Пожизненная рента

Наследование, дарение и рента — три наиболее распространенных среди населения способа распоряжения своим имуществом. Договору ренты посвящена 33 глава Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Договор ренты, как и договор купли-продажи, мены, дарения, предусматривает отчуждение имущества и по этому признаку сходен с указанными договорами. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32 ГК РФ) постольку, поскольку иное не установлено законодательством и не противоречит существу договора ренты. Можно сказать, что он относится к группе договоров по отчуждению имущества, но тем не менее является самостоятельным видом договора.

В Гражданском кодексе РФ выделены три разновидности рентного договора: 1) постоянная рента; 2) пожизненная рента; 3) пожизненное содержание с иждивением. Существенные условия всех трех видов ренты совпадают. Конечно, имеются и отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательств, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т.д.

Существенно отличаются друг от друга договоры ренты, по которым под выплату ренты передано недвижимое и движимое имущество. Различия между ними проходят по способам оформления, по наличию или отсутствию признака следования ренты за имуществом при его отчуждении, по предусмотренным законом способам обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты и т.д. Одно из вышеперечисленных отличий форма договора. Так договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Одним из разновидностей договора ренты, подлежащим государственной регистрации, является договор пожизненного содержания с иждивением. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица.

Особенность данного вида договора, так же состоит в том, что срок данного вида обязательств определен продолжительностью жизни рентополучателя, если иное не вытекает из условий договора. Предметом такой разновидности ренты, как пожизненное содержание с иждивением, является недвижимое имущество в виде жилого дома, квартиры, земельного участка. Субъектом — получателем ренты может быть не только лицо, которое заключило договор и передало имущество, а также и лицо, на которое указано в договоре пожизненного содержания с иждивением. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Условиями договора можно определить возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Поскольку данный вид договора является, в некотором роде доверительным, то законодатель, для защиты интересов рентополучателя, предусмотрел минимальный размер содержания в месяц. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Также плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

На плательщика ренты законодатель также возложил обязанность принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Законодательством предусмотрено два случая прекращения обязательства пожизненного содержания с иждивением:

В первом случае обязательства прекращаются смертью получателя ренты.

Во втором случае обязательства прекращаются по решению сторон. Если одна из сторон, а именно, плательщик ренты, существенно нарушала свои обязательства, получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

#Росреестр#РосреестрКалининград#договор ренты

Стороныдоговора ренты – получатель ренты и плательщик ренты. Субъективный состав сторон ограничен законом для каждого вида договора ренты.

Предмет договора ренты:

  • имущество, переданное получателем ренты плательщику (движимое и недвижимое, от вида имущества зависит правовой режим договора);
  • рента (деньги, вещи, услуги), ее вид, размер, сроки выплаты, а также способы обеспечения ее выплаты должны быть предусмотрены договором.

Срок договора ренты может быть бессрочным (в договоре постоянной ренты), а может измеряться длиной жизни получателя ренты (в др. видах договоров). Договор этот длящийся. Неопределенность срока договора не позволяет при его заключении определить всю сумму ренты, которая будет выплачена. Это обстоятельство делает договор рисковым, поскольку заранее неизвестно, для какой из сторон он окажется выгоднее, и любая из сторон может получить удовлетворение в меньшем размере, чем представляла.

Форма договора ренты должна быть письменной, а договор обязательно удостоверен нотариусом; в случае передачи получателем ренты плательщику недвижимости договор подлежит гос. регистрации.

Моментом заключения договора считается передача движимой вещи либо гос. регистрация договора при передаче недвижимости.

Права и обязанности сторон варьируются в зависимости от вида договора ренты.

Права получателя ренты: а) своевременно и полностью получать ренту даже в случае случайной гибели вещи, переданной под ренту; б) требовать от плательщика ренты прекращения договора путем выкупа им ренты; в) требовать выплаты ренты от лица, которому будет отчуждено плательщиком ренты имущество, переданное получателем ренты при заключении договора ренты (на это имущество распространяется право следования и др.).

Права плательщика ренты: а) расторгать договор с согласия получателя ренты; б) отчуждать третьему лицу недвижимое имущество, полученное им под ренту от получателя ренты, без согласия последнего и др.

Обязанность получателя ренты — согласовывать с плательщиком ренты при заключении договора:

а) размер, способ и сроки выплаты ему ренты;
б) способ обеспечения договора;
в) судьбу договора в случае смерти плательщика ренты и др.

Обязанности плательщика ренты:

а) своевременно и полно выплачивать ренту даже в случае случайной гибели имущества, полученного им под ренту;
б) индексировать выплаты ренты по мере инфляции;
в) согласовывать с получателем ренты условия договора, о которых было сказано в обязанностях получателя ренты;
г) возмещать убытки плательщику ренты в случае ненадлежащего исполнения обязанности по выплате ренты и др.

Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

Недвижимость, обремененная ранее договором исполненной ренты имеет риски при покупке квартиры и относится к категории рискованного жилья. При этом стоимость такого жилища несколько ниже среднерыночных значений. Данный факт негативно сказывается на ликвидности объекта, поэтому скидка в размере 5-10% от рыночной цены является типичным условием продажи.

Остается только понять, стоит ли приобретать подобное жилье со скидкой или риски слишком велики для подобного дисконта.

Договор исполненной ренты риски при покупке квартиры

Полезно: риски при покупке квартиры у пожилого человека

Продать квартиру с рентой можно в одном из трех случаев:

  1. Рантье умер;
  2. Новый владелец готов обслуживать договор ренты при согласии рантье;
  3. Покупателем проводится выкуп ренты.

Риски покупки квартиры после договора ренты:

Приобретение жилья с исполненной рентой способно принести новому владельцу серьезные риски. Основными среди них выступают:

  • Претензии со стороны наследников, способных через суд признать сделку купли-продажи недействительной, забрав квартиру, но не вернув покупателю его деньги.
  • Претензии со стороны третьих лиц, причем своевременно определить круг возможных истцов не представляется возможным.
  • Оспаривание договора в связи с недееспособностью рантье, оформлением сделки под давлением и иными аналогичными причинами.
  • Возможность оспаривания сделки в связи с умышленной смертью получателя средств плательщиком.

Это интересно: риск при покупке квартиры, полученной по договору дарения

Как снизить риски при покупке квартиры по договору пожизненной ренты

Оптимальным вариантом при исполненном договоре ренты является наличие свидетельства о смерти. Такой вариант станет оптимальным в первую очередь для покупателя.

Что при покупке квартиры с рентой риски были минимальными, необходимо:

  • Не просто убедиться в наличии свидетельства о смерти, но и определить степень подлинности документа;
  • Убедиться через Росреестр в отсутствии обременения на указанный объект жилой недвижимости;
  • Выбирать варианты, для которых смерть рантье наступила более трех лет назад, то есть истекли все сроки исковой давности;
  • Целесообразно привлечь опытного юриста, обладающего необходимым опытом, и способного выяснить основную информацию о жилье и его текущем владельце.

Среди необходимой информации необходимо выделить источник возникновения права собственника, систему родственных связей владельца для определения возможных авторов исков на оспаривание. Кроме того, необходимо выяснить информацию и о покойном рентополучателе. В случае, если у него имелся опекун или он был официально признан недееспособным, существуют все шансы, сделка будет оспорена.

Определить стоит и сроки исполнения обязательств по договору ренты. Практика показывает, что при быстром наступлении смерти получателя, риски столкнуться с мошенниками существенно возрастают.

Подводя итоги можно констатировать, если существует договор исполнительной ренты, риски при покупке квартиры увеличиваются. В первую очередь они связаны с возможным оспариванием со стороны других наследников или откровенно мошенническими схемами действий. Позволить себе такую сделку стоит только при условии наличия возможности досконально проверить объект недвижимости.