Применение последствий недействительности сделки с недвижимостью

3.5. ПРИЗНАНИЕ СДЕЛКИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ И ПРИМЕНЕНИЕ ПОСЛЕДСТВИЙ

НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ СДЕЛКИ КАК СПОСОБ ЗАЩИТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Стрельников Павел Анатольевич, аспирант кафедры гражданского права. Место учебы: Российская академия правосудия. E-mail: p.a.strelnikov@gmail.com

Аннотация: В современных условиях основой хозяйственной деятельности юридических лиц является недвижимое имущество. В представленной статье автор рассматривает некоторые вопросы защиты права собственности юридических лиц на недвижимое имущество, возникающие в спорах, связанных с признанием сделок недействительными, а также последствия недействительности сделок.

Ключевые слова: право собственности, юридическое лицо, недвижимое имущество, судебный иск, недействительность сделки.

INVALIDATION OF THE TRANSACTION AND THE USE OF CONSEQUENCES OF THE INVALIDITY OF THE

TRANSACTION AS A WAY TO PROTECT THE RIGHTS OF OWNED BY LEGAL ENTITIES ON REAL ESTATE

Защита права собственности на недвижимость путем предъявления иска о признании недействительными совершенных в отношении него сделок находит широкое применение, выступая средством возврата активов организации при их незаконном отчуждении, необоснованном удержании имущества, переданного на основании договора во временное пользование иным лицам. Цели его предъявления различны.

В случаях, когда противоправные действия по завладению имуществом сопровождаются регистрацией права, основанием перехода которого послужили сделки с пороками (под влиянием обмана, насилия и т.д.) либо просто сфальсифицированные, данный иск используется как средство отобрания титула и создания предпосылок возврата владения. Он также может быть самостоятельным иском, не связанным с применением иных способов защиты, если противоправное поведение не было сопряжено с лишением владения и ограничивалось лишь отобранием титула. В этом случае истец разрушая титул приобретателя, одновременно легитимирует себя в качестве собственника1.

1 См.: Потапенко С.В., Зарубин А.В. Признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности в

Правда, в отношении недвижимого имущества самостоятельность данного способа защиты вызывает обоснованные сомнения, поскольку для обеспечения интересов настоящего собственника утраты приобретателем титула оказывается недостаточно, в силу чего он вынужден обращаться к другим способам защиты (применению последствий недействительности сделки, признанию права собственности и т.д.), которыми нередко дополняются первоначальные исковые требования.

Впрочем, по мнению Н.С. Потапенко и А.В. Зарубина, решения о признании сделки недействительной достаточно для того, чтобы не считать нынешнего владельца собственником, соответственно есть основания для аннулирования записи. В противном случае возникает ситуация, при которой решения суда о признании сделок недействительными оставались бы необязательными до тех пор, пока их не «санкционируют» учреждения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество2. В связи с этим, нельзя не отметить, что на практике суды уже выносят решения, руководствуясь установленным в ходе судебного разбирательства фактом недействительности сделки при сохранении записи в реестре. Предпосылкой для этого является судебная правовая позиция ВАС РФ, согласно которой при разрешении исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения, заявленных лицами, титул собственника которых основан на ничтожной сделке, арбитражный суд вправе дать оценку такой сделке независимо от того, предъявлялось ли требование о признании сделки недействительной3. Следует заметить, что и в науке высказывается мнение о том, что к искам о признании недействительной сделки следует применять положения виндикации о добросовестном приобретателе4

С практической точки зрения чрезвычайно важным и особенно актуальным в отношении недвижимости представляется разграничение недействительных и незаключенных сделок, поскольку от этого зависит выбор способа защиты права собственности. Так, ФАС Волго-Вятского округа подтвердил правомерность удовлетворения иска об истребовании помещений из чужого незаконного владения виду использования ответчиком помещения истца без законного титула. При этом суд признал незаключенным договор аренды, подписанный бывшим собственником помещений сельхозартелью «Труд» и ООО «Эдельвейс-2» на срок, равный году, поскольку вопреки правилам п. 2 ст. 651 ГК РФ он не был зарегистрирован контрагентами в установленном законом порядке5.

В науке этот вопрос решается по-разному. Во-первых, идея такого деления иногда вообще подвергается сомнению и рассматривается как продукт школы «юриспруденции понятий», появившийся в недрах университетских кафедр, абсолютно оторванный от реальной жизни и мешающий формированию едино-

виде реституции как способы защиты гражданских прав // Нотариус. 2010. № 2. С. 20.

2 См.: Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость. С. 250 — 251.

3 См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 06.07.1999 № 962/99 по делу № А40-2291/98-48-38.

4 См.: Блохина И.В. Истребование имущества из чужого незаконного владения: Дис. … канд. юрид. наук. М., 2006. С. 7.

5 См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.01.2010 по делу № А28-10799/2009.

образной судебной практики6. Однако это мнение практически никем не разделяется.

На наш взгляд, более обоснованной является позиция, согласно которой основанием для признания договора незаключенным является отсутствие полного состава сделки, на что указывает сам видовой термин: «несостоявшаяся», т.е. незавершенная в своем составе сделка. Напротив, основанием недействительности сделки выступает наличие неполноценной гражданско-правовой сделки, содержащей существенные недостатки в своем составе (пороки воли и волеизъявления, пороки формы и т.п.)7. Несоблюдение же установленного порядка их совершения, как справедливо отмечает В.А. Кияшко8, далеко не всегда свидетельствует о том, что сделка не состоялась.

Препятствием на пути реализации иска о признании договора недействительным может стать ликвидация одной из сторон договора, которая иногда используется лишь для того, чтобы затруднить или сделать невозможным оспаривание сделок. Дело в том, что исковая форма защиты предполагает наличие сторон в процессе, причем в качестве ответчика должен выступать субъект, который, по утверждению истца, нарушил его права и законные интересы. В силу этого представляется сомнительной возможность ее использования, если к моменту подачи иска в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации организации. Последствия возникновения указанного обстоятельства по уже возбужденному делу оцениваются судами по-разному9. В большинстве случаев производство по делу прекращается на основании п. 5 ч. 1 ст. 150 АПК РФ. Так, ФАС Волго-Вятского округа посчитал, что спор о признании сделки недействительной не может быть рассмотрен без участия одного из ее контрагентов, даже если к участию в деле привлечен второй участник сделки10. В то же время ФАС Дальневосточного округа сделал вывод о том, что правила данной нормы права применяются только, если ликвидирована организация, являющаяся стороной в деле11. ФАС СевероКавказского округа к этому добавил, что факт ликвидации юридического лица, являющегося стороной сделки, не препятствует рассмотрению иска о признании сделки недействительной, если к участию в деле в качестве ответчика привлечена другая сторона этой сделки, права которой также оспариваются12.

Определенные проблемы возникают и при постановке вопроса о применении последствий недействительности сделок, которые, во-первых, заключаются в устранении правового эффекта сделки, а во-вторых, в применении последствий, вызванных признанием ее

6 См.: Тузов Д.О.О понятии «несуществующей» сделки в российском гражданском праве// Вестник ВАС РФ. 2006. № 10. С. 7.

10 См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.04.2008 по делу № А11-12991/2006-К1-10/456.

11 См.: Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19 сентября 2006 г. по делу № Ф03-А73/06-1/3159.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

12 См.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от

06.04.2006 № Ф08-1264/2006 по делу № А32-22270/2005-21/622.

См. тж.: Решение Арбитражного суда Тамбовской области от

18.06.2008 № А64-163/08-9.

недействительности, а именно: возврат всего полученного по сделке (реституция), а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещение его стоимости в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст. 167 ГК РФ). Кроме того, если сделка совершена под влиянием заблуждения, возникшего в следствие обстоятельств, за которые отвечает контрагент, лицо, находившееся под влиянием заблуждения, может дополнительно требовать от своего контрагента возмещения причиненных ей убытков (абз. 3 ч. 6 ст. 178 ГК РФ). Нельзя не признать и то, что недействительность сделки влечет недействительность других сделок, которые на ней основаны.

Таким образом, реституция не является единственным последствием признания сделки недействительной. Ситуация осложняется и тем, что правовая природа самой реституции достаточно давно является предметом дискуссий. Ставится вопрос о возможности выделения ее в качестве самостоятельного искового требования, а также о соотношении с виндикацией и кондикцией. Так, по мнению Д.О. Тузова, в зависимости от объекта реституционной обязанности она сводится к истребованию индивидуально-определенной вещи из незаконного владения, совпадающего по своему результату с виндикацией, или к получению денежного эквивалента полученного аналогичному реализации кондикционного требования13. Однако с таким подходом трудно согласиться, поскольку, как справедливо отмечает Д.В. Лоренц, реституция индивидуально-определенной вещи обладает самостоятельной юридической природой, поскольку существует возможность трансформации натуральной реституции в денежную реституцию14.

Рассмотрение реституции как особого вида кондик-ции15, также сомнительно, поскольку основной целью заявления соответствующего требования является возврат исполненного по сделке, в то время как кон-дикция выступает в качестве дополнительного средства защиты интересов собственника при недостаче или ухудшении возвращаемого имущества, при возмещении доходов, которые лицо извлекло или должно было извлечь, владея имуществом16. Другое дело, что заявлять требование о реституции можно только после решения вопроса о признании сделки недействительной.

Следует также отметить существующую неопределенность в правовых последствиях признания сделки с недвижимостью недействительной. В частности, возникает вопрос, надо ли в решении признавать недействительным зарегистрированное право или прекращать право собственности лица, что делает проблематичным исполнение решений судов о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности. Законодательство же не со-

держит предписаний о порядке действий органа регистрации при удовлетворении судами подобных требований17.

Рассматривая вопрос о реституции, необходимо принимать во внимание, что для реализации этих требований могут существовать определенные препятствия. Во-первых, рассматривая дело о признании недействительным договора, связанного с отчуждением недвижимого имущества, суды зачастую по тем или иным основаниям не могут их применить, поскольку имущество уничтожено18 либо подверглось реконструкции, в результате которой спорные объекты фактически перестали существовать в том виде, в котором были на момент заключения оспариваемых сделок19, следовательно, возврат имущества не обеспечит восстановления первоначального положения.

При этом существенность произведенных изменений по сути относится на усмотрение суда, если они не нашли своего юридического закрепления. Так, ВАС РФ не нашел оснований для пересмотра решений нижестоящих судов, которыми были удовлетворены требования о признании недействительным договор купли-продажи и применении последствий его недействительности, не сочтя убедительными аргументы заявителя об изменении технических характеристик недвижимого имущества вследствие произведенных неотделимых улучшений, не признав доказанным, что спорное здание в результате реконструкции приобрело качества нового объекта недвижимого имущества20.

Как представляется, и это следует из судебной практики, явным препятствием для реституции в отношении недвижимости может быть только регистрация реконструированного объекта в новом качестве. Так, ВАС РФ, отменяя решение об удовлетворении иска Министерства государственной собственности Республики Карелия к ОАО «Онежский тракторный завод» о признании недействительной сделки приватизации завода в части включения в уставный капитал общества нежилого помещения и о применении последствий недействительности сделки в виде возврата в государственную собственность, указал на то, что, применяя реституцию в виде возврата помещения в государственную собственность, суд не выяснил, имеется ли спорный объект в натуре. Между тем согласно представленным документам здание бывшего детского сада было реконструировано, после чего постановлением главы самоуправления города Петрозаводска от 30.05.97 №. 1967 зарегистрирован ввод в эксплуатацию нового объекта — здания офисных и складских помещений21.

Проблемой также может стать выбытие спорного имущества из владения контрагента по сделке. Так, суд, установив наличие оснований для признания торгов недействительными, отказал в применении последствий недействительности сделки ввиду того, что ООО «С-2004» по договору купли-продажи от

19 См.: Постановление ФАС Центрального округа от 11 июля 2008 г. № А14-18654-2005/622-30 (Ф10-2811/08(2)).

20 См.: Определение ВАС РФ от 18.12.2008 № 15762/08 по делу № А40-57864/06-52-404.

21 См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 20.06.2000 №

1881/00 по делу № А26-1238/99-02-01/53 // Вестник ВАС РФ. 2000.

№ 10.

23.09.2004 г. передало объект недвижимости, являвшийся предметом торгов, Т.М.А.22 Считается, что такой подход применим к любым случаям выбытия имущества из владения приобретателя. В то же время в практике встречаются случаи отказа в удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделок ввиду сохранения или фактического возврата владения отчуждателем. Первое возможно, если стороны фактически не исполнили своих обязательств, второе, если прежний собственник восстанавливает владение спорным имуществом, например получает его в аренду23.

Большое значение также имеют обстоятельства, связанные с особенностями правового режима либо некоторыми свойствами спорного имущества. Так, Арбитражный суд Рязанской области своим решением от 23.03.2010 по делу № А54-1772/2008С9 удовлетворил требование по иску о признании договора купли-продажи земельного участка недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции, так как он был совершен после продажи здания на торгах, а переход права собственности ранее не мог быть зарегистрирован, поскольку имущество находилось под арестом.

Определенные сомнения возникают у судов относительно возможности реституции самовольной постройки. Против такого подхода свидетельствует то, что возврат самовольной постройки формально подтверждал бы наличие или возникновение на стороне отчуждателя права собственности в отношении такого объекта. Показательным является дело по иску про-ектно-строительного кооператива «Прогресс» к Свято-Тихоновской церкви Казанской епархии Московской патриархии о признании недействительным договора от 17.01.96 о безвозмездной передаче истцом ответчику зданий столярной мастерской, коптильни и гаража и о применении последствий недействительности сделки. Исковые требования были мотивированы тем, что указанные здания построены истцом на земельном участке, отведенном ему во временное пользование, разрешение на их возведение не выдавалось. Следовательно, имущество является самовольной постройкой и не может быть предметом гражданско — правовых сделок. Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.12.98 иск удовлетворен. Суд констатировал, что строения являются самовольными постройками, истец право собственности на них не приобрел, поэтому не вправе был передавать их другим лицам. На основании ст. 168 ГК РФ суд признал недействительным договор о безвозмездной передаче в порядке благотворительности кооперативом религиозной организации упомянутых зданий и обязал Свято-Тихоновскую церковь возвратить имущество кооперативу. Президиум ВАС РФ, отменяя это решение, отметил, что примененные судом последствия недействительности сделки предусматривают возврат истцу земельного участка, право на который он утратил, а также строений, право на которые он не имеет24. Впрочем, подобный подход подвергается критике. В частности, А.В. Зарубин указывает на то, что реституция направлена на восстановление положения, существо-

22 См.: Постановление ФАС Центрального округа от 3 мая 2006 г. № А14-1184/05-25/22.

23 См.: Зарубин А.В. Когда реституция невозможна // Юрист. 2008. № 12. С. 29.

24 См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 28.03.2000 № 4559/99 по делу № А65-8385/98-С2-20.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

вавшего до исполнения договора, представляя собой «обратную» передачу имущества и не связана с правами сторон на нее, а, следовательно реальных препятствий для ее применения в отношении самовольной постройки не имеется.

Невозможность реституции возникает также в случаях, когда сторона по сделке перестает существовать к моменту предъявления требования. В договорах с участием юридических лиц подобная ситуация возникает при их ликвидации25 и некоторых формах реорганизации. Так, по одному из дел, судебные инстанции, установив, что ООО прекратило свое существование в результате реорганизации в форме присоединения к другому обществу, о чем внесена запись в ЕГРЮЛ, правомерно пришли к выводу о невозможности применения реституции в виде восстановления долей истцов в уставном капитале реорганизованного ООО26.

В случаях признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 169 ГК РФ (совершение ее с целью, противной основам правопорядка и нравственности), реституция исключается законом, на что неизменно указывают суды в своих решениях. Показательным в этом смысле является дело по иску ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» к Фонду поддержки образования, науки и культуры «ИНЖЭКОН» и ООО «Боск» о признании недействительным договора и применении последствий его недействительности. Как следует из судебных актов, на основании оценки обстоятельств дела и предоставленных доказательств, суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу о том, что единственной целью создания общества и совершения оспариваемой сделки являлся вывод спорного имущества от фонда, не имеющего законных оснований для его приобретения, и создание препятствий для реализации прав иных лиц в отношении данного имущества. С учетом характера допущенных при совершении сделки нарушений и их последствий, выявленных в ходе судопроизводства, был сделан вывод об антисоциальной направленности указанной сделки, как того требует позиция Конституционного Суда РФ27, выраженная в его Определении от 08.06.2004 № 226-О28.

Цель сделки может быть признана заведомо противной основам правопорядка и нравственности только в том случае, если в ходе судебного разбирательства будет установлено наличие умысла на это хотя бы у одной из сторон. Причем в судебной практике сложилась позиция, согласно которой этот факт должен быть подтвержден вступившим в законную силу приговором суда. Так, отмечая правомерность отказа в удовлетворении требования о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки, коллегия ВАС РФ указала на то, что в процессе рассмотрения дела истцом не было

25 См.: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от

29.10.2007 № А19-3820/07-Ф02-8141/07 по делу № А19-3820/07.

26 См.: Решение Арбитражного суда республики Бурятия от

03.04.2008 по делу № А10-3903/05.

27 См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.02.2011 по делу № А56-43190/2009.

28 См.: Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы открытого акционерного общества «Уфимский нефтеперерабатывающий завод» на нарушение конституционных прав и свобод статьей 169

Гражданского кодекса Российской Федерации и абзацем третьим

пункта 11 статьи 7 Закона Российской Федерации «О налоговых органах Российской Федерации»: Определение Конституционного Суда РФ от 08.06.2004 № 226-О.

представлено приговора суда по уголовному делу, которым установлен умысел определенного лица, направленный на совершение указанной сделки с целью заведомо противной основам правопорядка и нравственности29.

Кроме того, как отметил ВАС РФ, судам необходимо учитывать, что сделки, совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности, могут прикрываться иными сделками, которые формально не нарушают требований законодательства. В данных случаях к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа, применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ), в силу чего притворная сделка квалифицируется как ничтожная исключительно по ст. 170 ГК РФ, а прикрываемая сделка, при наличии к тому оснований, по ст. 169 Кодекса30.

Список литературы:

1. Березникова Ю.Р. Проблемы недействительности сделок с недвижимым имуществом // Правовые вопросы недвижимости. 2010. № 1.

2. Блохина И.В. Истребование имущества из чужого незаконного владения // Дис. канд. юрид. наук. М. 2006

3. Зарубин А.В. Когда реституция невозможна // Юрист. 2008. № 12.

5. Кияшко В.А. Теоретические проблемы и последствия несостоявшихся сделок // Автореф. дис. канд. юрид. наук. Краснодар. 2005.

6. Климович А.В. Кондикционные обязательства в гражданском праве // Дис. канд. юрид. наук. Иркутск. 2002.

7. Красавчиков О.А. Категории науки гражданского права // М. 2005.

8. Лоренц Д.В. Виндикация: юридическая природа и проблемы реализации // Автореф. Дис. Канд. юрид. наук. Краснодар. 2008.

10. Потапенко С.В., Зарубин А.В. Признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности в виде реституции как способы защиты гражданских прав // Нотариус. 2010. № 2.

11. Савин А.А. Основания признания договора незаключенным // Право и политика. 2009. № 12.

12. Тузов Д.О. Общие учения теории недействительных сделок и проблемы их восприятия в российской доктрине, законодательстве и судебной практике // Дис. док. юрид. наук. Томск. 2006.

13. Тузов Д.О. О понятии «несуществующей» сделки в российском гражданском праве // Вестник ВАС РФ. 2006. № 10.

15. Стрельников П.А. О некоторых вопросах защиты права собственности юридических лиц на недвижимое имущество в спорах, связанных с государственной ре-

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

29 См.: Определение ВАС РФ от 04.12.2008 № ВАС-15278/08 по делу № А75-4776/2007.

30 См.: О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с применением статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума ВАС РФ от 10.04.2008 № 22 // Вестник ВАС РФ. 2008. № 5.

гистрацией перехода права собственности. // Пробелы в российском законодательстве. Международный юридический журнал. 2012. №2. С.75-79.

Literature list:

1. Bereznikova Y.R. The problems of the invalidity of transactions with real estate / / Legal Real Estate. 2010. Number 1.

2. Blokhina I.V. Claiming the property from illegal possession / / Dis. Candidate. jurid. Science. Moscow, 2006

3. Zarubin A.V. When restitution is not possible / / Lawyer. 2008. Number 12.

6. Klimovitch A.V. Kondiktsionnye obligations in civil law / / Dis. Candidate. jurid. Science. Irkutsk. 2002.

7. Krasavchikov O.A. Science of Civil Law / / Moscow, 2005

11. Savin A.A. Grounds that the contract not concluded / / Law and Policy. 2009. Number 12.

Из этой статьи вы узнаете:

  • чем различаются ничтожный и оспоримый договоры;
  • на каком основании договор может быть признан недействительным (приведены примеры судебных решений по спорам о признании договоров недействительными).

Что можно сделать на практике: проверить, соблюдаются ли нормы законодательства при заключении хозяйственных договоров, нет ли рисков признания договора ничтожным либо недействительным.

Когда договор является недействительным

Гражданский кодекс (далее – ГК) устанавливает презумпцию правомерности договора (ст. 204). Это означает, что договор является действительным, если:

  • он не признан недействительным судом;
  • его недействительность не вытекает из нормы закона.

Условия признания договора действительным

В ст. 203 ГК приведен исчерпывающий перечень условий, при соблюдении которых договор будет действительным. Назовем эти условия, чтобы вы могли сверить с ними условия ваших договоров.

1. Содержание договора не должно противоречить нормам ГК, других актов гражданского законодательства, а также интересам государства и общества, его моральным основам (ч. 1 ст. 203 ГК).

2. Лицо, заключающее договор, должно иметь необходимый объем гражданской дееспособности (ч. 2 ст. 203 ГК). Предприятие приобретает гражданскую дееспособность через свои органы управления (директор, совет директоров, правление и т. д.), действующие на основании учредительных документов и закона (ст. 92 ГК). По общему правилу физлица приобретают полную гражданскую дееспособность по достижении совершеннолетия, то есть 18 лет (ст. 34 ГК). В отдельных случаях полная гражданская дееспособность предоставляется физлицу по достижении 16 лет, если это физлицо (п. 34, 35 ГК):

  • зарегистрируется предпринимателем – при наличии письменного согласия родителей (усыновителей, попечителей или органа опеки и попечительства);
  • вступит в зарегистрированный брак;
  • работает по трудовому договору;
  • записано матерью или отцом ребенка.

3. Волеизъявление участника договора должно быть свободным и отвечать его внутренней воле. То есть у предприятия в лице руководителя либо у предпринимателя должно быть желание заключить договор (ч. 3 ст. 203 ГК).

4. Договор должен заключаться в форме, установленной законом (ч. 4 ст. 203 ГК). Нормы ГК предусматривают возможность заключения устных договоров, договоров в письменной (электронной) форме, договоров с обязательным нотариальным удостоверением, с обязательной госрегистрацией (ст. 205–210 ГК). Форма, в которой договор должен быть заключен, зависит от его вида и требований, установленных ГК и другими законодательными актами к договорам такого вида. Например, договор аренды земли заключается письменно по типовой форме, утвержденной постановлением КМУ от 03.03.04 г. № 220, независимо от того, являются его сторонами юридические лица либо физлица (ч. 2 ст. 792 ГК; ст. 14 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV). И удостоверен нотариально договор аренды земли может быть по желанию одной из сторон. В отличие от договора аренды земли, договор аренды транспортного средства подлежит обязательному нотариальному удостоверению, если хотя бы одной его стороной является физлицо (ч. 2 ст. 799 ГК).

5. Договор должен быть направлен на реальное наступление обусловленных им последствий (ч. 5 ст. 203 ГК). Например, если предприятие (поставщик) и предприниматель (покупатель) заключили договор поставки товара, то реальными последствиями такого договора будет получение предприятием денежных средств за поставленный товар, а предпринимателем – получение товара.

6. Договор, заключаемый родителями (усыновителями), не может противоречить правам и интересам их малолетних, несовершеннолетних или нетрудоспособных детей (ч. 6 ст. 203 ГК).

Как видите, все эти условия вполне выполнимы. А если при заключении договора не будут соблюдены вышеперечисленные требования, договор может быть признан недействительным (ч. 1 ст. 215 ГК).

Категории недействительных договоров

ГК разделяет недействительные договоры на две категории (ч. 2, 3 ст. 215):

  • ничтожные – это договоры, недействительность которых вытекает из нормы закона и не требует признания в судебном порядке;
  • оспоримые – это договоры, недействительность которых прямо законом не предусмотрена, но может быть признана в судебном порядке по требованию одной из сторон договора или другого заинтересованного лица (например, органа ГФС), возражающего против действительности этого договора.

Может возникнуть вопрос:

С какого момента договор, признанный недействительным, теряет свою силу?

Недействительный (как в силу закона, так и по решению суда) договор является недействительным с момента его заключения (ч. 1 ст. 236 ГК).

Основания и порядок признания договора недействительным

Порядок признания договора недействительным зависит от того, каким является этот договор – ничтожным или оспоримым. Рассмотрим подробнее.

Ничтожные договоры

Договор или отдельные его условия являются ничтожными, если это установлено законом и признания их таковыми в судебном порядке не требуется (ч. 2 ст. 215 ГК; п. 4 постановления Пленума Верховного Суда Украины от 06.11.09 г. № 9, далее – Постановление № 9).

Основания, по которым договор или отдельные его условия считаются ничтожными, установлены ч. 1 ст. 220, ч. 2 ст. 228 и другими нормами ГК в зависимости от вида договора. В консультации мы рассмотрим те ситуации, которые чаще всего происходят на практике.

Пример 1
Договор аренды транспортного средства является ничтожным из-за несоблюдения формы
Предприятие заключило с физлицом договор аренды транспортного средства (автомобиля) в письменной форме, но этот договор стороны не удостоверили нотариально. Владелец передал, а предприятие приняло автомобиль, на протяжении года пользовалось этим авто и уплачивало владельцу арендную плату.

Во время ревизии договоров с участием юриста предприятия выяснилось, что заключенный договор аренды автомобиля является ничтожным, а значит, не имеет юридической силы. Это вытекает из требования ч. 2 ст. 799 ГК, согласно которому договоры аренды ТС с участием физлиц обязательно должны быть удостоверены нотариально. В противном случае такой договор считается ничтожным (ч. 1 ст. 220 ГК).

Пример 2
Условия договора аренды являются ничтожными, поскольку арендодатель не предупредил арендатора о недостатках сданного в аренду помещения
Предприниматель сдал в аренду предприятию часть принадлежащего ему здания. В арендованном помещении предприятие собиралось изготавливать мебель. В договоре аренды было указано, что помещение пригодно для такой деятельности. Однако арендодатель не предупредил, что помещение имеет второй дверной проем, через который можно выйти на улицу. Во время ранее проведенного ремонта этот выход и прилегающие к нему стены были зашиты декоративными пластиковыми панелями, что создавало впечатление сплошной стены и не могло быть замечено предприятием. Предприятие оборудовало арендуемое помещение бронированными дверями, охранной сигнализацией и системой видеонаблюдения.

Произошла кража, причем воры проникли в помещение именно через второй дверной проем, открыв внешнюю дверь и взломав пластиковые панели.

Предприятие потребовало от арендодателя возмещения убытков, причиненных кражей. Однако предприниматель отказался возместить эти убытки, сославшись на условия договора аренды, согласно которым:

  • после приема помещения в аренду все риски, связанные с использованием помещения, несет арендатор, то есть предприятие;
  • арендодатель освобождается от ответственности за вред, причиненный арендатору в связи с использованием помещения, если при приемке помещения в аренду предприятие не заявит об особенностях либо недостатках помещения, препятствующих его использованию по целевому назначению.

В данном случае если предприятие решит обратиться в суд с иском о взыскании с арендодателя убытков, причиненных кражей, то вышеназванные условия договора не будут приняты судом во внимание, то есть будут признаны ничтожными. Основание – ч. 2 ст. 780 ГК, которая гласит: ничтожным считается условие об освобождении наймодателя от ответственности за вред, причиненный вследствие особенностей или недостатков используемой вещи, о которых наймодатель не предупредил нанимателя и о которых последний не знал и не мог знать.

Предприниматель не предупредил предприятие о наличии второго входа в помещение. Соответственно, предприятие не могло знать об этом и принять меры, чтобы сделать невозможным доступ в помещение с улицы через этот вход.

На практике чаще всего с выводом о ничтожности договора субъекты предпринимательства сталкиваются в ходе документальных проверок, проводимых органами ГФС. В акте проверки орган ГФС указывает на ничтожность договора, незаконность отражения в налоговом учете расходов или налогового кредита по хозяйственным операциям, проведенным в рамках такого договора. И доначисляет денежные обязательства:

  • предприятию – по НДС и налогу на прибыль;
  • предпринимателю – по НДС и НДФЛ.

Как в этом случае доказать действительность договора и защитить себя от претензий со стороны органа ГФС? Для этого существует процедура административного и/или судебного обжалования налогового уведомления-решения. В ходе обжалования надо подтвердить реальность хозопераций первичными документами, которые правильно оформлены, отражают содержание проведенной хозоперации и ее стоимостные показатели.

Учтите, что любые первичные документы (в т. ч. договоры, накладные, счета и др.) имеют силу только в случае фактического осуществления хозоперации. Если же хозоперации не было, то документы не могут считаться первичными для целей налогового учета даже при наличии всех формальных реквизитов таких документов, предусмотренных законодательством (письма ВАСУ от 02.06.11 г. № 742/11/13-11 и от 01.11.11 г. № 1936/11/13-11).

Оспоримые договоры

Допустим, одна из сторон договора или иное заинтересованное лицо возражает против действительности договора либо его отдельных условий по основаниям, установленным законом. В этом случае для признания такого договора или его условий недействительными такой стороне необходимо обратиться в суд (ч. 3 ст. 215, ст. 217 ГК).

В судебном порядке оспоримый договор может быть признан недействительным по следующим основаниям:

1. Договор противоречит интересам государства и общества, его моральным основам (ч. 3 ст. 228 ГК; ст. 208 Хозяйственного кодекса, далее – ХК).

2. Договор заключен лицом, которое не имеет лицензии на осуществляемый вид хозяйственной деятельности (ч. 1 ст. 227 ГК).

3. Сторона ошиблась относительно обстоятельств, которые имели существенное значение при заключении оспоримого договора. Лицо, требующее признать договор недействительным по указанному основанию, должно доказать, что эти обстоятельства существовали в момент заключения договора, а ошибка была и имела существенное значение (ч. 1 ст. 229 ГК, п. 19 Постановления № 9).

Не является основанием для признания договора недействительным ошибка, если она связана:

  • с невозможностью использования либо трудностями в использовании вещи из-за ее качества, возникшими после выполнения обязательств по договору, и не связана с поведением другой стороны договора;
  • расчетами о полученной выгоде от заключения этого договора;
  • собственной халатностью, незнанием закона или неправильной его трактовкой одной из сторон договора.

4. Договор заключен под влиянием обмана, то есть в результате умышленного введения другой стороны в заблуждение в отношении обстоятельств, которые влияют на заключение договора. В отличие от ошибки, признаком обмана является умысел в действиях одной из сторон договора.

Истец должен доказать наличие умысла в действиях ответчика и существенность обстоятельств, в отношении которых его ввели в заблуждение, а также сам факт обмана. Обман в части мотивов договора не имеет существенного значения (ч. 1 ст. 230 ГК, п. 20 Постановления № 9).

5. Договор заключен дееспособным лицом, которое в момент заключения договора не осознавало значения своих действий и не могло руководить ими (ч. 1 ст. 225 ГК).

6. Договор заключен под воздействием насилия, физического или психического давления со стороны другой стороны или иного лица (ч. 1 ст. 231 ГК, п. 21 Постановления № 9). Насилие может:

  • выражаться как в преступных, так и не преступных, но незаконных действиях;
  • совершаться как стороной договора, так и другим лицом – как в отношении другой стороны договора, так и в отношении членов семьи, родственников либо их имущества.

7. Договор заключен в результате злоумышленной договоренности представителя одной стороны с другой стороной (ч. 1 ст. 232 ГК). Наличие злого умысла в действиях представителя надо установить. Об умысле можно говорить, если представитель предприятия (предпринимателя), действующий на основании доверенности, понимает, что условия заключаемого им договора противоречат интересам предприятия (предпринимателя). Но, договорившись с другой стороной договора, заключает такой договор от имени предприятия (предпринимателя). При этом не имеет значения, получил такой представитель какую-то выгоду от заключения договора либо договор был заключен им просто с целью причинить вред предприятию (предпринимателю) (п. 22 Постановления № 9).

Иногда по вышеуказанному основанию предприятия пытаются признать недействительными договоры, заключенные не представителем, действующим на основании доверенности, а директором предприятия.

Например, у предприятия сменился директор. Новый директор посчитал, что его предшественник заключил договор вопреки интересам предприятия, действуя по договоренности с другой стороной договора. Это стало основанием для обращения в хозяйственный суд с иском о признании недействительным такого договора в связи со злоумышленной договоренностью прежнего директора с контрагентом.

По мнению ВХСУ, действия директора, действующего от имени предприятия без доверенности, не могут быть приравнены к действиям представителя предприятия, который уполномочен на подписание договора доверенностью, выданной директором (постановление ВХСУ от 29.11.16 г., ЕГРСР, рег. № 63318456).

8. Договор заключен на крайне невыгодных условиях под воздействием тяжелых обстоятельств, чем воспользовалась другая сторона договора. Лицо, обжалующее договор, обязано доказать, что если бы не тяжелые обстоятельства, договор не был бы заключен либо был заключен на более выгодных условиях. Тяжелыми обстоятельствами являются (ч. 1 ст. 233 ГК; п. 23 Постановления № 9):

  • тяжелая болезнь члена семьи или родственника;
  • смерть кормильца;
  • угроза потерять жилье;
  • угроза банкротства;
  • другие обстоятельства, для устранения или уменьшения которых пришлось заключить договор на крайне невыгодных условиях.

На практике предприятия или предприниматели часто обращаются в хозяйственные суды с исками о признании недействительными кредитных договоров, заключенных с учреждениями банков. И указывают в качестве тяжелых обстоятельств свое неудовлетворительное финансовое положение. При этом, обращаясь за получением кредита, они не представляли банку документальное подтверждение своего тяжелого материального положения. Это и понятно, ведь банк вряд ли выдаст кредит лицу, платежеспособность которого является сомнительной.

По мнению ВХСУ, неудовлетворительное финансовое положение предприятия не может свидетельствовать о заключении кредитного договора под влиянием тяжелого обстоятельства. Ведь кредитные договоры обычно и заключаются из-за недостатка денежных средств. И если предприятие в документах, поданных банку для получения кредита, указывает на отсутствие дел о банкротстве, исков (претензий) кредиторов, просроченной задолженности по кредитам и процентам, просроченной дебиторской и кредиторской задолженностей, задолженностей по налогам и сборам, то учреждение банка не может знать о тяжелом финансовом положении предприятия. А значит, не может воспользоваться этим для заключения кредитного договора на условиях более тяжелых, нежели обычные условия кредитования (постановление ВХСУ от 29.11.16 г., ЕГРСР, рег. № 63115456).

9. Договор заключен без цели наступления правовых последствий (фиктивный договор) (ч. 1 ст. 234 ГК). Для признания договора фиктивным необходимо установить наличие умысла всех сторон договора. Само по себе невыполнение договора сторонами не означает, что был заключен фиктивный договор.

Если во исполнение договора сторонами передавалось какое-либо имущество, такой договор не может быть квалифицирован как фиктивный (п. 24 Постановления № 9).

10. Договор заключен с целью скрыть реально совершенную сделку (мнимый договор) (ч. 1 ст. 235 ГК). То есть стороны умышленно оформляют один договор, но на самом деле между ними устанавливаются другие правоотношения (п. 25 Постановления № 9).

Например, предприятие и предприниматель хотят скрыть реальную сделку по поставке товара. И вместо договора поставки заключают договор хранения, условиями которого предусматривают право хранителя реализовывать товар, а полученные от реализации товара денежные средства, за вычетом оплаты услуг хранителя, перечислять предприятию. В результате хозяйственная операции отражена в учете несвоевременно, а предприятие получает неправомерную налоговую выгоду.

Последствия недействительности договора или его отдельных условий

Недействительный договор не создает юридических последствий, кроме последствий, связанных с его недействительностью (ст. 216 ГК). А именно:

  • каждая из сторон недействительного договора обязана вернуть другой стороне все полученное по такому договору, а в случае невозможности вернуть (если полученное по договору – это пользование имуществом, выполненная работа, предоставленная услуга) – возместить стоимость полученного по ценам на момент возмещения. Например, между предприятием и предпринимателем заключен договор об оказании услуг. Обе стороны выполнили свои обязательства. Предприятие-исполнитель оказало услугу, а предприниматель-заказчик ее оплатил. В случае признания этого договора недействительным предприятие будет обязано вернуть предпринимателю оплату, а предприниматель будет обязан возместить предприятию стоимость полученной услуги по цене на момент возмещения;
  • сторона, виновная в заключении и выполнении недействительного договора, обязана возместить убытки и моральный вред второй стороне либо третьим лицам.

Допустим, договор заключен с умыслом, который заведомо противоречит интересам государства и общества (ч. 3 ст. 228 ГК, ст. 208 ХК). В случае признания его недействительным последствия будут такими (ст. 228 ГК, ст. 208 ХК):

1. При наличии умысла у обеих сторон:

  • в случае выполнения договора обеими сторонами – все полученное ими по договору взыскивается с них в доход государства по решению суда;
  • в случае выполнения договора одной стороной – со второй стороны по решению суда взыскивается в доход государства все полученное ею по договору и все причитающееся первой стороне на возмещение полученного.

2. При наличии умысла у одной стороны – все полученное такой стороной по договору должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней или причитающееся ей на возмещение исполненного по решению суда взыскивается в доход государства.

Стороны договора не вправе по договоренности между собой изменить установленные ГК последствия недействительного договора.

Обратите внимание: недействительность отдельных условий договора не влечет за собой недействительность всего договора (ст. 217 ГК).

Выводы

Для разных видов договоров установлены разные требования, несоблюдение которых может повлечь за собой недействительность договора и связанные с этим негативные последствия.

Если заключенный вами договор соответствует требованиям ГК и ХК, то в дальнейшем вам будет значительно проще защитить свои интересы, отстояв свою правоту в споре с контрагентом или органом ГФС.

Перефразируя классика, все действительные сделки похожи друг на друга, каждая недействительная сделка оспорима по-своему, говорит Артур Зурабян, руководитель практики международных судебных споров и арбитража Art De Lex. Если стоит цель обжаловать соглашение, то надо не основания подгонять под эту задачу, а существующие обстоятельства под них, добавляет Алмаз Кучембаев, руководитель юрагентства Кучембаев и партнеры. И один из базовых вопросов этой темы заключается в том, кто имеет право на такое оспаривание. По общему правилу подобными полномочиями обладают стороны сделки.

Но при существующем регулировании этим лицам как раз и сложнее всего оспорить соглашение, говорит Айнур Ялилов, партнер Шаймарданов и партнеры. По его словам, суды ориентируют контрагентов на сохранение обязательств со строгим исполнением, а не их аннулирование. Юрист добавляет, что помешает сторонам оспорить сделку и принцип эстоппеля. Он появился в российском гражданском законодательстве пять лет назад и защищает от недобросовестного поведения контрагента, основываясь на правиле «не противоречь сам себе». Так, сторона не может требовать признать договор ничтожным, если раньше она действовала так, будто считает его действительным.

Из-за перечисленных обстоятельств гораздо легче обжаловать соглашение стороннему лицу, чьи права нарушает этот документ, отмечает Ялилов. Либо тому, кто указан в законе (п. 2 ст. 166 ГК). Роман Речкин, старший партнер Интеллект-С, добавляет, что судебная практика последовательно расширяет круг лиц, которые имеют право на оспаривание сделок. По его словам, особенно показательна эта ситуация на примере оспаривания операций должника, совершенных в целях злоупотребления правом: «Правовым основанием для обращения в суд являются ст. 10 и 168 ГК, но в этих нормах кредитор не упоминается как лицо, которое вправе оспаривать сделки должника по выводу активов». По этой причине четко разобраться в том, кто же может оспорить ту или иную сделку, помогает именно судебная практика.

Что могут оспорить прокурор и поручитель

Так, если при совершении сделки затронуты государственные и общественные интересы, то ее может оспорить и прокурор (п. 18 Информационного письма Президиума ВАС от 13 марта 2001 г. № 62). А вот обжаловать заключенные фирмой договоры, которые противоречат целям ее деятельности, у надзорного органа уже не получится, замечает Ялилов. В деле № А40-98055/2013 прокурор наравне с другими истцами пытался оспорить продажу здания военным издательством, что привело к исчезновению активов у предприятия и его реорганизации. Но суды указали на то, что такой заявитель не относится к числу лиц, по иску которых подобное соглашение можно признать недействительным (ст. 173 ГК).

Судебный пристав тоже может обратиться в суд с требованием признать недействительной сделку. Речь идет о ситуации, когда в отношении должника возбуждено исполнительное производство, а тот пытается продать часть своего имущества, чтобы спасти активы от взыскания. У Николая Гарина* приставы арестовали прицеп, стимулируя его скорее рассчитаться с кредиторами. Но вместо этого должник умудрился продать это имущество, пока шло исполнительное производства.

Тогда сотрудники ФССП обратились в суд с требованием оспорить договор купли-продажи имущества. Но суд не принял у них иск, сославшись на отсутствие законных интересов у таких заявителей в спорной ситуации. Апелляция оставила такое решение без изменений. А Верховный суд отменил акты нижестоящих инстанций и подчеркнул, что приставы в этом случае могут обжаловать соглашение (дело № 77-КГ 17-7).

ВС подчеркнул, что такое право есть у сотрудников ФССП, если при совершении сделки должник злоупотребил правом в ходе исполнительного производства, действовал в обход закона и преследовал противоправную цель избежать обращения взыскания на принадлежащее ему имущество. Хотя Речкин замечает: из п. 2 ст. 174.1 ГК («Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено») следует, что подобную сделку не нужно признавать недействительной, так как она не мешает арестовать проданный актив.

С корпоративными отношениями спорные моменты в обсуждаемой теме возникают в тех случаях, когда они «осложняются» другими спорами. В частности, наследственными. Так, судам пришлось разбираться, есть ли у наследника доли в ООО право оспорить сделки, которые мог бы обжаловать наследодатель, но так этого и не сделал при жизни. Три инстанции разошлись в оценке этой ситуации (дело № А33-18938/2011). А Президиум ВАС подчеркнул, что наследник обладает теми же правами, которые имелись и у наследодателя и может защищать их при нарушении. В том числе оспорить сделки, которые в свое время привели к уменьшению стоимости полученной доли в ООО.

Участникам обществ вообще стоит внимательнее следить за теми сделками, которые проводят их организации. В деле № А60-29583/2011 директор ООО продал недвижимость компании (нежилые помещения) сторонним лицам. Один из участников общества заметил, что сделка носит кабальный характер и попытался оспорить ее в судебном порядке, но безрезультатно. Истец уверял, что спорное имущество было бы выгоднее продать по отдельности и за более высокую цену. Кроме того, в отношении ООО возбуждено исполнительное производство, так что момент для распродажи активов не самый удачный. Но суды эти аргументы не убедили. Три инстанции указали на то, что сделку можно признать кабальной при стечении сразу нескольких тяжелых обстоятельств, а не одного. Да и условия соглашения должны быть не просто «невыгодными», а «крайне невыгодными», подчеркнули суды, отказав в иске.

Значительно проще добиться признания сделки кабальной, если при ее заключении одну из сторон серьезно обманули. Сослан Гаджинов купил компанию «Энергия» у Андрея Тарасенко. При подписании договора купли-продажи продавец в акте-приема передачи перечислил долги, которые есть у фирмы, – 111 000 руб. Но уже после сделки выяснилось, что общая задолженность компании перед всеми кредиторами составляет около 300 000 руб. Указав на то, что Тарасенко об этом не сообщил покупателю, Гаджинов попросил признать недействительной соглашение купли-продажи организации. И суды удовлетворили требования заявителя, признав сделку кабальной (дело № А61-2982/2013).

А вот поручителю обжаловать основное обязательство будет непросто. Компания «Южный металл» взяла кредит на 82 млн руб. в ВТБ, но смогла отдать лишь 6 млн руб. Остальную сумму банк стал требовать с поручителей, те в ответ попытались признать кредитное соглашение недействительным (дело № А32-28266/2010). Заявители уверяли, что договор займа изначально заключен на кабальных условиях. Но три инстанции подчеркнули, что поручители, не являясь стороной спорного договора, не могут его оспаривать из-за «крайне невыгодных» условий в документе.

Поручителю покупателя-компании тоже не удастся оспорить договор купли-продажи, даже если это соглашение директор фирмы подписал, выйдя за пределы своих полномочий (п. 1 ст. 174 ГК). В соответствии с этой нормой подобную сделку суд может признать недействительной только по иску лица, «в интересах которого установлены ограничения» (п. 10 информационного письма Президиума ВАС № 28 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК о поручительстве»). В спорной ситуации – это компания-покупатель.

Сделки за рамками полномочий

Основания по оспариванию сделок из п. 2 ст. 174 ГК актуальны исключительно для бизнеса и на практике вызывают немало трудностей.

В российских судах сложно подтвердить наличие сговора (этого требует норма), объясняет Мерген Дораев, партнер АБ ЕМПП: «Исключением служат ситуации, когда есть приговор по уголовному делу, подтверждающий факт злоупотребления полномочиями». А экономические последствия от заключенного соглашения могут быть разнесены во времени с моментом его подписания, добавляет юрист: «То есть сделка, выгодная для общества в момент совершения, может нести обратный эффект из-за поменявшейся конъюнктуры рынка». Да и доказать неравноценность встречного предоставления бывает непросто, так как нет ее четких критериев, поясняет эксперт.

Общий подход к доказыванию состава нарушения, которое содержит обсуждаемая норма, 9-й ААС представил в своем решении по делу № А41-41596/17. Суд указал, что основания недействительности соглашения из п. 2 ст. 174 ГК являются «средством правовой защиты в тех случаях, когда контрагенты заключили сделку, которая сама по себе не запрещена законом или иным правовым актом, но при этом причиняет одной из сторон явный и очевидный ущерб».

«В такой ситуации необходимо доказать только обстоятельства того, что сделка причинила или причинит стороне явный ущерб. А другой участник соглашения должен был знать об этом. Кроме того, спорная сделка не является экономически оправданной для стороны, которой она причинила или причинит явный ущерб».

Этот подход может служить ориентиром для подготовки доказательственной базы по такой категории дел, считает Дораев. В подобных спорах при вынесении решения о недействительности сделок суды отталкиваются от рыночной стоимости проданных товаров или оказанных услуг, целесообразность которых истцы ставят под сомнение. Так, в деле № А40-89325/17 заявителю удалось успешно оспорить договор подряда, так как цена работ многократно превосходила рыночную. Это делало сделку экономически нецелесообразной. В другом споре суд признал соглашение купли-продажи автомобиля недействительным по п. 2 ст. 174 ГК, так как стоимость машины оказалась значительно ниже рыночной (дело № А40-14781/17).

Обсуждаемая норма активно применяется судами и в отношении сделок тех банков, которые находятся в предбанкротном состоянии. Суд признал недействительным допсоглашение кредитной организации, которым она продлила своему акционеру срок возврата займа на 10 лет (дело № А40-151926/15). Суд указал на то, что из-за этого договора банк потерял возможность извлечь выгоду от отношений со своим должником. И акционер-заёмщик не мог не знать об этом.

По п. 2 ст. 174 ГК две инстанции признали недействительным и соглашение Мособлбанка, который в предбанкротном состоянии пожертвовал «Национальному фонду Святого Трифона» 15 млн руб. При этом учредителем этой организации являлся председатель правления банка. Ссылаясь на это обстоятельство, суды указали, что фонд знал о том, какой ущерб банку наносит этот договор пожертвования (дело № А40-50329/15).

Несмотря на подробное законодательное регулирование и разъяснения правоприменительной практики, остаются проблемные аспекты по вопросам оспаривания. В частности, речь идет о круге субъектов, которые могли бы обжаловать корпоративные решения, когда они приняты с целью нарушения закона и/или злоупотребления правом, замечает Зурабян: «Сделки в таком случае может оспорить заинтересованное лицо». А если дело касается корпоративных решений, то суды считают, что никакие специальные основания не дают возможности их обжаловать лицам, не входящим в число участников компании, констатирует юрист. Таким образом, бенефициары бизнеса в подобных случаях выглядят беззащитными.

От 5% до 15% заключённых сделок с недвижимостью спустя какое-то время оспариваются в суде, и часть из них признаются недействительными. Портал METRTV.ru насчитал 11 факторов, каждый из которых может стать поводом для признания сделки по купле-продаже жилья недействительной или ничтожной. Противопоставить этим факторам покупатель может трёхступенчатую систему защиты от аннулирования сделки.

Договор купли-продажи квартиры может быть аннулирован с помощью одного из трёх механизмов:

  • Оспаривание сделки;
  • Признание сделки ничтожной;
  • Расторжение договора купли-продажи.

Оспаривание – это признание договора купли-продажи недействительным в результате обращения в суд заинтересованного лица. Договор будет признан недействительным, если истец докажет, что в ходе совершённой сделки его права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Инициатором оспаривания могут выступить наследники, супруга и другие родственники продавца, его кредитор, и другие лица. Срок давности при оспаривании сделки – 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.

Ничтожность. Сделка будет признана ничтожной, если она была совершена с явным нарушением закона. То есть такая сделка недействительна по умолчанию. Впрочем, для признания факта ничтожности сделки иногда также надо обратиться в суд. Признаки ничтожности сделок прописаны в статьях 168-172 ГК РФ. Ничтожными будут сделки заключённые с малолетними или недееспособными лицами, мнимые и притворные сделки, а также совершённые по поддельным бумагам. Срок давности – 3 года, но он может быть увеличен до 10 лет.

Расторжение. Договор купли-продажи может быть расторгнут по взаимному согласию либо через суд по требованию одной из сторон, в случае существенного нарушения договора другой стороной (ст. 451 ГК РФ). Например, если покупатель не выплатил полностью сумму сделки, или, если оказалось, что реальные характеристики квартиры отличаются от заявленных. Впрочем, согласно букве закона при расторжении договора продавец имеет право не возвращать покупателю полученные от него деньги. Поэтому, кстати, юристы советуют вставлять в договор купли продажи условие о возврате денег при расторжении сделки.

От разрыва договора страдает покупатель

Формально настаивать на аннулировании сделки с объектом недвижимости может как продавец (и его близкие), так и покупатель. На практике же покупатели пытаются аннулировать сделку крайне редко. Ведь именно покупатель от разрыва договорных отношений пострадает гораздо более существенно. После признания договора купли-продажи недействительным (ничтожным) недвижимость возвращается продавцу, а деньги должны быть возвращены покупателю. На практике продавец, как правило, заявляет, что денег у него уже нет – потратил, потерял. А значит возврат средств покупателю растягивается на многие годы – продавец годами выплачивает покупателю определенный процент своей зарплаты. Или вовсе ничего не выплачивает, если не имеет официального заработка.

У покупателя могут быть и другие потери. Недавно Нотариальная палата России рассказала о новом виде мошенничества. Происходит всё следующим образом: от имени лица, страдающего психическим расстройством, продаётся сильно запущенная квартира, когда новый владелец завершает ремонт, опекун продавца подаёт иск о возврате собственности. Даже если мошенников заставят вернуть деньги, они получают бесплатный ремонт.

Сделки в группе риска

Ниже перечислены 11 факторов, каждый из которых может стать поводом для признания сделки по купле-продаже жилья недействительной или ничтожной.

1. Нарушения при приватизации

Самая многочисленная группа квартир, покупка которых может быть оспорена – это неправильно приватизированные объекты.

Анна Микушина эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет» До середины 90-х закон позволял не наделять детей долями при приватизации. Часто жильё приватизировалось только на взрослых. Если с такой квартирой совершена сделка купли-продажи, то выросший ребёнок может потребовать восстановления своих прав и оспорить сделку через суд. Покупка подобной квартиры – одна из самых рискованных сделок.

От неправильной приватизации страдали не только дети, но и взрослые. Достаточно распространённая ситуация, когда приватизация проходила в период, когда один из жильцов был выписан из квартиры, так как отбывал наказание, или служил в армии. По возвращении домой гражданин через суд может восстановить своё право на приватизацию. Если приватизированная квартира уже была продана, то сделка будет признана недействительной.

Ольга Ширыкалова директор ЦН «Корифей» От покупки квартиры с таким прошлым лучше отказаться. Узнать о существовании лиц, чьи права могли быть нарушены при приватизации, можно, заказав в паспортном столе архивную справку по форме 40.

Чтобы отжать у нынешнего владельца квартиру законом о приватизации могут попытаться воспользоваться мошенники.

Антон Чистяков юрист ЦН «Северная казна» В моей практике был случай. Некие лица пытались оспорить сделку по купле-продаже квартиры. Они заявили что это жильё было приватизировано без их участия, хотя на момент приватизации они подписали отказ от участия в приватизации. В ходе судебного разбирательства были подняты документы на объект. Среди них были найдены заявления об отказе от приватизации указанных лиц. По решению суда сделка осталась в силе.

2. Квартира полученная в наследство

Покупка объекта, ранее полученного продавцом в наследство — достаточно рискованное предприятие. Высока вероятность того, что спустя какое-то время появятся лица ранее не вступившие в права наследства. Это могут быть внебрачные дети, доказавшие свое родство, или иные родственники, не знавшие о смерти наследодателя. По закону, наследник имеет право заявить свои права на наследство в течение трёх лет после того, как узнал о кончине наследодателя. Если покупатель получил квартиру по завещанию (а не просто в силу закона как наследник), это не сильно упрощает ситуацию. Завещания часто оспариваются родственниками умершего, недовольными распределением имущества.

Ольга Ширыкалова директор ЦН «Корифей» Не рекомендую покупать квартиру недавно полученную в наследство по завещанию, особенно если оно оформлено не на родственника. Неизвестно в каком состоянии находился наследодатель, подписывая эту бумагу. Есть риск опротестования завещания. Впрочем, чем больше прошло времени после перехода имущества по наследству, тем ниже риск.

3. Владелец квартиры не отвечает за свои действия

Сделка совершена лицом, ограниченным судом в дееспособности является ничтожной. То есть она незаконна по определению и Росреестр её не пропустит. Но даже если переход права собственности будет зарегистрирован, то человек , купивший квартиру у недееспособного лица не сможет отстоять совершённую сделку в суде. Закон позволяет купить такую квартиру, если есть согласие на сделку попечителя или органов опеки и попечительства. Но и в этом случае риск опротестования высок.

Чуть менее жёсткий вариант — покупка жилья у человека, стоящего на учёте в нарко- или психодиспансере (но не признанного недееспособным или ограниченно дееспособным). Формально такая сделка законна, но если у бывшего владельца есть родственники, они могут оспорить её, попытавшись доказать, что бывший владелец подписывая договор купли-продажи, не осознавал последствий своих действий. Юристы замечают, что даже если продавец квартиры не состоит на учёте в упомянутых диспансерах, это не гарантирует покупателя от неприятностей. Был случай, когда сделка была признана недействительной на основании того, что спустя несколько лет после продажи прежнему владельцу поставили «психологический» диагноз. Родственники доказали в суде, что на момент сделки у продавца уже были психологические отклонения.

4. Продавец — пожилой

Риэлторы также советуют с осторожностью относиться к покупке квартир у людей, находящихся в преклонных летах.

Елена Фаррахова директор офиса АН «Новосёл» Если владелец продаваемой квартиры очень пожилой, то лучше попросить его предоставить справку из органов опеки о дееспособности, а также справки из нарко- и психодиспансера.

Даже если формально пожилой владелец полностью дееспособен, это не значит, что сделку не смогут оспорить его родственники. Есть вероятность, что они смогут доказать в суде, что у продавца на момент подписания договора купли-продажи наблюдались признаки старческой деменции (слабоумия).

5. Совладелец квартиры — несовершеннолетний

С большой вероятностью будет оспорена сделка, в результате которой были нарушены права несовершеннолетних. Причём обратиться в суд могут как сами несовершеннолетние (через родителя или когда повзрослеют) так и органы опеки. Если один из собственников несовершеннолетний, то на продажу квартиры необходимо согласие не только родителей, но и органов опеки. Поэтому прежде чем подписывать договор купли-продажи, покупателю надо убедиться, что продавец согласовал вопрос продажи с органами опеки.

Отдельного упоминания заслуживают квартиры с маткапиталом. Если нынешний владелец (т.е. продавец) квартиры при её покупке использовал материнский капитал, то формально приобрести у него этот объект можно только при условии, что до проведения сделки он наделит долями всех членов семьи. Впрочем, на практике сегодня никто не следит за выполнением данного требования.

Евгения Свинтаржицкая юрист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Квартиры, купленные с использованием маткапитала, сегодня свободно продаются, даже если члены семьи не были наделены долями в квартире. Таких сделок было проведено довольно много. В перспективе дети, когда вырастут, могут заявить свои права на долю в квартире. Судебной практики по таким делам ещё нет, поэтому сложно предсказать, что грозит покупателю квартиры. Возможно, он не так уж велик. Вряд ли суды будут массово признавать договоры купли-продажи недействительными. Тем более, что доля ребёнка в квартире с маткапиталом очень мала, а человек, купивший такой объект почти наверняка будет признан добросовестным приобретателем.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях совершения операций с жильём, при приобретении которого использовался материнский капитал.

6. Квартира – совместно нажитое имущество супругов

Сделка с квартирой может быть признана недействительной, если на продажу квартиры, являющуюся совместной собственностью супругов, не было получено согласие супруга (супруги). Даже если семейная пара на момент продажи жилья уже развелась, бывшая «вторая половина» продавца должна дать нотариальное согласие на продажу жилья.

Евгения Свинтаржицкая юрист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Росреестр может зарегистрировать сделку с совместно нажитой квартирой, даже если в поданном пакете документов нет согласия на продажу от супруги. Но в деле будет отметка о том, что нет согласия третьих лиц. Супруга сможет подать в суд и добиться расторжения сделки, если докажет, что покупатель знал (догадывался) о том, что супруга продавца не станет соглашаться на сделку.

7. Продавец квартиры должник, банкрот или близок к банкротству

Если владелец квартиры банкрот, в отношении него есть имущественные иски или ведётся исполнительное производство, то продажу им квартиры с большой вероятностью смогут оспорить кредиторы. Тогда объект вернётся прежнему собственнику, а покупатель встанет в очередь кредиторов, чтобы получить деньги, заплаченные за квартиру. Причём, если человек на момент продажи жилья не был банкротом, но обанкротился в течение трёх лет после заключения сделки, это тоже плохо для покупателя квартиры. Кредиторы могут доказать в суде, что продажа была проведена чтобы увести имущество должника, и такая сделка будет признана недействительной.

О наличии исков и задолженности, имеющейся у продавца жилья можно узнать на сайтах облсуда, районных судов и на сайте судебных приставов.

8. Продаётся квартира, полученная в подарок

Покупка квартиры у собственника, получившего её через договор дарения – это операция со сравнительно невысоким уровнем риска. Тем не менее, существует вероятность того, что упомянутый договор дарения будет оспорен, что повлечёт за собой расторжение сделки по последующей продаже квартиры.

Оксана Байрамова юрист ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» Оспорить дарение квартиры достаточно сложно. Во-первых, это можно сделать только в течение 3 лет после оформления договора. Во-вторых, законодатель указал исчерпывающий перечень оснований, для оспаривания дарственной. Договор дарения жилья можно оспорить в следующих случаях: он был подписан под давлением; одаряемый покушался на жизнь дарителя или его родственников; действия одаряемого могут привести к утрате квартиры. Также в договоре дарения квартиры может быть предусмотрено право дарителя отменить сделку, если он переживет одаряемого. Это тоже законно. Оспорен может быть неправильно составленный договор дарения, например который предусматривает передачу квартиры в дар лишь после смерти дарителя. Такой договор будет признан ничтожным. Если дарственную составило лицо находящееся в состоянии банкротства, то дарение также может быть оспорено.

9. Продаётся квартира, полученная по договору ренты

Как замечает Оксана Байрамова, ещё один тип объектов, способный принести проблемы будущему владельцу – это квартиры, полученные нынешним собственником (продавцом) по договору ренты. Особенно, если от заключения договора ренты до смерти бывшего собственника прошло мало времени.

Оксана Байрамова юрист ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» Важно сколько времени прошло с момента вступления в собственность нынешнего собственника (продавца) квартиры. У бывшего владельца могут найтись родственники, которые попытаются оспорить договор ренты. Как и в случае с наследством, более-менее безопасными считаются квартиры, с трёхлетним сроком владения продавцом.

10. Продажа по доверенности

Приобретение квартиры продающейся по доверенности – вполне законная операция. Однако именно через продажу по доверенности нередко работают мошенники. Поэтому юристы советуют осторожно относиться к квартирам, которые продаются по доверенности дешевле рынка а также к квартирам, доверенность на продажу которых владельцы оформили не на своих родственников, а на посторонних лиц.

Но даже если доверенность оформлена на родственника, это не даёт гарантии, что сделка купли-продажи в будущем не может быть оспорена. Неоднократно случалось, что доверенные лица продавали квартиры уже после смерти доверителя (владельца квартиры). Такая сделка может быть признана ничтожной, так как после смерти доверителя доверенность становится недействительной.

Проверить подлинность доверенности на продажу объекта недвижимости можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. Там есть страница www.reestr-dover.ru. Указав реквизиты документа — дату удостоверения доверенности, номер, присвоенный в реестре, фамилию, имя и отчество нотариуса, который её удостоверил — можно убедиться в достоверности доверенности и её актуальности, то есть понять, действительна ли доверенность на сегодняшний день.

Антон Чистяков юрист ЦН «Северная казна» Если сделка осуществляется по доверенности, её обязательно проверяют через реестр. Но надо помнить, что информация в реестр не всегда вносится оперативно. Вполне может оказаться, что доверенность, которая значится как действующая, на самом деле уже прекратила действие или была отозвана.

11. Покупка доли квартиры

Если владелец доли квартиры собирается ее продать, он обязан уведомить об этом других собственников жилья и предложить им выкупить его долю. Если другие собственники ответят письменным отказом или в течение месяца не выкупят продаваемую долю, владелец вправе продать ее любому желающему. При этом цена продажи должна в точности соответствовать цене, указанной в извещении на имя других собственников. Если сумма в договоре купли-продажи будет отличаться от цены, указанной в уведомлениях отправленных другим сособственникам квартиры, или если продавец доли не известит кого-либо из них о продаже своей доли, другие собственники квартиры смогут через суд потребовать перевести на них право покупателя (фактически отменить сделку). Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях продажи доли в праве собственности.

Три степени защиты от оспаривания сделки

При подготовке и оформлении сделки покупателю квартиры следует, как минимум, исключить возможность признания сделки ничтожной, то есть не покупать квартиру у малолетних и недееспособных лиц, не совершать мнимых и притворных сделок, а также убедиться в подлинности документов, предоставленных продавцом.

Следующая степень защиты – исключение поводов для оспаривания сделки. Ранее портал METRTV.ru приводил достаточно подробную инструкцию для проверки приобретаемой квартиры, позволяющую минимизировать возможность проблем для её будущего владельца, а также разбирал ситуации, в которых лучше просто отказаться от покупки конкретного объекта. Ну и, разумеется, покупателю следует воздержаться от угроз в адрес продавца или введения его в заблуждение. Согласно статьям 178 и 179 Гражданского кодекса такая сделка может быть оспорена и признана недействительной.

Есть и третья степень защиты для покупателя квартиры – необходимо провести сделку таким образом, чтобы при возникновении проблем покупатель был признан судом добросовестным приобретателем. У покупателя с таким статусом квартиру не изымают.

Оксана Байрамова юрист ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» Оценочное понятие «добросовестный приобретатель» определено в законе – это покупатель, который не знал и не мог знать, что лицо, у которого приобретено имущество, не имело права его отчуждать. Вместе с тем поскольку зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, то и добросовестность приобретателя спорного имущества, может быть опровергнута только в результате рассмотрения дела в суде.

Юристы рекомендуют забить элементы страховки прямо в договор купли-продажи квартиры.

Евгения Свинтаржицкая юрист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Для чего в договор включаются пункты, в которых прописывается, что у продавца квартиры нет больших долгов, в отношении него не ведётся исполнительное производство, у квартиры нет несовершеннолетних и безвестно отсутствующих совладельцев, и нынешний владелец не использовал маткапитал при оплате за квартиру. Также указывается, что договор заключён не по принуждению и не под влиянием тяжёлых обстоятельств. Подписывая договор, продавец берёт на себя ответственность за приведённую информацию. Если возникнут судебные разбирательства, то такой договор сделает позицию покупателя квартиры более прочной. Шанс признания его добросовестным приобретателем увеличится.

На портале METRTV.ru можно ознакомиться с типовым договором купли-продажи квартиры и скачать договор в формате Word/

Но даже трёхступенчатая защита сделки от оспаривания не даёт покупателю абсолютной гарантии. Признание сделки недействительной (ничтожной) происходит в суде. И как замечает эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет» Анна Микушина, в процессе часто выигрывает не тот, у кого более прочная позиция, а тот, у кого более грамотный юрист.

  • Каталог новостроек Екатеринбурга.
  • Продажа квартир в Екатеринбурге.