При доверительном управлении

УДК: 347

Мукамбетов У. М.

преподаватель кафедры гражданского права и процесса юридического факультета КНУ им. Ж.Баласагына

ПРИЗНАКИ ДОГОВОРА ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ

Доверительное управление имуществом — новое явление в кыргызском праве. В настоящее время договор доверительного управления набирает все больший оборот в Кыргызской Республике.

В первом случае эта форма используется государством-собственником при ликвидации или несостоятельности (банкротстве) объектов и передаче их в доверительное управление предпринимателям-управляющим, специалистам в области финансового менеджмента.

Во втором — в сфере управления имуществом коммерческих организаций, внешнего и конкурсного управления имуществом несостоятельных лиц, управления имуществом паевых инвестиционных фондов, ценными бумагами приватизированных предприятий (акционерных обществ и других коммерческих организаций), денежными средствами коммерческого банка (трастовые операции) и иными активами частного оборота.

В данной статье рассмотрены основные спорные моменты в договоре доверительного управления имуществом. Особое внимание обращено на признаки данного договора, так как именно здесь по многим вопросам возникают научные споры и дискуссии.

Ключевые слова: договор доверительного управления, признаки, спорные моменты.

Необходимость в управлении имуществом недееспособных или не обладающих полной дееспособностью лиц была осознана еще в период становления и развития римского права. Управление имуществом подопечных осуществлялось в рамках института опеки и попечительства.

В древнейший период развития римского права опека над недееспособными лицами осуществлялась родственниками, которые в первую очередь заботились об имуществе подопечного, защищая тем самым свои возможные в будущем права как наследников. Поэтому опека, а соответственно и управление имуществом подопечного в этот период были предназначены для предварительной охраны возможного в будущем наследства. Как правило, опекуном являлся ближайший наследник. Затем в качестве опекунов могли выступать и другие лица, назначенные домовладыкой в своем завещании для своих малолетних детей или недееспособных близких родственников. Опекун в это время обладал полной властью над опекаемым имуществом. При этом ему принадлежали только права, но не обязанности . Впоследствии целью опеки становится забота о чужих правах, что связано с назначением опекуна магистратами по Закону Атилия, а также правителями провинций по Законам Юлия и Тиция.

Государство стало осуществлять контроль над опекунами. Опека становится не правом, а обязанностью отдельных граждан, освободиться от которой можно было только при наличии уважительных причин.

Доверительное управление имуществом — сравнительно новый институт гражданского законодательства Кыргызской Республики. До введения в действие части второй Гражданского кодекса Кыргызской Республики (далее — ГК КР) в законодательстве Кыргызстана имели место лишь некоторые фрагменты, относящиеся к доверительному управлению имуществом. В частности, в соответствии с Гражданским кодексом Киргизской ССР 1964 года в случае признания гражданина безвестно отсутствующим на основании решения суда над его имуществом устанавливалась опека. Опекун фактически управлял имуществом безвестно отсутствующего лица, выделяя из этого

имущества содержание гражданам, которых безвестно отсутствующий по закону обязан был содержать, погашал задолженности по другим его обязательствам и совершал иные фактические и юридические действия с его имуществом. Гражданский кодекс Киргизской ССР 1964 года предусматривал также возможность назначения исполнителя завещания, который совершал все действия по управлению наследственной массой в процессе исполнения завещания.

Однако доверительное управление имуществом не имеет ничего общего с передачей имущества в «доверительную собственность» («траст»), присущей аналогичному институту англо-американского права. Институт доверительной собственности (траста) отсутствует в континентальных правопорядках, так как он основан на весьма своеобразных средневековых традициях английского права, перешедших впоследствии в американскую правовую систему. Позаимствованное у стран англо-американской системы права, базирующейся на системе судебных прецедентов (решений по конкретным спорам), понятие доверительной собственности не получило широкого применения ни в Кыргызской Республике, ни в других государствах СНГ, поскольку в случаях, когда доверительный собственник действует вопреки интересам реального собственника (учредителя доверительной собственности), защитить его интересы в рамках общего права практически невозможно. Тогда как в странах англо-американского права выход из этого положения находят с помощью так называемого «права справедливости», которое в отличие от общего права признает право собственности за учредителем доверительной собственности.

Одно из существенных отличий доверительного управления имуществом от доверительной собственности состоит в том, что при учреждении доверительной собственности реальный собственник утрачивает право собственности, которое возникает у доверительного собственника. Вместе с тем доверительный собственник становится лишь номинальным, а не действительным собственником, что на практике порождает целый ряд противоречий и проблем.

В отличие от доверительного собственника доверительный управляющий не становится собственником имущества, переданного ему по договору в управление, им по-прежнему остается учредитель доверительного управления.

Согласно ст. 850 ГК КР договор доверительного управления имуществом — это соглашение, в силу которого одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

В договоре доверительного управления имуществом существует сегодня много спорных моментов. Например, из определения ст. 850 КГ КР следует, что договор является реальным, так как в нем прямо указывается на то, что «одна сторона передает другой стороне имущество». Вместе с тем в литературе этот факт не всегда принимается с очевидностью, некоторые авторы склонны относить доверительное управление имуществом к консенсуальным договорам. Например, такого подхода придерживаются, российские исследователи З.Э. Беневоленская и С.С. Алексеев . В книге последнего особо подчеркивается, что «договор доверительного управления имуществом является консенсуальным, т.е. считается заключенным с момента достижения соглашения сторон» . В какой-то степени с мнением данного автора можно согласиться, поскольку имущество, действительно, не может быть передано в доверительное управление без согласия сторон. Однако по этому вопросу существуют и другие точки зрения. Например, кыргызский исследователь Ж.Т. Мурзабекова уверена, что данный договор является только реальным, т.е. считается таковым с момента передачи имущества управляющему в доверительное управление . Подобной позиции придерживается и Л.Ю. Михеева, объясняя свою точку зрения тем, что: «закон не устанавливает обязанности учредителя управления передать управляющему имущество, следовательно, данный договор

и не мог быть сконструирован как консенсуальный» . На данное обстоятельство указывают также Г.Е. Авилов, Р.Ф. Каллистратова и А.Ю. Кабалкин. В своем учебнике они отмечают, что договор является реальным, и аргументируют реальность данного договора следующим: «цели договора могут стать достижимыми и обязанности учредителя выполнимы не ранее чем с момента фактической возможности влиять на переданное в управление имущество, т.е. с момента его передачи» .

Вместе с тем в современной научной литературе получила распространение так называемая «усредненная» точка зрения, согласно которой всякий реальный договор может быть «превращен» в консенсуальный посредством подписания предварительного договора о заключении реального договора в будущем. Правда, такая позиция подвергается критике со стороны ряда авторов . Так, В.А. Белов пишет: «Конечно, ни о каком «превращении» речь здесь идти не может, поскольку какого-то нового консенсуального договора перед нами все равно не появляется; скорее, правильно говорить, что согласно мнению сторонников изложенной точки зрения связка «предварительный договор + реальный основной договор» позволяет достигнуть той же цели, которая достигалась бы, если бы законодательство позволяло заключать основной договор как консенсуальный. Это неверно» . Следует поддержать данную позицию. Действительно, договор доверительного управления имуществом является все же реальным, поскольку не может считаться заключенным без передачи имущества в доверительное управление. И этого никто отрицать не может.

Особый интерес представляет характеристика данного договора с точки зрения его возмездности. Гражданское законодательство не дает точного ответа на этот вопрос, но вместе с тем в ст. 852 ГК КР все же приводится специальная оговорка, что «в договоре должны быть указаны размер и форма вознаграждения управляющему, если договор не предусматривает, что доверительное управление осуществляется безвозмездно». Следовательно, данный договор может осуществляться как на возмездной, так и на безвозмездной основе. И здесь в научной литературе также прослеживаются разные подходы. Одни авторы, например, российский исследователь Е.А. Суханов, комментируя данный договор, указывает, что размер и форма вознаграждения являются существенными условиями договора доверительного управления имуществом, «если договор по соглашению сторон не является безвозмездным» , т.е. данный договор по общему правилу предполагается возмездным Сходной позиции придерживается упомянутый выше С.С. Алексеев, который также относит договор доверительного управления имуществом к возмездным. Другой упомянутый нами автор, Л.Ю. Михеева, комментируя смысл соответствующей статьи Гражданского кодекса, отмечает невозможность презумпции невозмездности данного договора во всех случаях. Далее процитируем дословно: «… если стороны не рассматривали в договоре вопрос о вознаграждении вообще, это должно означать, что договор не заключен ввиду отсутствия одного из существенных условий» . Ж.Т. Мурзабекова напротив утверждает, что договор доверительного управления имуществом может быть, как возмездным, так и безвозмездным: «Возмездность договора, — пишет автор, — выражается в том, что он предусматривает размер и форму вознаграждения управляющему. Если условия об оплате вознаграждения в договоре отсутствуют, то такой договор считается не заключенным, так как ст. 852 ГК КР относит размер и форму вознаграждения к числу существенных условий. Безвозмездным договор признается тогда, когда в законе или в самом договоре предусмотрено, что доверительный управляющий действует безвозмездно» .

Гражданское законодательство Кыргызской Республики устанавливает в ст. 852 ГК КР два вида договора — возмездный и безвозмездный. Однако более целесообразно, на наш взгляд, относить данный договор только к возмездным договорам, поскольку в самом кодексе вознаграждение выступает как существенное условие договора. Поэтому для избежания разночтений данный вопрос необходимо урегулировать в законе более четко.

Договор доверительного управления имуществом, как правило, может быть, как взаимным, так и односторонним. Другими словами, при возмездности он является двухсторонним, а при безвозмездности — односторонним. Вызывает интерес классификация исследователями договоров на взаимные и односторонние. Например, Н.Д. Егоров считает, что: «возмездный договор доверительного управления имуществом является взаимным договором. Безвозмездный же договор доверительного управления имуществом относится к числу односторонних договоров, так как в этом случае учредитель управления приобретает только права и не несет обязанностей перед управляющим» . Данное мнение Д.В. Петелин считает спорным, поскольку, по его мнению, как в возмездном, так и в безвозмездном договоре доверительного управления учредитель приобретает не только права, но и обязанности, следовательно, данный договор является взаимным . Считаем эту точку зрения вполне убедительной. Например, если имущество находится в залоге, то учредитель обязан предупредить доверительного управляющего об этом; он обязан предоставить сведения и документацию, которая необходима ему для управления имуществом; обязан не вмешиваться в деятельность управляющего. Так же и в безвозмездном договоре доверительного управления имуществом учредитель обязан возместить управляющему необходимые расходы по ведению управления. Следовательно, действительно, права и обязанности у сторон возникают и в возмездном, и безвозмездном договоре. Поэтому можно считать, что данный договор является взаимным.

Таким образом, рассмотрев основные подходы и взгляды исследователей на договор доверительного управления имуществом и проанализировав основные нормы национального гражданского законодательства, мы пришли к следующим ключевым выводам:

1. Основные признаки договора доверительного управления имуществом должны быть четко урегулированы законодателем в Гражданском кодексе Кыргызской Республики, для того чтобы в дальнейшем не возникали споры по данному поводу.

2. Предлагается в качестве основных характеристик включить в законодательство следующий признак: договор доверительного управления имуществом является реальным, возмездным и двусторонним.

Литература

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

5. Мурзабекова Ж.Т. Гражданское право Кыргызской Республики: учеб.-метод. пособие / Ж.Т. Мурзабекова. — Бишкек, 2016.

9. Белов В.А. Гражданское право: Общая и Особенная части: учебник / В.А. Белов. — М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2003. — 960 с.

10. Гражданское право: учебник / Под ред. Е.А. Суханова. — М.: Статут, 2014. — 958

с.

11. Цит. по: Гражданское право: учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. — М.: Проспект, 1997. — 784 с.

Основываясь на пункте 1 статье 1012 Гражданского Кодекса Российской Федерации, договор доверительного управления имуществом подразумевает собой передачу в руки доверительного управляющего на фиксированный срок имущества (так же, это может быть и недвижимость) субъекта операции, который называется учредителем управления. Человек, который начинает управление имущественной частью, должен организовать данный процесс согласно законодательству РФ, основываясь на интересах передающей стороны.

Управление имуществом учредителя на доверительных условиях попадает под гл. 53 ГК РФ. Так же, согласно правовым документам, после передачи имущества, право собственности остается закрепленным за учредителем.

Операции в налоговом учете при доверительном управлении

Согласно законодательству Российской Федерации, имущество, которое по всем правилам передали на доверительное управление, является обособленным от основного имущества учредителя и самого управляющего. Его отражение в документообороте будет происходить на отдельном балансе.

Его налоговый учет будет так же обособлен, а для проведения финансовых операций должен быть заведен отдельный банковский счет. Ответственность за некорректное ведение, ошибки, утаивание информации и другие подобные действия могут повлечь за собой негативные последствия для обеих сторон сделки.

Требованиями для заключения договора доверительного управления будут являться:

  1. Перечень собственности, переданной управляющему;
  2. Название юр. лица или ФИО учредителя и приобретателя;
  3. Если вознаграждение было учтено договорными отношениями, то необходимо указать его сумму и способ оплаты;
  4. Период, в рамках которого сделка имеет силу.

При доверительном управлении налоговый учет и бухучет каждый субъект сделки должен вести самостоятельно, и в каждом определенном случае при отражении состояния имущественной части и операций в данном процессе будут свои собственные нюансы.

Процессы управляющего

Процессы учредителя

Порядок учета

Подводя итог рассмотренных операций, которые связаны с доверительным управлением, необходимо отметить, что процесс бухучета, а так же предоставленные отчеты строго определены для каждого субъекта договора.

Такой подход к распределению обязанностей по ведению документооборота и фиксации финансовых и хозяйственных операций в документации накладывает отпечаток и на ведение налогового учета. При доверительном управлении главной задачей всех сторон договорных отношений становится определение, как будет проходить вычисление налогов и стратегия их выплаты, и какая роль в данном процессе отведена каждому субъекту.

Документ показан в сокращенном демонстрационном режиме! Стоимость документа 450 тенге

Получить полный доступ к документу

Стань пользователем

Доступ к документу можно получить: Для зарегистрированных пользователей:

Для покупки документа sms доступом необходимо ознакомиться с условиями обслуживания
Я принимаю Условия обслуживания
Продолжить

  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки

Д. Пак, аудитор РК,

аудиторская компания «ТрастФинАудит» г. Алматы

В КАКИХ СЛУЧАЯХ ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ?

В каких случаях государственная регистрация договора доверительного управления имуществом не является обязательной?

Форма договора доверительного управления имуществом установлена статьей 887 Гражданского кодекса.

Данная статья определяет, что договор доверительного управления имуществом заключается в письменной форме.

При этом, договор доверительного управления недвижимым имуществом заключается в форме и порядке, предусмотренных для договора об отчуждении недвижимого имущества.

Далее в соответствии со статьей 118 Гражданского кодекса определена государственная регистрация прав на недвижимое имущество, которая содержит следующие положения:

1. Возникновение, изменение и прекращение прав (обременений прав) на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

Иные объекты государственной регистрации, связанные с недвижимым имуществом, определяются Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

2. Права (обременения прав) на недвижимое имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента государственной регистрации, если иное не установлено настоящим Кодексом и Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». Если в регистрации не будет отказано, моментом государственной регистрации признается момент подачи заявления, а при электронной регистрации — момент подтверждения возникновения, изменения или прекращения прав (обременений прав) регистрирующим органом путем отправки уведомления о произведенной регистрации.

Доверительное управление недвижимостью это один из видов аренды, который позволяет собственнику жилья, сэкономив свое время, увеличить доход от ее использования. Данная услуга стала популярной на рынке аренды в последние 10-15 лет. Клиентами становятся люди, которые не хотят сталкиваться с проблемами поиска платежеспособных арендаторов, контролировать сохранность имущества, решать хозяйственные вопросы, связанные с эксплуатацией жилплощади. Все это можно переложить на плечи организации, осуществляющей услугу доверительного управления имуществом. Предположим, у вас несколько квартир, либо вы переехали в другой город или страну, но не хотите продавать свою квартиру и нет возможности самостоятельно решить вопрос сдачи в аренду. Самым выгодным решением в данной ситуации будет заключить договор доверительного управления недвижимостью и останется только своевременно получать доход от своей недвижимости.

Таким образом, недвижимость в доверительном управлении — это процесс стороннего управления, во время осуществления которого управляющая компания берет на себя практически все функции собственника и контролирует доходы от объекта.

Договор доверительного управления имуществом — это соглашение, в силу которого одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (ст. 1012 ГК РФ).

Как правило, договор доверительного управления имуществом оформляется для управления недвижимостью (торговыми, офисными помещениями и пр.) либо имущественным комплексом (к примеру, предприятием). В большинстве случаев в управление передаются ценные бумаги. Денежные средства могут находиться под доверительным управлением только если они являются составной частью предприятия, которое переходит в доверительное управление, сами по себе никогда.

Если имущество, которое переходит в доверительное управление, заложено, то собственник обязан уведомить об этом управляющего. В противном случае управляющий имеет право через суд расторгнуть договор доверительного управления имуществом и получить компенсацию, равную годовому вознаграждению.

Согласно законодательству договор доверительного управления имуществом составляется строго в письменном виде. При невыполнении данного условия соглашение между собственником и управляющим будет считаться недействительным.
Для заключения договора владельцу имущества необходимо предоставить общегражданский паспорт, а также документы на собственность или выписку из домовой книги, если это муниципальное жилье. Копии этих документов остаются в агентстве.

В договор в обязательном порядке должно быть включено следующее:
— наименование и реквизиты сторон договора;
— описание квартиры (сюда включаются все данные о квартире, содержащиеся в свидетельстве о праве собственности);
— размер и форма оплаты по договору (по России это 10-20% от ежемесячной арендной платы, которая выплачивается так же ежемесячно);
— срок действия

Если хотя бы одно из перечисленных условий будет отсутствовать, договор будет признан недействительным, этого требует статья 1016 Гражданского кодекса.

Остальные условия договора доверительного управления имуществом не являются обязательными. Однако во избежание разногласий и неясностей стоит отразить в соглашении:

  • наличие ограничений по совершению отдельных операций с имуществом (например, запрет на его отчуждение);
  • возможность распоряжения недвижимым объектом;
  • периодичность представления управляющим отчета о своей работе;
  • право управляющего поручить выполнение определенных действий другому субъекту;
  • причины досрочного расторжения договора;
  • порядок компенсации затрат управляющего, понесенных им при исполнении своих обязательств;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон при нарушении договора.

В договоре нужно чётко прописать, какие именно требования вы предъявляете к арендаторам, уровень арендной платы, как часто нужно проверять жильцов. Также оговорите, каким образом и в каком размере вам будет перечисляться арендная плата, размер вознаграждения за управление. Особое внимание уделите способу и размеру возмещения ущерба, если такое может случиться со стороны арендаторов. Закрепите в договоре условие, по которому управляющий будет отчитываться перед вами – периоды отчётов и способ их доставки вам (например – по электронной почте или лично).

В каких случаях договор прекращается?

Договор заключается на срок до 5 лет. По истечении этого срока отношения между сторонами прекращаются, если об этом заявит хотя бы одна из сторон. В таком случае объект должен быть возвращен его хозяину. Но если ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор будет продлен на тот же срок на тех же условиях.

Кроме того, отношения по договору доверительного управления имуществом прекращаются:
• при отказе выгодоприобретателя от прибыли по договору или в случае его смерти (если соглашением не оговорено, что в этом случае право на получение прибыли переходит к другому лицу);
• при возникновении обстоятельств, препятствующих управляющему лично исполнять договор, если при этом он (либо учредитель) намерен прекратить сотрудничество;
• если собственник принял решение о прекращении договора (в этой ситуации он обязан выплатить управляющему вознаграждение, оговоренное в соглашении);
• банкротстве учредителя управления, имеющего статус ИП;
• в случае признания управляющего полностью или частично недееспособным, объявлении его банкротом, а также в случае смерти.

Доверительный управляющий – это индивидуальный предприниматель или организация, действующая от имени владельца недвижимости на основании договора с целью увеличения прибыли от использования этой недвижимости. Государственные и муниципальные органы не могут действовать как доверительный управляющий, а также являться выгодоприобретателем в договоре доверительного управления имуществом.

Несмотря на то, что все сделки доверительный управляющий выполняет от своего имени, он не становится собственником этой недвижимости, а имеет только лишь обязательственное право на нее. Любые юридические и фактические операции с имуществом осуществляются в интересах выгодоприобретателя, за исключением запрещенных законом или прописанных в договоре. При проведении таких операций доверительный управляющий информирует третьих лиц в качестве кого он действует. Если такие действия необходимо зафиксировать на бумаге, то после имени или наименования необходимо поставить пометку «Д.У».

Доверительный управляющий может управлять как движимым, так и недвижимым имуществом, наследуемым имуществом или имуществом банкротов и других лиц.

Функции доверительного управляющего:
— разработать оптимальный план сдачи недвижимости в аренду
— найти добросовестных арендаторов
— грамотно подготовить договор аренды
— ежемесячно контролировать оплату аренды и работать с задолженностями
— оплата коммунальных счетов, если иное не прописано в договоре аренды
— контроль сохранности вверенного в доверительное управление имущества, его страхование
— оказание бытовых услуг (ремонт, вызов коммунальных служб и тд)
— урегулирование спорных вопросов с арендаторами
и другие услуги, прописанные в договоре доверительного управления имуществом.

Важно отметить, что все отношения между доверительным управляющим и владельцем имущества регулируются в первую очередь договором доверительного управления, а потом уже Гражданским Кодексом РФ. Доверительный управляющий не несет уголовной ответственности, однако его можно оштрафовать на крупную сумму или наказать другими способами, если доверительный управляющий оказался недобросовестным в своих действиях:
— приостановка деятельности управляющей компании
— приостановка выплат доходов, полученных от управления вверенным имуществом
— аннулирование лицензии на ведение финансовой деятельности.

Доверительный управляющий может передать свои функции другому лицу, но за действия этого третьего лица отвечать он будет самостоятельно.

Как заработать на субаренде квартир. С чего начать?

Субаренда недвижимости это достаточно интересный способ заработка. Затраты могут окупить себя уже через несколько дней. Если вы новичок, прежде всего, необходимо рассчитать стартовый капитал. Начните с двух или трех квартир. Выбирайте квартиры в районах, куда вам и вашим клиентам будет удобно добираться. Далее проанализируйте цены на рынке недвижимости, сколько составляет средняя стоимость квартиры, включая коммунальные услуги. Какие квартиры подходят для сдачи в субаренду? Прежде всего, они должны быть ниже рыночной стоимости. Например, вы можете снять квартиру за 10 тысяч, а пересдать за 15 тысяч. Разница в сумме и будет вашим заработком.
Второе важное условие – пригодность квартиры к проживанию. «Примерьте» ее на себя. Согласились бы вы сами там жить? Не беда, если есть необходимость сделать небольшой косметический ремонт: поменять обои, подкрасить или починить мелкие неисправности, если это в ваших силах, но не более.

В первую очередь обращайте внимание на квартиры с ремонтом, мебелью и бытовой техникой. Учтите, что жильцам понадобится постельное белье, полотенца и посуда. Посчитайте расходы на рекламу: можно дать объявление в газете или в интернете. Или же бесплатно воспользоваться группами в социальных сетях.

Если сбережений у вас нет, можно взять кредит или занять. Последний вариант выгоднее, так как процентные ставки в нашей стране высокие.
Лучше искать квартиры, которые хозяева сдают напрямую, а не тратить время и деньги на риелторов. Одновременно размещайте сами объявления о поиске квартиры с указанием конкретных условий: район и что должно быть в наличии. Владельцы квартир охотнее общаются с прямыми арендаторами, а не посредниками. Но с вашими планами на их квартиру согласятся немногие.

В таком случае можно прибегнуть к некоторым хитростям:
— снять квартиру в новом доме, где пока никто никого не знает, и часто меняющиеся жильцы соседней квартиры не вызовут любопытства;
— очень занятой владелец квартиры среднего возраста не будет часто наведываться с проверкой. Только по предварительному согласованию.
— если хозяин жилплощади в курсе ваших намерений, стоит лично обсудить все моменты. Договориться с собственником, что снимать его квартиру будете вы, но вы сделаете ремонт и будете сдавать эту квартиру посуточно. Такой услугой пользуются командировочные или иностранцы, но чаще всего люди, которым просто необходима квартира на сутки.

Итак, квартиры найдены, объявления размещены. Ожидайте звонков. По телефону сразу можно распознать, какой человек хочет арендовать квартиру. Людям в нетрезвом состоянии, криминальным личностям, их выдает жаргон, лучше сразу отказать, чтобы избежать неприятных ситуаций. Большая компания молодых людей может изменить квартиру до неузнаваемости во время шумной вечеринки.

После каждого заселения лично приезжайте за ключами и внимательно проверяйте имущество на предмет повреждения и взимайте штрафы, если таковое обнаружится. Как показывает практика, лучше приехать за несколько часов до условленного и времени подождать, так как вы можете обнаружить лишь голые стены. Чтобы подстраховать себя от подобных случаев, лучше взять с клиента залоговую сумму. После жильцов необходимо организовать уборку квартиры: нанять клининговую службу или просто уборщицу, либо самостоятельно. Не забывайте оплачивать коммунальные услуги.

По истечении времени могут появиться постоянные клиенты, и необходимость искать жильцов отпадет сама собой.
Помните, чистая и ухоженная квартира среднего уровня всегда найдет своих клиентов.