Ставка капитализации

Опубликовано Эксперт в Ноябрь 22, 2018

Содержание

Как рассчитывается ставка капитализации для недвижимости в 2018 году

При ведении деятельности в сфере недвижимости и многих других отраслях нам необходимо рассчитывать такой параметр, как ставка капитализации. Этот показатель помогает оценить стоимость имущества того или иного бизнеса и доход, который с его помощью удается получить.

Важность этого показателя для успешного ведения собственного дела переоценить очень сложно. Однако далеко не все знают, как производится ее расчет, из-за чего нередко делаются ошибки, влияющие на весь дальнейший бизнес.

Поэтому сегодня поговорим о том, что такое ставка капитализации и как рассчитывается данный показатель.

Что это такое

Ставка капитализации – показатель, характеризующий стоимость какого-либо имущества и количество дохода, которое это самое имущество приносит. На сегодняшний день существуют два основных типа данного параметра, в частности:

  1. Общая.
  2. По норме отдачи на капитал.

Сегодня мы остановим свое внимание именно на первом способе, поскольку он используется чаще всего. Для эффективного ведения бизнеса обязательно необходимо знать, какие доходы приносит то или иное имущество.

Именно исходя из этих показателей, владелец имущества сможет принимать те или иные решения для того, чтобы свести этот показатель к максимально приемлемому для себя уровню. Ставка капитализации недвижимости может рассчитываться одним из нескольких способов.

В частности, на методы расчета могут оказывать влияние такие факторы, как:

  • тип имущества (к примеру, торговая, офисная недвижимость и т. д.);
  • наличие того или иного количества информации;
  • возраст объекта и срок его эксплуатации;
  • характеристика дохода.

На сегодняшний день существует пять основных методов оценки критериев подобного рода. В частности, капитализация может рассчитываться такими способами, как:

  1. Прямой. В данном случае капитализация равна частному деления годовых доходов на ставку.
  2. По валовой ренте. При таком виде используется метод подсчета с использованием потенциальной или действительной прибыли и рентного множителя.
  3. Метод дисконтирования. Используется при нерегулярном получении средств и постоянном изменении их количества. С его помощью реально предположить возможный риск, который может быть связан с эксплуатацией недвижимости того или иного типа.
  4. Остаточный. Позволяет учитывать несколько способов получения дохода.
  5. Ипотечно-инвестиционный анализ. Помогает оценить имущество с точки зрения наличия собственного и заемного капитала.

Итак, мы разобрались, что представляет собой ставка капитализации. Но как ее правильно рассчитать и какие составляющие при этом следует учитывать? Поговорим об этом далее.

Как рассчитывается ставка капитализации в 2017-2018 году

Как мы уже говорили, расчет данного критерия может производиться исходя из целого ряда тонкостей, связанных с использованием того или иного имущества. Но в целом принципы между собой достаточно схожи. Разберем методику расчета показателя подобного рода для недвижимости пошагово.

Первым шагом на пути к получению необходимых данных является расчет валового дохода за определенный промежуток времени, как правило, за 1 год. Если вы приобретаете недвижимость, вы сами определяете, каким образом она будет приносить вам доход. К примеру, вы намерены сдать ее в аренду.

Разумеется, сдача площади во временное пользование бывает не единственным способом получения дохода, ведь на территории находится и определенное оборудование, которое также может быть сдано во временное пользование.

Обратите Внимание!

И весь этот доход необходимо учитывать при расчете такого показателя, как ставка капитализации.

Например, вы владеете помещением, которое намерены сдавать за условные 500 долларов в месяц. При расчете валового дохода на год сумму ежемесячного платежа арендатора вы должны умножить на 12 месяцев. Нехитрые математические действия подскажут нам, что в год с временного пользования нашей недвижимостью иным лицом, мы получим 6 000 долларов.

Разница между ставкой дисконтирования и капитализации

В экономической теории есть такие понятия, как ставка дисконтирования и ставка капитализации. В чем их особенности? Чем отличается ставка дисконтирования от капитализации?

статьи

Под ставкой дисконтирования принято понимать показатель, отражающий доходность инвестиций, ожидаемую инвестором в целях определения перспективности вложений в бизнес. Как правило, показатель, о котором идет речь, имеет значение на стадии принятия инвестором решения о заключении контракта с предприятием.

Ставка дисконтирования может рассматриваться инвестором наряду с иными экономическими показателями — такими как, например, текущий уровень инфляции, а также уровень рентабельности вложений в среднем по сегменту, в котором работает предприятие. При определении перспективности инвестиций имеют значение иные важнейшие индикаторы финансового состояния фирмы — такие как величина собственного капитала компании, рентабельность активов, оборачиваемость денежных средств на предприятии.

В идеале рассматриваемый показатель должен коррелировать с потоком капитала. В зависимости от конкретного сегмента бизнеса оценка ставки дисконтирования может учитывать отношение потока капитала к собственным или проинвестированным средствам фирмы. Например, в сфере недвижимости чаще всего применяется второй вариант.

Стоит отметить, что ставка дисконтирования не является делителем либо множителем, используемым в целях исчисления стоимости предприятия. Чаще всего она задействуется для того, чтобы рассчитать доходы будущих периодов в конкретный момент времени.

Рассматриваемый термин тесно связан с таким понятием, как ставка капитализации, а также очень близким к ней показателем — коэффициентом капитализации. Изучим их специфику подробнее.

Что представляет собой ставка капитализации?

Под ставкой капитализации принято понимать показатель, который отражает фактическую корреляцию между годовой выручкой инвестора и стоимостью предприятия. В свою очередь, коэффициент капитализации — это норма выручки, отражающая корреляцию между доходом и стоимостью фирмы.

Ставка, о которой идет речь, исчисляется с учетом величины ставки дисконтирования. Для того чтобы ее определить, нужно учесть динамику роста или снижения выручки — как правило, среднегодовую. Показатели, соответствующие данной динамике, вычитаются из величины ставки дисконтирования.

Эта особенность исчисления ставки капитализации обуславливает меньшее значение коэффициента капитализации в сравнении с величиной ставки дисконтирования.

Это Важно!

Можно отметить, что рассматриваемый показатель фактически является делителем в формуле преобразования прибыли или капитала в показатель, отражающий стоимость бизнеса за один и тот же период времени.

Таким образом, исчисление ставки капитализации предполагает обязательное определение перед этим величины первого показателя. Для этого могут быть использованы разные методики. В числе самых распространенных:

  • оценка активов, относящихся к категории капитальных;
  • кумулятивное построение;
  • принцип, основанный на определении средневзвешенной величины капитала.

На практике ставка капитализации, как правило, применяется в тех случаях, когда инвестор желает оценить эффективность собственных вложений. Следовательно, ее величина влияет на перспективы продолжения сотрудничества инвестора с фирмой.

Сравнение

Главное отличие ставки дисконтирования от капитализации в том, что первый показатель — нормативный. Он применяется для определения ожидаемой величины потоков капитала, образующихся в процессе осуществления предпринимательской деятельности.

Второй — базируется на ставке дисконтирования, но отражает фактические финансовые показатели.

Этим обуславливается также разница между рассматриваемыми показателями, отражающая способы их практического использования во взаимоотношениях между предприятием и инвестором.

Определив, в чем разница между ставкой дисконтирования и капитализации, зафиксируем выводы в таблице.

Таблица

Ставка дисконтирования Ставка капитализации
Что общего между ними?
Ставка капитализации исчисляется на основе показателей по ставке дисконтирования — путем вычитания из них цифр, отражающих рост или снижение доходов в течение определенного периода времени, как правило — налогового года
В чем разница между ними?
Является показателем, отражающим ожидания инвестора Является показателем, отражающим фактические результаты инвестирования
Может влиять на принятие инвестором решений на заключение контракта с компанией Может влиять на принятие инвестором решения о продлении контракта с компанией

Ставка капитализации: расчет, составляющие и методы

Показатель ставки капитализации способен дать ценную информацию в процессе оценки инвестиционных потоков. К сожалению, с вычислениями часто возникают большие проблемы, поскольку статистическая информация по рынку недвижимости, а также по ряду других ключевых сегментов экономики, в разрезе Российской Федерации часто отсутствует.

При росте дохода формула расчета ставки капитализации дополняется таким показателем, как темп роста. При фиксации падения дохода расчет ставки капитализации не проводится, а вместо него используется метод дисконтированного денежного потока (DCF).

Коэффициент капитализации (ставка капитализации) показывает соотношение цены актива на рынке к чистому доходу на протяжении 12-ти месяцев. При оценке имущества используется формула, по которой чистая прибыль делится на стоимость недвижимости.

Полезный Совет!

Инвестор, благодаря ставке капитализации, видит процент дохода, который ему сулит покупка того или иного актива.

Снижение показателей ставок капитализации говорит о начале процессов спада на рынке, а нередко и о таком явлении, как стагнация. На рынке недвижимости показатель ставки капитализации востребован больше, чем в других направлениях.

Составляющие ставки капитализации

Ставка капитализации рассчитывается на основании анализа изменяющихся доходных потоков, с применением расчетных моделей и общей ставки капитализации.

На расчет последнего показателя оказывает влияние стоимость объекта, изменение дохода, условия финансирования, выбранная модель рекапитализации, а также рыночный уровень нормы прибыли. Ставка капитализации состоит из ставки дохода и ставки дисконта.

При работе с западными методиками, которые предполагают оценивать объекты недвижимости в целях налогообложения, необходимо учитывать эффективную ставку по применяющимся налогам.

Ставка капитализации для недвижимости

В процессе оценки недвижимости инвесторы нередко используют так называемый доходный подход, который основывается на способности актива генерировать определенную прибыль в перспективе.

Применение метода позволяет не только определить стоимость объекта, но и оценить эффективность предстоящих вложений.

Говоря другими словами, речь идет о соотношении цены объекта с уровнем доходности в процессе его эксплуатации.

Базовая формула имеет такой вид:

V = I/R, где

V — стоимость объекта недвижимости; I — доход, полученный от эксплуатации недвижимости;

R — коэффициент, он же ставка капитализации. Отражает уровень соотношения дохода от операционной деятельности к стоимости недвижимости.

Ставка капитализации дохода

Капитализация дохода – это комплекс расчетов и мероприятий, в рамках которых проводится оценка деятельности компании по уровню ее прибыли.

Суть метода сводится к расчетам объема капитала, который превышает процент займа или равен ему, с условием обеспечения необходимого дохода по отношению к бюджету предприятия.

Капитализация дохода предполагает использование полученной текущей прибыли с целью развития бизнеса и наращивания объема основного капитала для конвертации дополнительного капитала в доход в перспективе.

Ставка капитализации методы

В процессе оценки деятельности компании специалисты используют ряд эффективных методов, к которым также относится капитализация доходов.

Основное преимущество способа – высокий уровень эффективности в процессе анализа будущих доходов и перспектив развития предприятия.

Когда в планах руководства присутствует резкое изменение ожидаемой прибыли, рекомендуется применять метод дисконтирования.

Совет от Сравни.ру: Благодаря мониторингу компании акционеры получают четкое понимание эффективности работы менеджмента, а также более точно определяют направление дальнейшего развития предприятия. Мониторинг дает представление о реальной стоимости бизнеса, что необходимо при общении с кредиторами и инвесторами. Оценка также помогает правильно и корректно организовать учет активов, которые приобретены в процессе профессиональной деятельности предприятия.

Ставка капитализации

Ставка капитализации — параметр, по которому можно судить об отношении рыночной цены актива к чистой прибыли за определенный временной промежуток (как правило, год).

Ставка капитализации: сущность, правила применения

Для инвестора важен уровень дохода, который он может получить от инвестиций через какой-то временной промежуток. Оценка ставки капитализации — тот показатель, который предоставляет нужную информацию.

Знание процента будущей прибыли позволяет:

— быстрее выбрать правильное решение по инвестициям:

— сравнить параметры разных объектов недвижимости;

— оценить норму доходности для той или иной инвестиции.

Ставка капитализации — параметр, который может применяться не только для недвижимости, но и для оценки бизнеса. Он актуален для метода прямой капитализации, являющегося частью доходного подхода. Сложность лишь в расчете показателя из-за отсутствия полной статистики в отношении конкурентов и рынка недвижимости других стран.

Правила применения ставки капитализации:

1. Ставка капитализации — расчетная прибыль, выраженная в процентах, которую можно получить при покупке недвижимости. Показатель можно использовать для сравнения инвестиционного потенциала разных вложений. Зная параметр ставки капитализации, можно сравнить потенциальную прибыль от разных вложений и упростить выбор.

2. Нельзя использовать ставку капитализации как единственный параметр для оценки инвестиций.

Обратите Внимание!

Несмотря на преимущества параметра (легкость сравнения, простоту расчета, сравнительную точность), оценка лишь ставки капитализации не дает гарантий эффективности инвестиций.

Вместе со ставкой капитализации стоит учесть потенциал роста прибыли для конкретного объекта, а также факторы, которые могут повлиять на изменение цены.

3. Ставку капитализации можно применить для подтверждения уровня прибыли, которую принесет собственность. Зная этот показатель для недвижимости в конкретном районе, можно использовать его для вычисления чистой прибыли от объекта инвестиций. Такой расчет позволяет найти чистый уровень прибыли.

Ставка капитализации: особенности расчета, рекомендации

Для расчета стоимости объекта применяется такая формула:

V = I/R,

где V — цена, заплаченная за объект сделки;

— R — ставка капитализации;

— I — доход, который можно получить от покупки.

При совершении сделки инвестор знает стоимость объекта, поэтому остается вычислить лишь ставку капитализации:

R = I/V.

Для расчета реального параметра ставки капитализации необходимо спрогнозировать прибыль от объекта инвестиций. Такой расчет может производить на основании:

— рыночных данных;

— уже имеющихся показателей.

После расчета ставки капитализации из полученного параметра вычитается доход, который не был получен из-за снижения спроса на жилье. Данный показатель может меняться и зависит от динамики рынка.

Должны быть учтены и затраты на содержание объекта:

1. Операционные — отопление, охрана, электричество, газ и прочие.

2. Фиксированные — выплата долгов по займу, платежи налогов и так далее. Только после таких расчетов можно вычислять чистый доход от недвижимости.

После сбора информации допускается переход к расчету ставки капитализации.

Общие рекомендации по ставке капитализации:

1. При расчете ставки капитализации важно проверять уровень доходности объекта, и учитывать затраты на содержание. Расходы можно точно рассчитать, если привлечь в помощь независимого специалиста.

2. При оценке имущества специалисты учитывают следующие параметры — результаты, полученные путем применения доходного подхода, цену восстановления, сопоставимые продажи.

3. При увеличении прибыли от актива в формуле должны быть учтены темпы роста. Если прибыль падает и растет, то вместо ставки капитализации актуально использовать метод ДДП (дисконтированного денежного потока).

4. Уменьшение ставок капитализации — явный признак стагнации рынка.

Это Важно!

5. При выборе объекта для инвестиций нужно выбирать недвижимость с наибольшей ставкой капитализации.

6. Ставка капитализации — параметр, который не показывает будущие риски вложений. Инвестор не может быть уверен в ставке капитализации.

Будьте в курсе всех важных событий United Traders — подписывайтесь на наш телеграм-канал

Расчет ставки капитализации

Ставкакапитализации — ставка дохода, которуютребует инвестор. Для расчета ставкикапитализации могут использоватьсяследующие методы:

  • Расчет ставки капитализации на основе ставки дисконтирования: СК = R — q, где R — ставка капитализации, q — среднегодовые темпы роста показателей дохода, которые используются для оценки.

  • Анализ рыночных аналогов — ставка капитализации рассчитывается на основе рыночных данных по доходам и ценам продажи сопоставимых предприятий: СК = D / Ц, где D — доход, Ц — цена продажи.

  • Расчет ставки капитализации на основе сроков окупаемости инвестиций: СК = 100% / T, где T — срок окупаемости в годах.

Определение рыночной стоимости предприятия методом капитализации

Стоимостьпредприятия = Годовой доход (D) / Ставкакапитализации (CK)

Методкапитализации дохода в Российскойоценочной практике применяется редко,поскольку метод дает корректную величинурыночной стоимости только при условии,что оцениваемое предприятие приноситстабильные доходы.

Преимуществадоходного подхода оценки бизнеса

  • Учитывает будущие изменения доходов, расходов.

  • Учитывает уровень риска (через ставку дисконта).

  • Учитывает интересы инвестора.

Недостаткидоходного подхода оценки бизнеса

  • Сложность прогнозирования будущих результатов и затрат.

  • Возможно несколько норм доходности, что затрудняет принятие решения.

  • Не учитывает конъюнктуру рынка.

Затратный и сравнительный подходы к оценке бизнеса

Имущественный(затратный) подход в оценке бизнесарассматривает стоимость предприятияс точки зрения понесенных издержек.

Главныйпризнак затратного подхода — этопоэлементная оценка, то есть оцениваемыйимущественный комплекс расчленяетсяна составные части, делается оценкакаждой части, а затем стоимость всегоимущественного комплекса получаютпутем суммирования стоимостей егочастей.

Данныйпоход представлен двумя основнымиметодами:

методомчистых активов;

методомликвидационной стоимости.

Сфераприменения

Подходк оценке на основе затрат являетсянаиболее приемлемым:

-при оценке государственных объектов;

-при расчете стоимости имущества, котороепредназначено для специальногоиспользования (без получения дохода) -это школы, больницы, здания почтыкультурные сооружения, вокзалы и т.д.;

-при переоценке основных фондов длябухгалтерского учета;

-при оценке в целях налогообложения истрахования при судебном разделеимущества;

-при распродаже имущества на открытыхторгах.

Преимуществаи недостатки затратного подхода

Преимущества:

·основывается на оценке имеющихсяактивов, т. е. имеет объективную основу;

·при оценке отдельных составляющихактивов могут использоваться все триподхода к оценке: доходный, затратныйи рыночный.

Недостатки:

·статичен, т.е. не учитывает перспективразвития бизнеса;

·не принимает во внимание основныефинансово — экономические показателидеятельности оцениваемого предприятия.

Основныеэтапы расчета стоимости бизнеса методомчистых активов

Расчетметодом стоимости чистых активоввключает несколько этапов:

1.Оценивается недвижимое имуществопредприятия по обоснованной рыночнойстоимости.

2.Определяется обоснованная рыночнаястоимость машин и оборудования.

3.Выявляются и оцениваются нематериальныеактивы.

4.Определяется рыночная стоимостьфинансовых вложений, как долгосрочных,так и краткосрочных.

5.Товарно-материальные запасы переводятсяв текущую стоимость.

6.Оценивается дебиторская задолженность.

7.Оцениваются расходы будущих периодов.

8.Обязательства предприятия переводятсяв текущую стоимость.

9.Определяется стоимость собственногокапитала путем вычитания из обоснованнойрыночной стоимости суммы активов текущейстоимости всех обязательств.

1.4Оценка недвижимого имущества предприятияпо обоснованной рыночной стоимости.

Стоимостьпредприятия = Рыночная стоимость активов- долговые обязательства.

Методликвидационной стоимости.

Работыпо оценке включают в себя несколькоэтапов:

1.Берется последний балансовый отчет.

2.Разрабатывается календарный графикликвидации активов, так как продажаразличных видов активов предприятиятребует различных временных периодов.

3.Определяется валовая выручка отликвидации активов.

4.Оценочная стоимость активов уменьшаетсяна величину прямых затрат. К прямымзатратам, связанным с ликвидациейпредприятия, относятся комиссионныеоценочным и юридическим фирмам, налогии сборы, которые платятся при продаже.С учетом календарного графика ликвидациина дату оценки по ставке дисконта,учитывающей связанный с этой продажейриск.

5.Ликвидационная стоимость активовуменьшается на расходы, связанные свладением активами до их продажи, включаязатраты на сохранение запасов готовойпродукции и незавершенного производства,сохранения оборудования, машин,механизмов, объектов недвижимости, атакже управленческие расходы поподдержанию работы предприятия вплотьдо его ликвидации.

6.Прибавляется (или вычитается) операционнаяприбыль (убытки) ликвидационного периода.

Полезный Совет!

7.Вычитаются преимущественные права навыходные пособия и выплаты работникампредприятия, требования кредиторов пообязательствам, обеспеченным залогомимущества ликвидируемого предприятия,задолженность по обязательным платежамв бюджет и во внебюджетные фонды, расчетыс другими кредиторами.

Расчетликвидационной стоимости производитьсяна основании следующей формулы:V = Vактивов+CF-Cost-Q,

гдеVактивов — текущая стоимости активовпредприятия,

CFприбыль (убытки) ликвидационного периода,

Cost- стоимость затрат на ликвидацию,

Q- стоимость долговых обязательствпредприятия.

Сравнительныйподход

Экономическоесодержание сравнительного подходазаключается в том, что выбираетсяпредприятие, которое недавно былопродано или акции которого имеют рыночнуюкотировку.

Попредприятию-аналогу рассчитываетсясоотношение между ценой продажи иважнейшими финансовыми показателями.Это соотношение называется оценочныммультипликатором. Умножив величинумультипликатора на аналогичный финансовыйпоказатель оцениваемого предприятия,определяется стоимость оцениваемогопредприятия.

Преимуществасравнительного подхода оценки бизнеса

  • Базируется на реальных рыночных данных.

  • Отражает существующую практику продаж и покупок.

  • Учитывает влияние отрасле­вых (региональных) факторов надену акций предприятия.

Недостаткисравнительного подхода оценки бизнеса

  • Недостаточно четко характе­ризует особенности органи­зационной, технической, финансовой подготовки предприятия.

  • В расчет принимается только ретроспективная информация.

  • Требует внесения множества поправок в анализируемую информацию.

  • Не принимает во внимание будущие ожидания инвесторов.

Взависимости от целей и условий оценкисравнительный подход предполагаетиспользование трех методов:

  • Метод компании-аналога (Метод рынка капитала) — используется для оценки стоимости одной акции или неконтрольных пакетов акций.

  • Метод мультипликаторов — используется для оценки все стоимости предприятия на основе соотношения между ценой продажи и каким-либо финансовым показателем (выручка от реализации, валовая прибыль или чистая прибыль).

  • Метод отраслевых коэффициентов — основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой продажи и определенными финансовыми показателями.

    Отраслевые коэффициенты рассчитываются на основе длительных статистических наблюдений для небольших форм бизнеса, имеющих узкую номенклатуру производства товаров или оказания услуг.

    Метод отраслевых коэффициентов в РФ не применяется из-за отсутствия информации.

Соотношение Валового рентного мультипликатора и ставки капитализации. Применение ВРМ при оценке стоимости объекта недвижимости.

Оценка недвижимости в России существует достаточно давно и ее методология, разработанная западными учеными, с успехом прошла апробацию в российских экономических условиях. Одним из слабых элементов в системе оценки недвижимости является информационное обеспечение этого процесса. Так, если при оценке объектов недвижимости жилого назначения (квартиры) с этим проблем практически не возникает, так как издается большое количество периодических и специализированных изданий, в которых постоянно публикуются результаты проведенных анализов рынка жилой недвижимости, сложившаяся ситуация и тенденции его развития, то при оценке объектов недвижимости нежилого назначения ситуация, можно сказать, несколько отличающаяся: аналитическая информация в очень ограниченном количестве в открытом доступе, относительно небольшое количество сопоставимых объектов в особенности по местоположениям, где рынок малоразвит, что затрудняет проведение соответствующих анализов, расчетов и т.д. Это, в свою очередь, отражается на возможности применения тех или иных подходов и методов, существующих в системе оценки недвижимости. Одним из таких методов, по нашему мнению, является метод валовой ренты (метод валового рентного мультипликатора), результаты которого в оценочной практике носят сравнительно точный характер по сравнению с другими методами оценки объектов недвижимости. Применение принципов определения валового рентного мультипликатора соотносится с принципами расчета ставки капитализации объекта недвижимости.

В данной публикации мы провели краткий анализ по данным определениям, их соотношении между собой, а также их применении на практике. Изучили аналитическую информацию по сегментам рынка коммерческой недвижимости в г. Новосибирске в ретроспективном периоде и на дату проведения исследования.

Основные определения

Ставка капитализации (коэффициент капитализации) — показатель, который описывает отношение рыночной стоимости актива к чистому доходу за год. В оценке имущества этот показатель рассчитывается так: чистая прибыль в год / стоимость недвижимости. Ставка капитализации показывает инвестору процент дохода, который он получит, купив тот или иной актив.

Валовый рентный мультипликатор (ВРМ) – это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовый рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный (ПВД), либо действительный валовый доход (ДВД).

Метод валового рентного мультипликатора основывается на предположении, что существует прямая зависимость между рыночной стоимостью объекта недвижимости и потенциальным рентным доходом, который может быть получен при сдаче этого объекта в аренду. Поэтому он используется для оценки стоимости объекта недвижимости, если в качестве исходных данных известна арендная ставка, по которой данный объект может быть сдан в аренду. Мультипликатор позволяет также решать обратную задачу: Определять требуемую арендную ставку по известной стоимости объекта недвижимости. По технике оценки такой метод близок к методу прямой капитализации. Однако он имеет свои особенности. Валовый рентный мультипликатор не является индивидуальной характеристикой конкретного объекта недвижимости. Он не учитывает особенности объекта оценки, а именно, оставшийся срок службы, уровень операционных расходов, характерных для данного объекта, ожидания рынка в отношении роста арендных ставок, финансовые условия сделки и т. п.. Данный мультипликатор характеризует среднее соотношение между выручкой от сдачи в аренду и рыночной стоимостью объекта недвижимости, характерное для данного класса объектов или, точнее, для данного сегмента рынка. Поэтому валовый рентный мультипликатор может использоваться только как грубый метод оценки объекта недвижимости, близкий по смыслу к методам массовой оценки. В этом принципиальное отличие этого мультипликатора от коэффициента капитализации, который может существенно отличаться для двух подобных объектов, если эти объекты различаются, например, оставшимся сроком службы. Стоит отметить, что в отличии от мультипликатора валовых рентных платежей коэффициент капитализации имеет ясный экономический смысл. Он характеризует конечную доходность и способ возмещения капитала, характерные для конкретного объекта недвижимости. Поэтому он может быть рассчитан, исходя из анализа доходности альтернативных вариантов инвестирования, с учетом ожидаемого роста или падения стоимости оцениваемой недвижимости на прогнозный период.

На сегодняшний день существуют различные формулы расчета валового рентного мультипликатора и ставок капитализации. При применении различных формул диапазон ставок при известном ВРМ может отличаться.

Часто встречающиеся формулы расчета ВРМ и ставки капитализации

Рассмотрим первую формулу, взятую из учебника Рутгайзера В.М. «Оценка рыночной стоимости недвижимости». Для расчета формируется перечень объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом, недавно проданным и сданным в аренду. Так как в российских условиях подобные данные в свободном доступе у оценщиков отсутствуют, то, вполне достоверно, можно воспользоваться данными предложений. Сопоставление объектов-аналогов с оцениваемым объектом производится, как правило, по их функциональному назначению, так как остальные факторы (отделка, местоположение и т. п.) уже учитываются в величинах цены продажи и арендной платы. После составления перечня сопоставимых объектов производится расчет валового рентного мультипликатора (GRM) по формуле:


А.В. Доценко в своей научной статье «Расчет ставок дисконтирования капитализации при оценке недвижимости в условиях кризиса» считает, что при расчете величины ВРМ могут быть использованы средние рыночные значения арендной платы и стоимости для соответствующего сегмента рынка объектов недвижимости. Расчетная зависимость для определения ВРМ имеет вид:

По прямому методу определения мультипликатора Л.А. Лейфера в статье «Определение валового рентного мультипликатора на основе «исторических» данных» ВРМ рассчитывается по формуле:

Прямой метод определения может использоваться в том случае, когда для интересуемого класса объектов оценки можно подобрать достаточное количество объектов, по которым имеются одновременно данные предложений по их продаже и сдаче их же в аренду. Такие данные обычно можно найти по объектам недвижимости, относящимся к развитому сегменту рынка, например, офисные или торговые помещения в крупных городах, где рынок продаж и рынок аренды достаточно развит (из математической статистики известно, что такая оценка является наилучшей в классе линейных несмещенных оценок).

Также Лейфер Л.А. предложил свою методику расчета ставки капитализации, расчет исходя из значения ВРМ. Согласно предложенной методике расчет производится на основе вариационного ряда (упорядоченных выборок). Первая выборка формируется из цен продаж, вторая из арендных ставок. Затем выборки ранжируются и формируются пары для расчета ВРМ. Формирование пар базируется на допущении о том, что сходные по потребительским свойствам объекты занимают примерно одинаковые места, как при упорядочивании арендных ставок. Исходя из такого предположения, можно считать, что образованные пары значений цены продажи и арендной ставки относятся к одинаковым или, по крайней мере, близким по основным потребительским характеристикам объектам.

Но как правило для расчета ставки капитализации используется базовая формула (учебник Н.Е. Симионовой, Р.Ю. Симионова «Оценка бизнеса: теория и практика»), выглядит она следующим образом:

При помощи трансформации формул (1) и (4) можно вывести формулу зависимости ВРМ и СК, которая будет выглядеть следующим образом:

,

Так же путем трансформации формула (5) может выглядеть так:

.

Таблица взаимосвязи ВРМ и Ск по рынку коммерческой недвижимости в г. Новосибирске по данным за 2016 г.

На основе Аналитической информации «Мониторинг. Предложения на рынке коммерческой недвижимости Новосибирска» RID Analytics, составленный на конец 2016 года и используя статью Живаева М. В. «Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности» за 2 квартал 2016 г. в части «Величина операционных расходов в процентах от действительного валового дохода (ДВД)» была составлена сводная таблица взаимосвязи диапазона СК и ВРМ в зависимости друг от друга и от других факторов. Расчеты проведены с помощью формул (1) и (6):

Анализ ставки капитализации торговой недвижимости в Новосибирске по данным открытой публичной информации за различные периоды с 2009 г. по 2016 г.

В результате проведения исследования по данной теме мы изучили имеющуюся аналитическую информацию и привели диапазоны ставок капитализации по сегменту торговой недвижимости в Новосибирске в ретроспективном периоде.

Генеральный директор, оценщик I категории Арсенчук Евгения Сергеевна

Коэффициент капитализации – это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость. С экономической точки зрения ставка капитализация отражает норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем.

Для определения ставки капитализации был использован метод рыночной экстракции. В этом методе отдельно не выделяется расчет нормы возврата капитала и дохода на капитал, а используются рыночные данные по объектам, которые сопоставимы и по доле изменения стоимости объекта недвижимости в будущем, и по рискам.

,

Где NOIi – чистый операционный доход i-го объекта-аналога; Vi – цена продажи i-го объекта-аналога; n-количество аналогичных объектов в недвижимости.

В качестве аналогов для построения рыночной экстракции, подбирались помещения, соответствующие по назначению объекту оценки (в нашем случае объекты офисного назначения), что является, оправдано, с точки зрения конструктивно — планировочных характеристик и наилучшего использования объекта оценки. Подбор объектов аналогов для расчета коэффициента капитализации осуществлялся на основе базы данных объектов коммерческой недвижимости информационно-аналитического отдела «Эстиматика». Основными условия подбора объектов для расчетов являются:

1. Объекты представлены на рынке как в продаже, так и в аренде;

2. объект предлагался к продаже/аренде в один временной период.

3. Количество рассматриваемых пар не должно быть менее 5

Для расчетов необходимо применить ряд корректировок, таких как «скидка на торг», «учет потерь от простоя» («недозагрузка»), операционные издержки.

Был проведен анализ средних скидок на торг при аренде и продаже недвижимости торгово-офисного назначения в г. Екатеринбурге на основе консультаций с представителями различных агентств недвижимости. В результате анализа был определен диапазон скидок на торг при продаже торгово-офисной недвижимости, который на составляет 5 — 15%, среднее значение составляет 8%, диапазон скидок на торг при аренде торгово-офисной недвижимости, составляет 2 — 11%, среднее значение составляет 6%.

Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами. В общем и практическом понимание к операционным расходам относятся затраты на содержание помещения. В-первую очередь сюда включаются затраты на коммунальные платежи, уборку территории и др. Учитывая, что большинство затрат в объектах с единой организованной системой управления не включены в уровень арендной ставки, то по таким объектам операционные расходы не вычитались при расчете ЧОД во избежание двойного учета влияния операционных расходов. Исходя из проведенного анализа сегмента рынка, по отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичный для сегмента рынка коэффициент недозагрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду. При определении чистого операционного расхода (ЧОД) При обосновании чистого операционного расхода учитывалась величина потерь от простоя в размере 10% от ПВД и величина операционных расходов в размере 18% от ПВД по данным переговоров с агентствами по недвижимости и рядом управляющих компаний.

ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ — ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ

Метод рыночной экстракции для обоснования коэффициента капитализации*

А.В. Савельев

заместитель директора по научно-методической и экспертной работе компании «Территориальное агентство оценки» межрегионального объединения оценочных компаний «Поволжский Центр Развития» (г. Самара)

Андрей Викторович Савельев, saveliev@pcrgroup.ru

Опыт проведения экспертизы отчетов об оценке недвижимого имущества с применением доходного подхода, реализованного методом капитализации, позволяет сделать вывод о том, что значительное рассогласование результатов оценки, полученных с использованием доходного подхода, и результатов, полученных с использованием сравнительного и затратного подходов, встречается достаточно часто. Причем в большинстве случаев при рассогласовании результаты оценки, полученные с применением доходного подхода, оказываются ниже результатов, полученных с применением сравнительного и затратного подходов.

Обратная ситуация также имеет место, но гораздо реже. Начиная с третьего квартала 2008 года количество отчетов об оценке недвижимости, имеющих рассогласование результатов, значительно увеличилось по сравнению с оценками, выполненными в докризисный период. Постараемся понять причину таких рассогласований и рассмотрим варианты решения проблемы.

В большинстве отчетов, в которых отмечается рассогласование результатов, используется коэффициент модельной капитализации (см. ), рассчитываемый по следующей формуле:

Rmk = Ron + Rf

где RMK — коэффициент модельной капитализации;

Ron — норма дохода на капитал (ставка дисконтирования);

Rof — норма возврата капитала.

Необходимо отметить, что коэффициент капитализации характеризует текущую доходность объекта, в то время как норма дохода на капитал (ставка дисконтирования) — потенциальную (конечную) доходность объекта недвижимости (подробно о различии текущей и конечной доходности см. ).

В большинстве книг, посвященных рассмотрению методических вопросов оценки недвижимости (см., например, ), указано, что норма дохода на капитал (ставка дисконтирования) строится методом кумулятивного построения по формуле:

Безрисковая ставка дохода + Премия за риск + Премия за низкую ликвидность недвижимости + Премия за инвестиционный менеджмент = Ставка дисконтирования.

Норма возврата капитала рассчитывается одним из трех способов:

• прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

• возврат капитала по фонду возмеще-

* Материалы статьи были изложены в докладе, озвученном автором на V Поволжской конференции оценщиков «Статистические методы массовой и индивидуальной оценки. Проблемы точности и неопределенности», проходившей 14-16 июня 2012 года в городе Нижнем Новгороде. Доклад опубликован в номере 11 журнал «Регистр оценщиков» за 2012 год (с. 23-27).

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru

№ 3 (138) 2013

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

ния и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда);

• возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

При этом предполагается, что необходимо будет возвращать капитал в связи с уменьшением стоимости объекта, обусловленным ухудшением его качественных характеристик из-за физического и функционального износов. При этом возврат капитала, что связано с ожидаемым изменением цен на рынке, остается за границами рассмотрения, но это некорректно, поскольку снижение цены из-за физического и функционального износов недвижимости обычно менее значимо, чем по причине общего изменения цен на рынке . Корректная формула для расчета нормы возврата капитала имеет следующий вид :

Rof = -А, * SFF(k, ip),

где Ak = (Vk- V0)/ V0 — относительное изменение стоимости актива за анализируемый промежуток времени;

V0 — стоимость актива на начало анализируемого промежутка времени;

Vk — стоимость актива на конец анализируемого промежутка времени;

SFF(k, ip) — величина фактора фонда возмещения;

k — длительность анализируемого промежутка времени;

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

ip — ставка процента фонда возмещения.

В докризисный период диапазон ставок дисконтирования, рассчитанных методом кумулятивного построения, для объектов коммерческой недвижимости города Самары составлял 10-15 процентов. В условиях кризиса рисковые составляющие увеличились, что соответственно привело и к увеличению ставки дисконтирования. Ориентировочно для коммерческой недвижимости города Самары по состоянию на 2009 год диапазон ставок дисконтирования, рассчитанных методом кумулятивного построения, составлял 15-20 процентов. В условиях по- 66

66 Подписка в любое время по минимальной цене (495)

степенного выхода из кризисных явлений, по состоянию на конец первого квартала 2012 года, диапазон ставок дисконтирования, рассчитанных методом кумулятивного построения, составлял 12-17 процентов.

Что это означает? Ставка дисконтирования характеризует конечную отдачу, которую ожидает получить инвестор от альтернативных вложений с таким же уровнем риска, поэтому увеличение ставки дисконтирования в условиях кризиса, которое демонстрирует нам метод кумулятивного построения, вступает в противоречие с практически полным отсутствием потенциальных инвесторов, желающих вкладываться в строительство или приобретение объектов коммерческой недвижимости в кризисных условиях. Кроме того, в кризисных условиях значительно увеличиваются заявляемые сроки окупаемости инвестиционных проектов, связанных с коммерческой недвижимостью, что также вступает в противоречие с увеличением ставки дисконтирования в методе кумулятивного построения (в соответствии с общей теорией корпоративных финансов чем выше ожидаемая доходность, тем ниже ожидаемый срок окупаемости инвестиций). Замечание о значительном увеличении рисков вложений не может объяснить тот факт, что на рынке не находится хотя бы некоторое количество потенциальных инвесторов, которые будут в состоянии рисковать ради 15-20-процентной отдачи (учитывая, что в условиях кризиса практически никакие вложения не позволят обеспечить сопоставимые уровни доходности). Остается единственное объяснение — метод кумулятивного построения не позволяет объективно обосновать величину ставки дисконтирования и в условиях кризиса ставка дисконтирования не увеличивается, а уменьшается. Правомерность такого объяснения убедительно доказал Л.А. Лейфер в своих работах (см., например, ).

На первый взгляд может показаться, что мы оказались в тупике — поскольку метод кумулятивного построения использовать

4-1950, iovrf@mail.ru

ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ — ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ

некорректно, то каким образом обосновывать величину коэффициента модельной капитализации? Однако решение есть. Как показал в своих работах С.В. Грибовский (см., например, ), ставка дисконтирования приближенно может быть определена как величина, обратная периоду окупаемости проекта, рассчитанного через эффективный доход:

1 Р ,

где р — период окупаемости проекта.

В этом случае все встает на свои места -в период кризиса заявляемые сроки окупаемости инвестиционных проектов, связанных с коммерческой недвижимостью, значительно увеличиваются, что подтверждается значительным снижением конечной доходности потенциальных инвесторов. При этом наблюдается практически полная остановка рынка коммерческой недвижимости.

Покажем различие в величине коэффициентов модельной капитализации при различных вариантах расчета. Для примера рассмотрим ситуацию на рынке недвижимости города Самары в 2012 году.

Вариант 1 («классический») — расчет с использованием метода кумулятивного построения для обоснования ставки дисконтирования и при учете возврата капитала, вызванного снижением стоимости объекта только из-за физического и функционального износов.

Вариант 2 — расчет с использованием среднего ожидаемого срока окупаемости аналогичных проектов для обоснования ставки дисконтирования и при учете возврата капитала, вызванного не только снижением стоимости объекта из-за физического и функционального износов, но и ожидаемым общим изменением цен на рынке.

В примере будем учитывать следующее:

1) средней срок экономической жизни объектов коммерческой недвижимости с учетом влияния физического и внешнего

устареваний — 50 лет; это позволяет предполагать, что норма возврата капитала, рассчитанная по методу Ринга, без учета ожидаемого общего изменения цен на рынке будет составлять около 2 процентов;

2) исходя из анализа состояния рынка недвижимости на текущий момент, мнений различных экспертов и планов экономического развития средний ежегодный темп роста на рынке коммерческой недвижимости города Самары на период 2012-2015 годы будет находиться на уровне порядка 0,07;

3) исходя из общедоступной информации о рынке недвижимости средний ожидаемый срок окупаемости объектов коммерческой недвижимости находится в диапазоне 7-9 лет, что соответствует ставке дисконтирования на уровне 0,11-0,14.

На основании этого можно сделать вывод о том, что причиной рассогласования результатов оценки является некорректный расчет коэффициента модельной капитализации из-за использования метода кумулятивного построения при обосновании нормы дохода на капитал и неучета ожиданий общего изменения цен на рынке при обосновании нормы возврата капитала. Подтверждение этому — сопоставление величины коэффициента модельной капитализации, рассчитанной по варианту 2, с величиной коэффициента прямой капитализации, рассчитанного методом рыночной экстракции и равного отношению годового чистого операционного дохода к текущей стоимости объекта:

где RnK — коэффициент прямой капитализации;

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru

№ 3 (138) 2013

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

NOI — годовой чистый операционный доход;

V- текущая стоимость объекта.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Необходимо отметить, что при капитализации одного и того же дохода должно выполняться условие RnK=RMK. Для того чтобы это проверить, необходимо поместить их в одну и ту же среду — рынок, в котором есть аналоги оцениваемого объекта, способные дать информацию о текущей доходности рынка объекта оценки для метода рыночной экстракции .

Расчет коэффициентов прямой капитализации по офисным и торговым помещениям города Самары методом рыночной экстракции показан в таблицах 1 и 2 соответственно (см. с. 69-72). Для минимизации погрешностей расчетов выбирались объекты, которые одновременно продаются и сдаются в аренду. При расчетах использовалась скидка на уторговывание в размере 10 процентов. При обосновании чистого операционного дохода учитывались величина потери от недозагрузки и неплатежей в размере 10 процентов и величина операционных расходов в размере 30 процентов от действительного валового дохода как среднерыночные величины рынка коммерческой недвижимости города.

По офисным помещениям величина коэффициента прямой капитализации находится в диапазоне 0,053-0,086 при среднем значении 0,065 (табл. 1); по торговым помещениям — в диапазоне 0,054-0,084 при среднем значении 0,071 (табл. 2). Эти данные позволяют сделать вывод о сопоставимости коэффициентов прямой капитализации и коэффициентов модельной капитализации с корректным обоснованием нормы дохода на капитал и с учетом ожиданий общего изменения цен на рынке при обосновании нормы возврата капитала.

Вывод

Проблему рассогласования результатов оценки, полученных с использованием до- 68

68 Подписка в любое время по минимальной цене (495)

ходного подхода, реализованного методом капитализации, и результатов, полученных с использованием сравнительного и затратного подходов, можно решить расчетом коэффициента модельной капитализации с корректным обоснованием нормы дохода на капитал и с учетом ожиданий общего изменения цен на рынке при обосновании нормы возврата капитала или использованием коэффициента прямой капитализации, рассчитанного методом рыночной экстракции.

ЛИТЕРАТУРА

1. Джек Фридман. Николас Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М : Дело ЛТД, 1995.

2. Михайлец В. Б. Еще раз о ставке дисконтирования в оценочной деятельности и методах доходного подхода // Вопросы оценки. 2005. № 1.

3. Гоибовский С. В. Еще раз о ставках капитализации и дисконтирования // Вопросы оценки. 2007. № 3.

4. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации / М. А. Федотова,

В. Ю. Рослов, О. Н. Щербакова, А. И. Мыша-нов. М. : Финансы и статистика, 2008.

5. Лейфер Л. А. Ставка дисконтирования для оценивания недвижимости в условиях кризиса // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2010. № 2.

6. URL: http://www.fin-development.ru/De

7. URL: http://www.anmagnat.ru/14

8. URL: http://www.anmagnat.ru/95

9. URL: http://www.avito.ru/items/samara_ kommercheskaya_nedvizhimost_ofis_ul._ nikitinskayaul._l._tostogo_41506741

10. URL: http://www.kamerton63.ru/com-sal es.html

11. URL: http://www.fin-development.ru/De tail/trading-office-center-with-tenants

12. URL: http://www.anmagnat.ru/19

13. URL: http://www.avito.ru/items/samara_ kommercheskaya_nedvizhimost_ ofis_420_m.kv._v_tsentre_g.samara._pod_ bank_58127174

4-1950, iovrf@mail.ru

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru 69

Таблица 1

Коэффициент капитализации по офисным помещениям города Самары, которые одновременно продаются и сдаются в аренду

Группа элементов сравнения Характеристика объектов-аналогов Объект-аналог

1 2 3 1 1 1 1 10

продажа аренда продажа аренда продажа аренда 1 1 1 1 продажа аренда

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Состав передаваемых прав на объект Права на улучшения Собственность Собственность Собственность 1 1 1 1 Собственность

Права на земельный участок Собственность Собственность Собственность 1 1 1 1 Собственность

Наличие обременений Нет Нет Нет 1 1 1 1 Нет

Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки Особые условия финансирования отсутствуют Особые условия финансирования отсутствуют Особые условия финансирования отсутствуют 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Особые условия финансирования отсутствуют

Особые условия (компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью) Особые условия предполагаемой сделки отсутствуют Особые условия предполагаемой сделки отсутствуют Особые условия предполагаемой сделки отсутствуют 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Особые условия предполагаемой сделки отсутствуют

Физические характеристики Адрес Железнодорожный район, угол ул. Революционной и ул. Аэродромной Железнодорожный район, ул. Клиническая Ленинский район, ул. Спортивная 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Железнодорожный район, угол ул. Никитинской и ул. Л. Толстого

Общая площадь, кв. м — 470,00 450,00 1 1 1 1 224,40

Тип объекта Офисное помещение Офисное помещение Офисное помещение 1 1 1 1 Офисное помещение

Класс объекта с с с 1 1 1 1 с

Водоснабжение Есть Есть Есть 1 1 1 1 Есть

Канализация Есть Есть Есть 1 1 1 1 Есть

Электроснабжение Есть Есть Есть 1 1 1 1 Есть

Отопление Есть Есть Есть 1 1 1 1 Есть

Внутреннее состояние Хорошее Хорошее Хорошее 1 1 1 1 Хорошее

Экономические характеристики Текущее использование Офисное помещение Офисное здание Офисное здание 1 1 1 1 1 1 1 1 Офисное помещение

Стоимостные характеристики Цена предложения с учетом НДС, р. 10 100 000 — 27 000 000 — 20 250 000 — 1 1 1 1 13 000 000 —

Арендная плата с учетом НДС, р./мес. — 103 000 — 190 000 — 200 000 1 1 1 1 — 100 000

ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ — ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru

Окончание таблицы 1

Группа элементов сравнения Характеристика объектов-аналогов Объект-аналог

1 2 3 І! !! ю

продажа аренда продажа аренда продажа аренда \ | \\ продажа аренда

Контактное лицо Представитель собственника — АН Fin-development Представитель собственника — АН «Магнат» Представитель j j собственника — АН 11 «Магнат» ■■ 11 Представитель 11 собственника -11 физическое лицо

Дата получения информации Май 2012 года Май 2012 года Май 2012 года || !! Май 2012 года

Корректировка на уторговывание Величина корректировки (относительная), % -10 0 -10 -10 -10 -ю !! !! -10 -10

Скорректированная цена предложения, р. 9 090 000 — 24 300 000 — 18 225 000 і і !! 11 700 000 —

Потенциальный ежемесячный валовой доход, р./мес. — 103 000 — 171 000 — і і 180 000 !! і і 1 1 1 1 1 1 90 000

Корректировка на величину недоза-грузки и неплатежей Величина корректировки (относительная), % — -10 — -10 — -ю !! 1 1 -10

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Действительный ежемесячный валовой доход, р./мес. — 92 700 — 153 900 — і і 162 000 !! і і 1 1 1 1 1 1 81 000

Корректировка на величину операционных расходов Величина корректировки (относительная), % — -30 — -30 — -зо !! 1 1 -30

Чистый ежемесячный операционный доход, р./мес. — 64 890 — 107 730 — і і 113 400 !! і і 1 1 1 1 1 1 56 700

Учет количества месяцев Чистый операционный доход, р./год — 778 680 — 1 292 760 — і і 1 360 800 !! і і 1 1 1 1 1 1 680 400

Расчет коэффициента капитализации Коэффициент капитализации по объекту 0,086 0,053 1 1 0,075 ;; 11 1 1 ;; о,о58 11

Весовой коэффициент 0,100 0,100 о,юо : : о,юо

Средневзвешенная величина коэффициента капитализации 0,065

№ 3 (138) 2013 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru 71

Таблица 2

Коэффициент капитализации по торговым помещениям города Самары, которые одновременно продаются и сдаются в аренду

Группа элементов сравнения Характеристика объектов-аналогов Объект-аналог

1 2 3 1 1 1 1 8

продажа аренда продажа аренда продажа аренда 1 1 1 1 продажа аренда

Состав передаваемых прав на объект Права на улучшения Собственность Собственность Собственность 1 1 1 1 Собственность

Права на земельный участок Собственность Собственность Собственность 1 1 1 1 Собственность

Наличие обременений Нет Нет Нет 1 1 1 1 Нет

Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки Особые условия финансирования отсутствуют Особые условия финансирования отсутствуют Особые условия финансирования отсутствуют 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Особые условия финансирования отсутствуют

Особые условия (компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью) Особые условия предполагаемой сделки отсутствуют Особые условия предполагаемой сделки отсутствуют Особые условия предполагаемой сделки отсутствуют 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Особые условия предполагаемой сделки отсутствуют

Физические характеристики Адрес Октябрьский район, ул. Советской Армии, д. 239 Октябрьский район, Московское шоссе, д. 15 Железнодорожный район, угол ул. Киевской и пр. Карла Маркса 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Самарский район, угол ул. Высоцкого, д. 6 и ул. Галактио-новской, д. 40

Общая площадь, кв. м 1 549,20 20 000,00 1 103,00 1 1 1 1 420,00

Тип объекта Торговое помещение Торговый комплекс Торговое помещение 1 1 1 1 Офисное помещение

Класс объекта с с с 1 1 1 1 с

Водоснабжение Есть Есть Есть 1 1 1 1 Есть

Канализация Есть Есть Есть 1 1 1 1 Есть

Электроснабжение Есть Есть Есть 1 1 1 1 Есть

Отопление Есть Есть Есть 1 1 1 1 Есть

Внутреннее состояние Хорошее Хорошее Черновая отделка 1 1 1 1 Хорошее

Экономические характеристики Текущее использование Торговое помещение Торговый комплекс Торговое помещение 1 1 1 1 1 1 1 1 Офисное помещение

Стоимостные характеристики Цена предложения с учетом НДС, р. 120 000 000 — 1 420 000 000 — 49 635 000 — 1 1 1 1 27 000 000 —

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Арендная плата с учетом НДС, р./мес. — 1 239 360 — 10 000 000 — 523 925 1 1 1 1 — 300 000

ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ — ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru

Окончание таблицы 2

Группа элементов сравнения Характеристика объектов-аналогов Объект-аналог

1 2 з !! !! 8

продажа аренда продажа аренда продажа аренда І! І! продажа аренда

Контактное лицо Представитель собственника — АН «Камертон» Представитель собственника — АН Findevelopment Представитель ]] собственника — АН 11 «Магнат» м ] ] Представитель 11 собственника -11 физическое лицо

Дата получения информации Май 2012 года Май 2012 года Май 2012 года !! !! Май 2012 года

Корректировка на уторговывание Величина корректировки (относительная), % -10 -10 -10 0 -10 -ю ;; !! -ю -10

Скорректированная цена предложения, р. 108 000 000 — 1 278 000 000 — 44 671 500 11 :: 24 300 000 —

Потенциальный ежемесячный валовой доход, р./мес. — 1 115 424,00 — 10 000 000 — 11 471 533 !! 1 1 1 1 1 1 1 1 270 000

Корректировка на величину недозагрузки и неплатежей Величина корректировки (относительная), % — -10 — -10 — -ю ;; 1 1 -10

Действительный ежемесячный валовой доход, р./мес. — 1 003 882 — 9 000 0000 — 11 424 380 !! 1 1 1 1 1 1 1 1 243 000

Корректировка на величину операционных расходов Величина корректировки (относительная), % — -30 — -30 — -зо !! 1 1 -30

Чистый ежемесячный операционный доход, р./мес. — 702 717 — 6 300 000 — і і 297 066 !! 1 1 1 1 1 1 1 1 170100

Учет количества месяцев Чистый операционный доход, р./год — 8 432 604 — 75 600 000 — 1 1 3 564 792 !! 1 1 1 1 1 1 1 1 2 041 200

Расчет коэффициента капитализации Коэффициент капитализации по объекту 0,078 0,059 1 1 0,080 !! і і 1 1 !! 0,084 1 1

Весовой коэффициент 0,125 0,125 0,125 !! !! 0,125

Средневзвешенная величина коэффициента капитализации 0,071

№ 3 (138) 2013 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ