичных сервитутных правоотношений не всегда однозначно понимается и применяется в правоприменительной деятельности, что подтверждается и судебной практикой. Так, садоводческое некоммерческое товарищество обратилось в арбитражный суд с иском к администрации района и садоводческому некоммерческому товариществу (СНТ) о признании недействительным постановления главы администрации «Об установлении постоянного права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута)», об обязании установить частный сервитут или заключить договор аренды земли, установить плату за землю, а равно право пользования насосной станцией.

Материалами дела установлено, что истец и СНТ, наряду с другими садоводческими товариществами, расположены на одном садоводческом массиве и граничат друг с другом. Через территорию истца проходит дорога, ведущая к насосной станции и находящаяся в коллективном пользовании.

Поскольку возникли разногласия по поводу пользования дорогой, администрацией области было вынесено оспариваемое постанов-

6 Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М. : Статут, 2000. С. 61-62.

7 Аккуратов И.Ю., Коршунов Н.М., Хорев А.А. К вопросу

об ограничениях и обременениях права собственности // Государство и право, 2000. № 10. С. 68-69.

ление об установлении публичного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в коллективном пользовании Истца. В соответствии со ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельного участка. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. В силу того, что надлежащей доказательственной базы в судебное заседание не было представлено, суд в своем решении от 03.04.2003 г. отказал в удовлетворении требований истца8.

По нашему мнению, рассматриваемый сервитут установлен в отношении конкретного круга юридических лиц, а, следовательно, говорить о его публично-правовом характере является не совсем верным, ибо множественность субъекта со стороны сервитуария не является основанием для признания его публичным. Подобная практика не является исключительным случаем, а носит более систематический характер. Данное обстоятельство также подтверждает необходимость производить дифференциацию публичных и частных сервитутов, а не воспринимать их в качестве явлений, обладающих единой правовой природой.

Один из вариантов возникновения частного сервитута определен п. 4 ст. 340 ГК РФ, в силу которого если при ипотеке земельного участка договором не предусмотрено иного, право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя. В указанном случае, при неустановлении сторонами в договоре о залоге земельного участка положений в отношении здания или сооружения, находящегося на нем, при обращении взыскания на заложенный земельный участок за залогодателем сохраняется право ограниченного пользования той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия сервитута, обременяющего участок, определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора — судом.

Если объективный способ возникновения сервитута рассмотреть в историческом аспекте, то ранее к нему можно было отнести и дав-

8 Дело № А12-10887/02-С6 Арбитражного суда Волгоградской области // СПС «Референт».

ностный срок (сродни приобретательной давности), так как законодательно предусматривался такой способ, как установление сервитута по давности владения9. Подобный способ приобретения сервитутного права в определенной мере носит негативный характер для собственника обременяемого имущества, и в современных реалиях, пожалуй, не имеет оснований для своего возобновления. Недаром в ряде стран применение давностных сроков для установления сервитута прямо запрещено законодательством (например, ст. 1181 ГК Квебека)10.

Исходя из ГК РФ, наиболее типичным следует признать субъективный способ порождения сервитутных правоотношений. Так, согласно ч. 3 ст. 274 ГК РФ основным способом установления сервитута является соглашение между соответствующими субъектами. Иными словами, законодатель увязал возникновение сервитутного правоотношения, имеющего вещно-правовую характеристику, на основании договора, ибо соглашение двух лиц (субъектов) об установлении сервитута, по определению, и есть заключение соответствующего договора11. Следует также отметить, что из числа перечисленных в ст. 216 ГК РФ, сервитут — это единственное ограниченное вещное право, которое возникает по общему правилу, из договора12. Соглашение заключается только в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии со ст. 27 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Подобное требование о регистрации сервитута в установленном порядке существовало и в дореволюционной России13.

Раскрывая договор в качестве основания возникновения сервитутных правоотношений, надо подчеркнуть, что он был всегда известен

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

11 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. Изд. доп., стер. М. : Статут, 2002. С. 18.

12 Гуев А. Н. Постатейный комментарий к части первой ГК РФ. М. : Инфра-М, 2000. С. 463-464.

13 См., например: Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского

права. Тула : Автограф, 2001. С. 301 ; Победоносцев К.П. Курс

гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М. : Ста-

тут, 2002. С. 507-508 и др.

в данном качестве, начиная от римского права14, пройдя через века, и сохранился до наших

дней .

Как отмечено выше, согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, нуждающимся в его установлении, и собственником соседнего земельного участка и подлежит регистрации в порядке, предусмотренном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается в судебном порядке по иску лица, требующего установления сервитута. В отношении служащей недвижимости сервитут может устанавливаться (исключая судебное решение) только с согласия ее собственника. На подобное обстоятельство в свое время указывал и Е.В. Васьковский, говоря об общих положениях прав сервитутного типа16. И это справедливо, так как сервитут определенным образом умаляет ценность служащего недвижимого имущества, в связи с чем ни арендатор, ни эмфитевт, ни иное лицо, обладающее правом пожизненного наследуемого владения или правом бессрочного пользования земельным участком, не вправе решать этот вопрос за собственника17. Касательно господствующего участка, согласно п. 4 ст. 274 ГК сервитут может быть установлен не только в интересах собственника, но также и по требованию лица, владеющего предоставленным земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного пользования. Иначе говоря, по требованию лиц, которым принадлежат права, опосредующие необходимость долговременного удовлетворения нужд, для которых сервитут устанавливается. Такой владелец не нуждается в согласии собственника для приобретения сервитута в пользу принадлежащего ему участка.

Однако в случае трансформации права пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования в абсолютное (полное) вещное право собственник служебного участка

15 См., например: Гражданское право : учеб. / под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М. : ТЕИС, 1996. Ч. I. С. 397.

16 Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. М. : Статут, 2003. С. 359-361.

17 Косарев И. Э. Право пользования чужим недвижимым имуществом // Правоведение. 1996. № 3. С. 107.

или иной недвижимой вещи вправе потребовать изменения условий осуществления сервитута или отказаться от него, если он не представляет для него интереса, или новый собственник (он же и сервитуарий в ранее существовавшем правоотношении) не желает возмещать стоимость ограниченного пользования владельцу служащего участка. Плата за ограниченное пользование участком должна вноситься собственнику служащего участка, кроме случаев, когда договором между собственником и титульным владельцем не предусмотрено иного.

В юридической литературе имеются суждения о том, что договор об установлении сервитута прекращается в момент его исполнения. На наш взгляд, они не в полной мере отражают ту объективную картину, которая складывается в подобного рода отношениях. Данный не-объективизм проистекает из упущения двойственной природы заключаемого договора, выражающейся в том, что: изначально договор -юридический факт, вторично он — индивидуальный регулятор длящихся конкретных отношений между известными субъектами. Отмеченные же выше суждения усматривают в договоре только юридический факт, проявляющийся в юридическом действии (заключение соглашения), порождающем сервитутное правоотношение. Между тем, порожденное данным обстоятельством отношение носит длящийся, а не одномоментный характер, а значит и договор как основа построения отношения сервитутного типа имеет длящуюся природу, действуя на протяжении всего того времени, пока будет существовать порожденное им право. В противном случае, при отмирании договора в момент установления искомого права привело бы к вольному усмотрению сторон в его реализации, что, в свою очередь, негативно сказалось бы на праве собственности в отношении того объекта, который обременен, и на ином вещном праве, в пользу которого установлен сервитут.

Основываясь на вышеизложенном, можно утверждать, что договор здесь выступает не только основанием возникновения обязательств, но и служит для определения границ и способов реализации возникшего права, а также иных прав и обязанностей сторон18.

Закрепление договора как основания возникновения сервитутных правоотношений привело к появлению целой системы его основных условий, напрямую не соотносящихся с положениями ГК РФ. Важной особенностью современного российского подхода к регулированию сервитутных отношений и соответственно обязательным условием договора цивилисты настоящего времени называют факт его возмездности19. О принципе возмездности при установлении частных сервитутов говорит и ЗК РФ (п. 6 ст. 23). Следовательно, как считает Л.В. Щенникова, «возмездность сервитут-ных отношений — это специфическая новелла, которая свидетельствует о самостоятельности российского законодателя в подходах к нормативному регулированию сервитутов»20. На наш взгляд, это действительно так, но применяемая в п. 5 ст. 274 ГК РФ конструкция о возмездности сервитута вовсе не свидетельствует о том, что положение о цене является обязательным условием договора, поскольку собственник обремененного имущества обладает диспозитивной возможностью требовать соразмерную плату, а не императивную обязанность сер-витуария платить за осуществляемое пользование.

В соответствии с этим возможность возмездного осуществления сервитута может быть предусмотрена только оглашением сторон на время осуществления прав конкретными субъектами. С переходом права собственности на служащий участок к другому лицу у нового собственника появляется право требовать платы за сервитут, если до отчуждения участка договором не было установлено иное. Положения императивного характера о безвозмездности сервитута могут быть установлены только законом. В соответствии с п. 4 ст. 131 ГК РФ существование сервитута не должно утаиваться от заинтересованных лиц.

В соответствии с тем, что сделка, которой устанавливается сервитут, так же как и сам сервитут, в силу ст. 131, 164 ГК подлежит государственной регистрации (из чего следует необходимость ее совершения в простой письменной форме), несоблюдение данного требования влечет ее недействительность. Это означает, что право ограниченного пользования чужой недвижимостью возникает лишь с момента его государственной регистрации.

18 См.: Корецкий А.Д. Теоретико-правовые основы учения 19 Копылов А.В. Указ. соч. С. 68.

о договоре / отв. ред. П.П. Баранов. СПб. : Юридический центр 20 Щенникова Л.В. Сервитуты в России: законодательство

Пресс, 2001. С. 42. и судебная практика // Законодательство. 2002. № 5. С. 34.

Указывая на то, что сервитут устанавливается по соглашению сторон (здесь возможен любой, не противоречащий законодательству, договор) их взаимным волеизъявлением, закон подразумевает невозможность установления сервитута односторонней сделкой, например легатом21. Возможность введения подобного основания возникновения сервитута рассматривалась и ранее, и в настоящее время. Однако большинством авторов делается вывод о невозможности применять одностороннюю сделку к подобного рода отношениям. Так, В.И. Синайский писал, что сервитут не может быть установлен по завещанию, ибо наследник может лишь обязываться установить сервитут. Обязанность же эта есть обязательственное право, 22

а не вещное .

Полагаем, что в качестве главного основания возникновения сервитутов договор должен получить более обстоятельное регулирование нормами ГК РФ. Прежде всего, следует прямо обозначить его как «договор об установлении сервитута», четко определив существенные условия. В законодательном порядке важно установить перечень документов, необходимых для заключения такого договора. Думается, что нужна специальная статья, указывающая случаи безвозмездности отношений по договору об установлении сервитута. Специальному регулированию должен подлежать и срок как условие данного договора.

Помимо объективного и субъективного способов, основания возникновения сервитута следует различать и по критерию добровольности, выделяя соответственно добровольные и принудительные способы. Добровольная установка сервитута сопряжена с субъективным способом и выражена в прямом заключении соглашения (договора). Помимо добровольного установления сервитута, имеется и противоположный вариант — вопреки воле собственника служебного имущества. Данный способ делится на два подвида: установление сервитута через нормативно-правовой акт, а также через судебное решение.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Больший интерес представляет введение судебного решения как основания возникновения сервитутов. О судебном решении упоминает п. 3 ст. 274 ГК РФ, ч. 3 ст. 43 Водного ко-

декса РФ, ч. 2 ст. 21 Лесного кодекса РФ, ч. 1 ст. 23 Земельного кодекса РФ, ч. 2 п. 5 ст. 8 ФЗ РФ «О товариществах собственников жилья», ч. 1 п. 1 ст. 17 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ч. 3 ст. 26 ФЗ РФ «О мелиорации земель»23. Эту новеллу российского законодателя следует считать достижением гражданско-правового регулирования, поскольку ни римское частное право, ни дореволюционное гражданское право России не знали принудительного судебного порядка создания сервитутных прав. С другой стороны, данная заслуга подрывает вещноправовые границы сервитута.

На практике по вопросу установления сервитута через судебное решение имеются общие рекомендации, выразившиеся, в частности, в информационных письмах Высшего Арбитражного Суда РФ (ВАС РФ), а также конкретные примеры. К числу первых можно отнести Письмо ВАС РФ от 15 июля 1996 года № С5-7/0З-411 «О федеральном законе «О товариществах собственников жилья»», Письмо ВАС РФ от 28 февраля 1996 года № С5-7/ОЗ-121 «О федеральном законе «О мелиорации земель»», а также Информационное письмо ВАС РФ от 27 февраля 2002 года № 61 «О применении арбитражными судами земельного законодательства». В качестве частных случаев можно привести пример из судебной практики г. Рязани. В суд был заявлен иск об установлении бессрочного ограниченного пользования (сервитута) коридором в целях использования его для доступа к электрощитам и рубильникам в пределах границ согласно схемы. Истец обращался к ответчику с предложением о заключении договора о сервитуте ввиду того, что в коридоре на цокольном этаже здания, принадлежащем на праве собственности ответчику, установлены электрощиты и рубильники для обеспечения электрической энергией помещений, принадлежащих истцу, а также имеется противопожарный эвакуационный выход. Соглашение между сторонами об установлении сервитута достигнуто не было. Согласно электротехническим нормам и нормам противопожарной безопасности данные объекты размещению в помещении истца

22 Синайский В.И. Русское гражданское право. М. : Ста-

тут, 2002. С. 258.

23 Следует отметить, что некоторые законы напрямую не содержат указания на судебное решение как способ установления сервитута, а просто делают отсылку к нормам ГК РФ. Например, это сделано в Земельном кодексе РФ, в ФЗ РФ «О мелиорации земель» и др.

не подлежат, ответчик же своими действиями препятствовал в пользовании электрощитовой и противопожарным эвакуационным выходом.

Позиция суда сводится к следующему. Решением от 27 ноября 2002 года за истцом было установлено бессрочное право ограниченного пользования (сервитута) коридором, расположенным в цокольном этаже здания, в пределах границ согласно схемы. Так как доступ к электрощитам и рубильникам в коридоре является существенными для осуществления нормальной деятельности истца, суд при вынесении решения руководствовался п. 1

ст. 274 ГК РФ, согласно которой собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитутом). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи…, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

Можно привести и иной случай, когда ответчик, являясь соседом по даче, построил забор, после чего истец обнаружил, что его сарай частично оказался на участке ответчика. В соответствии с представленной документацией на землю ответчику было дополнительно выделено несколько соток земли, границу участка соответственно удлинили, вследствие чего из-за своего расположения угол сарая попал на соседскую территорию. В добровольном порядке ответчик отказался заключить договор о предоставлении сервитута, и истец обратился с этим в суд. По результатам рассмотрения дела, суд удовлетворил исковые требования об установлении сервитута и определил размер платы за таковой в сумме 50 рублей в месяц24.

При анализе указанных решений судов обращает на себя внимание тот факт, что хотя судьями и применяются нормы о сервитутах, но не во всех отношениях, где они подлежат применению. На это указывает и Л.В. Щенни-кова25. К сожалению, имеются и случаи, когда судебные работники и иные правоприменительные субъекты смешивают различные виды сервитутов, в связи с чем нормы относительно одних применяются в отношении других.

Следует сказать, что судебный способ установления сервитута напрямую содержит в себе элемент принуждения. С этой позиции он более соотносится со способом защиты своих нарушенных субъективных прав26. С другой стороны, в данном механизме присутствуют элементы такого явления, как понуждение к заключению договора, что тесно связано с первым27. На наш взгляд, указанный факт вновь отдаляет сервитут от вещноправовой природы, сближая его с обязательствами. Иными словами, введение законодателем данного основания возникновения сервитута превращает соглашение об установлении такового, при наличии определенных условий, в обязательное.

В заключение необходимо отметить, что негативной чертой ГК является отсутствие в нем полного и четкого перечня оснований возникновения сервитутных правоотношений. Тексты ст. 274-277 ГК РФ приводят к выводу, что главным основанием, как мы и указывали ранее, является договор, а в случае разногласия собственников дополняет его судебное решение. Думается, что общий закрытый перечень оснований возникновения сервитутов также должен найти отражение в особой статье ГК РФ, притом с четким разграничением для каждого вида сервитута (частного или публичного). Она могла бы называться — «Основания установления сервитутов» — и включать следующие виды оснований: договор, прямое указание закона, судебное решение -для частных сервитутов; акты государственных органов и органов местного самоуправления — для публичных сервитутов.

24 Устанавливаем сервитут // Аргументы и факты на даче. 05.09.2002 г., № 17(132). С. 6.

25 Щенникова Л.В. Указ. соч. С. 35.

26 Яковлев В.Ф. Принуждение в гражданском праве // Проблемы современного гражданского права : сб. ст. М. : Горо-дец, 2000. С. 215.

27 Хохлов С.А. Понуждение заключить договор как правовая форма регулирования хозяйственных связей в капиталистических странах // Антология уральской цивилистики. 1952-1989 : сб. ст. М. : Статут, 2001. С. 228.

Сервитут — это право лица (лиц) на ограниченное пользование чужими землями или чужими земельными участками.

Сервитут должен быть как можно менее обременительным для использования земельного участка, в отношении которого он установлен (п. 8 ст. 23 ЗК РФ). Сервитут сохраняется при разделе, объединении, перераспределении или выделе обремененных участков в отношении образованных участков (п. 5 ст. 11.8 ЗК РФ). По общему правилу сервитут не прекращается и при переходе прав на обремененный земельный участок (п. 1 ст. 275 ГК РФ, п. 6 ст. 23 ЗК РФ).
Есть два вида сервитутов: публичный и частный. Публичный сервитут обеспечивает интересы государства, местного самоуправления или местного населения (п. 2 ст. 23 ЗК РФ). Например, попасть на общественный пляж можно только через ваш участок. В таком случае он может быть обременен правом прохода (проезда) к этому пляжу.
Этим публичный сервитут отличается от частных сервитутов, которые устанавливаются в интересах конкретных лиц. Например, у вашего участка нет выхода к дороге общего пользования и попасть на нее вы можете только через участок, который находится рядом. В таком случае могут быть основания предоставить вам право проезжать по земле вашего соседа.
Срок частного сервитута определяется по соглашению сторон (п. 7 ст. 23 ЗК РФ). Если участок, обременяемый сервитутом, взят в аренду или в безвозмездное пользование у государства или муниципалитета, этот срок не может превышать срок самой аренды (безвозмездного пользования) (п. 4 ст. 39.24 ЗК РФ).
Срок публичного сервитута определяется уполномоченным органом и указывается в решении о его установлении (п. 7 ст. 23 ЗК РФ).
Есть отдельный вид публичных сервитутов, которые устанавливаются в специальном порядке по ходатайству отдельных лиц, к примеру, для строительства линейных объектов ЖКХ.
Частный сервитут (сервитут)можно установить по соглашению сторон или через суд, если собственник соседнего участка не согласен на заключение соглашения (п. 3 ст. 274 ГК РФ).
Публичный сервитутможет установить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, если необходимо удовлетворить государственные (муниципальные) интересы или нужды местного населения (п. 2 ст. 23 ЗК РФ). Например, для обеспечения свободного доступ граждан к водному объекту общего пользования (пп. 1 п. 4 ст. 23 ЗК РФ).
Для установления публичного сервитута исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает соответствующее решение (п. 2 ст. 23 ЗК РФ).
По общему правилу сервитуты подлежат госрегистрации согласно Закону о государственной регистрации недвижимости. Сведения о публичных сервитутах вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (п. 3 ст. 274 ГК РФ, п. 17 ст. 23 ЗК РФ, ст. 52 Закона о государственной регистрации недвижимости).
По общему правилу правообладатель земельного участка, обремененного частным сервитутом, может требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых данный сервитут установлен (п. 5 ст. 274 ГК РФ, п. 12 ст. 23 ЗК РФ).
Плата за него может быть единовременной или периодической (п. 12 Обзора о сервитутах, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017). Впоследствии стороны могут изменить ее по соглашению или через суд (см. Позицию Верховного Суда РФ).
По общему правилу, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его правообладатель также вправе требовать от установивших его органа государственной власти или органа местного самоуправления соразмерную плату (п. 13 ст. 23 ЗК РФ).
Размер платы за частный сервитут (сервитут) определяют:
1) по соглашению сторон (п. 4 ст. 421 ГК РФ);
2) решением суда, если стороны не смогли договориться сами (п. п. 3, 5 ст. 274 ГК РФ, п. 10 Обзора о сервитутах, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017);
3) нормативными правовыми актами для некоторых случаев (например, п. 11 ст. 39.20, п. 2 ст. 39.25 ЗК РФ).
Плату за публичный сервитут можно установить решением об установлении публичного сервитута, соглашением о его осуществлении или через суд (пп. 9 п. 4 ст. 39.43, пп. 8 п. 1, п. 12 ст. 39.47, п. 2 ст. 39.50, п. 14 ст. 23 ЗК РФ).
Право собственника (правообладателя) обремененного участка на получение платы предусмотрено законодательством (п. 5 ст. 274 ГК РФ, п. п. 12, 13 ст. 23 ЗК РФ). Однако он может согласиться и на безвозмездный сервитут (п. 4 ст. 421 ГК РФ; также об этом праве собственника упоминается в п. 12 Обзора о сервитутах, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).
Однако, если сервитут устанавливает суд, он должен определить размер платежей, если только собственник обременяемого участка не согласен на безвозмездное пользование (п. 12 Обзора о сервитутах, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017). Представляется, что безвозмездный сервитут не является дарением, поскольку не предполагает передачу самой вещи, то есть перехода права собственности или права требования (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Сервитут — это право на вещь, а не право требования (п. 1 ст. 216 ГК РФ). Поэтому коммерческие организации также вправе устанавливать безвозмездный сервитут.
Публичный сервитут, не приводящий к существенным затруднениям использования земельного участка, должен быть безвозмездным (п. 13 ст. 23 ЗК РФ). Кроме того, предусмотрены случаи, когда публичный сервитут может быть только безвозмездным (п. 6 ст. 39.46 ЗК РФ). Например, только безвозмездным может быть публичный сервитут, установленный в отношении участка, правообладатель которого является стороной договора о подключении (технологическом присоединении) к сетям инженерно-технического обеспечения (в целях исполнения которого данный сервитут и был установлен) (пп. 3 п. 6 ст. 39.46 ЗК РФ).
Частный сервитут (сервитут) прекращается с истечением срока, на который он был установлен (п. 7 ст. 23 ЗК РФ).
Кроме того, он прекратится, если (п. 1 ст. 48 ЗК РФ):
1) стороны договорилисьо прекращении сервитута и заключили соответствующее соглашение (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
2) отпали основания, на которых он был установлен. В этом случае собственник обремененного участка может потребовать прекратить сервитут (п. 1 ст. 276 ГК РФ). Если не получится урегулировать вопрос соглашением, обращайтесь в суд.
Требование в суд может заявить также собственник участка, для использования которого сервитут установлен (п. 6 Обзора о сервитутах, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017);
3) обремененный участок не может использоваться по целевому назначению из-за сервитута. В этом случае для прекращения сервитута собственнику обремененного участка нужно обратиться в суд (п. 2 ст. 276 ГК РФ).
По общему правилу прекращение сервитута подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, ч. 3 и 6 ст. 1 Закона о регистрации недвижимости).
Публичный сервитут прекращается, в частности, с истечением срока, на который он был установлен (п. 7 ст. 23, п. 3 ст. 48 ЗК РФ).
Если отсутствуют общественные нужды, для которых был установлен публичный сервитут, по общему правилу он также может быть прекращен:
1) уполномоченным органом- посредством принятия акта об отмене сервитута (п. 2 ст. 48 ЗК РФ);
2) судом(в результате оспаривания решения или бездействия вышеуказанного уполномоченного органа).
Правообладатель вправе требовать прекращения публичного сервитута в судебном порядке по основаниям, приведенным в п. 6 ст. 48 ЗК РФ. Один из примеров — нарушение порядка установления публичного сервитута.
Публичный сервитут, установленный в отдельных целях, может быть прекращен по решению уполномоченного органа и по другим основаниям (п. 4 ст. 48 ЗК РФ).
Кроме того, при приватизации земельного участка публичный сервитут, в частности, может быть прекращен судом по иску собственника, если (п. п. 7, 8 ст. 31 Закона о приватизации):
·сервитут приводит к невозможности или существенному затруднению использования участка по его прямому назначению;
·нет государственного или общественного интереса в обременении.
Прекращение зарегистрированного сервитута подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, ч. 3 и 6 ст. 1 Закона о регистрации недвижимости).
Сервитут нельзя переуступить каким-либо способом иным лицам. Кроме того, его нельзя передать в залог. Он может перейти лишь к тому лицу, которое станет собственником недвижимости, в пользу которой установлен (п. 2 ст. 275 ГК РФ).

Понятие

Сервитут — признанное законом право ограниченного пользования чужим имуществом (объектом).

Сервитут может быть срочным и постоянным.

Сервитут устанавливается по взаимному соглашению сторон, по решению суда или в соответствии с законом, и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Обладатели сервитута — лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Виды сервитутов

Земельный кодекс в статье 23 предусматривает 2 вида сервитутов:

  • частные;
  • публичные.

Ст. 274-277 ГК РФ устанавливают следующее.

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (частного сервитута).

Частный сервитут может устанавливаться для:

  • обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
  • прокладки и эксплуатации линии электропередач, связи и трубопроводов;
  • обеспечения водоснабжения и мелиорации;
  • также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Основанием установления частного сервитута является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях частного сервитута спорт разрешается судом по иску лица, требующего установления частного сервитута.

Частные лесные сервитуты могут устанавливаться на основании договора, актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, а также судебных решений.

Частные водные сервитуты могут устанавливаться в силу договора, а также и на основании судебного решения.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

Публичный сервитут устанавливается в публичных интересах, то есть если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления, местного населения.

Публичный сервитут может устанавливаться для:

  • прохода или проезда через земельный участок;
  • использования земельного участка;
  • проведения дренажных работ на земельном участке;
  • прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
  • выпаса сельскохозяйственных животных;
  • сенокошения;
  • использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;
  • временного пользования земельным участком в целях проведения исследовательских работ;
  • свободного доступа к прибрежной полосе.

По правилам публичного лесного сервитута граждане имеют право свободно пребывать в лесном фонде.

По правилам публичного водного сервитута каждый может пользоваться водными объектами общего пользования и иными водными объектами, если иное не предусмотрено законодательством РФ.