Премии за риск

Премия за риск — англ. Risk Premium, является дополнительным доходом, который должен быть выплачен инвестору в качестве компенсации за принятие дополнительного риска, по сравнению с безрисковыми инвестициями. Этот фактор является одним из ключевых, который рассматривают инвесторы при выборе оптимальной возможности вложения своих средств. Следует отметить, что во многих случаях, премия за риск является условным понятием. Очень немногие инвесторы могут точно определить ее размер, или, по крайней мере, адекватно оценить уровень риска.

Премия за риск может быть также определена как дополнительная доходность, которую инвестор ожидает получить от вложений в определенную ценную бумагу, по сравнению с доходностью безрисковых инвестиций. Для описания доходности безрисковых инвестиций применяется термин безрисковая процентная ставка, например, процентная ставка по Казначейским облигациям США. Конечно, следует помнить, что даже эти инвестиции не являются полностью гарантированными. В случае дефолта США, инвесторы, вложившие свои средства в трежерис, несомненно, потеряют свои инвестиции частично или полностью.

Для акций рентабельность инвестиций (англ. Return On Investment, ROI) рассчитывается на основе двух факторов:

  • выплата дивидендов, которая может производиться ежеквартально;
  • прирост капитала.

Следует отметить, что прирост капитала может быть реализован только при продаже акций. При определении размера премии за риск должны учитываться оба этих фактора. Иногда для ее обозначения можно встретить следующие термины: «Equity Risk Premium» или «Stock Risk Premium».

В случае с облигациями часто используется термин «Bond Risk Premium», а размер премии за риск может быть определен как разница в процентных ставках между доходностью определенной облигации и безрисковой инвестиции. Практически во всех случаях для облигаций характерны более высокие процентные ставки, поскольку в противном случае для инвесторов не было бы никакого смысла осуществлять такие инвестиции.

Чтобы рассчитать уровень премии за риск, можно просто сравнить ожидаемую рентабельность инвестиций с безрисковой процентной ставкой. Например, если доходность Казначейской облигации США составляет 3,25%, а ожидаемая норма доходности по акциям составляет 9,75%, то уровень премии за риск составит 6,5% (9,75%-3,25%). Компенсирует ли она принятие дополнительного риска — это вопрос для конкретного инвестора, ответ на который зависит от множества фактора, одним из которых, например, является склонность к риску. Уровень риска, который кто-то готов принять, может измениться в зависимости от новых инвестиционных целей или жизненных обстоятельств, поэтому данная экономическая категория является достаточно абстрактной.

Ставка (коэффициент) капитализации – процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода, получаемого от объекта недвижимости, в его рыночную стоимость. Рассчитывается как отношение чистого операционного дохода от объекта недвижимости к цене продажи объекта.

Ставка дисконтирования – процентная ставка, используемая для приведения будущих денежных сумм (доходов или расходов) к текущей стоимости на дату оценки.

При расчете ставки дисконтирования необходимо учитывать:

· безрисковую ставку отдачи на капитал, как ставку отдачи при наименее рискованном вложении капитала;

· величину премии за риск, связанную с инвестированием капитала в оцениваемый ОС.

Расчет коэффициента капитализации. Существует несколько методов определения коэф. капитализации:

· С учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

· Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

· Метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива).

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющиеся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Rкап=Rдох.кап+ΔRнорм.возвр.

Где Rкап — коэф.капитализации; Rдох.кап — ставка дохода на капитал; Rнорм.возвр. — норма возврата капитала

Ставка дохода на капитал (Rдох.кап) строится методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода+Премии за риск+Вложения в недвижимость+Премии за низкую ликвидность недвижимости+Премии за инвестиционный менеджмент

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата. Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Требования к безрисковой ставке:

· доходность на наиболее ликвидные активы, для которых харак терна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала;

· доступные для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений.

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возврата основной суммы капитала. Норма возврата капитала показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если прогнозируется потеря этих средств (полностью или частично) в период владения недвижимостью. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения для рекапитализации .

Существуют три способа расчета нормы возврата капитала (R норм возвр ) :

•прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода ни инвестиции (метод Инвуда )-метод аннуитета;

•возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда ).

Ставка дисконтирования и ставка капитализации – аналогичны по своей экономической сути и взаимосвязаны (математически формула капитализации является модифицированной формулой дисконтирования, при количестве прогнозных периодов стремящихся к бесконечности). Взаимосвязь ставки дисконтирования и ставки капитализации можно легко выразить формулой: