Расчеты по договору цессии

Договор цессии: бухгалтерские проводки у цессионария

Актуально на: 20 февраля 2017 г.

Цессия – это уступка требования кредитором другому лицу (п. 1 ст. 388 ГК РФ). Уступающий требование кредитор именуется цедентом, а лицо, приобретающее долг, — цессионарий. Какие по договору цессии проводки у цессионария, цедента и должника нужно сделать, расскажем в нашей консультации.

Учет у цессионария: проводки

В соответствии с п. 3 ПБУ 19/02 дебиторская задолженность, приобретаемая на основании уступки права требования, является объектом финансовых вложений при соблюдении определенных критериев (п. 2 ПБУ 19/02).

Так, для приобретаемой по договору цессии дебиторской задолженности должны выполняться следующие условия:

  • наличие документов, подтверждающих существование права на получение денежных средств или других активов;
  • переход к цессионарию финансовых рисков, связанных с приобретаемым долгом (риск изменения цены, риск неплатежеспособности должника, риск ликвидности и т.д.);
  • способность приносить цессионарию экономические выгоды в будущем (например, в виде прироста стоимости).

При соблюдении этих условий приобретаемый цессионарием долг будет учитываться в составе финансовых вложений на счете 58 «Финансовые вложения» (Приказ Минфина от 31.10.2000 № 94н).

Следовательно, при приобретении долга по договору цессии проводка у цессионария формируется такая:

Дебет счета 58 – Кредит счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»

Приобретаемый долг отражается в учете цессионария по сумме фактических затрат на его приобретение (п.п. 8, 9 ПБУ 19/02), которые состоят из следующих расходов:

  • суммы, уплачиваемые в соответствии с договором цеденту;
  • суммы, уплачиваемые за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением финансового вложения;
  • вознаграждения, которые цессионарий уплачивает посреднической организации;
  • иные затраты, непосредственно связанные с приобретением долга.

При погашении должником денежного требования, приобретенного по договору цессии, бухгалтерские проводки у цессионария будут следующие:

Операция Дебет счета Кредит счета
Отражен доход в виде суммы, погашаемой должником по договору цессии 76 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие доходы»
Списана стоимость погашаемого долга 91, субсчет «Прочие расходы» 58
Получены денежные средства от должника 51 «Расчетные счета» и др. 76

А нужно ли по договору уступки права требования проводку у цессионария делать на сумму НДС?

Если приобретенный ранее долг возник из договора реализации товаров (работ, услуг), то с превышения погашаемого долга над расходами на его приобретение нужно будет начислить НДС по расчетной ставке 18/118 или 10/110 (п. 2 ст. 155, п. 4 ст. 164 НК РФ).

Соответственно, в этом случае при прекращении долга или при последующей уступке права требования проводки у цессионария будут дополнены следующей:

Дебет счета 91 – Кредит счета 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «НДС

Договор цессии: бухучет у цедента

А какие составляются проводки по договору цессии у цедента?

Уступка права требования по договору цессии в бухгалтерском учете цедента отражается как реализация прочих активов через счет 91.

Приведем бух проводки по договору цессии у цедента:

Операция Дебет счета Кредит счета
Отражен доход цедента от продажи долга цессионарию 76 91, субсчет «Прочие доходы»
Списана стоимость погашаемого долга 91, субсчет «Прочие расходы» 62, 76 и др.

Соответственно, при уступке права требования бухгалтерская проводка на оплату по договору цессии будет такая:

Дебет счетов 51 и др. – Кредит счета 76

Таким образом, проводки у цедента при продаже долга аналогичны проводкам при реализации иного имущества (кроме готовой продукции и товаров).

Проводки по договору цессии у должника

Какие нужно сделать по договору цессии бухгалтерские проводки у должника?

Поскольку у должника сумма, подлежащая оплате, отражается по кредиту соответствующего счета расчетов, на этом счете должна быть указана аналитика – кому именно принадлежит долг. Соответственно, при смене кредитора должник в аналитическом учете отражает изменение кредитора.

Приведем пример.

Организация А приобрела у организации Б товары:

Дебет счета 41 «Товары» — Кредит счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»/ «Организация Б»

Организация Б по договору цессии уступила долг Организации С.

На основании уведомления должнику-Организации А о переуступке долга между юридическими лицами бухгалтерская проводка в учете организации А будет направлена на уточнение данных аналитического учета по счету 60:

Дебет счета 60 / «Организация Б» — Кредит счета 60 / «Организация С»

Это значит, бухгалтерские проводки по переуступке прав у должника будут отражаться только в аналитическом учете.

Следовательно, и погашение долга за товары будет производиться Организации С, к которой перешло право требования на основании договора цессии:

Дебет счета 60 / «Организация С» — Кредит счетов 51 и др.

Бухгалтерские проводки у сторон по договору цессии

Участники договора цессии

Договор цессии: проводки у цедента

Договор цессии: проводки у цессионария

Проводки по договору цессии у должника

Итоги

Участники договора цессии

Говоря простым языком, договор цессии — это возмездная или безвозмездная передача дебиторской задолженности. Представим ситуацию, что два предприятия заключают между собой, например, договор купли-продажи. И когда наступает момент, что поставщик не может больше ждать денег от покупателя, он принимает решение продать дебиторскую задолженность. Причем согласие покупателя на это не требуется (ст. 382, 384, 385 ГК РФ).

Соглашение заключают между собой цедент (продавец) и цессионарий (покупатель долга). Должнику (покупателю) после подписания договора будет направлено уведомление о продаже долга.

Когда договор подписан, цедент передает цессионарию документы, подтверждающие происхождение суммы, указанной в договоре, а именно:

  • договор c должником;
  • накладные или любые другие документы, подтверждающие продаваемую задолженность.

После передачи документов необходимо сделать проводки по договору цессии у всех участников.

Договор цессии: проводки у цедента

Для наглядности рассмотрим проводки по договору цессии для всех сторон сделки на примере.

Пример

ООО «Лес» отгрузило ООО «Новага» пиломатериалы на 118 125 руб., в том числе НДС 20% 19 687,50 руб. Себестоимость пиломатериалов составила 85 100 руб.

ООО «Лес» заключило договор цессии с ООО «Котел». Сумма договора составила 97 125 руб., в т.ч. НДС 16 187.50 руб. ООО «Котел» проконсультировалось с аудиторами по оформлению договора цессии, заплатив за консультацию 5000 руб. ООО «Котел» перечислило 97 125 руб., в т.ч. НДС, на счет ООО «Лес».

Цедент отражает у себя сделку следующим образом.

Бухгалтерские проводки по договору цессии у цедента

Сумма

Наименование операции

Дт 62 Кт 90.1

118 125

Отгружены пиломатериалы

Дт 90.3 Кт 68.2

19 687,50

Начислен НДС

Дт 90.2 Кт 41

85 100

Списываем себестоимость

Дт 90.9 Кт 99

15 005,93

Отражаем прибыль по сделке

Дт 76 Кт 91.1

97 125

Переуступка по договору цессии

Дт 91.2 Кт 62

118 125

Списываем дебиторскую задолженность

Дт 99 Кт 91.9

21 000

Убыток от реализации задолженности

Дт 51 Кт 76

97 125

Получена оплата от ООО «Котел»

Рекомендуем также прочитать нашу статью «Продажа дебиторской задолженности – проводки».

Особенности учета операций по договору цессии у цедента — первоначального кредитора, а также у цедента — нового кредитора, подробно рассмотрены в системе КонсультантПлюс:

Получите пробный доступ к К+ бесплатно и переходите к Путеводителю.

Договор цессии: проводки у цессионария

Приобретенную по договору цессии дебиторскую задолженность цессионарий учитывает как финансовое вложение.

В сумме фактических затрат, произведенных при покупке дебиторки, а значит, в первоначальной стоимости такого вложения, можно учесть не только сумму самого долга, но и следующие расходы (пп. 8, 9 ПБУ 19/02, утв. приказом Минфина от 10.12.2002 № 126н):

  • информационные, посреднические услуги;
  • любые другие затраты, произведенные при приобретении активов (финансовых вложений).

Продолжение примера

Цессионарий отражает у себя сделку так:

Бухгалтерские проводки по договору цессии у цессионария

Сумма

Наименование операции

Дт 58 Кт 60 (76)

97 125

Покупка дебиторской задолженности

Дт 58 Кт 60 (76)

5 000

Учтены расходы на аудиторов

Дт 60 (76) Кт 51

97 125

Перечислены денежные средства цеденту

Дт 51 Кт 91.1

118 125

Должник перечислил деньги цессионарию

Дт 91.2 Кт 58

102 125

Отражены все расходы по договору цессии

Дт 91.2 Кт 68.2

2 666,67

Начислен НДС с дохода

(118 125–102 125) × 20 / 120

Дт 91.9 Кт 99

13 559,32

Прибыль от договора цессии

Особенности учета операций по договору цессии у цессионария рассмотрены в системе КонсультантПлюс:

Оформите бесплатно пробный доступ к К+ и переходите к руководству для действий.

Проводки по договору цессии у должника

Какие должны быть бухгалтерские проводки по договору цессии у цессионария и цедента, мы разобрались. А что же будет у должника?

Мы выяснили, что должник даже не участвует в обсуждении и подписании договора цессии. Сумма его долга не изменяется. Меняется только наименование кредитора.

Соответственно, изменения коснутся только аналитического учета.

Продолжение примера

Бухгалтерская проводка

Сумма

Наименование операции

Дт 41 Кт 60 (76)

118 125

Покупка пиломатериалов у ООО «Лес»

Дт 60 (76) Кт 60 (76)

118 125

Получено уведомление о смене кредитора. Теперь в аналитическом учете нужно перевести задолженность с ООО «Лес» на ООО «Котел»

Дт 60 (76) Кт 51

118 125

Перечислены деньги ООО «Котел»

Итоги

Итак, мы рассмотрели, какие по договору цессии проводки формируют его участники, если предприятия являются плательщиками НДС. В заключение скажем, что для одних предпринимателей договоры цессии могут стать интересным бизнесом, а для других — верным способом получения своих денег. Но нужно понимать, что цедент после заключения договора не несет ответственности и не дает гарантий по выплате должником всего долга.

На что обратить внимание при заключении договора с плательщиками УСН или физическими лицами, читайте в статьях:

  • «Договор цессии при УСН доходы минус расходы (нюансы)»;
  • «Физик» получил исполнение по займу, приобретенному в порядке цессии. Что с НДФЛ?».

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Как правильно использовать договор уступки прав требования

Денис Артемов, ведущий юрист юридической фирмы Via lege, рассказал порталу Новострой-М о том, что такое договор уступки прав требования (цессии), как его правильно применять на рынке новостроек и минимизировать возможные риски.

По договору уступки прав (на латыни «уступка» – «cessio», «цессия») одно лицо передает другому право требования об исполнении какого-либо обязательства. По договору уступки можно передавать и сами обязательства – принимающая сторона должна их исполнить в пользу третьего лица.

В случае с квартирами в новостройках, правообладатель (цедент) передает правоприобретателю (цессионарий) основанное на договоре право требования к застройщику передачи квартиры после ввода дома в эксплуатацию.

Договор уступки прав во многом схож с соглашением купли-продажи, поэтому, чтобы было проще, мы будем называть правообладателя – продавцом, а правоприобретателя – покупателем.

Договор уступки широко применяют при реализации квартир в новостройках. Дело в том, что, во-первых, по мере строительства стоимость жилья в новостройках растет, что дает возможность вкладывать денежные средства с целью дальнейшего получения прибыли. Многие инвесторы не дожидаются окончания строительства и оформления квартиры в собственность, а стремятся продать недвижимость раньше. Для этого они используют уступку прав.

Во-вторых, договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) можно заключать только пока идет строительство – то есть до момента ввода дома в эксплуатацию. А договоры купли-продажи – только при наличии оформленного права собственности на квартиру. При этом от момента ввода объекта до оформления права собственности может пройти довольно много времени, в течение которого застройщики выпадают из фазы активной реализации квартир. В результате они заключают ДДУ на оставшийся объем квартир с одной из своих структур, которая в дальнейшем без спешки занимается продажами по договорам уступки.

Примечательно, что использование такого вида договора выгодно обеим сторонам сделки. Продавец может получить деньги за квартиру, не проходя процедуру ее принятия по акту приема-передачи и оформления права собственности, а также без дополнительных затрат на эксплуатацию. Покупатель – приобрести квартиру не «с нуля», отследить ход строительства и его темпы (причем цена квартиры в таком случае ниже, чем после ввода новостройки в эксплуатацию и оформления права собственности).

Подводные камни

Договор уступки прав должен соответствовать определенным требованиям. Глава 24 Гражданского кодекса РФ посвящена перемене лиц в обязательствах и вводит ряд важных правил. К наиболее существенным закон относит следующие:

— договор уступки прав должен быть составлен в письменной форме, а уступка прав по ДДУ – обязательно пройти государственную регистрацию (при этом права нового лица на квартиру появляются именно с момента государственной регистрации);

— в договоре должен быть четко определен предмет сделки (квартира), указана ее цена, порядок расчетов;

— если в договоре участия в долевом строительстве предусмотрено обязательное письменное согласие застройщика на уступку, необходимо его получить – в противном случае сделка может быть признана недействительной.

Статья 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» дополняет этот перечень еще двумя условиями:

— продавец может уступить только полностью оплаченную квартиру или покупатель должен принять на себя обязательство по оплате долга;

— уступка прав возможна только до момента передачи квартиры по акту (правило исходит из сущности договора уступки: при подписании акта само право требования передачи квартиры реализуется – уступать становится нечего).

Кроме того, важными являются следующие моменты:

— в договоре уступки прав продавец должен гарантировать юридическую чистоту квартиры (не заложена, не арестована, на нее не имеют права третьи лица, нет судебного спора);

— в соответствии со статьей 385 Гражданского кодекса РФ, при уступке прав продавец передает покупателю имеющиеся у него правоустанавливающие документы (договор участия в долевом строительстве, платежные документы). Важно составить отдельный акт об этом);

— факт полного расчета покупателя с продавцом во избежание дальнейших разногласий также нужно подтвердить актом – о взаиморасчетах;

— застройщик обязательно должен быть письменно уведомлен о состоявшейся уступке прав, ответственность за отсутствия уведомления несет покупатель;

— перед заключением договора уступки важно убедиться в действительности уступаемых прав, в частности в том, что договор не расторгнут и полностью оплачен.

Проще всего проверить это – запросить выписку по квартире из Единого государственного реестра прав. В ней должны быть подтверждены действительность договора (не расторгнут ли) и правообладатель квартиры, отсутствовать информация о наличии ипотеки, судебных арестов и других обременениях.

Также по возможности необходимо приехать вместе с продавцом в офис застройщика: девелопер не заинтересован в том, чтобы не оплаченные или недействительные права на квартиру реализовывали третьим лицам. Кроме того, у застройщика находится свой экземпляр документов, составляющих юридическую историю квартиры, с которым можно сверить предоставляемые продавцом бумаги.

После заключения договора уступки прав покупатель «остается один на один» с застройщиком, поэтому важно также ознакомиться с основными правоустанавливающими документами на строительство:

— распоряжение главы местной администрации о строительстве;

— договор между администрацией и застройщиком об условиях строительства жилого дома;

— договор аренды земельного участка (свидетельство о праве собственности);

— разрешение на строительство;

— положительное заключение государственной экспертизы по проекту строительства.

Менеджер застройщика может сообщить также другую значимую информацию: например, о новых сроках окончания строительства (они могут сдвигаться); о предварительных обмерах квартиры (если площадь увеличилась, с покупателя в дальнейшем возьмут доплату) и о приблизительной стоимости эксплуатации квартиры (в договоре она не фигурирует).

Изучая сам договор долевого участия, необходимо обратить внимание на то, что он должен быть прошит и иметь прямоугольный штамп Федеральной службы государственной регистрации о проведенной регистрации.

Также продавец обязан предоставить документы, подтверждающие произведенную оплату: квитанции к приходным кассовым ордерам, банковские платежные поручения, акты сверки расчетов.

Если квартира была куплена в ипотеку, должно быть письменное подтверждение, что кредитные обязательства полностью погашены. В случае непогашенной ипотеки к сделке в обязательном порядке должен быть привлечен банк, который за счет оплачиваемых покупателем сумм закрывает кредитные обязательства продавца и снимает залог с квартиры.

Организация расчетов по договору уступки между покупателем и продавцом

При заключении договора уступки прав требования продавец рискует подписать соглашение, сдать его на регистрацию, но при этом не получить оплату стоимости квартиры. Для покупателя опасность прямо противоположная – он может отдать деньги, но не получить из Росреестра подтверждение перехода прав (например, из-за судебных арестов).

Поэтому наиболее оптимальная форма расчетов – через банковскую ячейку, условием доступа к которой является зарегистрированный в Росреестре договор уступки прав.

Также в последнее время начали применять банковский аккредитив для безналичных расчетов (принцип схож с арендой ячейки). Но стоимость банковских услуг по аккредитиву существенно выше, поэтому пока он не получил широкого распространения.

Указание в договоре уступки неполной цены квартиры

Статья 210 Налогового кодекса РФ относит к налогооблагаемой базе для расчета 13% НДФЛ все доходы налогоплательщика, полученные в денежной форме. Доходы от уступки прав – не исключение. На практике это приводит к попыткам указать в договоре уменьшенную цену квартиры, которая зачастую равна ее стоимости по договору долевого участия.

В этом случае, помимо очевидного нарушения налогового законодательства, покупатель принимает на себя дополнительный риск, который может быть реализован в случае дальнейшего признания уступки недействительной по решению суда.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ, последствием недействительности сделки является так называемая двусторонняя реституция, когда каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. И если продавец получает обратно квартиру, то покупатель – только документально зафиксированную стоимость квартиры.

Таким образом, в договоре желательно указывать действительную рыночную стоимость квартиры. Но даже если это не происходит, покупателю следует позаботиться о подтверждении факта оплаты всей суммы (например, при помощи дополнительных расписок).

Роль застройщика

Зачастую функции оформления уступки прав берет на себя застройщик. Он помогает сторонам подготовить необходимые документы, составляет договор уступки, передает его на государственную регистрацию. В случаях, предусмотренных ДДУ, застройщик выступает третьей стороной по договору или дает отдельное письменное согласие на уступку. Конечно, сторонам сделки это выгодно.

Но есть и обратная сторона медали. Как правило, такие услуги застройщика платные. Их стоимость девелопер устанавливает самостоятельно: государственного регулирования этого вопроса не существует. Также нет рекомендаций, кто именно несет расходы – продавец или покупатель.

Поэтому важно заранее уточнить стоимость услуг застройщика, чтобы при проведении сделки это не превратилось в неприятный сюрприз.

Когда продавец не полностью расплатился за квартиру (например, при рассрочке), привлечение застройщика к сделке становится обязательным. В этом случае часть оплачиваемых средств покупатель перечисляет застройщику в счет погашения долга, а остальное – продавцу.

Однако сопровождение сделки застройщиком не решает все сложности. Напротив, юридически привлечь девелопера к ответственности за возможные ошибки в оформлении договора крайне непросто, поэтому сторонам следует внимательно изучать документы и детально оговаривать все нюансы.

Другие нюансы

Права требования к застройщику на квартиру относятся к имущественным правам. Так, законом допускается уступка прав в долях, т.е. они могут быть оформлены на нескольких лиц, являющихся продавцами. Аналогично обстоят дела и с покупателями, которых также может быть много.

Помимо ДДУ застройщики используют и другие виды договоров продажи недвижимости в новостройках. Например, ПДКП или договор об участии в ЖСК. Несмотря на то, что уступка прав на квартиру по ним во многом отличается от уступки по ДДУ, многое из рассмотренного в настоящей статье применимо и к таким разновидностям цессии.

В заключение следует сказать, что договор уступки прав требований, как и другие виды гражданско-правовых сделок, направлен на реализацию свободного имущественного и денежного оборота и призван содействовать сторонам в достижении взаимовыгодных результатов.

При этом очень важно обращать внимание на правильность оформления документов (во избежание ошибок и неточностей), своевременно планировать и правильно распределять компетенции сторон сделки в подготовке и предоставлении необходимой документации.