Разрешение на строительство дома 2016

Верховный суд РФ пришел к выводу, что разрешение на строительство должно быть получено до начала проведения каких-либо строительных работ. В противном случае уже возведенный объект будет считаться самовольной постройкой, а попытка получить разрешение пост-фактум — легализацией такой постройки административным путем (Определение ВС РФ от 16.06.2015 по делу № А07-7616/2014, 309-КГ15-209).

Суть дела

В 2014 г. общество с ограниченной ответственностью (далее — общество, заявитель) приобрело в собственность земельный участок из земель населенных пунктов с разрешенным видом использования для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями. Свидетельство о праве собственности было выдано 21 февраля 2014 г.

В марте 2014 г. общество обратилось за выдачей разрешения на строительство на приобретенном земельном участке, подав соответствующее заявление через многофункциональный центр госуслуг. К заявлению общество приложило положительное заключение государственной экспертизы, доверенность, копию паспорта заявителя, схему планировочной организации земельного участка, проект организации строительства, проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, архитектурные решения, а также пояснительную записку.

Однако по итогам рассмотрения представленных документов и заявления администрация городского округа (далее — Администрация, ответчик) в выдаче разрешения отказала, обосновав это тем, что на указанном земельном участке уже осуществлено строительство объекта. Данное обстоятельство исключает возможность выдачи разрешения, которая должна предшествовать началу строительных работ. При этом к представленному обществом пакету документов никаких претензий у Администрации не возникло.

Посчитав, что в выдаче разрешения на строительство отказано необоснованно, общество обратилось в суд к Администрации с требованием признать незаконным отказ и обязать Администрацию выдать разрешение на строительство.

Судебное разбирательство

Суд первой инстанции в удовлетворении требований общества отказал.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Суд пришел к выводу, что выдача разрешения на строительство должна предшествовать осуществлению строительства объекта недвижимости. В подтверждение этого первая инстанция сослалась на постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 № 5698/12, в котором разъяснено, что по создаваемым в настоящее время объектам недвижимости к числу обязательных удостоверяющих документов относятся разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Причем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается при наличии разрешения на строительство, а последнее подлежит выдаче до начала строительства. Следовательно, Градостроительным кодексом РФ не предусмотрена выдача разрешений на строительство объектов (зданий, сооружений), строительные работы по созданию которых уже начались.

В процессе рассмотрения дела выяснилось, что строительные работы на земельном участке велись еще с 2013 г., то есть до даты регистрации права собственности на землю за обществом. К моменту обращения общества за разрешением на строительство на земельном участке уже было возведено несколько объектов капитального строительства. Суд посчитал, что факт обращения общества с заявлением о выдаче разрешения на строительство уже фактически построенного объекта следует расценивать как действия, направленные на обход требований градостроительного законодательства и узаконивание самовольной постройки в административном порядке. Указанные действия запрещены гражданским законодательством как злоупотребление правом.

Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения, согласившись с изложенными в нем выводами. Однако кассационная инстанция решение и постановление отменила и приняла новый судебный акт, удовлетворив требования общества.

Судьи подошли к рассмотрению спора более формально. Они указали, что единственным основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство явился вывод заинтересованного лица — Администрации о том, что по указанному заявителем адресу без разрешения осуществляется строительство объекта капстроительства. По мнению суда, данное основание при наличии пакета документов, предоставленного обществом, не может быть расценено как соответствующее закону, поскольку не содержится в закрепленном в ГрК РФ исчерпывающем перечне оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство. При этом никаких претензий к количественному составу либо к содержанию пакета документов, предоставленных обществом, Администрация не предъявляла. Доводы ответчика о том, что строительство осуществлялось обществом самовольно и его действия по оспариванию отказа в выдаче разрешения направлены на узаконивание самовольной постройки, суд признал не имеющими правового значения для рассматриваемого спора.

Позиция Верховного Суда РФ

Не согласившись с позицией окружного арбитражного суда, Администрация обратилась в Верховный суд РФ с кассационной жалобой. Среди аргументов податель жалобы указал, что по его заявлению в арбитражном суде параллельно рассматривается дело о признании объектов, возведенных обществом без разрешения на строительство, самовольными постройками и об их сносе. Администрация настаивала на том, что попытка получить разрешение на строительство уже возведенных объектов является не чем иным, как обходом закона. Общество, по мнению ответчика, пытается таким образом избежать предусмотренной законом процедуры легализации самовольной постройки.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ посчитала жалобу обоснованной и постановление окружного кассационного суда отменила.

Получению разрешения на строительство предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. Проектная документация должна осуществляться на основании результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка, в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (ст. 48 ГрК РФ). Исходя из толкования приведенных норм, суд пришел к выводу, что застройщик вправе был приступить к строительству объекта капитального строительства только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства.

Предоставление застройщиком указанных в ст. 51 ГрК РФ документов, необходимых для получения разрешения на строительство, является обязательным, но их наличие не является единственным основанием для получения разрешения на строительство. Исполнение этой обязанности необходимо совершить перед началом строительства.

Кроме того, поскольку при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяется выполнение строительства (реконструкции объекта капитального строительства) в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство (ст. 55 ГрК РФ), из этого также следует, что приступить к строительству застройщик вправе только после получения такого разрешения.

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости) в связи с обращениями граждан о необходимости в силу части 8 статьи 41 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) представления в орган кадастрового учета в целях осуществления государственного кадастрового учета объектов индивидуального жилищного строительства технического плана здания, подготовленного в том числе с использованием разрешения на строительство такого объекта недвижимости, сообщает следующее.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437 (далее — Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Исходя из положений части 3 статьи 48, частей 1, 2, 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также части 4 статьи 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»:

— подготовка проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства;

— получение разрешения на строительство является обязательным при строительстве, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства;

— до 1 марта 2018 г. не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

В соответствии с частью 8 статьи 41 Закона о кадастре (в редакции Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», вступившей в силу 4 июля 2016 г.):

— сведения о здании, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке и площади такого объекта недвижимости, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ проектной документации такого объекта недвижимости, выданного до 13 июля 2015 г. разрешения на ввод такого объекта недвижимости в эксплуатацию или изготовленного до 1 января 2013 г. технического паспорта такого объекта недвижимости;

— сведения о здании — объекте индивидуального жилищного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство, проектной документации такого объекта недвижимости при ее наличии либо декларации об объекте недвижимости в случае отсутствия проектной документации.

Таким образом, сведения о здании — объекте индивидуального жилищного строительства указываются в техническом плане либо на основании разрешения на строительство и проектной документации такого здания, либо, в случае отсутствия проектной документации, на основании разрешения на строительство и декларации.

При этом, учитывая, что понятие «здание» является общим по отношению к частному понятию «объект индивидуального жилищного строительства», сведения в технический план здания (объекта индивидуального жилищного строительства) могут быть внесены также на основании технического паспорта такого здания, изготовленного до 1 января 2013 г.

Кроме того, согласно части 1 статьи 45 Закона о кадастре объекты капитального строительства, государственный технический учет которых был осуществлен до 1 января 2013 г., в том числе объекты индивидуального жилищного строительства, являются ранее учтенными объектами недвижимости, сведения о которых до указанной даты подлежали включению в государственный кадастр недвижимости в порядке, установленном приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 11 января 2011 г. № 1 «О сроках и порядке включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости» (далее — Приказ № 1).

При этом в случае, если указанные сведения не были включены в государственный кадастр недвижимости в порядке Приказа № 1, следует учитывать, что сведения о ранее учтённых объектах недвижимости могут быть включены в сведения государственного кадастра недвижимости в порядке, предусмотренном частью 7 статьи 45 Закона о кадастре, при поступлении запроса о предоставлении сведений государственного кадастра недвижимости, заявления о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости.

Согласно части 18 статьи 45 Закона о кадастре сведения об объектах недвижимости, права на которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122-ФЗ) и не прекращены, и государственный кадастровый учет которых не осуществлен, вносятся в государственный кадастр недвижимости по правилам, предусмотренным статьей 45 Закона о кадастре для внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости.

Также отмечаем, что в силу пункта 1.2 статьи 20, статей 25, 25.3 Закона № 122-ФЗ не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Законом о кадастре, при этом основанием для государственной регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства является правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, представление разрешения на строительство такого объекта для целей государственной регистрации права не требуется.

Обращаем внимание, что на дату вступления в силу (1 сентября 2006 г.) положений Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее — Закон № 93-ФЗ) получение разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию построенного объекта являлось обязательным. Упрощенный порядок оформления прав граждан на созданные ими объекты индивидуального жилищного строительства (так называемая «дачная амнистия») заключается в отсутствии необходимости получать и предоставлять для осуществления государственного учета и государственной регистрации прав разрешение на ввод в эксплуатацию таких объектов (статья 9 Закона № 93-ФЗ, часть 4 статьи 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введение в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», пункт 4 статьи 25.3 Закона № 122-ФЗ).

Относительно индивидуального жилого дома, законченного строительством до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации (30 декабря 2004 г.) отмечаем, что в состав приложения технического плана такого здания в качестве разрешения на строительство могут быть включены копия документа (в том числе архивная) или архивная выписка из документа, выданного в порядке, действовавшем в период строительства объекта и подтверждающего разрешение на осуществление строительства такого объекта.

В отношении индивидуального жилого дома, законченного строительством до 1991 г., в состав приложения технического плана в качестве разрешения на строительство могут быть включены копии (в том числе архивные):

— документа о предоставлении, приобретении земельного участка с видом разрешенного использования, позволяющим осуществлять застройку;

— договора о предоставлении земельного участка под застройку, о праве на застройку и т.п., заключенного с уполномоченным органом государственной власти в порядке, действовавшем в период строительства такого объекта.

Кроме того, обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 16 Требований к подготовке технического плана здания, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2010 г. № 403, при подготовке технического плана могут использоваться иные документы, предусмотренные федеральными законами, их копии также включаются в состав приложения к техническому плану.

Дополнительно отмечаем, что статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции действовавшей до 1 сентября 2006 г.) предусматривала, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Таким образом, объекты недвижимости, созданные без получения разрешения на строительство и, право собственности на которые не признано судом, являются самовольными постройками.

В этой связи, в случае представления в целях осуществления государственного кадастрового учета заявления и технического плана здания — объекта индивидуального жилищного строительства, подготовленного без использования разрешения на строительство такого объекта или иных аналогичных документов, в том числе при отсутствии в приложении копий таких документов, органу кадастрового учета в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 26 Закона о кадастре надлежит приостановить осуществление государственного кадастрового учета.

При этом следует принимать во внимание, что лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, имеет право в соответствии со статьей 234 Гражданского кодекса Российской Федерации приобрести в порядке приобретательной давности право собственности на это имущество.

Также необходимо отметить, что в соответствии законодательством Российской Федерации правоотношения, связанные с созданием объекта индивидуального жилищного строительства и жилого строения, имеют различное правовое регулирование (Градостроительный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», далее — Закон № 66-ФЗ).

Согласно пункту 15 части 2 статьи 7 Закона о кадастре (в редакции Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», вступившей в силу 4 июля 2016 г.) в сведениях государственного кадастра недвижимости о назначении здания может быть указано: нежилое здание, жилой дом, жилое строение или многоквартирный дом.

При этом с учетом положений статьи 1 Закона № 66-ФЗ, части 9, пункта 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации:

— на садовом земельном участке может быть создано только жилое строение;

— на дачном земельном участке по усмотрению правообладателя допускается осуществление строительства либо объекта индивидуального жилищного строительства, либо жилого строения;

— получение разрешения на строительство в целях строительства жилого строения на садовом, дачном земельном участке не требуется;

— для строительства объекта индивидуального жилищного строительства получение разрешения на строительство обязательно.

Также обращаем внимание, что положения части 8 статьи 41 Закона о кадастре (в редакции Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 361-ФЗ) не могут применяться в отношении заявлений о государственном кадастровом учете и необходимых для такого учета документов, представленных в орган кадастрового учета до 4 июля 2016 г.

Меньше чем через три месяца останутся только два типа земель — садовые и огороднические. На первых построить жилой дом и прописаться в нем можно, а на вторых — нет.

— Если желание начать строительство появилось, необходимо обратиться в орган местного самоуправления с уведомлением, в котором следует указать все параметры дома, — рассказал на конференции в «Российской газете» Александр Беднягин, генеральный директор ГУП МО «МО БТИ». — В ответ человек должен получить подтверждение, что объект соответствует градостроительным нормам. Только после этого можно будет приступать к строительству. А если орган власти не ответил в течение семи дней, то это значит, что строительство согласовано.

Меньше чем через три месяца останутся только два типа земель — садовые и огороднические

Закон также четко ограничивает, какой именно дом можно построить. В нем должно быть не больше трех этажей, его высота не должна превышать 20 метров, и он не должен быть разделен на отдельные объекты недвижимости — квартиры.

Столь подробные критерии нужны были для того, чтобы исключить строительство многоквартирных домов и таунхаусов на садовых землях: такие случаи очень часто встречались в последние годы во многих регионах.

После окончания строительства нужно направить в муниципалитет еще одно уведомление. Однако если незарегистрированный дом есть уже сейчас или будет достроен до 1 марта 2019 года, то зарегистрировать его можно будет всего по двум документам: техническому плану и декларации. «Я советую всем владельцам участков обратить внимание на эту норму, осталось всего пять месяцев до окончания срока ее действия», — сказал Беднягин.

Кроме того, с 1 января 2019 вступает в силу федеральный закон N217-ФЗ, который регулирует отношения внутри садовых некоммерческих товариществ. По словам Никиты Чаплина, первого зампреда Московской областной думы и председателя Союза дачников Подмосковья, он вносит несколько принципиальных новшеств. В частности, теперь платить членские взносы должны все владельцы земельных участков в конкретном садовом товариществе.

— В старом законе не было предусмотрено, что все должны платить. Появились садоводы-индивидуалы, которые пользовались благами СНТ, но не платили членских взносов. Наш опыт показывал, что платят пенсионеры, а новые владельцы участков не платят. Теперь такого не будет. Мы упростили процедуру взыскания долгов с неплательщиков. Теперь председателю товарищества достаточно представить в суд выписку из общего заседания членов СНТ, после чего будет выпущен судебный приказ о взыскании средств, с которым можно будет идти в службу судебных приставов, — заявил он на пресс-конференции в «Российской газете».

Кроме того, упраздняются вступительные взносы, остаются только членские и целевые. Все платежи должны будут вестись в безналичной форме. По словам Чаплина, 60 процентов товариществ уже перешли на банковское обслуживание, что позволяет им тщательнее вести учет общих денег.

Чем дальше, тем дешевле

Кадастровая стоимость земли в Подмосковье будет снижаться. В последние несколько лет рыночные цены на участки в Подмосковье упали в среднем на 20 процентов. Особенно это касается удаленных территорий — от 30 километров и дальше от МКАД. Стоимость объектов капитального строительства тоже не выросла. Таким образом, оснований для увеличения кадастровой стоимости участков нет, заявил Юрий Лавряков, замминистра имущественных отношений Московской области.

— Кадастровая оценка в Московской области в 2018 году впервые сделана по новому закону. Он позволяет публично обсудить результаты кадастровой оценки до ее вступления в силу. Предварительные результаты кадастровой оценки опубликованы на портале госуслуг Московской области, ГБУ по кадастровой оценке и портале Росреестра. Они будут обсуждаться до 2 ноября этого года. С ними можно ознакомиться и написать на тех же ресурсах замечания, если результаты не устраивают. Обращения будут рассмотрены, и если ошибочность оценки подтвердится, ее изменят, — рассказал Юрий Лавряков.

Кроме того, по его словам, и после окончательного принятия данных оценки их все равно можно будет исправить, цена недвижимости в таком случае будет изменена распоряжением минимущества. Для расчета налогов эти изменения будут приняты с даты, когда ошибка была допущена.

По данным Лаврякова, результаты предварительной кадастровой оценки 2018 года показали снижение стоимости участков в среднем на 15-20 процентов, причем чем территория удаленнее, тем этот процент выше.

По прогнозам Центра кадастровой оценки Московской области, в следующем году налог на землю под индивидуальное жилищное строительство, огороды и дачи уменьшится в среднем на десять процентов, причем в отдаленных районах области снижение может достигнуть 25 процентов. Коснется оно в первую очередь налога на земельные участки для садоводства и огородничества, на земли общего пользования СНТ и капитальные строения. Сегодня средний земельный налог в Московской области составляет две тысячи рублей за участок СНТ и полторы тысячи — за дом площадью 100 квадратных метров.