Свобода договора постановление пленума 2014


    Нормы ст. 303 ГК РФ подлежат применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь. Изложенный вывод уже встречался в судебной практике (см., к примеру, Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 2856/11, а также Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 01.12.2011 по делу N А31-6324/2010, ФАС Северо-Кавказского округа от 20.10.2011 по делу N А53-16836/2009).
    Кроме того Пленум ВАС РФ указал, что собственник, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, вправе на основании абз. 1 ст. 303 ГК РФ предъявить к такому лицу требование о возврате или возмещении всех доходов (возможных доходов) за все время незаконного владения. Ответчиками по такому исковому требованию могут являться:
    — недобросовестный арендодатель (лицо, которое знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу имущества в аренду, при этом заключило договор аренды в отсутствие таких правомочий и получало платежи за пользование данным имуществом от арендатора);
    — недобросовестный арендатор (лицо, которое, заключая договор аренды, знало об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу имущества в аренду). В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (п. 1 ст. 322 ГК РФ);
    — добросовестный арендодатель. В последнем случае собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые добросовестный арендодатель извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.
    Пленум ВАС РФ также обратил внимание на то, что иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.
    Несколько договоров аренды в отношении одного и того же имущества
    В п. 13 Постановления N 73 в новой редакции указано на возможность внесения в ЕГРП нескольких записей об аренде одной и той же вещи. Так, Пленум ВАС РФ отметил, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.
    Поскольку договоры аренды, предусматривающие такое пользование (владение и пользование) арендуемым имуществом, которое не может одновременно осуществляться несколькими арендаторами, не могут быть должным образом исполнены, то к отношениям арендаторов и арендодателя следует применять правила гражданского законодательства о неисполнении обязательства передать индивидуально-определенную вещь (ст. 398 ГК РФ).
    Пленум ВАС РФ разъяснил, что арендатор, которому не было передано арендованное имущество, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки (п. 13 Постановления N 73 в новой редакции).
    Указанная правовая позиция не относится к случаям, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени. К примеру, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2010 N 2111/10 по делу N А05-7607/2009 суд признал правомерным заключение нескольких договоров аренды, объектом которых является один и тот же лесной участок, при условии, что данные договоры отличаются по видам лесопользования (см. также Определение ВАС РФ от 06.12.2012 N ВАС-15607/12 по делу N А26-6010/2011, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 16.08.2011 N Ф03-3452/2011 по делу N А51-13870/2010, ФАС Северо-Западного округа от 20.11.2012 по делу N А66-10428/2011, ФАС Уральского округа от 25.12.2012 N Ф09-12253/12 по делу N А60-15786/2012, ФАС Центрального округа от 11.11.2009 по делу N А23-1183/08А-9-78, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2010 N 17АП-5997/2010-АК).
    В то же время по этому вопросу до принятия Постановления Президиума ВАС РФ от 27.07.2010 N 2111/10 по делу N А05-7607/2009 существовала обратная судебная и административная практика, не допускавшая сдачу лесного участка в аренду нескольким лицам, даже если лесной участок арендуется в разных целях использования (см., к примеру, Письмо Рослесхоза от 02.04.2008 N МГ-03-28/2198 «О возможности предоставления одного лесного участка в аренду нескольким лицам для различных видов его использования», Постановление ФАС Поволжского округа от 12.04.2010 по делу N А55-14946/2009). И данная позиция по-прежнему используется органами исполнительной власти (см., к примеру, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 09.03.2011 N Ф03-10014/2010 по делу N А51-13870/2010, Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2011 N 05АП-6966/2010 по делу N А51-13869/2010).
    Государственная регистрация договора аренды
    В п. 14 Постановления N 73 в новой редакции установлено, что отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению. Такой незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если:
    — контрагенты согласовали его существенные и иные условия,
    — была соблюдена форма договора,
    — собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний;
    — договор исполнялся сторонами.
    В то же время у арендатора по такому договору не возникают права, которые касаются третьих лиц (право преимущественного заключения договора на новый срок, право на сохранение договора аренды в силе при смене арендодателя и др.), то есть «вещный эффект» у незарегистрированного договора аренды не возникает.
    До настоящего времени в судебной практике преобладала позиция, согласно которой договор аренды, который подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован, является незаключенным (см., к примеру, п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Определения ВАС РФ от 14.01.2013 N ВАС-18014/12 по делу N А56-23970/2011, от 10.01.2013 N ВАС-17497/12 по делу N А55-21048/2011, от 29.11.2012 N ВАС-15800/12 по делу N А08-6538/2011, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 01.11.2012 по делу N А82-17754/2011, ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.08.2012 по делу N А58-5177/2011, ФАС Дальневосточного округа от 27.07.2012 N Ф03-2540/2012 по делу N А51-6235/2011, ФАС Западно-Сибирского округа от 13.12.2012 по делу N А45-17359/2012, ФАС Московского округа от 04.12.2012 по делу N А41-4409/12).
    Однако в ряде случаев арбитражные суды указывали на то, что нарушение по вине арендодателя требования об обязательной регистрации договора аренды, заключенного на срок, превышающий один год, не является основанием для освобождения арендатором имущества, если срок аренды, указанный в договоре, не истек (см., к примеру, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.03.2010 по делу N А01-776/2009).
    Напоминаем, что в недавно принятом Федеральном законе от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившем в силу с 1 марта 2013 г., устанавливалось, что правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609, 651 и 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г. (п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ).
    Однако согласно ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, установленные в ст. ст. 609, 651, 658 ГК РФ, были исключены из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ.
    В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок один год и более, возобновилась с 4 марта 2013 г.
    Расторжение договора аренды после оплаты арендатором задолженности
    В Постановлении N 13 указывается, что сам по себе факт погашения арендатором задолженности по договору аренды не лишает арендодателя права потребовать расторжения этого договора путем предъявления соответствующего требования в разумный срок (п. 23 Постановления N 73 в новой редакции). Однако по истечении разумного срока арендодатель это право теряет.
    В то же время в судебной практике ранее находила поддержку иная правовая позиция, согласно которой неисполнение арендатором договорной обязанности не влечет расторжения договора, если арендатор устранил нарушение (его последствия) в разумный срок (см., например, п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», Определения ВАС РФ от 31.01.2011 N ВАС-72/11 по делу N А73-20978/2009, от 13.08.2010 N ВАС-10556/10 по делу N А03-11433/2009, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27.01.2012 по делу N А39-1733/2011, ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.04.2012 по делу N А10-3681/2010, ФАС Дальневосточного округа от 19.06.2012 N Ф03-2184/2012 по делу N А51-16288/2011, ФАС Западно-Сибирского округа от 20.09.2012 по делу N А03-13713/2011, ФАС Московского округа от 29.10.2010 N КГ-А40/13101-10 по делу N А40-166107/09-91-1225, ФАС Поволжского округа от 12.08.2009 по делу N А55-16709/2008, ФАС Северо-Западного округа от 16.01.2012 по делу N А56-74635/2010, ФАС Уральского округа от 26.03.2012 N Ф09-953/12 по делу N А76-12461/2011).
    Изменение арендной платы
    В Постановлении N 73 в новой редакции существенное внимание уделено проблеме изменения размера арендной платы (п. п. 16, 18 — 22).
    Данная проблема особенно актуальна для отношений, связанных с арендой недвижимого имущества (здания, строения, сооружения, земельного участка), находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее — публичная собственность). В судебной практике встречаются случаи одностороннего многократного изменения размера арендной платы по таким договорам.
    В качестве примеров можно привести:
    — Определение ВАС РФ от 27.12.2011 N ВАС-16651/11 по делу N А54-6235/2010 (рост арендной платы в 200 раз, изменение базового коэффициента);
    — Определение ВАС РФ от 16.02.2012 N ВАС-15837/11 по делу N А47-7623/2010 (рост арендной платы в 21 раз, изменение методики расчета арендной платы);
    — Определение ВАС РФ от 21.04.2011 N ВАС-1709/11 по делу N А55-35889/2009 (рост арендной платы в 21 раз, изменение значения переменной, содержащейся в методике расчета арендной платы, например кадастровой стоимости земельного участка).
    В большинстве своем изменение размера арендной платы происходит путем изменения нормативного правового акта публично-правового образования, которым утверждена методика расчета арендной платы. И как правило, в договорах аренды публичного имущества соответствующего публично-правового образования указано, что изменение такого нормативного правового акта влечет изменение размера арендной платы.
    Постановление N 73 в новой редакции несколько изменяет данную правовую ситуацию, однако следует обратить внимание на то, что значительная часть разъяснений этого Постановления относится к изменению арендной платы, которая не относится к регулируемым ценам.
    В настоящее время к регулируемым ценам относится арендная плата за пользование земельным участком, находящимся в публичной собственности, что следует из п. 3 ст. 65 ЗК РФ и воспринято существующей судебной практикой (см., к примеру, Постановления Президиума ВАС РФ от 15.03.2012 N 15117/11, ФАС Волго-Вятского округа от 18.06.2012 по делу N А79-9676/2011, ФАС Поволжского округа от 14.01.2013 по делу N А55-12520/2012, ФАС Северо-Кавказского округа от 15.03.2013 по делу N А53-20588/2012, от 15.03.2013 по делу N А53-19427/2011). Таковой является и минимальный размер арендной платы по договору аренды лесного участка, что следует из ст. 73 ЛК РФ и подтверждается сложившейся судебной практикой (см., к примеру, Определения ВАС РФ от 27.12.2012 N ВАС-17251/12 по делу N А32-21481/2011, от 30.11.2012 N ВАС-15490/12 по делу N А43-16896/2011).
    Таким образом, для применения обозначенных выше п. п. 16, 18 — 22 Постановления N 73 в новой редакции к конкретной ситуации необходимо определить, относится ли соответствующая арендная плата к регулируемым ценам.
    Исходя из п. п. 16 и 18 данного Постановления, можно заключить, что регулируемой арендной платой является та плата, необходимость государственного регулирования которой закреплена федеральным законом.
    — Размер арендной платы по договору аренды публичного имущества, заключенному по результатам торгов
    Пленум ВАС РФ в п. 18 Постановления N 73 в новой редакции разъяснил, что по смыслу п. 4 ст. 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если определяется по результатам проведения торгов.
    Исходя из этого, если по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.
    Данное разъяснение имеет существенное значение в том числе для отношений по предоставлению земельных участков, находящихся в публичной собственности, для целей строительства, поскольку такое предоставление земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта в специально предусмотренных нормативным правовым актом субъекта РФ или муниципального образования случаях осуществляется на торгах (п. п. 1.1 и 1.2 ст. 30 ЗК РФ).
    Также Пленум ВАС РФ в рассматриваемом Постановлении разъяснил, что допускается установление арендной платы таким образом, что государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы. При этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом.
    Это разъяснение было проиллюстрировано Пленумом ВАС РФ следующим образом: не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, п. 7 ст. 38.2 ЗК РФ). Размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.
    — Правомерность условия о плате за право заключения договора аренды
    Пленум ВАС РФ подчеркнул, что в тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора платы за право на заключение договора аренды дополнительно к регулируемой арендной плате, являются ничтожными.
    В этой связи целесообразно обратить внимание на то, что в практике Президиума ВАС РФ есть пример попытки признания ничтожным условия о плате за право заключить договор аренды. Однако Президиум ВАС РФ в удовлетворении этого требования отказал, поскольку указанное условие является частью условий об арендной плате и оспариванию подлежат условия об арендной плате в целом, но не в части (Постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 N 5081/12 по делу N А14-4198/2011).
    — Изменение арендной платы на основании п. 3 ст. 614 ГК РФ
    В п. 21 Постановления N 73 в новой редакции дано подробное толкование п. 3 ст. 614 ГК РФ. В первую очередь Пленум ВАС РФ квалифицировал данную норму как диспозитивную, из чего сделал вывод, что допустимо изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
    Существующая на данный момент судебная практика придерживается сходного подхода (Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.10.2012 по делу N А19-22685/2011, от 13.07.2009 по делу N А33-8831/08, ФАС Московского округа от 08.12.2010 N КГ-А40/13873-10,3 по делу N А40-2022310-155-159). Однако в отличие от Пленума ВАС РФ суды исходят из того, что договорное регулирование изменения размера арендной платы должно содержаться в самом договоре аренды, а не в ином соглашении сторон.
    Следует отметить также и то, что Пленум ВАС РФ ограничил частотность договорного изменения размера арендной платы, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы. В этом случае такое изменение может осуществляться арендодателем не чаще одного раза в год.
    Целесообразно обратить внимание на то, что практика установления в договоре аренды государственного или муниципального недвижимого имущества права арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы является достаточно распространенной (см., например, Определения ВАС РФ от 14.09.2011 N ВАС-5920/11 по делу N А55-37189/2009, от 22.07.2011 N ВАС-8715/11 по делу N А65-12224/2010-СГ2-6, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 02.11.2012 по делу N А43-31470/2011, ФАС Дальневосточного округа от 18.12.2012 N Ф03-5768/2012 по делу N А51-644/2012, ФАС Поволжского округа от 03.08.2012 по делу N А72-9033/2011).
    В то же время возможность изменения размера арендной платы довольно часто ограничивается сторонами в самом договоре: не чаще одного раза в год (см., например, Постановления ФАС Московского округа от 31.05.2012 по делу N А40-10902711-6-944, ФАС Дальневосточного округа от 07.06.2011 N Ф03-1990/2011 по делу N А24-3827/2010, ФАС Центрального округа от 06.02.2012 по делу N А64-225/08-7).
    Таким образом, Пленум ВАС РФ фактически подтвердил уже сложившуюся практику взаимоотношений сторон арендных правоотношений, но установил барьер возможным недобросовестным действиям со стороны арендодателя.
    — Изменение арендной платы за пользование публично-правовым имуществом
    В п. 20 Постановления N 73 в новой редакции подробно разъяснена ситуация изменения размера арендной платы, которая не является регулируемой, но в отношении нее публично-правовым образованием установлены правила (принят нормативный правовой акт), которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого образования.
    Данные разъяснения сводятся к следующему. Указанные акты регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим это управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды, если это предусмотрено в самом договоре.
    Если стороны распространили действие такого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет условию договора. Если при этом стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
    Относительно последнего абзаца п. 20 Постановления N 73 в новой редакции целесообразно указать, что Пленум ВАС РФ подтвердил ранее сложившуюся судебную практику. В обозначенной ситуации изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора и не требует заключения специального дополнительного соглашения к договору (Постановления Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09 по делу N А59-3535/07-С9(С-5), от 03.07.2007 N 3484/07 по делу N А05-2829/2006-30, Определение ВАС РФ от 11.03.2011 N ВАС-2214/11 по делу N А06-4340/2009, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 18.05.2011 по делу N А31-4789/2010, ФАС Дальневосточного округа от 03.05.2011 N Ф03-1044/2011 по делу N А24-3910/2010, ФАС Московского округа от 13.05.2011 N КГ-А40/3794-11 по делу N А40-13919/10-6-130).
    — Злоупотребление правом при изменении размера арендной платы
    В п. 22 Постановления N 73 в новой редакции сформулирована важная правовая позиция относительно применения института злоупотребления правом к правоотношениям по изменению размера арендной платы.
    Данная правовая позиция состоит в следующем. Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договором аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки. Целесообразно отметить, что на настоящий момент примеров успешного применения ст. 10 ГК РФ в ситуации существенного изменения размера арендной платы крайне мало.
    Среди них можно выделить Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.06.2009 N Ф04-2898/2009(6282-А03-4) по делу N А03-8461/2008-38, в котором в качестве злоупотребления правом было признано единовременное многократное увеличение размера арендной платы по инициативе арендодателя, так как, исходя из фактических обстоятельств и условий договора аренды, размер арендной платы должен был быть увеличен не произвольно, а в разумных пределах.
    Документы, являющиеся героями текущего обзора — Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды», можно скачать, кликнув на выделенную часть текста ().

    (По материалам аналитических обзоров, подготовленного компанией Консультант Плюс )

    По словам партнера Шаймарданов и партнеры Айнура Ялилова, Верховный суд последовательно «проводит мысль», что в спорах, которые вытекают из договорных отношений, в первую очередь нужно исходить из принципа свободы договора. Об этом зашла речь и в лизинговых делах, которые дошли до ВС.

    Угон и авария

    Компания «Каркаде» более 22 лет занимается в России автомобильным лизингом. Очередным клиентом этой организации стало ООО «КПГ-Развитие». «Каркаде» купила для общества автомобиль «Рено Логан», параллельно застраховав машину. Как оказалось, не зря: «КПГ-Развитие» разбила иномарку. К моменту аварии лизингополучатель не успел перевести своему контрагенту 26 платежей на общую сумму 704 294 руб. А от страховщика компания «Каркаде» получила за пострадавшее в ДТП авто лишь 334 812 руб. Исходя из этого, лизинговая компания потребовала взыскать со своего клиента еще 369 482 руб. убытков. Они по соглашению контрагентов рассчитываются как сумма неоплаченных лизинговых платежей, то есть в спорной ситуации составляют 704 294 руб. – 334 812 руб. Сославшись на подобную договоренность сторон и принцип свободы договора, первая инстанция удовлетворила требования истца (дело № А40-241081/2017).

    Но 9-й ААС решил, что размер убытков в таком случае надо определять иначе: соотнести взаимные предоставления по договору (сальдо встречных обязательств). То есть из суммы, которую потратил на покупку машины лизингодатель, вычесть размер платежей, которые «Каркаде» перечислил клиент (п. 7 и п. 8 постановления Пленума ВАС от 14 марта 2014 года №17 «Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга»). «Каркаде» не согласилось с выводом апелляции и обжаловало его в Верховном суде. В своей жалобе лизинговая компания указывала на принцип свободы договора. Заявитель пояснял, что в соглашении со своим клиентом они установили порядок определения убытков в размере суммы будущих лизинговых платежей. На заседании в экономколлегии присутствовал лишь представитель ответчика, который оказался краток и указывал на правоту апелляции по всем доводам. «Тройка» судей под председательством Натальи Чучуновой постановила отменить акты нижестоящих инстанций и отправить этот спор на новое рассмотрение обратно в АСГМ.

    Вторая ситуация оказалась похожей, но только лишь разницей, что клиентом «Каркаде» являлся индивидуальный предприниматель Дмитрий Евлампиев и его авто «КИА Рио» не разбили, а угнали (дело № А40-7874/2018). В этом случае обе инстанции рассчитали убытки лизинговой компании по формуле сальдо встречных обязательств, сославшись все на те же разъяснения постановления Пленума ВАС № 17 от 14 марта 2014 года. «Каркаде» обжаловало такие выводы в Верховном суде. Заседание по этому делу прошло без представителей обеих сторон и завершилось тоже отменой всех актов нижестоящих судов. Дело тоже отправили на новое рассмотрение в АСГМ.

    Эксперты «Право.ru»: «Свобода договора в приоритете»

    В рассматриваемых делах поднимается классический вопрос о диспозитивности норм, которые регулируют последствия расторжения договора лизинга, когда утрачен предмет соглашения, говорит Алексей Костоваров, советника АБ Линия права. Он подчеркивает, что еще в деле № А68-2906/2014 экономколлегия указала на необходимость учитывать принцип свободы договора и приоритет договорных положений в подобных ситуациях. Но вместо этого суды фактически ограничили свободу договора и разрешили спор, основываясь исключительно на нормах права и разъяснении Пленума ВАС в отрыве от воли сторон, определенной в лизинговом соглашении, констатирует Ялилов. Более того, такая позиция экспертов соотносится с положениями ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», говорит Владислав Варшавский, управляющий партнер Варшавский и партнеры. Ст. 22 этого закона предусматривает возможность установить в таком договоре сторону, которая будет отвечать за сохранность предмета лизинга от всех видов имущественного ущерба, а также за риски, связанные с его гибелью, резюмирует юрист.

    А старший консультант департамента юридической практики ALCG Никита Роженцов советует лизингополучателю при заключении подобных соглашений настаивать на такой формулировке об ответственности, которая ограничит сумму убытков размером страхового возмещения.

    Авторы статьи: Юлия Кирпикова, руководитель Коммерческой практики адвокатского бюро КИАП, адвокат, и Евгений Васин, младший юрист адвокатского бюро КИАП

    Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее также – «Постановление») с момента его и принятия и до настоящего времени остаётся одним из наиболее обсуждаемых судебных актов ВАС РФ. Также как и по многим юридическим вопросам, мнения юристов касательно Постановления и его роли в юридической практике разделились. Кто-то считает, что Постановление привнесло дополнительную неопределенность в гражданский оборот, кто-то же, напротив, говорит о том, что новых возможностях, связанных с ограничением буквального толкования правовых норм.

    Вместе с тем, несмотря на различные дискуссии, можно сделать один объективный вывод – вот уже два с половиной года Постановление активно применяется судами в различных правовых вопросах. И пусть судебная практика не всегда единообразна, тем не менее, ее анализ позволяет выявить ряд тенденций, которые могут быть приняты во внимание как на досудебной, так и на судебной стадиях юридической деятельности.

    1. Касательно императивности правовых норм и необходимости соблюдения баланса интересов сторон

    Особый интерес для правоприменительной практики представляют пункты 2 – 4 Постановления, которые содержат разъяснения по поводу того, какую норму права судам следует считать императивной, а, значит, какие ограничения должны быть в обязательном порядке соблюдены сторонами, в частности, при заключении договора.

    Одним из наиболее наглядных примеров того, как суды, руководствуясь Постановлением, могут применить признать диспозитивной норму, устанавливающую обязанности для субъектов правоотношений, являются судебные акты по делу № А40-158220/2015. В рамках указанного дела истец обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании денежных средств, в т. ч. процентов за пользование чужими денежными средствами, в связи с неисполнением ответчиком – банком – обязанности по выплате суммы банковской гарантии.

    Суть спора сводилась к разрешению вопроса об императивности п. 2 ст. 374 ГК РФ «требование бенефициара должно быть представлено гаранту до окончания срока действия независимой гарантии». Истец направил требование банку до окончания срока действия банковской гарантии, однако, когда банк его получил, срок действия гарантии уже был окончен, в связи с чем банк отказался выплачивать денежные средства бенефициару, посчитав истца нарушившим императивное условие выплаты указанных средств, установленное нормой гражданского законодательства.

    Рассмотрев указанное дело, суды трех инстанций, руководствуясь п.п. 2 – 4 Постановления, не нашли признаков императивности в п. 2 ст. 374 ГК РФ, указав, что «отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными».

    Иными словами, в отсутствие прямого запрета на установление сторонами в договоре положений, противоречащих ГК, а также явно выраженного нарушения баланса интересов сторон, суды интерпретируют п. 2 ст. 374 ГК РФ, а также все остальные нормы ГК, где есть слово «должен», как «может», оставляя сторонам договора право выбора наиболее предпочтительного для них варианта правоотношений.

    Другой пример – дело № А40-37963/12-59-350, в котором суды трех инстанций при втором круге рассмотрения дела применили п. 2 Постановления и пришли к выводу, что ст.ст. 929, 954, 967 ГК не содержат явно выраженный запрет на замену страхового возмещения в денежной форме иной формой возмещения, на основании чего был сделан вывод, что «осуществление страхового возмещения в виде передачи соглашения об отступном не противоречит действующему законодательству» (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.10.2014 по делу № А40-37963/12-59-350).

    Следуя изложенным в Постановлении выводам, все чаще суды стали признавать, что они не вправе «ограничиваться формальной констатацией определенного условия договора в отрыве от его контекста и цели заключения, а должны оценивать все условия договора в их совокупности с учетом целей его заключения и действительной воли сторон, в пользу сохранения существующих обязательств, при условии добросовестного поведения участников сделки» (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28.01.2016 № Ф09-10829/15 по делу № А76-2502/2015).

    Учёт всех обстоятельств дела, в частности, воли сторон, целей и условий, при которых договор был заключен, позволяет судам в ряде случаев применить положения Постановления и для восполнения пробелов в праве. Например, в деле № А40-44056/2013 Девятый арбитражный апелляционный суд применил п. 3 Постановления и п. 2 ст. 23 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (далее также – «Закон об АО») и отказал в апелляционной жалобе, так как не нашёл императивную норму, которая обязывала бы акционеров распределять имущество ликвидируемого юридического лица исключительно пропорционально. Иными словами, в отсутствие чёткого ответа на вопрос, допустимо ли с точки зрения Закона об АО непропорциональное распределение имущества ликвидируемого юридического лица, ст. 31.1 Закона об АО, в совокупности с п. 3 Постановления, позволяют сторонам предусмотреть такой порядок распределения имущества (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2015 № 09АП02292/2015 по делу № А40-44056/2013).

    Также, интересным представляется тот факт, что суды, применяя Постановление, стремятся при толковании условий договоров между сторонами учитывать существо применяемых к таким условиям договора правовых норм. В частности, в деле № А69-3576/2013 Третий арбитражный апелляционный суд указал, что «законодатель, формулируя правило о том, что необходимые расходы, понесенные покупателем в связи с принятием товара на ответственное хранение, подлежат возмещению поставщиком, не преследовал цель ограничить стороны в использовании неустойки как механизма компенсации убытков».

    Отметим, что применение положений Постановления позволяет сторонам сделки, среди прочего, устанавливать наиболее предпочтительные для них механизмы взаимодействия, которые не ограничиваются буквой закона, а, возможно, и дополняют его.

    Так, например, в рамках рассмотрения дела № А40-149290/2014 перед судами был поставлен вопрос, является ли императивной ст. 1010 ГК РФ, содержащая перечень оснований для прекращения агентского договора. По мнению одной из сторон договора, право агента на одностороннее расторжение агентского договора, противоречило ст. 1010 ГК РФ. Направляя указанное дело на новое рассмотрение, Арбитражный суд Московского округа пришел к выводу, что, в отсутствии в ГК РФ запрета на иное, допустимо предусматривать в агентском договоре право стороны на отказ от его исполнения. Тем самым Арбитражный суд Московского округа как-бы дополнил ст. 1010 ГК новыми основаниями для расторжения агентского договора, предусмотренного соглашением сторон. При рассмотрении дела на втором круге Девятый арбитражный апелляционный суд и Арбитражный суд Московского округа пришли к аналогичному выводу (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2016 по делу № А40-149290/14, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.09.2016 по делу № А40-149290/14).

    Положения Постановления применяются судами не только в вопросах, связанных с возможностью сторон расторгнуть договор в одностороннем порядке, но и по вопросам условий их одностороннего расторжения.

    Так, в деле А40-83887/2015-42-652 истец – индивидуальный предприниматель – обратился в суд с иском о взыскании денежных средств, уплаченных им в качестве комиссии по кредитному договору. Кредитный договор в данном деле предусматривал право Истца на досрочное погашение текущей задолженности по кредиту с уплатой Кредитору «комиссии за досрочное погашение, если период времени с даты фактического предоставления кредита по дату досрочного погашения текущей задолженности по кредиту (включительно) составит менее 365 календарных дней».

    Истец полагал, в числе прочего, что включение в кредитный договор подобных условий нарушает п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Помимо вполне очевидного указания на неприменение Закона о защите прав потребителей к отношениям по кредитному договору, предназначенному «для предпринимательских целей», суды первой и апелляционной инстанций указали на следующее:

    • Законодательство РФ не запрещает кредиторам выдвигать дополнительные условия в виде уплаты комиссии в подобных случаях, так как с экономической точки зрения, комиссия за досрочное погашение кредита направлена на компенсацию потерь кредитора;
    • Досрочное погашение кредита создает для заемщика имущественное благо в виде экономии денежных средств, составляющих проценты за пользование кредитом, которые подлежали бы уплате при погашении кредита в соответствии с согласованным графиком;
    • Подобное условие договора соответствует законодательству, в котором отсутствует какое-либо императивное предписание, устанавливающее исчерпывающий перечень условий кредитного договора, а также запрещающее установление условий, прямо не предусмотренных законом или иным правовым актом в том числе, об уплате комиссий наряду с процентами по кредиту (Постановление Арбитражного суда г. Москвы от 22.12.2015, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2016 по делу № А40-83887/2015).

    Похожей позиции придерживался Девятый арбитражный апелляционный суд в деле № А40-69329/2015, где, применяя п. 1, 3 и 4 Постановления, был сделан вывод об отсутствии в российском праве императивных норм, которые бы ограничивали права сторон указывать в договоре суммы денежных средств, подлежащих оплате в случае его одностороннего расторжения.

    Суммируя вышеизложенные выводы судов можно говорить, что формула «разрешено, если не запрещено», установленная п. 2 Постановления, позволяет сторонам предусматривать любые основания и условия расторжения договора, если законом прямо не предусмотрен запрет на установление согласованных сторонами условий об ином, а также не нарушен баланс интересов всех сторон.

    Так, например, прямого запрета на указание «иного» условия расторжения договора применительно к п. 1 ст. 782 ГК РФ («Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов») не содержится, чем и воспользовались стороны в деле № А40-135254/2013, предусмотрев в договоре о передаче прав пользования доменными именами, обязанность пользователя в случае одностороннего расторжения договора, уплатить правообладателю (истцу) компенсацию за весь неполученный доход.

    Суд в данном деле руководствовался п. 4 Постановления, отметив ничтожность условия о компенсации за одностороннее расторжение договора, равной времени действия всего договора, поскольку такая компенсация «носит запретительный характер для ответчика, лишая его возможности воспользоваться правом на отказ от исполнения договора, вопреки прямой норме закона» (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2014 № 09АП-21516/2014-ГК по делу № А40-135254/2013).

    Примечательно, что к похожим выводам, но руководствуясь другими положениями Постановления (п. 9 Постановления), пришёл Арбитражный суд Амурской области в деле № А04-2448/2016. При рассмотрении указанного спора суд посчитал, что включение в контракт условий, предусматривающих начисление неустойки подрядчику от цены контракта без учета объема уже выполненных подрядчиком и сданных заказчику работ, является злоупотреблением правом.

    Два вышерассмотренных дела подтверждают, что, применяя Постановление, суды не стремятся интерпретировать право исключительно в расширительном смысле и исключительно в пользу неограниченной свободы договора. Напротив, в подобных ситуациях, суды обязаны учитывать «существо» норм, а также «цели, которые преследовал законодатель, устанавливания то или иное правило» (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28.01.2016 по делу № А76-2502/2015). Тем не менее, баланс интересов сторон остаётся даже в этих случаях решающим фактором в толковании норм и/или положений договоров (там же).

    Так, на необходимость соблюдения баланса интересов указали Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд и Арбитражный суд Уральского округа в судебных актах по делу № А76-2502/2015, отмечая, что «при толковании условий договора суды не вправе ограничиваться формальной констатацией определенного условия договора в отрыве от его контекста и цели заключения, а должны оценивать все условия договора в их совокупности с учетом целей его заключения и действительной воли сторон, в пользу сохранения существующих обязательств, при условии добросовестного поведения участников сделки» (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28.01.2016 по делу № А76-2502/2015).

    Учёт интересов сторон при этом может заключаться не только в контексте баланса экономических интересов, но также в равенстве переговорных возможностей, чему посвящены сразу несколько пунктов Постановления.

    2. Касательно равенства переговорных возможностей

    На необходимость «выравнивания» интересов сторон, лишь одна из которых является профессиональным участником рынка, направлены п. 10 и 11 Постановления, в соответствии с которыми при оценке фактического соотношения переговорных возможностей сторон необходимо учитывать уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере (п. 10 Постановления), а, при невозможности установить действительную общую волю сторон – толковать положения договора по принципу сontra рroferentem («против предложившего»), где лицом, предложившим лицом считать профессионала в соответствующей сфере (п. 11 Постановления).

    Применение судами указанных пунктов позволяет оградить «неопытную» сторону от последствий противоречивых формулировок в стандартных соглашениях, к которым часто прибегают банки и страховые организации, как произошло, в частности, в деле А40-168599/2015.

    В рамках указанного дела истец обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском о признании недействительными и не подлежащими применению своп-договоров, заключенных в рамках Генерального соглашения между ним и банком. Удовлетворяя требования истца, суд признал недобросовестным поведение банка как в процессе заключения спорных сделок, так и в последующих договорных отношениях, выразившееся в не предоставлении банком сведений о рисках, отсутствии четкого описания порядка определения текущей стоимости свопов, неточности в расчётах, что в виду отсутствия опыта ввело истца в заблуждение относительно существа заключаемых сделок и связанных с их исполнением негативных рисков.

    Руководствуясь принципом добросовестности, и применяя п. 10 (при оценке фактического соотношения переговорных возможностей сторон необходимо учитывать уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере) и п. 11 (при невозможности установить действительную общую волю сторон договор необходимо толковать против предложившего, где предложившим предполагается профессионал в соответствующей сфере) Постановления, суд пришёл к следующим выводам:

    • позитивное заблуждение в существе/содержании/предмете сделки возникает до оформления соответствующего документа и действует до того момента, пока не возникнут те обстоятельства, которые не предполагались и не подразумевались заблуждающейся стороной при изначальных условиях;
    • заинтересованность в совершении сделки, а также отсутствие каких-либо возражений/требований у непрофессионала, не могут рассматриваться как согласие с представленной информацией и свидетельствовать об ее полном и адекватном пониманием;
    • применение непрофессионалом общепринятой на соответствующем рынке терминологии не свидетельствует о том, что у такой стороны есть необходимые специалисты или опыт в данной области, а также «не свидетельствует о том, что каждая из применяющих данные термины сторон в полной мере осознает содержание каждого применяемого термина, а также последствия реализации сделки в натуре»;
    • сторона — профессионал в сфере финансов и финансовых рынков обязана обеспечить, чтобы положения сложных финансовых инструментов были ясными, недвусмысленными и понятными любому лицу, не обладающему специальными навыками в сфере финансов и не знакомому с принятыми в этой сфере обыкновениями и терминологией;
    • банк, как квалифицированный инвестор, исходя из недопустимости извлечения выгоды из незаконного и недобросовестного поведения, обязан информировать контрагентов – не профессионалов не только об экономическом, но и юридическом существе и возможных последствиях предлагаемых сделок.

    Суд также согласился с доводом истца о том, что, ввиду «наполненности текстов Подтверждений…и Генерального соглашения… отсылочными нормами к стандартной документации НАУФОР и терминами в специальном значении, итоговое их понимание и применение при обычных условиях существенно затруднено» (Решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.02.2016 по делу № А40-168599/2015).

    Иными словами, суд, встав на сторону контрагента–непрофессионала, фактически утвердил «презумпцию безграмотности контрагента»: даже если сторона, не обладающая достаточным опытом в сфере работы с финансовыми инструментами, активно использует общепринятую терминологию, выражает согласие на совершение сделки и впоследствии подписывает соглашения, содержащие данные термины и отсылочные нормы, данная сторона всё равно считается не осознающей в полной мере содержание каждого применяемого термина, а также последствий реализации совершаемых ею сделок. При этом данная презумпция распространяется не только на экономические вопросы, но и на «юридическую сущность» сделки, что фактически может означать обязанность стороны-профессионала предоставлять юридические консультации своим потенциальным контрагентам.

    Таким образом, максимально возможный способ для банка или иного профессионального участника ограничить себя от риска признания сделок с непрофессиональными контрагентами недействительными – разъяснять противоположной стороне все подробности, в т.ч. правовые, касающиеся сделки, с разъяснением применимой терминологии. При этом рекомендуется максимально аккуратно составлять отсылочные нормы в соглашениях, поскольку излишняя «загруженность» договоров отсылочными нормами может быть воспринята судом как «затрудняющая понимание» для стороны, не являющейся профессионалом, и, как следствие, свидетельствовать о недобросовестности профессионального участника в договорных отношениях.

    Еще к одним профессиональным участникам гражданского оборота, действия которых все чаще оцениваются судами на предмет равенства переговорных возможностей, относятся страховые организации.

    Так, в деле № А40-118838/2015 правила страхования, применимые к отношениями сторон спора по договору страхования транспортного средства, устанавливали размер некомпенсируемого страховщиком ущерба размере 98% от страховой суммы, если застрахованное транспортное средство было похищено «вместе со свидетельством о регистрации транспортного средства и/или оригинальными ключами от транспортного средства» (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда № 09АП-16098/2016 от 09.05.2016 по делу № А40-118838/2015).

    Подобная формулировка, позволяла страховщику отказаться признавать хищение страховым случаем ввиду действий страхователя. При этом, как отмечено судом, игнорируется «факт возникновения опасности, от которой производилось страхование, причинение вреда страхователю и причинно-следственная связь между ними».

    Применяя п. 10 Постановления, суд указал, что за счёт данного положения правил страхования страховая компания — профессиональный участник рынка — фактически уменьшала собственный предпринимательский риск, связанный с выплатой страхового возмещения, поскольку выплата страхового возмещения зависела не от происшедшего события, а от действий страхователя, и признал данное положение договора страхования ничтожным.

    Отдельную группу спросов между страхователями и страховщиками занимают дела касательно исключений из страховых случаев. Как показывает практика, единый подход к таким делам еще не сформирован.

    В частности, в деле № А40-185418/2014 между страховщиком и страхователь был заключен договор страхования специализированной техники и передвижного оборудования, предусматривающий, в числе прочего, хищение как страховой риск по данному договору. В период действия договора страхования застрахованное имущество было похищено. По факту хищения было возбуждено уголовное дело, а страхователь обратился к страховщику за выплатой страховой суммы, однако страховое возмещение страховщик не выплатил.

    Отказывая в выплате страховой суммы, страховщик исходил из того, что событие, описанное Истцом, не входило в перечень застрахованных рисков по договору, придерживаясь следующих доводов:

    • договор страхования устанавливал перечень событий, в случае наступления которых страхование не осуществлялось. Данный перечень включал «хищение застрахованной техники третьими лицами путем мошенничества, в частности, при их действиях под именем другого лица и/или поддельным документам»;
    • заявление на страхование имущества содержало ограниченный перечень составов преступлений, в случае совершения которых у страховщика возникает обязанность выплатить страховое возмещение: «кража» (ст. 158 УК РФ), «грабеж» (ст. 161 УК РФ), «разбой» (ст. 162 УК РФ)»;
    • в соответствии с постановлением о переквалификации заявленное истцом событие по своим признакам образовывало состав преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ («мошенничество»).

    Доводы отзыва страховщика суд признал необоснованными и отклонил в связи со следующим:

    • в силу п. 11 Постановления толкование спорных условий договора и правил страхования должно осуществляться в пользу страхователя, а не в пользу страховщика;
    • довод страховщика относительно того, что в правилах страхования риск «хищение» указан только в форме кражи, грабежа и разбоя, опровергается, поскольку хищение путем мошенничества полностью охватывается понятием «хищение» в том в смысле, который ему придает соответствующий пункт правил страхования;
    • постановление о возбуждении уголовного дела подтверждает утрату товара, но не является судебным актом, вступившим в законную силу (приговором суда), которым установлена виновность лиц и дана квалификация хищения — кража, грабеж, разбой или мошенничество, следовательно, нет оснований утверждать, что не произошли кража, грабежа, разбойное нападение – страховые случаи по договору (Постановление Девятого апелляционного суда от 24.02.2016 по делу № А40-185418/2014).

    Иными словами, суд, признавая требование страхователя о выплате страхового возмещения правомерным и подлежащим удовлетворению в полном объеме, истолковал положения договора и правил страхования в пользу страхователя

    Вместе с тем последующая практика Арбитражного суда г. Москвы (Решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.06.2016 по делу № А40-65735/2016) демонстрирует иной подход к аналогичному делу.

    Так, в заключенном между сторонами вышеуказанного дела договоре страхования было предусмотрено, что

    • застрахованными рисками помимо прочего являются: утрата, гибель (уничтожение) или повреждение застрахованной спецтехники или ее части, если такая утрата, гибель (уничтожение) или повреждение застрахованной спецтехники или ее части произошли в результате: хищения, угона, иных противоправных действий третьих лиц;
    • не является страховым случаем утрата, гибель (уничтожение) или повреждение застрахованной спецтехники, возникшие в результате хищения спецтехники путем мошенничества.

    Следовательно, договором страхования в данном деле также было прямо предусмотрено, что хищение имущества в результате мошенничества не является страховым риском.

    Доказывая «легитимность» подобных исключений, суд:

    • применяя п. 11 Постановления и интерпретируя спорные положения договора, пришел к выводу, что данный договор в части, касающейся мошенничества, «предусматривает не основания освобождения от выплаты страхового возмещения, а называет одно из тех событий, которое по условиям договора не является страховым случаем». Таким образом, при том, что лицом, предложившим условия договора, считается страховщик, применение п. 11 Постановления в данном случае не создало каких-либо затруднений в исключении мошенничества из страховых рисков;
    • принял во внимание п. 1 Постановления, а также п. 4 ст. 421 ГК РФ (устанавливающий принцип свободы договора), указав, что в российском праве отсутствуют императивные нормы, запрещающие предусматривать аналогичные исключения в договорах страхования.

    При этом суд также отметил, что «вопреки доводам истца об отсутствии судебного акта, данная следственная квалификация, отражена в процессуальном документе, является официальной и определяет рамки уголовного преследования в пределах состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ» (Решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.06.2016 по делу № А40-65735/2016).

    Таким образом, анализ двух судебных актов Арбитражного суда г. Москвы показывает, что подход к идентичным вопросам со ссылкой на Постановление, не является идентичным. При этом если в первом деле суд, руководствуясь п. 11 Постановления, исходил из недоказанности потери имущества из-за преступлений, отнесённых к категории «исключений», и стремился предоставить максимальную защиту для страхователей, то в последующем деле суд занял более взвешенную позицию, которая больше, чем предыдущая, основывается на общих положениях принципа свободы договора.

    3. Касательно неустойки и ее компенсационного характера

    В свете Постановления хотелось бы обратить внимание, что принцип соблюдения баланса интересов активно применяется и в такой категории дел, как дела о взыскании неустойки.

    Так, анализ практики применения положений Постановления по данному вопросу показывает, что для того, чтобы обеспечить соответствие неустойки её ключевой – компенсационной – функции и не превратить неустойку в «средство обогащения кредитора», необходимо всесторонне учитывать экономические интересы всех сторон спора.

    Ключевой вопрос, которым задаются суды, рассматривая споры, связанные с взысканием неустойки – является ли размер взыскиваемой неустойки действительно соразмерным убыткам. Так, в частности, Арбитражный суд Брянской области применил п. 8 Постановления и снизил размер неустойки до 50%, ввиду того, что неустойка, начисляемая «на общую сумму контракта без учета размера фактически просроченного платежа противоречит принципу юридического равенства» (Решение Арбитражного суда Брянской области от 14.07.2016 по делу № А09-3271/2016). Аналогичной позиции придерживаются и другие суды (Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.11.2015 по делу № А56-47569/2015).

    В другом деле Девятый арбитражный апелляционный суд указал, что неустойка за просрочку самовывоза оплаченного товара покупателем, на момент рассмотрения спора приблизительно равная стоимости приобретённого товара, «не имеет компенсационного характера в силу отсутствия убытков кредитора» (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2015 № 09АП28064/2015-ГК по делу № А40-49028/15).

    При этом суды могут прийти к выводу, что отдельные положения договоров о неустойке нарушают баланс интересов сторон не только в тех случаях, когда взыскиваемый размер неустойки оказывается несоразмерен убыткам, но и когда положения договоров между сторонами предусматривают разную ответственность для сторон.

    Так, в деле № А19-20904/2015 стороны заключили договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, строительно-монтажных и пусконаладочных работ, условиями которого была предусмотрена возможность начисления заказчиком штрафа за каждые последующие 15 дней превышения конечного срока выполнения работ или этапа работ. Однако договор не предусматривал возможность начисления подрядчиком заказчику аналогичных штрафных санкций в случае отступления заказчика от условий договора. При этом размер ответственности заказчика в договоре был ограничен 5% работ или от стоимости этапа работ по договору.

    Снижая размер взыскиваемой неустойки до 5% от цены договора, суд, применяя п. 8, 9 Постановления, указал, среди прочего, следующее:

    • цель института гражданско-правовой ответственности — закрепление и восстановление имущественной сферы потерпевшего, а не его неосновательное обогащение за счет нарушителя;
    • установление в договоре различного режима ответственности для сторон является несправедливым условием;
    • включение в проект договора явно несправедливого условия, оспаривание которого осложнено (в частности, ввиду положений Федерального закона от 18.07.2011 № 223 – ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц»), может поставить заказчика в более выгодное положение и позволить ему извлечь необоснованное преимущество;
    • в силу п. 8 Постановления если сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условий договоров, суд с учётом характера и последствий злоупотребления вправе отказать этой стороне в защите принадлежащего права полностью или частично;
    • поскольку ст. 333 ГК РФ позволяет суду снизить подлежащую взысканию неустойку при наличии заявления от ответчика, суд вправе снизить размер подлежащей взысканию неустойки (Решение Арбитражного суда Иркутской области от 27.04.2016 по делу № А19-20904/2015).

    Обобщая вышесказанное, можно отметить, что Постановление само по себе, с одной стороны, гарантирует вариативность поведение участников гражданского оборота, но, с другой стороны, не превращает свободу во вседозволенность. Поскольку основная масса пунктов Постановления применяется к самым разнообразным правоотношениям, на текущий момент судебная практика со ссылками на Постановление очень разнообразна, и, скорее всего, такое разнообразие будет сохраняться в будущем в связи с возможностью различного толкования большинства правовых норм.

    Нормы ст. 303 ГК РФ подлежат применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь. Изложенный вывод уже встречался в судебной практике (см., к примеру, Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 2856/11, а также Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 01.12.2011 по делу N А31-6324/2010, ФАС Северо-Кавказского округа от 20.10.2011 по делу N А53-16836/2009).
    Кроме того Пленум ВАС РФ указал, что собственник, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, вправе на основании абз. 1 ст. 303 ГК РФ предъявить к такому лицу требование о возврате или возмещении всех доходов (возможных доходов) за все время незаконного владения. Ответчиками по такому исковому требованию могут являться:
    — недобросовестный арендодатель (лицо, которое знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу имущества в аренду, при этом заключило договор аренды в отсутствие таких правомочий и получало платежи за пользование данным имуществом от арендатора);
    — недобросовестный арендатор (лицо, которое, заключая договор аренды, знало об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу имущества в аренду). В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (п. 1 ст. 322 ГК РФ);
    — добросовестный арендодатель. В последнем случае собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые добросовестный арендодатель извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.
    Пленум ВАС РФ также обратил внимание на то, что иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.
    Несколько договоров аренды в отношении одного и того же имущества
    В п. 13 Постановления N 73 в новой редакции указано на возможность внесения в ЕГРП нескольких записей об аренде одной и той же вещи. Так, Пленум ВАС РФ отметил, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.
    Поскольку договоры аренды, предусматривающие такое пользование (владение и пользование) арендуемым имуществом, которое не может одновременно осуществляться несколькими арендаторами, не могут быть должным образом исполнены, то к отношениям арендаторов и арендодателя следует применять правила гражданского законодательства о неисполнении обязательства передать индивидуально-определенную вещь (ст. 398 ГК РФ).
    Пленум ВАС РФ разъяснил, что арендатор, которому не было передано арендованное имущество, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки (п. 13 Постановления N 73 в новой редакции).
    Указанная правовая позиция не относится к случаям, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени. К примеру, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2010 N 2111/10 по делу N А05-7607/2009 суд признал правомерным заключение нескольких договоров аренды, объектом которых является один и тот же лесной участок, при условии, что данные договоры отличаются по видам лесопользования (см. также Определение ВАС РФ от 06.12.2012 N ВАС-15607/12 по делу N А26-6010/2011, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 16.08.2011 N Ф03-3452/2011 по делу N А51-13870/2010, ФАС Северо-Западного округа от 20.11.2012 по делу N А66-10428/2011, ФАС Уральского округа от 25.12.2012 N Ф09-12253/12 по делу N А60-15786/2012, ФАС Центрального округа от 11.11.2009 по делу N А23-1183/08А-9-78, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2010 N 17АП-5997/2010-АК).
    В то же время по этому вопросу до принятия Постановления Президиума ВАС РФ от 27.07.2010 N 2111/10 по делу N А05-7607/2009 существовала обратная судебная и административная практика, не допускавшая сдачу лесного участка в аренду нескольким лицам, даже если лесной участок арендуется в разных целях использования (см., к примеру, Письмо Рослесхоза от 02.04.2008 N МГ-03-28/2198 «О возможности предоставления одного лесного участка в аренду нескольким лицам для различных видов его использования», Постановление ФАС Поволжского округа от 12.04.2010 по делу N А55-14946/2009). И данная позиция по-прежнему используется органами исполнительной власти (см., к примеру, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 09.03.2011 N Ф03-10014/2010 по делу N А51-13870/2010, Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2011 N 05АП-6966/2010 по делу N А51-13869/2010).
    Государственная регистрация договора аренды
    В п. 14 Постановления N 73 в новой редакции установлено, что отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению. Такой незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если:
    — контрагенты согласовали его существенные и иные условия,
    — была соблюдена форма договора,
    — собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний;
    — договор исполнялся сторонами.
    В то же время у арендатора по такому договору не возникают права, которые касаются третьих лиц (право преимущественного заключения договора на новый срок, право на сохранение договора аренды в силе при смене арендодателя и др.), то есть «вещный эффект» у незарегистрированного договора аренды не возникает.
    До настоящего времени в судебной практике преобладала позиция, согласно которой договор аренды, который подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован, является незаключенным (см., к примеру, п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Определения ВАС РФ от 14.01.2013 N ВАС-18014/12 по делу N А56-23970/2011, от 10.01.2013 N ВАС-17497/12 по делу N А55-21048/2011, от 29.11.2012 N ВАС-15800/12 по делу N А08-6538/2011, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 01.11.2012 по делу N А82-17754/2011, ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.08.2012 по делу N А58-5177/2011, ФАС Дальневосточного округа от 27.07.2012 N Ф03-2540/2012 по делу N А51-6235/2011, ФАС Западно-Сибирского округа от 13.12.2012 по делу N А45-17359/2012, ФАС Московского округа от 04.12.2012 по делу N А41-4409/12).
    Однако в ряде случаев арбитражные суды указывали на то, что нарушение по вине арендодателя требования об обязательной регистрации договора аренды, заключенного на срок, превышающий один год, не является основанием для освобождения арендатором имущества, если срок аренды, указанный в договоре, не истек (см., к примеру, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.03.2010 по делу N А01-776/2009).
    Напоминаем, что в недавно принятом Федеральном законе от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившем в силу с 1 марта 2013 г., устанавливалось, что правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609, 651 и 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г. (п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ).
    Однако согласно ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, установленные в ст. ст. 609, 651, 658 ГК РФ, были исключены из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ.
    В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок один год и более, возобновилась с 4 марта 2013 г.
    Расторжение договора аренды после оплаты арендатором задолженности
    В Постановлении N 13 указывается, что сам по себе факт погашения арендатором задолженности по договору аренды не лишает арендодателя права потребовать расторжения этого договора путем предъявления соответствующего требования в разумный срок (п. 23 Постановления N 73 в новой редакции). Однако по истечении разумного срока арендодатель это право теряет.
    В то же время в судебной практике ранее находила поддержку иная правовая позиция, согласно которой неисполнение арендатором договорной обязанности не влечет расторжения договора, если арендатор устранил нарушение (его последствия) в разумный срок (см., например, п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», Определения ВАС РФ от 31.01.2011 N ВАС-72/11 по делу N А73-20978/2009, от 13.08.2010 N ВАС-10556/10 по делу N А03-11433/2009, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27.01.2012 по делу N А39-1733/2011, ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.04.2012 по делу N А10-3681/2010, ФАС Дальневосточного округа от 19.06.2012 N Ф03-2184/2012 по делу N А51-16288/2011, ФАС Западно-Сибирского округа от 20.09.2012 по делу N А03-13713/2011, ФАС Московского округа от 29.10.2010 N КГ-А40/13101-10 по делу N А40-166107/09-91-1225, ФАС Поволжского округа от 12.08.2009 по делу N А55-16709/2008, ФАС Северо-Западного округа от 16.01.2012 по делу N А56-74635/2010, ФАС Уральского округа от 26.03.2012 N Ф09-953/12 по делу N А76-12461/2011).
    Изменение арендной платы
    В Постановлении N 73 в новой редакции существенное внимание уделено проблеме изменения размера арендной платы (п. п. 16, 18 — 22).
    Данная проблема особенно актуальна для отношений, связанных с арендой недвижимого имущества (здания, строения, сооружения, земельного участка), находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее — публичная собственность). В судебной практике встречаются случаи одностороннего многократного изменения размера арендной платы по таким договорам.
    В качестве примеров можно привести:
    — Определение ВАС РФ от 27.12.2011 N ВАС-16651/11 по делу N А54-6235/2010 (рост арендной платы в 200 раз, изменение базового коэффициента);
    — Определение ВАС РФ от 16.02.2012 N ВАС-15837/11 по делу N А47-7623/2010 (рост арендной платы в 21 раз, изменение методики расчета арендной платы);
    — Определение ВАС РФ от 21.04.2011 N ВАС-1709/11 по делу N А55-35889/2009 (рост арендной платы в 21 раз, изменение значения переменной, содержащейся в методике расчета арендной платы, например кадастровой стоимости земельного участка).
    В большинстве своем изменение размера арендной платы происходит путем изменения нормативного правового акта публично-правового образования, которым утверждена методика расчета арендной платы. И как правило, в договорах аренды публичного имущества соответствующего публично-правового образования указано, что изменение такого нормативного правового акта влечет изменение размера арендной платы.
    Постановление N 73 в новой редакции несколько изменяет данную правовую ситуацию, однако следует обратить внимание на то, что значительная часть разъяснений этого Постановления относится к изменению арендной платы, которая не относится к регулируемым ценам.
    В настоящее время к регулируемым ценам относится арендная плата за пользование земельным участком, находящимся в публичной собственности, что следует из п. 3 ст. 65 ЗК РФ и воспринято существующей судебной практикой (см., к примеру, Постановления Президиума ВАС РФ от 15.03.2012 N 15117/11, ФАС Волго-Вятского округа от 18.06.2012 по делу N А79-9676/2011, ФАС Поволжского округа от 14.01.2013 по делу N А55-12520/2012, ФАС Северо-Кавказского округа от 15.03.2013 по делу N А53-20588/2012, от 15.03.2013 по делу N А53-19427/2011). Таковой является и минимальный размер арендной платы по договору аренды лесного участка, что следует из ст. 73 ЛК РФ и подтверждается сложившейся судебной практикой (см., к примеру, Определения ВАС РФ от 27.12.2012 N ВАС-17251/12 по делу N А32-21481/2011, от 30.11.2012 N ВАС-15490/12 по делу N А43-16896/2011).
    Таким образом, для применения обозначенных выше п. п. 16, 18 — 22 Постановления N 73 в новой редакции к конкретной ситуации необходимо определить, относится ли соответствующая арендная плата к регулируемым ценам.
    Исходя из п. п. 16 и 18 данного Постановления, можно заключить, что регулируемой арендной платой является та плата, необходимость государственного регулирования которой закреплена федеральным законом.
    — Размер арендной платы по договору аренды публичного имущества, заключенному по результатам торгов
    Пленум ВАС РФ в п. 18 Постановления N 73 в новой редакции разъяснил, что по смыслу п. 4 ст. 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если определяется по результатам проведения торгов.
    Исходя из этого, если по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.
    Данное разъяснение имеет существенное значение в том числе для отношений по предоставлению земельных участков, находящихся в публичной собственности, для целей строительства, поскольку такое предоставление земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта в специально предусмотренных нормативным правовым актом субъекта РФ или муниципального образования случаях осуществляется на торгах (п. п. 1.1 и 1.2 ст. 30 ЗК РФ).
    Также Пленум ВАС РФ в рассматриваемом Постановлении разъяснил, что допускается установление арендной платы таким образом, что государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы. При этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом.
    Это разъяснение было проиллюстрировано Пленумом ВАС РФ следующим образом: не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, п. 7 ст. 38.2 ЗК РФ). Размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.
    — Правомерность условия о плате за право заключения договора аренды
    Пленум ВАС РФ подчеркнул, что в тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора платы за право на заключение договора аренды дополнительно к регулируемой арендной плате, являются ничтожными.
    В этой связи целесообразно обратить внимание на то, что в практике Президиума ВАС РФ есть пример попытки признания ничтожным условия о плате за право заключить договор аренды. Однако Президиум ВАС РФ в удовлетворении этого требования отказал, поскольку указанное условие является частью условий об арендной плате и оспариванию подлежат условия об арендной плате в целом, но не в части (Постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 N 5081/12 по делу N А14-4198/2011).
    — Изменение арендной платы на основании п. 3 ст. 614 ГК РФ
    В п. 21 Постановления N 73 в новой редакции дано подробное толкование п. 3 ст. 614 ГК РФ. В первую очередь Пленум ВАС РФ квалифицировал данную норму как диспозитивную, из чего сделал вывод, что допустимо изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
    Существующая на данный момент судебная практика придерживается сходного подхода (Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.10.2012 по делу N А19-22685/2011, от 13.07.2009 по делу N А33-8831/08, ФАС Московского округа от 08.12.2010 N КГ-А40/13873-10,3 по делу N А40-2022310-155-159). Однако в отличие от Пленума ВАС РФ суды исходят из того, что договорное регулирование изменения размера арендной платы должно содержаться в самом договоре аренды, а не в ином соглашении сторон.
    Следует отметить также и то, что Пленум ВАС РФ ограничил частотность договорного изменения размера арендной платы, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы. В этом случае такое изменение может осуществляться арендодателем не чаще одного раза в год.
    Целесообразно обратить внимание на то, что практика установления в договоре аренды государственного или муниципального недвижимого имущества права арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы является достаточно распространенной (см., например, Определения ВАС РФ от 14.09.2011 N ВАС-5920/11 по делу N А55-37189/2009, от 22.07.2011 N ВАС-8715/11 по делу N А65-12224/2010-СГ2-6, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 02.11.2012 по делу N А43-31470/2011, ФАС Дальневосточного округа от 18.12.2012 N Ф03-5768/2012 по делу N А51-644/2012, ФАС Поволжского округа от 03.08.2012 по делу N А72-9033/2011).
    В то же время возможность изменения размера арендной платы довольно часто ограничивается сторонами в самом договоре: не чаще одного раза в год (см., например, Постановления ФАС Московского округа от 31.05.2012 по делу N А40-10902711-6-944, ФАС Дальневосточного округа от 07.06.2011 N Ф03-1990/2011 по делу N А24-3827/2010, ФАС Центрального округа от 06.02.2012 по делу N А64-225/08-7).
    Таким образом, Пленум ВАС РФ фактически подтвердил уже сложившуюся практику взаимоотношений сторон арендных правоотношений, но установил барьер возможным недобросовестным действиям со стороны арендодателя.
    — Изменение арендной платы за пользование публично-правовым имуществом
    В п. 20 Постановления N 73 в новой редакции подробно разъяснена ситуация изменения размера арендной платы, которая не является регулируемой, но в отношении нее публично-правовым образованием установлены правила (принят нормативный правовой акт), которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого образования.
    Данные разъяснения сводятся к следующему. Указанные акты регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим это управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды, если это предусмотрено в самом договоре.
    Если стороны распространили действие такого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет условию договора. Если при этом стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
    Относительно последнего абзаца п. 20 Постановления N 73 в новой редакции целесообразно указать, что Пленум ВАС РФ подтвердил ранее сложившуюся судебную практику. В обозначенной ситуации изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора и не требует заключения специального дополнительного соглашения к договору (Постановления Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09 по делу N А59-3535/07-С9(С-5), от 03.07.2007 N 3484/07 по делу N А05-2829/2006-30, Определение ВАС РФ от 11.03.2011 N ВАС-2214/11 по делу N А06-4340/2009, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 18.05.2011 по делу N А31-4789/2010, ФАС Дальневосточного округа от 03.05.2011 N Ф03-1044/2011 по делу N А24-3910/2010, ФАС Московского округа от 13.05.2011 N КГ-А40/3794-11 по делу N А40-13919/10-6-130).
    — Злоупотребление правом при изменении размера арендной платы
    В п. 22 Постановления N 73 в новой редакции сформулирована важная правовая позиция относительно применения института злоупотребления правом к правоотношениям по изменению размера арендной платы.
    Данная правовая позиция состоит в следующем. Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договором аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки. Целесообразно отметить, что на настоящий момент примеров успешного применения ст. 10 ГК РФ в ситуации существенного изменения размера арендной платы крайне мало.
    Среди них можно выделить Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.06.2009 N Ф04-2898/2009(6282-А03-4) по делу N А03-8461/2008-38, в котором в качестве злоупотребления правом было признано единовременное многократное увеличение размера арендной платы по инициативе арендодателя, так как, исходя из фактических обстоятельств и условий договора аренды, размер арендной платы должен был быть увеличен не произвольно, а в разумных пределах.
    Документы, являющиеся героями текущего обзора — Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды», можно скачать, кликнув на выделенную часть текста ().
    Инструкция по разархивации находится .

    Обсудить в форуме.

    (По материалам аналитических обзоров, подготовленного компанией Консультант Плюс )