Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах

Комитет по государственному строительству и законодательству рекомендовал принять во втором чтении, с учетом поправок, проект Федерального закона № 604253–7 «О внесении изменений в статью 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях».

Председатель Комитета Павел Крашенинников Крашенинников
Павел Владимирович Депутат Государственной Думы избран в составе федерального списка кандидатов, выдвинутого Всероссийской политической партией «ЕДИНАЯ РОССИЯ» сообщил, что законопроектом предлагается уточнить административную ответственность за самовольные переустройство и перепланировку помещений в многоквартирном доме.

Федеральным законом от 27 декабря 2018 года № 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме» были внесены изменения в Жилищный кодекс, установившие единый порядок организации проведения переустройства и перепланировки как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирных домах. С учетом этих изменений законопроектом предлагается пересмотреть действующие нормы административной ответственности и привести их в соответствие с жилищным законодательством.

Действующими нормами предусмотрена ответственность граждан только за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах. Таким образом, ответственность за самовольное переустройство помещений, а также ответственность должностных лиц, юридических и лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, за эти же деяния не установлена. «В то же время к трагичным последствиям зачастую приводит самовольная перепланировка нежилых помещений на первых этажах или подвалах многоквартирных домов, владельцами которых являются юридические лица», — отметил Павел Крашенинников.

Законопроектом предлагается в ч. 2 ст. 7.21 КоАП установить административную ответственность за самовольное переустройство или перепланировку любого помещения в многоквартирном доме (жилого и нежилого), а также распространить ее на юридических и должностных лиц, и предпринимателей без образования юридического лица. Штрафы для должностных лиц составят – от 4 тыс. до 5 тыс. рублей, для юридических лиц и лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, – от 40 тыс. до 50 тыс. рублей. При этом для граждан размер штрафа не изменится и останется в пределах — от 2 тыс. до 2,5 тыс. рублей.

Кроме того, корректируется ч.1 ст. 7.21 КоАП. В ней предусматривается ответственность за порчу жилых помещений или их оборудования, а также за использование жилых помещений не по назначению. Наказание устанавливается для должностных лиц — от 2 тыс. до 3 тыс. рублей, для юридических лиц и лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от 20 тыс. до 30 тыс. рублей. Для граждан размер штрафа не изменится и останется в пределах — от 1 тыс. до 1,5 тыс. рублей.

Свободная планировка, что это значит для покупателя квартиры?

В настоящее время весьма популярным предложением на рынке недвижимости стали так называемые квартиры со свободной планировкой. Отметим, что большинство квартир в новостройках, для повышения инвестиционной привлекательности позиционируются именно так.

В основном, эта информация поступает от застройщиков, которые в рекламных проспектах расхваливают свободную планировку, утверждая, что она является одним из основных достоинств квартиры. На первый взгляд, такой вариант планировки действительно очень привлекателен, поскольку дает будущим собственникам возможность реализовать любые дизайнерские решения.

Если вы собрались купить квартиру со свободной планировкой, покусившись на возможность реализовать собственный дизайн, то стоит сразу же охладить свой пыл.

Дело в том, что юридического понятия «свободная планировка» не существует. Каждый собственник должен знать, что в каждой квартире есть своя планировка, утвержденная городскими властями.

Поэтому мнение, что «свободная» планировка позволяет как угодно возводить перегородки и менять местами помещения с разным функциональным назначением — ошибочно. Игнорирование данного факта приводит к негативным последствиям, в том числе и к невозможности узаконить сделанную перепланировку, которую собственник таковой даже не считал, думая что он действует на законных основаниях.

Поэтажный план застройщика, фото:

Чтобы развеять все сомнения, достаточно взглянуть на поэтажный план БТИ, или поэтажный план застройщика и все встанет на свои места, ведь проекты домов свободной планировки ничем не отличаются от проектов домов многоквартирных. В большинстве случаев вы увидите там не «свободную планировку», а самый что ни на есть обыкновенный поэтажный план, где четко размечены и жилые комнаты, и зоны санузлов и ванн, кухня, и вспомогательные помещения.

Примеры планов БТИ по новостройкам с выделенными помещениями, фото:

Обычными линиями показаны стены, которые по факту возведены.
Стены, обозначенные пунктирными линиями, отсутствуют и обязанность их возвести возложена на собственника.

Зачастую перед покупкой недвижимости заказчик посещает уже построенную квартиру в новостройке и видит «свободную планировку» своими глазами. Как правило, это выложенные в один кирпич (пеноблок) линии на полу. Риелторы обычно говорят, что это предложенный вариант планировки, и его можно менять по своему усмотрению.

Этот аргумент кажется покупателю убедительным, и больше вопросов не возникает, а зря. Ведь эти линии и обозначают настоящую планировку квартиры. А если будущий собственник захочет сконфигурировать помещения иначе, это будет считаться перепланировкой, поскольку положение стен, зафиксированное в документах БТИ, изменится, а собственника ожидают неприятные последствия в виде красных линий и санкций.

Свободная планировка квартир, фото:

Отсутствие стен не означает свободную планировку, это означает лишь, что строители сэкономили на материалах, наметив будущие стены в «один кирпич». Данные стены на планах БТИ показываются пунктирными линиями. Обязанность возвести их по намеченным линиям возложена на собственника.

Если новостройка относится к панельный домам, то здесь свободной планировки не может быть в принципе. В панельных домах практически все стены несущие, а все зоны в квартире стопроцентно выделены.

Свободная планировка с неявно выделенными зонами кухни, ванной и санузла

Самый сложный случай — это когда вся квартира обозначена на плане БТИ единым жилым помещением с выделенными зонами (зачастую обозначенными неявно) кухни и санузлов, без зон коридоров и вспомогательных помещений. Получается сложная ситуация (см. планы ниже).

По закону расширение ванн и санузлов на площади жилых комнат запрещено, а если ориентироваться на данный план, то в какую сторону ни расширяй санузел, попадешь на жилую комнату, так как в квартире не выделены зоны коридоров.

Примеры планов БТИ по новостройкам без выделенных зон коридоров, фото:

В подобных случаях необходимо отталкиваться от строительного плана (он же поэтажный план застройщика), который берется у компании-застройщика, либо в управляющей компании. На нём однозначно будут отмечены полностью все помещения, т.е. планировка, прошедшая Мосгосэкспертизу перед строительством.

Этот план подтверждается печатью застройщика и предоставляется в Мосжилинспекцию вместе с основным комплектом документов, чтобы, например, доказать, что вы расширяете ванную за счет коридора, а не жилой комнаты. Однако в последнее время, даже с учетом предоставления строительных планов, подобные перепланировки согласуются с трудом.

Ниже приведен пример отказа по перепланировке квартиры со свободной планировкой, по причине отсутствия поэтажных планов застройщика:

Мифы о «свободной планировке» на примере массовой периодики, фото:

Разберем типичную статью (фото выше). В даже таком маленьком блоке (выделено красным) присутствует несколько ошибочных утверждений.

— «Квартиры-студии часто выставляются на продажу без отделки. Делается это для того, чтобы покупатель имел возможность сэконо­мить.»
Не совсем верно. Как мы уже говорили, это делается для экономии, но не покупателя, а застройщика. Застройщики таким образом существенно экономят как на материалах, так и на работе.

— «ну и воплотить свои представления о «доме меч­ты» — ведь ваши дизайнерские фантазии не ограничены ни­чем, даже стенами.»
В каждой конкретной квартире имеется ранее утвержденная планировка с определенным расположением стен. Возможно не все помещения выделяются отдельными комнатами, но помещения ванной, санузла и кухни строго зафиксированы.

— «И никаких нудных согласований пере­планировки и очередей в БТИ!»
В корне неверно! Как раз именно в каждой квартире так называемой «свободной планировки» перепланировку необходимо согласовывать, так как будут отличия от утвержденного поэтажного плана БТИ. Насчет очередей также весьма спорное утверждение. В большинстве случаев заказчики, побывавшие в БТИ, не согласятся с этим.

— «то есть, ка­ким образом отделять ванну и туалет, вам тоже придётся ре­шать самостоятельно.»
Это давно решено, и отображено в тех же документах БТИ.

— «Кстати, то, что унитаз всё-таки надо отгородить — это очевидно,»
Наверное это действительно стоит сделать.

— «а вот в отношении ванны можно ещё поспорить.»
Попробуем вместе сходить в жилищную инспекцию и поспорим. Можем даже записаться на прием к руководителю. Прямо так и запишем на прием в графе записи «будем спорить насчет установки ванной в спальне». Как говорится в споре рождается истина, но в этом споре она точно не родиться.

-«Некоторые за­падные варианты планировки подразумевают ванну в общем пространстве — иногда в зоне кухни. Конечно, такая кварти­ра рассчитана только на одного жильца.»
Здесь даже согласимся. И более того, мы даже видели такие планировки. Но все это не работает для многоквартирных жилых домов — только для загородных коттеджей. Там допускается любой каприз. А вот в отношении городской недвижимости, действуют законы и правила, которым необходимо строго следовать.

Таунхаусы свободной планировки

Выше мы уже говорили о том, что свободная планировка является мифом, если речь идет о квартире, однако в таунхаусах, свободная планировка — явление более частое. Этим, к слову, и объясняется их популярность на рынке недвижимости. Не стоит, однако, думать, что вы сможете перепланировать площадь квартиры как вам заблагорассудится — чаще всего существует такой же план застройщика согласно которому и должны возводиться перегородки.

Так же как и в многоквартирных домах, в таунхаусе нельзя переносить или расширять санузел или ванную комнату без согласования перепланировки. Запрет также касается и перепланировок с внесением изменений в несущие стены. Вообще многие запреты на перепланировку в таунхаусе повторяют те же запреты в многоквартирном доме и свободная перепланировка оказывается рекламным трюком девелопера.

Согласовать перепланировку в таунхаусе, расположенном в Москве, вы можете в Мосжилинспекции. Если же он находится в Подмосковье или Московской области области, то согласованием придется заниматься с местной регулирующей компанией.

Если обобщать вышеприведенную информацию, то получается, что свободная перепланировка квартиры, как ее позиционирует застройщик — реальное преимущество и аргумент в пользу покупки такого жилья.

На деле же свободная планировка, как она есть — это скорее недостаток, из-за которого вы переплатите за (далеко не дешевые) квадратные метры и получите уйму проблем при реализации собственной планировки. Перед покупкой квартиры свободной планировки детально проконсультируйтесь у специалистов.

Большинство квартир в современных монолитных новостройках – это жилье со свободной планировкой. То есть квартира представляет собой помещение, где почти полностью отсутствуют внутренние стены. В некоторых комплексах застройщик выделяет зоны санузлов или кухни. Именно в таком виде квартира свободной планировки от застройщика и передается покупателю.

Квартира со свободной планировкой, фото:

Что значит свободная планировка квартиры?

Итак, мы выяснили, что свободная планировка квартиры в новостройке – это жилое помещение без внутренних перегородок. По идее застройщиков, предлагающих на рынке недвижимости квартиры со свободной планировкой, жилье такого типа проще сделать эксклюзивным, поскольку в едином пространстве, огороженном внешними и межквартирными стенами, намного легче воплотить в жизнь разнообразные дизайнерские решения и провести зонирование квартиры согласно своим вкусам и потребностям.

То есть, по мнению застройщиков, свободная планировка является чуть ли не главным преимуществом таких квартир, потому что внутренние перегородки в них можно строить по-своему усмотрению как угодно.

Отсюда многие делают вывод, что распланировать комнаты, кухню и туалеты можно как заблагорассудится. Поэтому подобные квартиры выглядят привлекательно в глазах покупателей, и спрос на новостройки со свободной планировкой постоянно растет.

Квартиры со свободной планировкой- плюсы и минусы

Но на самом деле не все так просто. Свободная планировка является хитрым маркетинговым приемом, позволяющим застройщикам зарабатывать на покупателях квартир из-за незнания ими многих тонкостей жилищного законодательства.

Ведь задача застройщика, как правило, продать квартиру покупателю максимально быстро и на выгодных для себя условиях, а о том, как на самом деле обстоят дела с планировкой, вы узнаете в лучшем случае только после оформления документов на покупку квартиры.

И если называть вещи своими именами, то нужно сказать, что термин «квартира свободной планировки» вводит покупателя в заблуждение, потому что он условен и на законодательном уровне не существует. Квартира без перегородок и ремонта обходится застройщику значительно дешевле, а продается будущему владельцу как будто застройщик специально не возвел перегородки, чтобы не мешать владельцу реализовать свое планировочное решение.

Квартира свободной планировки- нужно ли согласовывать перегородки?

Юридически квартир со свободной планировкой нет, все квартиры имеют некую планировку, которая отражена в проекте здания. СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» дает следующее определение квартире: Структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Как мы видим, для того чтобы признать некое помещение квартирой оно должно соответствовать ряду требований: иметь как минимум одну жилую комнату, кухню, санузел, коридоры. Квартиры со свободной планировкой, как правило, не имеют выделенных комнат и вспомогательных помещений, так как являются объектом незавершенного строительства. Но застройщик не может сдать многоквартирный дом без квартир, поэтому в проекте здания все квартиры имеют комнаты, коридоры, санузлы и прочие помещения. Обычно этот же план переносится и в документы БТИ.

То есть отсутствие межкомнатных перегородок никак не помогает в обустройстве и переустройстве жилья, а лишь свидетельствует о том, что выгоду от такой планировки получил только застройщик, который хорошо сэкономил на строительных материалах.

Квартира свободной планировки в новостройке:

На плане квартиры, составленном БТИ, отсутствующие стены показываются пунктирными линиями. Строить эти стены будет уже сам собственник, когда начнется ремонт.

Иными словами, вы не можете возводить внутри квартиры любые перегородки по своему вкусу, переносить кухню на место коридора, а в спальне организовывать дополнительный санузел. Любая квартира имеет утвержденную проектом здания планировку, которая отвечает единым для всех жилых помещений нормам и правилам.

И если в рекламе новостройки Москвы со свободной планировкой квартира изображается как помещение без стен, то на архитектурном плане застройщика все стены есть, равно как и зонирование жилых, нежилых и вспомогательных помещений. Данные границы обычно обозначаются на полу квартиры несколькими рядами кирпичной кладки или блоками. Вот по обозначенным таким образом границам и предстоит возведение стен в квартире со свободной планировкой.

Перепланировка квартиры свободной планировки в Москве

Приобретая квартиру свободной планировки, следует помнить, что для нее существует утвержденный план помещений, и это единственная планировка, которую вы имеете право выполнить без дополнительного согласования. Узнать какое именно планировочное решение утвердил застройщик для вашей квартиры можно в проекте здания, его возможно взять у застройщика, проектировщика здания, либо в управляющей компании.

Свободная планировка — надо ли узаконивать перепланировку?

Если же обладатель жилплощади хочет отклониться от имеющегося поэтажного плана квартиры свободной планировки, согласование перепланировки является обязательным требованием. Порядок проведения перепланировки в новостройке со свободной планировкой, стоимость и сроки ее оформления определяются сложностью будущего переустройства.

Наибольшие трудности при перепланировке квартиры свободной планировки в новостройке возникают в случаях, когда на плане БТИ квартиры показаны зоны кухни, санузлов и комнат, но не обозначены коридоры и вспомогательные помещения.

Мокрые зоны в квартире свободной планировки

Действующими строительно-санитарными нормами запрещается увеличивать площадь ванных и туалетов за счет жилых комнат. Но разрешается расширять зоны санузлов и ванных за счет коридоров и нежилых помещений (кладовок, подсобок, встроенных шкафов). Но если на плане БТИ не показаны зоны коридоров, то при любом увеличении санузла произойдет затрагивание жилой зоны, что не допустимо.

Чтобы объяснить чиновникам, что ваши действия правомерны, нужен архитектурно-строительный план застройщика, прошедший экспертизу перед строительством, на котором отмечаются все помещения квартиры, в том числе коридоры.

Такой план с печатью компании-застройщика сдается в жилищную инспекцию города Москвы вместе с остальными документами для согласования перепланировки, как доказательство, что ваши действия (например, расширение санузла на прилегающее помещение) не нарушают строительные нормы, и все проводимые вами ремонтные мероприятия абсолютно законны.

Еще одной сложностью перепланировки квартиры в новостройке со свободной планировкой является то, что для ее согласования обязательно нужен план БТИ. Без этого документа невозможно правильно спланировать предстоящие изменения, так как высок риск сделать ремонт с нарушениями строительных правил, который потом придется переделывать.

Но у многих собственников плана БТИ просто нет. Как нет данных о квартире и в самом Бюро технической инвентаризации. В такой ситуации придется обращаться в ГБУ МосгорБТИ и заказывать первичную техинвентаризацию квартиры, чтобы потом получить ее план.

И здесь могут возникнуть сложности. Например, если застройщик не передал необходимые документы в БТИ или передал их в не надлежащем виде без выделения зон коридоров. То есть собственник получит не то, чтобы свободную планировку, на плане БТИ она действительно будет без перегородок, а планировку, от которой вообще нельзя фактически отступать. То есть у вас будут выделены зоны кухни, санузлов, но не будет коридоров. И вы не сможете, например, расширить ванную за счет коридора, так как его у вас просто нет, а есть одна большая жилая комната. Письмо о попытке решения подобной ситуации представлено ниже. В нем БТИ ответило, что зон коридоров нет.

Свободная планировка в новостройке- все нюансы перепланировки

В целом процесс согласования перепланировки в квартирах со свободной планировкой не сильно отличается от согласования любой другой квартиры, с возведенными перегородками. Для получения разрешения на перепланировку новостройки свободной планировки, помимо плана БТИ, понадобится техническое заключение, проект, правоустанавливающие документы и заявление. При согласовании перепланировки посредниками придется оформить доверенность. Если квартира в ипотеке, то потребуется согласие банка на перепланировку.

Пример проекта перепланировки в квартире со свободной планировкой:

После ремонта квартиру посетит комиссия Мосжилинспекции. Если работы выполнялись по проекту, будет составлен акт о завершенной перепланировке и/или переустройстве. Чтобы оформить новые технические документы, на квартиру приглашается техник БТИ для проведения обмеров помещения. После внесения произведенных изменений в учетно-техническую документацию БТИ согласование перепланировки квартиры свободной планировки считается завершенным.

Помощь при перепланировке в новостройке со свободной планировкой

Если вы собираетесь узаконить перепланировку квартиры в новостройке со свободной планировкой или просто купить жилье такого типа, то проконсультируйтесь предварительно со специалистами. При желании вы можете обратиться в нашу организацию – консультация бесплатна, наши контакты на сайте. Мы также принимаем заказы на разработку проектов и согласование перепланировки «под ключ».

Отказ в перепланировке, который вы можете видеть, был выдан собственнику трехкомнатной квартиры сразу по двум причинам. Давайте из разберем.

Причина №1. В самом отказе она обозначена как «несоответствие проекта перепланировки и переустройства жилого помещения требованиям законодательства». На самом деле под этой «размытой» формулировкой может подразумеваться все что угодно.

Поэтому если вы получили отказ по такому же основанию, то придется обращаться непосредственно в жилищную инспекцию, чтобы они разъяснили, что же именно в проекте необходимо исправить, чтобы его приняли при повторной сдаче документов.

А конкретно в этом случае претензия жилищной инспекции к проекту выражалась в том, что в пояснительной записке документа не перечислили все те ремонтные работы по перепланировке, которые были отображены в его графической части.

Причина №2. Отсутствие экспертизы проектной документации. Это достаточно частая причина, по которой владельцы получают в жилищной инспекции отказ в перепланировке.

В соответствии с Временным регламентом, проект перепланировки обязательно нужно отдавать на экспертизу автору проекта дома, если его разрабатывала сторонняя проектная организация, а сами работы предполагают вмешательство в несущие конструкции.

Отказ в перепланировке:

То есть как это выглядело на практике. Собственник решил сделать в квартире ремонт, в рамках которого предполагалось устройство проема в несущей стене между гостиной и кухонным помещением.

Перепланировка проводилась в Москве. И для ее согласования нужны были два проектных документа – проект и техническое заключение. Причем техзаключение можно было заказать только у автора проекта дома.

Владелец жилья так и поступил, обратившись к автору своего панельного дома – АО МНИИТЭП. Сотрудники данного проектного института провели в квартире инженерное обследование, по итогам которого выпустили техническое заключение о возможности проведения перепланировки.

Решив сэкономить время и деньги, за проектом собственник обратился в частную проектную организацию, где ему и подготовили нужный документ. Правда, как мы помним из первой причины отказа, подготовили с небольшими недочетами, из-за которых тем не менее проект, в том числе, и не утвердили.

Что должен был сделать собственник, имея на руках два документа – проект и техзаключение?

Согласно Временному регламенту он должен был отправить проект на экспертизу автору проекта дома – в АО МНИИТЭП, чтобы там его проверили на соответствие действующим строительным нормам и выдали специальный документ, который называется «Анализ перепланировки и переустройства…»

Образец анализа перепланировки, оформляемого по итогам экспертизы проекта:

Этот документ вместе с проектом, техзаключением и остальными бумагами для согласования и нужно было передать через МФЦ в жилинспекцию. Но обязательная в таких случаях экспертиза не проводилась, поскольку заказчику никто не подсказал, что ее необходимо делать. Это-то и стало еще одной причиной отказа в перепланировке.

Резюме: заказ проекта перепланировки в лицензированной частной компании с допуском СРО всегда оправдан, поскольку экономит время и деньги клиента.

Но здесь важно обращаться к тем организациям, которые не только сумеют грамотно подготовить проектные документы, отвечающие требованиям законодательства и рекомендациям согласующих инстанций, но и прекрасно осведомлены о всех нюансах согласования и готовы поделиться ими с заказчиком. Тогда вероятность получения отказа по тем причинам, что мы рассмотрели, будет снижена до нуля.