Приватизация комнат в общежитии

В Кировский районный суд г. Омска

Истец: М.,
действующая в своих интересах и
интересах несовершеннолетних: А. и Р.,
г. Омск, ул. ____, д. __, секция __, ком. __

Ответчики: Администрация г. Омска,
г. Омск, ул. Гагарина, 34;

Территориальное управление федерального агентства
по управлению государственным имуществом
по Омской области,
г. Омск, ул. Тарская, 11

Исковое заявление
о признании права собственности в порядке приватизации

Согласно ст. 7 Федерального Закона «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» от 29 декабря 2004г., к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Согласно статье 11 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ, каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

В настоящее время мы хотели воспользоваться своим правом на приватизацию жилого помещения, однако, вследствие бездействия администрации г. Омска и Территориального управления Росимущества по Омской области, в административном порядке сделать это не представляется возможным.

Пунктом 1 Указа Президента РФ от 10.01.1993г. № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий», было установлено, что при приватизации предприятий, находящихся в федеральной собственности, в состав приватизируемого имущества не могли быть включены объекты жилищного фонда. Указанные объекты, являясь федеральной собственностью, должны были находиться в ведении администрации по месту расположения объекта.

08.11.2007г. ТУ ФАУГИ по Омской области было издано распоряжение № 801-р «О безвозмездной передаче имущества, составляющего казну РФ, в собственность муниципального образования городской округ город Омск Омской области».

На основании этого распоряжения жилой дом по адресу: г. Омск, ул. ____, д. __, исключен из реестра федерального имущества.

Однако решением Арбитражного суда Омской области от «__» ____ 2008г., указанное распоряжение было признано недействительным.

Таким образом, в настоящее время, вследствие отказа администрации г. Омска принять в муниципальную собственность здание по указанному адресу и включить его в реестр муниципального имущества города Омска, здание и жилые помещения в нем юридически собственника не имеют, мы не можем реализовать свое право на приватизацию занимаемого жилого помещения.

В соответствии со ст. 8 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», в случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он в праве обратится в суд.

В соответствии с Постановлением Президиума ВС РФ от 10.08.2005г. (обзор судебной практики), если гражданин по независящим от него причинам не может реализовать свое право на приватизацию принадлежащего ему по договору социального найма жилого помещения, то вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности в судебном порядке.

Ранее свое право на приватизацию я не использовала, что подтверждает справка ГП Омской области «ОЦТИиЗ» № __.

На основании изложенного, прошу суд:

Приложение

1. Копии документов, на которые ссылаются истцы в обоснование своих требований в исковом заявлении;

2. Копии искового заявления и прилагаемых к нему документов для ответчиков *

подпись __________

* С 01.10.2019 г. истец самостоятельно должен направить исковое заявление и приложения к нему участникам процесса

До 1 октября 2019 года истец направлял в суд копии искового заявления и приложений к нему по количеству ответчиков и третьих лиц, а уж суд направлял полученные документы всем указанным в иске участникам процесса.

С 1 октября истец должен самостоятельно направить другим участникам процесса копию иска и иные приложенные к иску документы, а в суд представить подтверждение их отправки (п. 6 ст. 132 ГПК РФ).

В п. 2 приложения к приведенному исковому заявлению следует сослаться на «уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление ответчикам копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют».

См. все «исковые заявления о приватизации жилья – квартир, комнат»

Вернуться к началу обзора практики: Приватизация квартиры, дома, комнаты. Судебная практика, решения судов

Покупка здания общежития и проблемы с проживающими

Артур Давыдов, практикующий юрист, г. Москва.

Право частной собственности охраняется законом (ч. 1 ст. 35 Конституции РФ)

Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.(ч. 1 ст. 40 Конституции)

Последние два десятилетия XX века и первое десятилетие XXI века — период кардинальных изменений не только в гражданском законодательстве, но и в жилищном. Это время реорганизации (приватизации) государственных предприятий, содержащих у себя на балансе огромное количество общежитий, в которых проживали и проживают десятки тысяч работников этих предприятий. Как правило, при приватизации государственных предприятий общежития в обязательном порядке передавались на баланс муниципальных образований.

Исключением являются предприятия железнодорожного транспорта и атомной энергии. В соответствии с п. 6 ст. 9 Федерального закона от 27.02.2003 № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта», п. 15 ст. 43 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» и п. 5 ст. 18 Федерального закона «Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» указанные предприятия приватизировали общежития в составе своего имущества.

Необходимо отметить, что имеются случаи, когда в нарушение действующего законодательства после приватизации государственных предприятий общежития оказывались в собственности за частными коммерческими организациями — правопреемниками государственных предприятий, не относящимся к предприятиям железнодорожного транспорта и атомной энергии.

Сложная экономическая ситуация в стране вынудила вновь образованных частных собственников этих общежитий — правопреемников государственных предприятий, спасаться кто как может, например, за оплату вселять в общежитие граждан, не имеющих к их деятельности никакого отношения.

Однако в большинстве случаев в указанных общежитиях проживают граждане, которые были временно (на период их работы) вселены в общежития в целях создания условий для исполнения ими своих трудовых (служебных) обязанностей.

Но на практике складывается так, что нет ничего более постоянного, чем временное.

Так, подавляющая часть граждан после увольнения продолжали и продолжают проживать во временно предоставленных им жилых помещениях общежитий, хотя давно утратили связь с предприятиями и организациями, работа или обучение в которых была основанием для их вселения в эти помещения. Более того, иногда складывается такая ситуация, что без согласия собственников общежитий (возможно также при их попустительстве) в жилые помещения общежитий были вселены родственники и знакомые проживающих там граждан.

Кроме того, в настоящее время большинство проживающих жильцов общежитий и те, которые уже не живут в них, но продолжаются держать за собой эти помещения, пытаются приватизировать указанные помещения.

При передаче (продаже) общежитий новому собственнику и поднимается вопрос законности проживания ранее вселенных граждан. Инициатором в этом случае часто выступает новый собственник общежития.

При этом новому «счастливому» собственнику следует ожидать скандалов, пикетов, надрывных материалов в СМИ о злобном собственнике общежития, который выкидывает людей на улицу, и, конечно же, судебных разбирательств с проживающими.

В практике часто встречаются случаи, когда новый собственник здания общежития даже не представлял заранее, какие тяжбы ему придется вести, чтобы воспользоваться правом владения, пользования и распоряжения своим имуществом, ведь при покупке здания в документах «черным по белому» может быть записано, что ограничений (обременений) на здание общежития не зарегистрировано.

В результате собственники общежитий находятся в двойственном положении: с одной стороны, охраняемое законом право собственности, а с другой — конституционное право каждого на жилище. Это проблема, с которой в настоящее время сталкивается большинство собственников общежитий.
Так, согласно ч. 1 ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом.

В то же время ст. 40 Конституции РФ устанавливает, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Указанные выше основополагающие нормы Конституции РФ часто фигурируют в мотивировочной части решения судов, связанных с делами об общежитиях. Так, ч. 1. ст. 35 Конституции РФ обычно указывается при удовлетворении исковых требований собственника о выселении незаконно проживающих граждан из общежития, в свою очередь, ст. 40 Конституции РФ упоминается в решениях суда при отказе в удовлетворении вышеуказанных требований собственника.
Рассмотрим лишь некоторые проблемы, с которыми собственник здания общежития может столкнуться при его покупке.

1. Признание сделки по отчуждению (продаже) общежития ничтожной

В силу положений ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная (ничтожная) сделка не влечет юридических последствий (ст. 167 ГК РФ), в связи с чем все последующие сделки с имуществом станут недействительными (ничтожными).

В соответствии с ч. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Необходимо отметить, что в большинстве случаев по делам, связанным с общежитиями, именно органы местного самоуправления и прокуратуры являются инициаторами обращения в суд с исками о признании сделок недействительными (ничтожными) и применении последствий ее недействительности. Поводом для таких обращений чаще всего служат жалобы граждан, проживающих в общежитиях.

В качестве примера можно привести дело А50-39252/2009, рассмотренное Федеральным арбитражным судом Уральского округа.

Так, заместитель прокурора Пермского края, а также администрация Перми обратились в Арбитражный суд Пермского края с исковыми требованиями к открытому акционерному обществу «Судостроительный завод «Кама» (далее — общество «Судостроительный завод «Кама»), обществу с ограниченной ответственностью «Февраль» (далее — общество «Февраль»), обществу с ограниченной ответственностью «Капитал Инвест Центр» (далее — общество «Капитал Инвест Центр»), частной компании с ограниченной ответственностью «Лайвлист Лимитед» (далее — компания «Лайвлист Лимитед»), обществу «Верхнекамский судостроительный комплекс» о признании права муниципальной собственности на 5-этажное здание общежития, расположенное в г. Пермь; о признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности на данное здание за обществом «Верхнекамский судостроительный комплекс»; об истребовании его из незаконного владения общества «Верхнекамский судостроительный комплекс».

Согласно материалам дела, по плану приватизации Пермского судостроительного завода «Кама» (далее — план приватизации), Пермский судостроительный завод «Кама» преобразован в общество «Судостроительный завод «Кама». В состав приватизируемого имущества в числе объектов социально-культурного и социально-бытового назначения включено здание общежития, расположенное в г. Пермь. На основании плана приватизации за обществом «Судостроительный завод «Кама» зарегистрировано право собственности на указанное здание общежития.

Советом директоров общества «Судостроительный завод «Кама» от 27.01.2006 г. принято решение о создании общества «Февраль» и внесении в качестве имущественного вклада в его уставный капитал вышеназванного здания общежития.

10.01.2007 г. за обществом «Февраль» зарегистрировано право собственности на вышеупомянутое здание общежития.
По договору купли-продажи от 28.02.2007 г. общество «Февраль» продало указанное здание общежития обществу «Капитал Инвест Центр». Переход права собственности на здание общежития к обществу «Капитал Инвест Центр» зарегистрирован в 28.03.2007 г.

В дальнейшем, на основании указанного договора купли-продажи недвижимости общество «Капитал Инвест Центр» передало спорное здание общежития компании «Лайвлист Лимитед». Переход права собственности зарегистрирован 16.12.2009 г.

Компания «Лайвлист Лимитед» внесла вклад в уставный капитал общества «Верхнекамский судостроительный комплекс» в виде недвижимого имущества, в том числе спорного здания общежития. 21.01.2010 г. внесена запись о переходе права собственности на здание общежития к обществу «Верхнекамский судостроительный комплекс».

Между обществом «Верхнекамский судостроительный комплекс» и обществом «Февраль» заключен договор аренды от 21.01.2010 г., согласно которому обществу «Февраль» сроком до 31.12.2010 г. были переданы в аренду 87 жилых комнат и 2 комнаты под офис с подсобными помещениями, расположенные в спорном здании общежития.

Согласно техническим паспортам на спорное здание общежития, спорное здание является общежитием; указанный статус спорного здания не изменялся.
Кроме того, в 2009 году решением Кировского районного суда г. Перми удовлетворены требования жильцов общежития О. С. Поварнициной и А. С. Ходырева к обществу «Капитал Инвест Центр» о признании права собственности на часть жилых помещений спорного общежития. Указанное решение суда исполнено, право собственности О. С. Поварнициной и А. С. Ходырева на названные помещения 10.08.2010 г. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 26.11.2010 г. исковые требования по указанному делу удовлетворены частично. Признано право собственности муниципального образования г. Пермь на здание общежития, за исключением помещений на которые решением Кировского районного суда г. Перми в 2009 году признано право собственности граждан.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2011 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 03.06.2011 г. решение Арбитражного суда Пермского края от 26.11.2010 г. и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2011 г. по тому же делу оставлено без изменения.

Необходимо отметить, что суды при вынесении своих решений по вышеупомянутому делу принимали во внимание ст. ст. 167–168 ГК РФ, указав о недействительности всех последующих сделок со спорным имуществом, в связи с чем признали, что у общества «Февраль», общества «Капитал Инвест Центр», компании «Лайвлист Лимитед» и общества «Верхнекамский судостроительный комплекс» не возникло основанных на законе прав на здание общежития.

Таким образом, из материалов дела видно, что получая в собственность здание общежития, новый собственник здания не застрахован от утраты права собственности на него.

2. Выселение лиц, самоуправно занявших жилые помещения в общежитиях и проживающих в них

Как уже отмечалось выше, на практике складывается такая ситуация, что без согласия собственников зданий общежитий (возможно также при их попустительстве) в жилые помещения общежитий могу быть вселены родственники и друзья проживающих там граждан.

Необходимо отметить, что согласно ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Таким образом, вселение в жилое помещение, в том числе и помещение общежитий, вне установленного порядка, без установленных законных на то оснований является самоуправным.

Руководствуясь ст. 304 ГК РФ, собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. То есть собственник здания общежития — физическое либо юридическое лицо, орган государственной власти, орган местного самоуправления, а также лицо, владеющее помещением на праве хозяйственного ведения, оперативного управления и т. п. (ст. 305 ГК РФ) — вправе предъявить иск о выселении без предоставления другого жилого помещения лица, самоуправно занявшего жилое помещение.

В качестве примера можно привести дело № 2-2319/11, рассмотренное Истринским городским судом Московской области

Так, ОАО «Центр Отдыха и Спорта ОЛенКур» обратилось с иском к А. М. Мельниковой, Т. В. Холодковой о признании не приобретшими право пользования жилым помещением, выселении без предоставления другого жилого помещения.

Судом было установлено, что ОАО «Центр Отдыха и Спорта ОЛенКур» является собственником спорных жилых помещений, расположенных в здании Спального корпуса, изначально построенного как общежитие и которое в настоящее время используется истцом как общежитие для своих сотрудников. Указанное здание было ранее закреплено на праве хозяйственного ведения за ФГУП «Оздоровительный центр Минатома России», которое в результате приватизации было преобразовано в ОАО «Центр Отдыха и Спорта ОЛенКур». Здание Спального корпуса было включено в план приватизации и внесено в уставной капитал истца.

Суд также установил, что А. М. Мельникова и Т. В. Холодкова фактически проживают в спорном помещении, что подтвердилось актом проверки Государственной жилищной инспекции по Московской области и объяснениями представителя ответчиков.

При этом ответчики никогда не состояли в трудовых отношениях ни с ОАО «Центр Отдыха и Спорта ОЛенКур», ни с его правопредшественником ФГУП «Оздоровительный центр Минатома России», не были вселены в качестве членов семьи работников истца. Судом установлено, что ответчики были вселены в спорное помещение с устного согласия бывшего директора ФГУП «Оздоровительный центр Минатома России» — правопредшественника ОАО «Центр Отдыха и Спорта ОЛенКур».

Решением Истринского суда Московской области от 05.10.2011 г. ответчики были выселены из спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Указанное решение суда обжаловано не было.

Таким образом, как видно из указанного дела, самоуправное вселение является основанием для удовлетворения иска собственника имущества об устранении препятствий во владении, пользовании и распоряжении своим имуществом в судебном порядке.

Однако необходимо помнить, что для удовлетворения такого рода иска собственнику общежития необходимо доказать самовольность вселения в помещения общежития, а также факт проживания в нем.

3. Взимание платы за пользование жилой площадью и коммунальными услугами, предоставляемыми проживающим в общежитии

Как правило, расходы собственника здания общежития на содержание общежития и оплату коммунальных услуг поставщикам значительно превышают доходы, получаемые от потребителей (нанимателей), проживающих в общежитиях. Причина тому — хроническая неплатежеспособность граждан, проживающих в общежитиях.
В силу п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ, ч. 3 ст. 678 ГК РФ наниматель обязан ежемесячно производить внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В случае ненадлежащего исполнения гражданами указанной обязанности в течение шести месяцев действующее законодательство (ст. 687 ГК РФ) предусматривает возможность расторжения договора найма жилого помещения по требованию наймодателя.

В качестве примера можно привести дело № 33-16862/11, рассмотренное судебной коллегией по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда.

ОАО обратилось в Сестрорецкий районный суд Санкт-Петербурга с иском к Е. И. о взыскании с ответчицы задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги вместе с уплатой пени за просрочку оплаты.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ответчица по договору найма жилого помещения занимает комнату в общежитии, находящемся в собственности истца.

Однако ответчица не исполняет должным образом обязанности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, в результате чего образовалась задолженность.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ответчица на основании договора найма жилого помещения, заключенного с собственником — ОАО, зарегистрирована и проживает в занимаемой комнате общежития.

В соответствии с пп. 3.1, 3.2. вышеуказанного договора найма плата за пользование комнатой вносится не позднее 1 числа месяца, следующего за оплачиваемым; размер оплаты утверждается приказом наймодателя ежегодно; в состав платы также входит оплата коммунальных услуг. Плата за пользование комнатой может быть пересмотрена наймодателем в одностороннем порядке в случае изменения расценок на обслуживание и снабжение коммунальными услугами.

Тарифы на оплату жилья и коммунальных услуг в спорный период были утверждены ОАО. Факт несения истцом расходов на ремонт и содержание общего имущества общежития, расположенного по указанному адресу, подтверждается представленными в материалы дела договорами и платежными документами, накладными.
Оспаривая размер задолженности, ответчицей не представлены доказательства в обоснование своих доводов о ненадлежащем оказании услуг.

Решением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 29.08.2011 г. с ответчицы в пользу ОАО взыскана задолженность по оплате за жилое помещение, коммунальные платежи и пеня.

Не соглашаясь с постановленным решением, ответчица обжалует его в кассационном порядке и просит направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на его необоснованность.

Определением Санкт-Петербургского городского суда от 14.11.2011 г. по указанному делу решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 29.08.2011 г. оставлено без изменения, кассационная жалоба ответчицы — без удовлетворения. При этом судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда указала, что судом первой инстанции были правильно применены нормы материального права, регулирующие правоотношения сторон, а именно ч. 1 ст. 671, а также ст. ст. 676, 678, 681 ГК РФ и ст. ст. 156, 157 ЖК РФ.

Как видно из вышеуказанного дела, истец не требовал выселить ответчицу из предоставленных им комнат общежития. Однако при наличии предусмотренных в законе условий для расторжения договора найма, а именно невнесение платы нанимателем за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд, наймодатель вправе требовать выселения нанимателя из предоставленных ему помещений (п. 2 ст. 687 ГК РФ, ст. 90 ЖК РФ). При этом выселение не освобождает нанимателя и членов его семьи от погашения образовавшейся задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг вместе с уплатой пени за просрочку, начисленной в порядке ч. 14 ст. 155 ЖК.

Таким образом, одновременно с выселением к нанимателю может быть предъявлено требование об уплате всей суммы задолженности и начисленной пени за несвоевременную оплату, а выселение не освобождает от уплаты этих платежей за весь период проживания до момента выселения из жилого помещения.

Михаил Кюрджев, адвокат, партнер компании DS Law:

Сложности с приобретением зданий общежития начинаются еще на этапе его выкупа. Основная проблема приобретения общежитий заключается в том, что не всегда понятно, кто именно вправе выступить продавцом. В нашей практике было несколько случаев, когда клиенты приобретали здания общежитий. Практически во всех случаях общежития в период их постройки (а это советский период российской истории) состояли на балансе предприятий. Большинство предприятий либо прекратили свою деятельность, либо множество раз реорганизовались. В ходе таких пертурбаций балансодержателей общежития, как правило, «подвисали в воздухе».

ачастую администрация муниципального образования не берет на себя ответственность осуществить такую продажу и просит потенциального покупателя провести самостоятельное изучение вопроса о праве местной администрации осуществить приватизацию общежития (с получением всех необходимых архивных документов и ответов уполномоченных государственных органов). К вопросу в таких случаях привлекается Министерство имущественных отношений, а иногда и другие министерства, в ведении которых находились предприятия — балансодержатели общежитий.

Другая сложность состоит в статусе общежитий. Как известно, общежития относятся к категории нежилых помещений. Однако в подавляющем своем большинстве общежития используются проживающими там гражданами как место постоянного проживания. И органы миграционного учета осуществляют регистрацию граждан-квартиросъемщиков и членов их семей в общежитиях как в месте постоянного проживания. Это сильно затрудняет выселение граждан из общежития (особенно это касается несовершеннолетних).

Наличие зарегистрированных по месту постоянного проживания граждан в общежитии влечет за собой необходимость для администрации муниципального образования осуществить расселение квартиросъемщиков и членов их семей в иное муниципальное жилье. А это, как известно, совершенно не входит планы местных органов. Таким образом, необходимость расселения ложится на плечи потенциального покупателя, перед которым администрация ставит соответствующее условие перед продажей.

Российская газета. № 42. 05.03.2003.

Федеральный закон от 05.02.2007 № 13-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. № 4291. 09.02.2007.

Постановление ФАС Уральского округа от 03.06.2011 № Ф09-1635/11-С6 по делу № А50-39252/2009// Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».

Решение Истринского городского суда Московской области от 05.10.2011 г. по делу № 2-2319/11. Источник: официальный сайт Истринского городского суда Московской области www.istra.mo.sudrf.ru // дата публикации 20.10.2011.

Определение Санкт-Петербургского городского суда от 14.11.2011 № 33-16862/11// Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».

Жилплощадь в общежитиях осталась нашим согражданам еще со времен существования государственных организаций и предприятий, сотрудники которых вселялись в них на период выполнения служебных обязанностей.

Большинство предприятий в настоящее время ликвидированы, но при этом их бывшие работники продолжают проживать в предоставленных ранее комнатах.

Поскольку (в соответствии с законодательством) помещения в общежитиях предоставляются гражданам во временное пользование, их приватизация имеет свои особенности.

В каких случаях возможно получить право собственности на комнату в общежитии, мы расскажем ниже.

Основание для приватизации жилых помещений в общежитии

На сегодняшний день, жилые дома, имеющих статус общежитий, практически все переданы на баланс государственным и муниципальным органам и стали их собственностью.

Основные принципы осуществления приватизации устанавливает Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 16.10.2012) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Согласно указанному закону:

«Приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации, на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде».

Исходя из этой нормы, следует: для того, чтобы приватизировать комнату в общежитии, указанное помещение должно находиться в ведении государственных или муниципальных органов.

Необходимо отметить, статьей 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»:

«К отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма».

Жилое помещение передается в собственность граждан (приватизируется) уполномоченными собственниками жилищного фонда на основании договора социального найма.

Из указанной выше статьи понятно, что лица, проживающие в общежитиях, являются нанимателями жилых помещений.

Условия для приватизации комнаты в общежитии

В силу закона, самостоятельным предметом договора не может быть неизолированное жилое помещение, а также помещение вспомогательного использования.

Таким образом, приватизация комнаты в общежитии возможна при соблюдении следующих условий:

  1. Жилые дома, использовавшиеся в качестве общежитий, должны находиться на балансе государственного или муниципального органа.

  2. Приватизируемое помещение может использоваться только в качестве жилого и являться изолированным.

Каждый гражданин Российской Федерации имеет право по своему усмотрению и в своих интересах осуществлять принадлежащие ему жилищные права.

Но нужно понимать, что став собственником, гражданин теряет возможность на получение от государства другого жилья, так как право приватизации можно реализовать только один раз.

Также после оформления приватизации, у вас появятся расходы в виде содержания общего имущества в доме и налогов на недвижимость.

Какие документы нужно подготовить для приватизации жилого помещения, мы рассказывали в .

Куда подаются документы на приватизацию

Требования к списку документов для получения прав собственности в порядке приватизации остаются неизменными, не зависимо от того, оформляете ли вы комнату в общежитии или полноценную квартиру.

Оформить такое право можно, обратившись в уполномоченный орган.

Название такого органа в каждом регионе может отличаться.

Полномочия по приватизации жилых помещений могут возлагаться на Департамент городского хозяйства, Комитет по управлению имуществом, в Москве эти вопросы входят в компетенцию Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда.

В субъектах Российской Федерации, где работают Многофункциональные центры, за государственными услугами можно обращаться в их офисы (в том числе за приватизацией жилых помещений).

Об особенностях обращения через МФЦ в этой статье.

В Украине наблюдаются не единичные случаи продажи общежитий… вместе с людьми. Несмотря на мораторий на выселение, жителей просят забрать вещи и уйти. А тем, кто сопротивляется, отключают электроэнергию и газ. Например, в Мелитополе жители, которых продали вместе со зданием, остались без тепла и с частично отключенной канализацией – при том, что за коммуналку платили исправно. А приватизировать комнату в общежитии, если оно находится в частной собственности, люди не имеют права. Хозяин здания в любой момент может сдать его в аренду. Теперь власти задумались о передаче общежитий предприятий объединенным громадам.

Получить право собственности на комнаты в общежитиях – и сейчас проблема. Во времена СССР людям давали разве что временную прописку. В Украине этот документ не свидетельствует о том, что жилье принадлежит именно этому человеку.

«Основанием такой прописки на момент регистрации служило часто даже устное указание руководства предприятия. И что мы имеем на данный момент? Во многих общежитиях, которые принадлежат к ведомственному жилью, проживает очень много людей. И люди не могут доказать правовое основание своего проживания», – объясняет юрист по недвижимости Владимир Клим.

Первые общежития в Киеве появились еще в начале 1950-х годов, последние – в середине 1980-х. В целом в столице за это время их построили больше 200. Чаще всего это трех- и 12-этажные постройки со спартанскими условиями. Стоимость койко-места в советские времена составляла около пяти карбованцев. Сейчас в среднем 1500-2000 гривен. Общежития делятся на три категории: студенческие, рабочие и ведомственные. Жить в них могли как одинокие люди, так и целые семьи. Заселяли на время, но люди не переезжают и по 30-40 лет.

«Общежития, построенные в советские времена, хоть и были построены за народные деньги, до нынешнего времени находятся в собственности организаций, которые незаконно включили их в свои уставные фонды. И люди стали фактически крепостными», – говорит президент всеукраинского объединения граждан «Ассоциация жильцов общежитий Украины» Анатолий Будник.

Новости «Сегодня» попали в общежитие, которое напоминает режимный объект или декорацию для фильма ужасов. Здесь есть заграждения из шин, дежурные перед дверями и решетки на входе и в коридорах. Все это, по словам жильцов, установили сотрудники частной охранной фирмы, которую наняла компания-собственник дома. Она собирается выселить людей, но жители 32 комнат держат оборону. Все они – бывшие сотрудники компании «Киевгорстрой», и их прозвали «рейдеры в тапочках».

Скандал в Запорожье: людям со слабым зрением отказали в приватизации жилья

Рядом с домом – неизвестные, которые заявляют, что тоже охраняют помещение. Правда, «рейдеры в тапочках» опровергают эти слова и показывают видео драки, которая произошла здесь еще летом. Говорят, что охранники тогда ворвались в общежитие и посрывали все средства учета.

Сейчас это общежитие находится в частной собственности предприятия «Киевгорстрой 2». Каким образом построенное в 1950-е годы здание стало собственностью предприятия, созданного в 1990-е – не загадка, говорит Анатолий Будник. По его словам, люди стали заложниками приватизации и перепродажи недвижимости. А несовершенство украинских законов позволяет продавать и перепродавать общежития как с людьми, так и без. Правда, в «Киевгорстрое 2» опровергают слова Будника и уверяют, что жителей общежития отселяют из-за того, то здание находится в аварийном состоянии.

«Общежития закрываются на реконструкцию. В этом проживать запрещено, но жители пренебрегают этим запретом и живут там», – говорят в компании и уверяют, что людей будут переселять в другое место.

Новостям «Сегодня» показывают, куда планируют отселить людей. У комнат неплохой вид: новые пластиковые окна, обои, теплые батареи и есть свет. Правда, само состояние здания вызывает вопросы: на стенах – грибок, а общие кухни запущены и с отбитой плиткой. Из плюсов квартплата – всего 100 гривен за место. Но главное – людям выдадут ордер на проживание.

«Каждой семье выдается ордер, распоряжение предприятия, бессрочный договор найма», – рассказывает навальник отдела по обслуживанию общежитий Василий Выклинец.

Жильцы злополучного общежития все это отрицают и показывают другой договор. Согласно нему, соглашение нужно будет возобновлять каждые полгода, а стоимость одного места составит 1600 гривен.

Общежитий в Украине было почти восемь тысяч, но осталось около трех. Полмиллиона человек стоят в очереди на социальное жилье. А вот получить его или добиться приватизации комнаты в общежитии удается единицам. Впрочем, скоро все может измениться.

«После появления нового законопроекта, он уже есть, жильцы общежитий всех типов смогут получить основания на приватизацию», – рассказывает глава комитета ЖКХ, благоустройства, экологии и охраны окружающей среды общественного совета при КГГА Олег Попенко.

А пока новый законопроект лежит в Верховной Раде, ситуация приближается к точке кипения.

Напомним, ранее новости «Сегодня» также рассказывали о том, что в городе Решетиловка в Полтавской области жители трех домов никак не могут приватизировать свое жилье. Как выяснилось, 12 лет назад дома отдали в собственность агропредприятию. Когда люди заселялись, жилье было государственным. После распада Советского Союза люди приватизировать квартиру уже не смогли. Юристы 11 лет пытались доказать в судах, что частная компания не имела права приватизировать дом.

Новости на эту же тему:

Около 70 тысяч украинцев смогут воспользоваться своим правом на приватизацию комнат в общежитиях после принятия нового закона, проект которого уже одобрен Кабмином.

По информации Министерства развития общин и территорий Украины, в законе прописана программа передачи общежитий в собственность территориальных общин (громад), после чего жители смогут приватизировать комнаты в общежитиях.

Приватизация общежитий – что предусматривает закон

  1. Программа будет реализовываться в 2020-2022 годах.
  2. Общежития государственной формы собственности, а также общежития, включенные в уставный капитал обществ и других юридических лиц, будут переданы на баланс территориальных общин (громад).
  3. После этого жильцы общежитий получат право на приватизацию занимаемой ними жилплощади – комнат или малометражных квартир.

Статья по теме: Как бесплатно приватизировать квартиру или комнату в общежитии в Украине: перечень документов и образец заявления на приватизацию жилья

Какие предстоит провести действия для приватизации общежитий

  • Восстановить документацию на общежития, определится с благоустройством придомовых территорий и капремонтом жилых зданий. Средства на это должны предусмотреть местные органы власти.
  • Выплатить из госбюждета компенсации за общежития субъектам хозяйствования, на балансе которых находятся общежития. Предусмотрены выплаты в размере 245 миллионов гривен.
  • Учет общежитий и график их передачи утверждается областными госадминистрациями, а в Киеве – КГГА.

Сколько общежитий будут переданы под приватизацию

В собственность территориальных общин (громад) будут переданы 490 общежитий:

  • 271 общежитие, которые сейчас находятся в госсобственности;
  • 219 общежитий, которые включены в уставные капиталы.

В начале 2019 года Верховна Рада Украины продлила запрет на выселение из общежитий. По мнению депутатов, сначала должна быть принята Общегосударственная целевая программа передачи общежитий в собственность территориальных общин.