Порядок расторжения договора аренды

Арендатор досрочно расторгает договор аренды нежилого помещения. В договоре есть пункт о сдаче помещения в том виде, в котором оно сдавалось в аренду. Со стороны арендодателя поступил отказ подписания акта-приема передачи помещения, так как арендатор не привел его в надлежащий вид, оговоренный ранее.
Правомерно ли будет брать плату за каждый день просрочки сдачи арендованного помещения при условии окончания действия договора? При каких условиях правомерно арендодателю отказать в подписании акта о приеме помещения у арендатора помещения?

18 сентября 2019

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В случае прекращения договора аренды ненадлежащее состояние помещения само по себе не освобождает арендодателя от обязанности по его приемке. Арендатор после прекращения договора аренды обязан вносить плату за пользование арендованным имуществом до момента его фактического возврата, если арендатор продолжает пользоваться имуществом и со стороны арендодателя отсутствует уклонение от приемки имущества.

Обоснование вывода:
Прежде всего отметим, что нормами Гражданского кодекса РФ об аренде право на односторонний отказ от исполнения договора (отказ от договора) предусмотрено только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). В других случаях односторонний отказ стороны допускается, только если это прямо предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 310, п.п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ; постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.04.2009 N Ф04-1841/2009(3389-А46-28), постановление Десятого ААС от 06.06.2012 N 10АП-2061/12, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.10.2009 N Ф04-5135/2009)*(1).
На основе вопроса сделать однозначный вывод о том, закреплено ли условиями договора аренды нежилого помещения право арендатора на отказ от договора, затруднительно. В тексте вопроса указано лишь, что осуществляется досрочное расторжение договора по инициативе арендатора. Между тем понятиям «расторжение договора» и «отказ от договора» законом придается разное значение.
Не касаясь в рамках данной консультации вопроса о том, действительно ли стороны в данном случае согласовали право на односторонний отказ от договора (окончательно этот вопрос может быть решен только судом — на основе анализа текста договора), заметим, что расторжение договора аренды по требованию одной из сторон, в отличие от права на отказ от договора (ст. 450.1 ГК РФ), может быть осуществлено только судом (ст.ст. 450, 620 ГК РФ)*(2).
Таким образом, если договор в данном случае не предусматривает для арендатора возможности отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке, арендатор не вправе до истечения срока договора требовать от арендодателя принять помещение.
Если исходить из того, что право арендатора на отказ от договора все же установлено договором, то необходимо прежде всего обратить внимание на то, соблюден ли арендатором порядок отказа от договора.
Так, если договором предусмотрен конкретный срок уведомления об отказе от договора либо иные условия такого отказа и арендатором такой срок (условия) соблюден, то арендодатель не вправе отказаться от приема помещения.
Данный вывод основан на следующем.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым. Иными словами, отказ от договора влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ; также смотрите абзац второй п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора»). В свою очередь, согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Как видно из приведенных норм, они не содержат оснований для отказа арендодателя от приемки имущества как таковых. При этом нарушение арендатором обязанностей по обеспечению сохранности имущества и поддержанию его в исправном состоянии влечет иные последствия, а именно, ответственность арендатора в виде возмещения убытков (постановление Президиума ВАС РФ от 10.06.2008 N 1498/08).
Исходя из этого, в судебной практике сложился подход, согласно которому ненадлежащее состояние возвращаемого арендатором имущества само по себе не освобождает арендодателя от обязанности принять его в случае прекращения договора (смотрите, к примеру, определения Верховного Суда РФ от 05.06.2017 N 309-ЭС17-5746 по делу N А60-22251/2016 и от 30.09.2015 N 308-ЭС15-11360, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2018 N 15АП-8097/18, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.02.2017 N Ф09-12298/16 по делу N А60-22251/2016, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.11.2016 N Ф04-4778/16 по делу N А81-5855/2015, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.06.2015 N Ф08-3361/15 по делу N А63-746/2014, постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.12.2014 N Ф02-6002/14 по делу N 58-1089/2014).
Причем, как разъяснено в п. 37 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (также смотрите определение Верховного Суда РФ от 13.01.2016 N 306-ЭС15-17465, постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.04.2017 N Ф05-1015/17 по делу N А41-16901/2016, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.04.2017 N Ф08-990/17 по делу N А32-8461/2016, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2019 N 15АП-1434/19).
Что касается вопроса о том, когда отказ арендодателя от приема имущества является правомерным, то такой отказ допустим, если договор аренды продолжает действовать и арендатор неосновательно заявляет об одностороннем расторжении договора, например, ранее истечения срока уведомления об отказе от договора (смотрите, в частности, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2018 N 17АП-16157/18).
Таким образом, наличие недостатков арендованного имущества не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества арендодателем. При этом обязанность по внесению арендной платы за пользование имуществом (до момента его фактического возврата) может быть возложена на арендатора и в случае прекращения договора, но только при условии, что арендодатель не уклоняется от приемки имущества (смотрите, в частности, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.10.2017 N Ф07-10740/17 по делу N А42-3109/2016, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 04.06.2019 N Ф10-1854/19 по делу N А48-2913/2017).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

29 августа 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ опубликовала Определение от 7 июля 2020 г. № 305-ЭС20-153 по делу о расторжении договора аренды и уплате убытков, понесенных арендатором в период пользования объектом недвижимости.

Суды разошлись в оценке правомерности иска арендатора к арендодателю

В мае 2016 г. общество «АНТЕЙ» (правопредшественник ООО «Премиум») предоставило ООО «Интересная Академия Щукино» в аренду нежилое помещение в г. Москве сроком до апреля 2026 г. В процессе пользования арендованным имуществом арендатор столкнулся с проблемами. Как следовало из актов осмотра помещения, в нем периодически происходили отключения электроэнергии, затопления, неоднократно обрушивались части фасада и кровли, гипсокартонные конструкции и другие конструктивные элементы здания.

В связи с этим арендатор обратился в суд с иском о расторжении договора аренды и взыскании с арендодателя убытков на 61 млн руб. Исковые требования общество обосновало тем, что арендодатель предоставил объект недвижимости в состоянии, не соответствующем условиям договора и назначению имущества, что повлекло невозможность его использования по назначению. Истец также ссылался на отсутствие возможности надлежащего использования прилегающего к зданию земельного участка, что предполагалось по смыслу договора аренды и порядка взаимоотношений сторон после его заключения.

Кроме того, в исковом заявлении указывалось, что после заключения договора стороны подписали дополнительное соглашение к нему о том, что часть земельного участка, прилегающая к помещению дошкольного образовательного учреждения в виде огражденной детской площадки, передается арендатору в безвозмездное пользование для прогулок детей. Однако в госрегистрации такого соглашения было отказано ввиду отсутствия у арендодателя прав на участок. Впоследствии стороны заключили договор безвозмездного пользования участком для обеспечения нормального использования арендуемого помещения в целях осуществления деятельности дошкольного учреждения.

Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил иск, приняв во внимание представленный истцом отчет ООО «Митра Групп» об определении рыночной стоимости неотделимых улучшений (работ и материалов) и движимого имущества, находящегося в арендованном помещении. При этом суд исходил из доказанности обстоятельств передачи ответчиком имущества в ненадлежащем состоянии и несения истцом убытков в виде расходов на восстановление и благоустройство арендуемого имущества в указанном им размере. Первая инстанция также отметила, что фактическое несоответствие арендуемого имущества условиям договора и назначению препятствовало осуществлению прав арендатора и нанесло ему материальный ущерб.

Впоследствии апелляция отменила решение нижестоящего суда и отказала в удовлетворении иска, оценив дополнительно представленные сторонами в материалы дела доказательства, а также результаты судебно-оценочной экспертизы. Вторая инстанция сочла, что истец добровольно принял арендованное помещение с требующими устранения недостатками, перечень которых был согласован в приложении к договору, с предоставлением «арендных каникул».

Апелляционный суд добавил, что спорный договор был расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя вследствие ненадлежащего исполнения истцом обязательств, и указал на отсутствие доказательств согласования истцом всего установленного экспертным заключением объема неотделимых улучшений. Окружной суд оставил апелляционное постановление в силе.

ВС защитил интересы арендатора

В кассационной жалобе в Верховный Суд арендатор сослался на нарушения норм материального и процессуального права.

Изучив материалы дела № А40-201202/2017, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС отметила, что спорное помещение предоставлялось истцу для размещения дошкольного образовательного учреждения, о чем арендодателю с очевидностью было известно. Из материалов дела также следовало, что арендатор не получил в пользование участок, необходимый для функционирования дошкольного учреждения в арендуемом помещении в соответствии с установленными требованиями. При этом отсутствие у истца огороженной территории, ограничивающей доступ третьих лиц на площадку во время прогулок детей, не позволило ему в должной степени исполнить требования Закона об образовании. Это подтверждалось имеющимися в деле материалами об административном деле в отношении истца, возбужденном по заявлению прокурора.

Предоставление ответчиком земельного участка в безвозмездное пользование, подчеркнул ВС, свидетельствует о том, что он так же, как и истец, изначально полагал, что без использования участка деятельность истца, для которой он арендует помещение, невозможна и что договор аренды предполагает, что участок также будет использоваться.

Верховный Суд пояснил, что, основываясь на результатах экспертного заключения и толковании условий договора аренды, апелляционный суд счел, что арендатор не согласовал с арендодателем весь объем произведенных работ. «Между тем доводы истца о наличии скрытых недостатков, устранение которых не было включено в перечень работ, определенных Приложением № 6 к договору аренды, оставлены судом без внимания и оценки. Апелляционный суд не установил, какие именно затраты истца связаны непосредственно с произведением согласованных неотделимых улучшений, а какие вызваны необходимостью устранения выявленных скрытых недостатков (в случае подтверждения их наличия). Без установления данных обстоятельств вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения иска нельзя считать обоснованным. Указание апелляционного суда на факт предоставления арендатору арендных каникул не исключает возможность предъявления требования о взыскании убытков, вызванных необходимостью устранения скрытых недостатков арендуемого помещения (абз.7 п. 1 ст. 612 ГК РФ)», –отмечается в определении.

Высшая инстанция добавила, что при отказе в иске апелляция также исходила из того, что договор был расторгнут вследствие нарушения арендатором срока внесения арендных платежей в одностороннем внесудебном порядке по инициативе арендодателя путем направления соответствующего уведомления. «Право на односторонний отказ арендодателя от исполнения договора предусмотрено п. 8.3 договора аренды. Однако само по себе наличие такого права не отменяет необходимость оценки судом правомерности отказа арендодателя от договора при наличии доводов арендатора о допущенных ответчиком существенных нарушениях условий договора аренды, а также проверки на предмет добросовестности такого отказа (ст. 10 ГК РФ)», – подчеркнул ВС, отменяя судебные акты нижестоящих инстанций и возвращая дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.

Эксперты неоднозначно оценили выводы Суда

Юрист юридической фирмы Dentons Мария Оболенская полагает, что выводы ВС нельзя назвать революционными, так как они уже применялись в практике как Верховного Суда, так и нижестоящих судов по подобным спорам. «Суть спора заключается в том, что арендованное истцом помещение оказалось с недостатками, которые нельзя было обнаружить перед заключением договора и из-за которых истец не смог использовать помещение для своих целей. Отказ нижестоящих судов в расторжении договора и взыскании убытков основывался на том, что некоторые недостатки стороны все же указали в приложении к договору и даже согласовали их устранение. Однако суды не установили, были ли (и какие именно) скрытые недостатки, на устранение которых арендатор понес соответствующие расходы. Это и стало основным поводом для возврата дела на новое рассмотрение», – пояснила она в комментарии «АГ».

По мнению юриста, еще один факт, который «смутил» нижестоящие суды, – арендатор предъявил требования о расторжении договора и взыскании убытков после того, как арендодатель отказался от договора в одностороннем порядке. «Однако ВС отметил, что отказ арендодателя нужно сначала проверить на правомерность и добросовестность, учитывая доводы арендатора о существенном нарушении договора. Такая позиция также следует из закона (п. 4 ст. 450 ГК), а похожие обстоятельства уже разбирались Верховным Судом (Определение от 6 августа 2019 г. № 5-КГ19-117)», – отметила Мария Оболенская.

Эксперт сочла интересным вывод в пользу того, что арендатор не мог использовать помещение по назначению из-за недостатков. «Одним из таких недостатков ВС назвал то, что арендатор не смог использовать участок в качестве детской площадки, в связи с чем не выполнялись требования к образовательной деятельности в арендуемом помещении. Стороны заключили допсоглашение об использовании участка, но в Росреестре выяснилось, что у арендодателя отсутствуют права на участок. Здесь бы стоило обратить внимание на то, могло ли арендатору быть заранее известно об отсутствии у арендодателя указанных прав. В любом случае дело возвращено на новое рассмотрение, в том числе потому, что нижестоящие суды вообще не исследовали этот вопрос», – резюмировала юрист.

У партнера юридической фирмы «БИЭЛ» Николая Сапожникова определение вызвало недоумение. «На мой взгляд, без должного обоснования Верховный Суд фактически применил повышенные стандарты ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества согласно ст. 612 ГК», – пояснил он.

По мнению эксперта, во-первых, в определении указано, что спорное помещение предоставлялось истцу для размещения дошкольного образовательного учреждения, о чем арендодателю с очевидностью было известно. «Таким образом, назначение предоставляемого в аренду помещения не было прямо указано в договоре, а устанавливалось судом на основании неких (не указанных) материалов дела. Во-вторых, ВС сослался на то, что, согласно требованиям федерального государственного образовательного стандарта дошкольного образования, обязательным требованием к развивающей предметно-пространственной среде в дошкольном учреждении является наличие территории, прилегающей к организации или находящейся на небольшом удалении, приспособленной для реализации образовательной программы и т.п. Стороны после заключения договора аренды подписали допсоглашение, в соответствии с которым часть участка, прилегающая к помещению, представляющая из себя огражденную детскую площадку, была передана истцу в безвозмездное пользование для прогулок детей. Однако в регистрации допсоглашения было отказано ввиду отсутствия у ответчика прав на земельный участок», – отметил Николай Сапожников.

Он добавил, что ВС не пояснил, почему неисполнимость допсоглашения, заключенного спустя полгода после подписания договора аренды помещения, влияет на надлежащее исполнение обязательства арендодателя по передаче именно помещения. «Представляется, что арендодатель в любом случае не должен быть специалистом в той области хозяйственной деятельности, которую осуществляет арендатор. Напротив, именно последний как квалифицированный хозяйствующий субъект должен самостоятельно оценивать свои возможности и пригодность принимаемого в аренду помещения для хозяйственных целей. Если стороны изначально не оговорили это в договоре, то совершенно неочевидно, на каком правовом основании арендодатель отвечает за обеспечение арендатора какими-либо еще условиями, какие требует наличие лицензии (например, обеспечение площадкой для прогулок). Тем более это неочевидно, учитывая, что из процитированных положений ФГОС дошкольного образования следует, что такая площадка может как прилегать к организации, так и находиться на небольшом удалении», – убежден Николай Сапожников.

Эксперт резюмировал, что из рассматриваемого прецедента можно сделать практический вывод о том, что арендодателям надо максимально тщательно и детально описывать предмет аренды и его планируемое использование, прямо оговаривая, что арендатор самостоятельно отвечает за приспособление арендуемого помещения под свои нужды и соблюдение иных условий ведения соответствующей деятельности.

Младший юрист юридической фирмы ART DE LEX Владислав Кулаковский отметил, что, анализируя судебные акты по данному делу, можно прийти к неоднозначному выводу: каждая судебная инстанция (от АС г. Москвы до Верховного Суда) находит и анализирует новые условия договора, что в итоге приводит к диаметрально противоположным решениям и мотивировкам. «Акты нижестоящих судебных инстанций содержат множество иных спорных моментов – например, проведение комплексной судебной строительной экспертизы в рамках рассмотрения дела в апелляции либо крайне ограничительное толкование условий договора об обязанности по проведению ремонтных работ», – пояснил он.

По мнению юриста, определение имеет, очевидно, верные мотивы: в частности, указание нижестоящим инстанциям на необходимость системного толкования договора. «Если говорить о тенденциях, которые задал ВС данным судебным актом, с ними также можно согласиться, поскольку они находятся в русле существующей практики, которая лишь подтвердилась в последние месяцы (период «локдауна” и мер по борьбе с распространением новой коронавирусной инфекции): обязанность арендодателя состоит в передаче вещи, приспособленной для ее использования по назначению, особенно если это использование закреплено в договоре», – подытожил Владислав Кулаковский.

События на Востоке Украины подняли новую волну практических правовых вопросов, связанных с исполнением договорных обязательств. В частности, вопросы форс-мажора и его подтверждения для многих хозяйствующих субъектов – уже не теория и шаблонные формулировки в договорах, а животрепещущий вопрос. В таких ситуациях радует то, что контрагенты порой входят в положение друг друга и, вместо поиска возможности уйти от исполнения договора, вместе стараются найти взаимоприемлемый вариант приостановки сотрудничества до наступления мирного времени. Такая ситуация описана в одном из материалов портала Право Украины, где инициатор дискуссии спрашивает мнение о том, каким образом лучше оформить временное приостановление действия договора аренды объекта недвижимости, который находится в районе АТО.

Пользователь представляет арендодателя, а арендатором выступает предприятие, находящееся в Донецке. Арендатор временно не имеет возможности платить арендную плату по причинам, связанным с военными действиями. Арендодатель с пониманием относится к этому и сейчас размышляет над тем, каким образом составить текст дополнительного соглашения, с помощью которого приостановить действие договора аренды. В связи с возникли такие советы.

Позиция 1

В тексте дополнительного соглашения необходимо указать то, что действие договора приостанавливается до 31.12.2014 включительно. При этом арендатор обязуется не использовать арендованное имущество по назначению. В свою очередь арендодатель обязуется не начислять арендную плату и коммунальные платежи до указанной выше даты включительно. Здесь также должно быть предусмотрено автоматическое продолжение действия договора.

Позиция 2

Прекращать договор не стоит. Ведь можно дополнительным соглашением внести изменения в порядок оплаты, где указать конкретные месяцы, за которые арендатор освобождается от арендной платы.

Позиция 3

Тут подлежит применению ч. 6 ст. 762 Гражданского кодекса, где определено, что наниматель освобождается от платы за все время, на протяжении которого имущество не могло быть использовано им из-за обстоятельств, за которые он не отвечает.

Мнение юристов проекта: В описанной пользователем ситуации есть ключевой фактор, позволяющий предложить контрагентам несколько вариантов выхода из сложившейся ситуации: отсутствие спора на данном этапе. Потому принимая решение о том, каким образом оформить перерыв аренды, арендодателю и арендатору необходимо определить, что для них будет более целесообразно – приостановить действие договора или обеспечить только паузу в перечислении арендной платы.

Так, если вести речь о приостановлении аренды, важно учесть, что ГК не содержит такого вида временного прекращения правоотношений, как приостановление договора (о чем, кстати, упоминалось в ходе обсуждения). Потому возможным вариантом здесь было бы согласованное расторжение договора, сопряженное с возвратом переданного имущества и сверкой взаиморасчетов на момент расторжения договора. Кстати, именно при сверке взаиморасчетов можно учесть и упомянутую выше ч. 6 ст. 762 ГК, которая позволяет списать часть долга, если арендатор объективно не мог пользоваться арендованным имуществом.

В таком случае действие договора прекратится, и в будущем контрагенты смогут заключить новый договор. Преимуществом такого варианта является то, что ни арендодатель, ни арендатор не будут ограничены в своих правах по отношению к арендуемому имуществу: арендодатель сможет распоряжаться им на свое усмотрение, а арендатор не будет нести бремя ответственности за вверенный объект недвижимости, находящийся в зоне боевых действий. Это свидетельствует в пользу того, что оставлять объект аренды в подвешенном состоянии все же не стоит.

Однако вариант с расторжением договора может быть неприемлем для контрагентов, и причин для этого может быть достаточно. К примеру: невозможность освободить арендуемое помещение (ведь кто будет нести ответственность за находящееся там имущество арендатора, когда он не будет иметь к помещению уже никакого правового отношения) либо стороны будут заинтересованы в продолжении действия данного договора по какой-либо другой причине. В таком случае сторонам следует обратиться к положениям договора о порядке его действия в условиях форс-мажора или руководствоваться ст. 617 ГК (освобождение от ответственности за неисполнение обязательства вследствие непреодолимой силы).

Также арендодателю стоит учесть ч. 3 ст. 538 ГК, где предусмотрено право контрагента в случае ненадлежащего исполнения обязательства другой стороной правоотношений остановить исполнение своего обязательства либо отказаться от него частично или полностью. Соответственно, арендодатель попросту может не реализовывать это право, учитывая уважительность причин отсутствия оплаты аренды. Но при этом, если арендатор начнет злоупотреблять своим форс-мажором, арендодатель будет иметь все основания для инициирования расторжения договора в тот момент, когда для него это будет удобно.

Потому, если контрагенты примут решение учесть форс-мажорные обстоятельства и не расторгать договор, им следует иметь в виду два важных фактора. Во-первых, арендатору необходимо позаботиться о подтверждении форс-мажорных обстоятельств согласно положениям договора. Во-вторых, если договор будет действовать с учетом согласия арендодателя на временное отсутствие платы, задолженность, возникшая за время вынужденно безоплатной аренды, может быть возмещена в дальнейшем (после возобновления арендатором возможности платить за аренду). При этом штрафные санкции не подлежат применению в силу того, что имел место форс-мажор, а в случае отказа от возмещения арендной платы орендодатель сможет обратиться в суд. Кстати, стороны могут урегулировать такой способ выхода из сложившейся ситуации с помощью дополнительного соглашения.

ВЫВОД:

В данном случае контрагенты могут расторгнуть договор по взаимному согласию, проведя возврат арендованного имущества собственнику и сверку взаиморасчетов. Однако, как видно, стороны заинтересованы в продолжении правоотношений, к тому же осуществить расторжение договора может быть de facto проблематично. В связи с этим следует учесть наличие форс-мажорных обстоятельств в районе АТО и отсрочить арендную плату.

Для многих эта тема может показаться довольно бессмысленной или бесполезной; но дело в том, что если вы не отмените договор аренды должным образом в Испании, это может иметь серьезные юридические (и финансовые) последствия для арендатора.

В Испании долгосрочные контракты на аренду недвижимости, которая выступает в качестве постоянного места жительства арендатора, должны быть официально расторгнуты в соответствии со строгими правилами. Несоблюдение может привести к автоматическому или молчаливому продлению контракта. Это приведет к тому, что арендатор будет должен арендодателю несколько месяцев дополнительной аренды, которую они не планировали! Это также может привести к тому, что арендодатель прикарманивает юридический депозит и любые дополнительные гарантии в качестве договорной неустойки. Этот короткий пост фокусируется только на долгосрочной аренде, поскольку краткосрочные вряд ли имеют какие-либо эффекты, которые стоит отметить.

Долгосрочные контракты подписаны до 6 марта 2019

Как правило, закон Испании об аренде (или LAU, на испанском языке) в своей статье. 11 правила вы должны уведомить арендодателя за 30 дней до согласованной даты расторжения договора. Этот период уведомления также применяется к арендодателям. Должно пройти не менее шести месяцев, прежде чем арендатору будет разрешено юридически отменить долгосрочный контракт (если отмена инициируется в течение 6 месяцев, применяются штрафы).

Например, долгосрочный контракт, который начинается 1 марта 2019 года и заканчивается 28 февраля 2020 года (один год). Если вы не хотите продлевать контракт на следующий год и хотите выйти из него, вы должны уведомить своего арендодателя до 28 января 2020 года. То есть он должен получить уведомление не позднее 28 января. Это позволяет избежать автоматического продления контракта еще на один год.

Вы должны подать уведомление с помощью зарегистрированного сообщения с доставкой, которая также удостоверяет его содержание, т. е. burofax. Это требует, чтобы арендодатель подписал его после получения с записью даты и времени. Факсы, электронная почта, телефонные звонки, текстовые сообщения и сообщения WhatsApp не являются приемлемыми способами формального расторжения договора аренды.

Настоятельно рекомендуется, чтобы адвокат разработал это юридическое письмо в соответствии с действующим законодательством Испании, иначе можно понять, что расторжение не было сделано соответствующим образом и не будет иметь никаких юридических последствий, то есть ваш договор аренды по-прежнему имеет силу. Некоторые арендодатели умело отклоняют необоснованные просьбы о расторжении договора, с тем чтобы законно положить в карман депозиты арендаторов и дополнительные гарантии в качестве «штрафа».

Долгосрочные контракты, подписанные 6 марта 2019 года или после этой даты (новые законы об аренде 2019 года)

Что касается обычных ежегодных продлений, период уведомления для арендатора составляет 30 дней до согласованной даты окончания (для годовых периодов продления).

Что касается молчаливого продления, мы должны различать, кто обслуживает уведомление о прекращении – будь то арендодатель или арендатор.

  • Арендодатель: уведомление за 4 месяца до согласованной даты прекращения, чтобы избежать запуска молчаливого продления еще на 3 года.
  • Арендатор: уведомление за 2 месяца до согласованной даты прекращения, чтобы избежать запуска молчаливого продления еще на 3 года.