Таблица определения физического износа здания

АСП Консалт осуществляет строительно-техническую экспертизу с целью оценки степени износа зданий и сооружений, конструктивных элементов строительных объектов, а также инженерных сетей зданий и сооружений.

Осуществляя определение износа зданий и сооружений, мы руководствуемся регламентами «Методика определения физического износа гражданских зданий», утвержденной Министерством коммунального хозяйства РФ, а также «ВСН 53-86(р) Правила оценки физического износа жилых зданий».

Оценка степени износа зданий и сооружений производится в следующих случаях:

  • Планируется покупка или продажа здания, необходимо произвести оценку степени износа объекта для принятия решения о целесообразности покупки и оценить рыночную стоимость объекта.
  • Планируется аренда здания, смена собственников или арендаторов, необходимо сопоставить затраты на долгосрочную аренду с учетом фактических эксплуатационных характеристик объекта, с целью чего и проводится оценка степени износа сооружения.
  • Планируется текущий или капитальный ремонт здания или сооружения, соответственно, оценка степени износа здания является определяющей при принятии решения о целесообразности ремонта, составе и стоимости работ.
  • Необходимо определить, является ли объект ветхим либо аварийным. В этом случае производится также оценка износа здания или сооружения.

Критерии, по которым производится оценка износа здания или сооружения:

Фундаменты. Признаки износа

Оценка степени износа производится по следующим параметрам:

  • разрушения отделочного слоя цоколя
  • искривления, перекосы горизонтальных линий цоколя
  • трещины и сколы
  • выпучивание и искривление цоколя, стен и полов подвала
  • мох, поражение гнилью и жучком конструкций фундамента

Стены. Признаки износа

Оценка степени износа производится по следующим параметрам:

  • разрушение кирпичной кладки, трещины и выбоины
  • массовое отпадение штукатурки, разрушение облицовки и выветривание швов
  • ржавые потеки, загрязнение и выцветание наружной отделки
  • искривление горизонтальных и вертикальных линий
  • протечки и промерзания
  • выпучивание бетонных слоев
  • разрушение и оседание утеплителя
  • избыточная влажность в помещения, гниль, грибок и увлажнение стен

Перекрытия. Признаки износа

Оценка степени износа производится по следующим параметрам:

  • трещины, прогибы
  • разрушение бетонного слоя, оголение и коррозия арматуры
  • следы увлажнения бетона, протечки и промерзания
  • смещение перекрытий по высоте
  • поражение гнилью и грибком

Кровли. Признаки износа

Оценка степени износа кровли зданий производится по следующим параметрам:

  • вздутия поверхности, разрывы, пробоины
  • протечки
  • ржавление и разрушение настенных желобов, ограждающей решетки, водоприемных устройств
  • поражение гнилью и жучком
  • просветы, проникание воды и снега через щели

Определение износа зданий и сооружений производится путем определения величины физического износа конструктивных элементов, выраженной в %.

Подробнее об оценке фактического технического состояния зданий и сооружений Вы можете узнать из статьи «Обследование зданий и сооружений».

      1. Определение физического износа по срокам эксплуатации здания

Данный метод используется для приблизительной оценки физического износа и составление годовых и пятилетних планов обслуживания застройки.

, (1)

где — фактический срок службы здания;

— минимальный нормативный срок эксплуатации здания.

Например, по техническому паспорту (см. приложение 1) здание построено в 1981 году, на период проведения реконструкции в 2006 году срок эксплуатации =2006-1981=25 лет. Здание относится ко II группе капитальности, в соответствии с разделом 2 минимальный нормативный срок эксплуатации составил=125 лет. Физический износ здания равен:

.

Так как такой метод определения физического износа считается приблизительным, то может оказаться на некотором отрезке времени, что физический износ составляет 100%, чего в действительности не может быть и может привести к спорной ситуации, когда остаточная стоимость равна нулю (полный физический износ), а здание функционирует. В этом случае находят применение формулы (2) и (3):

, (2)

где — нормативный срок службы;

— остаточный ресурс здания, определяемый экспериментальным методом.

, (3)

где — фактический срок службы здания.

В контрольной работе формулы (2) и (3) использовать не требуется, они могут быть использованы в дипломном проектировании.

Опыт эксплуатации большинства зданий показывает, что технический срок службы многих элементов и зданий в целом обычно больше нормативного, при проведении своевременных ремонтов.

      1. Определение физического износа здания по удельным весам стоимости конструкций

Данный метод определения физического износа более объективный, но и более дорогостоящий. Он отражает все повреждения конструкций и инженерного оборудования, но требует проведения сплошного обследования здания.

Физический износ здания определяется по формуле (4) в соответствии (1):

, (4)

где — износ конструктивного элемента, установленный при техническом обследовании в %, принимаемый по формуле (5):

, (5)

где — принимается по таблицам для каждого осматриваемого участка;

Значение следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий или по сметной стоимости.

Для определения физического износа здания по удельным весам стоимости конструкций первоначально определяем физический износ отдельных видов конструкций по результатам их условного обследования, т.е. в задании указаны физические износы конструкций и студент должен их представить в табличной форме, используя приложение 2.

Например, в задании на контрольную работу или курсовой проект дано, что

— фундаменты имеют физический износ — 20%;

— стены и перегородки – 15 и 10%;

— перекрытия – 10%;

— крыша, кровля – 25 и 55%;

— полы керамические 35%; линолеумные — 60%;

— окна, двери – 40 и 40%;

Для определения состояния конструкций и инженерного оборудования по приложению находим указанный физический износ и выписываем признаки износа, количественную оценку и примерный состав работ в таблицу 1. Данные для системы горячего водоснабжения можно принять по системе холодного водоснабжения, см. приложение 2.

Таблица 1

Физический износ конструкций здания

Наименование конструкций

Признаки износа

Количественная оценка

Физ. износ

%

Примерный состав работ

Фундаменты

Мелкие трещины в цоколе, местные нарушения штукатурного слоя и стен.

Ширина раскрытия трещин до 1,5 мм.

Затирка трещин.

Стены

Отслоение и отпадение штукатурки стен, карнизов и перемычек, выветривание швов, ослабление кирпичной кладки, выпадение отдельных кирпичей, трещины в карнизах и перемычках, увлажнение поверхности стен.

Глубина разрушения швов в стене 0,5 см на площадь 10%.

Ремонт, штукатурка или расшивка швов, очистка фасадов.

Перегородки

Мелкие трещины в местах сопряжения перегородок с перекрытием, редкие сколы.

Ширина трещин 1 мм, площадь повреждения до 5%.

Уплотнение и заделка примыканий.

Перекрытие

Трещины в швах между плитами.

Ширина трещин 2 мм.

Расшивка швов.

Продолжение таблицы 1

Наименование конструкций

Признаки износа

Количественная оценка

Физ. износ

%

Примерный состав работ

Лестницы

Выбоины и сколы местами в ступенях, перила повреждены, лестничные площадки имеют трещины поперек рабочей зоны.

Ширина трещин 1 мм.

Заделка отбитых мест, ремонт перил. Усиление железобетоном лестничных площадок.

Лоджии, балконы

Мелкие повреждения металлических обделок и ограждений, наличие мелких усадочных трещин.

Повреждения на площади 5%. Суммарная длина усадочных трещин на 1 м2– 1 метр.

Ремонт металлических обделок, ограждений, затирка трещин.

Кровля, крыша

Вздутие поверхности, трещины, разрывы местами верхнего слоя кровли, требующего замены 10% кровли, коррозия и повреждение настенных желобов, решеток ограждений. Проникание влаги в местах примыкания к вертикальным поверхностям (дымоходов, вентканалов, стен сопряжения), повреждение деталей водоприемного устройства.

Смена верхнего слоя рубероида с разрезкой вздувшихся мест и дополнительное покрытие еще одним слоем кровельного материала. Ремонт желобов, ограждений и водоприемных воронок.

Полы

Керамические (отсутствие отдельных плиток, местами вздутие и отслоение на площади равной 25%).

Линолеумные (материал пола истерт, пробит, порван по всей площади помещения, просадка основания 10% площади пола).

Частичная замена плиток покрытия с добавлением плиток местами. Полная замена покрытия пола с использованием части старого материала.

Окна

Оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны в углах, часть приборов повреждена или отсутствует. Отсутствуют отливы и остекление.

Ремонт переплетов, укрепление соединений накладками, восстановление остекления с добавлением нового материала 30%.

Двери

Дверные полотна осели или имеют неплотный притвор по периметру коробки, дверные приборы частично утрачены или неисправны. Деревянные коробки перекошены, наличники повреждены.

Ремонт дверных полотен и коробок с заменой 50% приборов.

Продолжение таблицы 1

Наименование конструкций

Признаки износа

Количественная оценка

Физ. износ

%

Примерный состав работ

Окраска водными составами

Окрасочный слой имеет местами потемнения, загрязнен, в отдельных местах поврежден.

Промывка поверхности и покраска за 1 раз.

Масляная окраска

Потемнение, загрязнение окрасочного слоя, матовые пятна и подтеки.

Промывка поверхности и покраска за 1 раз.

Оклейка обоями

Трещины, загрязнения и обрывы в углах и местах установки электрических приборов, дверных проемов. Обесцвечивание и потемнение рисунка.

Оклейка отдельных мест.

Облицовка керамической плиткой

Частичное выпадения или неплотное прилегание плиток на площади 25%.

Замена отдельных плиток местами ко-

личеством 10 штук.

Штукатурка

Волосяные трещины и сколы местами.

Затирка трещин со шпатлевкой.

Горячее водоснабжение

Ослабление стальных набивок, выход из строя части запорной арматуры, отдельные нарушения теплоизоляционного материала магистралей и стояков.

Набивка сальников, замена прокладок, устройство теплоизоляции трубопровода.

Отопление

Массовое повреждение трубопроводов (стояков и магистралей). Сильная коррозия, следы точечного ремонта (хомуты, заварка). Неудовлетворительная работа отопительных приборов и запорной арматуры, их закипание, нарушение теплоизоляции трубопроводов.

Полная замена системы.

Холодное водоснабжение

Капельные течи в местах врезки кранов и запорной арматуры, отдельное повреждение трубопроводов, повреждение коррозией отдельных участков трубопроводов. Утечки воды в 10% приборов и смывных бачков.

Частичная замена кранов и запорной арматуры, ремонт отдельных участков трубопроводов, восстановление отдельных участков трубопровода и их окраска.

Канализация

Наличие течи в местах присоединения приборов 5% всего количества, повреждение эмалированных покрытий моек, умывальников, унитазов. Повреждение отдельных мест трубопроводов, значительное повреждение трубопроводов из полимерных материалов.

Заделка мест присоединения приборов и ремонт чугунных труб в отдельных местах, частичная замена ПВХ трубопроводов, замена отдельных приборов.

Продолжение таблицы 1

Наименование конструкций

Признаки износа

Количественная оценка

Физ. износ

%

Примерный состав работ

Электроснабжение

Неисправность, ослабление закрепления, отсутствие отдельных приборов. Следы коррозии на поверхности металлических шкафов и частичное повреждение деревянных крышек.

Установка недостающих приборов, крепление приборов. Ремонт металлических электрощитовых шкафов.

Определение физического износа здания в целом выполняем в виде таблицы 2.

Таблица 2

Физический износ здания

Укрупненные элементы здания

Удельный вес элемента по сборнику 28 в %

Удельный вес по приложению в %

Расчетный удельный вес в %

Физический износ

по результатам обследования

средневзвешанный

фундаменты

1,5

стены

перегородки

0,5

перекрытия

0,5

крыша

кровля

полы

керамические

линолеумные

бетонные

0,5

окна

двери

отделочные работы:

штукатурка

водн. покраска

плитка

масл. покраска

обои

0,5

0,5

0,5

1,5

инженерное оборудование

прочие

балконы, лоджии

лестницы

остальное

0,5

0,5

ИТОГО

100%

100%

28%

Для ее заполнения необходимо определить удельный вес элементов здания по сборнику № 28 в зависимости от этажности здания. В контрольной работе его можно определить по приложению 3. Удельный вес по приложению определяется по таблице 3 в зависимости от группы капитальности здания и показывает, как подразделяются удельные веса в данной группе конструкций. Например, если стены и перегородки в сумме составляют 100%, то по таблице 3 для II группы капитальности стены будут составлять 86 %, а перегородки 14%, аналогично для крыш, проемов и прочего. Полы и отделочные работы подразделяются по площадям. Например, если всю площадь пола в здании принять за 100%, то из них керамические полы 7%, линолеумные 58%, бетонные 35% (см. таблица 2). Расчетный удельный вес определяется умножением удельного веса элемента по сборнику 28 на удельный вес по приложению, и разделить на 100%. Например, для стен , для перегородок. Для проверки суммакак по сборнику 28. Физический износ по результатам обследования принимается из таблицы 1. Средневзвешенный физический износ для каждой конструкции получаем умножением расчетного удельного веса на физический износ по результатам обследования, и разделить на 100%. Например, для фундамента, полученные значения округляем до 0,5% и складываем по всем конструкциям, получая физический износ здания, который составил 28% (см. таблицу 2).

Таблица 3

Физический износ конструкций по приложению сборника 28

Наименование укрупненных элементов

Наименование конструктивных элементов

Удельные веса элементов по группам капитальности, %

стены и перегородки 100%

стены

перегородки

кровля 100%

конструкции крыши

кровельное покрытие

проемы 100%

окна

двери

здания высотой

варианты

малоэтажные здания

до 5 этажей

более 5 этажей

с балконами

без балконов

прочие 100%

балконы

лестницы

остальные

Для осуществления операций по купле-продаже загородной недвижимости владелец заказывает ее оценку. На основе экспертного заключения определяется реальная стоимость дома с учетом всех моментов, связанных с износом здания. Этот фактор является ключевым и, в дальнейшем, влияет на эксплуатационные характеристики постройки.

Определить износ можно самостоятельно с использованием специальных алгоритмов. Воспользуйтесь приведенными инструкциями, чтобы провести предварительную оценку износа частного дома.

Классификация износа

У каждого построенного здания есть заявленные сроки эксплуатации и параметры, по которым определяется ценность дома, его конкурентоспособность на рынке недвижимости. По мере использования объекта ему может наноситься механический ущерб, вследствие чего его оценочная стоимость снижается.

На установленную цену влияет:

  • внешнее состояние дома, его пригодность для проживания;
  • техническое состояние (надежность самой конструкции);
  • текущая рыночная ситуация и месторасположение объекта.

Единица измерения износа – это проценты. Эксперты разделяют этот показатель на две категории: устранимый и неустранимый физический износ дома. Если постройка имеет факторы, указывающие на обесценивание, специалист определяет финансовую целесообразность и стоимость устранения недостатков. Когда затраты на устранение слишком велики и полностью обесценивают объект, от покупки такого объекта недвижимости лучше отказаться.

Сколько времени может прослужить дом?

Период эксплуатации каждой постройки можно определить с точностью до нескольких лет. Факторы, влияющие на возраст и пригодность эксплуатации дома разделяют на физические, хронологические, экономические и эффективные.

Физические факторы

Под физическими сроками службы подразумевается время, в течение которого сама конструкция здания (коробка и фундамент) могут служить и не представляют опасности для жильцов. Если здание изношено настолько, что есть риски обрушения и неустойчивости несущих конструкций, такой объект непригоден для эксплуатации и подлежит сносу.

Хронологические

Во время оценки профессионалы берут во внимание также хронологический возраст объекта. Это временной промежуток между вводом коттеджа в эксплуатацию и настоящим временем. Существуют нормативы, по которым можно понять сколько «прослужит» без капремонта та или иная постройка.

Экономические

При определении стоимости дома анализируют параметр экономической жизни здания (срок, на протяжении которого объект приносит владельцу доход). Если внесенные улучшения или затраты на дом не окупятся, экономическая жизнь такого дома подошла к концу.

Эффективный возраст

Эффективный возраст – это критерий, который отличается от хронологического. К примеру, если здание было построено 10 лет назад, а эксплуатировалось лишь 5, то мы получаем эффективный возраст в два раза меньше хронологического. На основе определения возраста дома определяется оставшийся срок его эксплуатации.

Срок службы дома также определяется оценкой экспертов, которые проводят анализ по ряду параметров, собранных во время осмотра здания и на основе правоустанавливающих документов (с техническим паспортом). На срок пригодности здания также влияет качество строительства. Имейте также ввиду, что заявленный в документах срок эксплуатации может отличаться от фактического состояния коттеджа.

Как рассчитывается износ?

В арсенале экспертов есть несколько формул, которые собственник также может применить для предварительного расчета износа своего жилого дома. На практике каждый из критериев износа просчитывается отдельно. Итоговая оценка включает в себя данные по каждому из следующих расчетов:

Физический износ

Возникает под воздействием внешних факторов (погоды, климата) и зависит от того, как за домом ухаживали жильцы. Описываемый метод применяют по отношению, как к частным домам, так и к многоквартирным жилым комплексам.

Во время нормативной оценки специалисты БТИ используют формулы, руководствуются законодательными нормами и проводят инвентаризацию домов с целью планирования строительства, капитального ремонта и оценки общего состояния жилого фонда.

Оценку физического износа можно проводить как ко всему зданию, так и по отношению к отдельным элементам его конструкции. Сами жильцы могут применять упрощенную формулу для оценки своей недвижимости:

хронологический возраст объекта / стандартный срок физической жизни * 100%

Эта формула используется для метода сравнительной продажи и, конечно, влияет на цену. Поэтому, чтобы продать такой объект недвижимости дороже, проводится его модернизация (реновация).

Сегодня это очень развитый сектор рынка услуг на западе, и он постепенно становится популярным и в России. Реновацию коттеджей выполняют как сами собственники, так и агенты по недвижимости, специализированные фирмы по перепродаже домов (флипперы).

Временной износ

Когда оценку делает эксперт, он пользуется формулой, в которой эффективный возраст делится на стандартный показатель и умножается на 100%. Эффективный возраст определяется исключительно в ходе осмотра конструктивных частей здания. Рассмотрим сравнительную оценку физического возраста на конкретном примере.

Предположим на участке расположен дом, построенный в 1988 году. В документах заявлено 150 лет допустимой эксплуатации. Если сравнить земельный участок с аналогичными по текущему состоянию рынка, то он будет стоить порядка 4-4,5 миллионов рублей. Цена замещения коттеджа находится на уровне 11,4 миллионов и была определена методикой сравнительной единицы.

Отталкиваясь от текущих данных, если оценка проводится в 2018 году, то объекту 30 лет (хронологический возраст). Так как эффективный возраст нам неизвестен, используем следующую формулу:

хронологический возраст (30) / стандартный срок физической жизни (150) * 100%.

Получается, что износ дома равен 30%.

3). Экономический (внешний) износ

На показатели внешнего износа недвижимости влияет целый ряд факторов. В первую очередь, это месторасположение дома. В данном аспекте оценивается наличие поблизости:

  • транспортной инфраструктуры (шоссе, развязок, дорог с круглогодичным подъездом);
  • близости к городу и крупным пригородам;
  • автономность населенного пункта (поселка);
  • наличие магазинов, школ, детских садов, поликлиник, спортивных центров;
  • близость природных благ (леса, речки, озера) и т.д.

Немаловажно также текущее состояние рынка недвижимости (соотношения спроса и предложения, востребованность частного сектора и др.).

Экономический износ также зависит от политики государства и профильных ведомств. К примеру, если за период существования дома издавались нормативные акты, затрудняющие процедуры купли-продажи в определенном регионе или домов определенного назначения, то спрос на подобные объекты может быть низким. Соответственно, коэффициент экономического износа тоже будет минимальным.

В экономической оценке имеют вес негативные факторы. К примеру, если вблизи дома с участком построили промышленное предприятие, к коттеджу ведет разбитая дорога, ремонтом которой никто не занимается, или плохой воздух ввиду наличия рядом свалки или крупного шоссе. Определить негативные факторы далеко не всегда можно во время осмотра здания.

Стоит отметить, что в отдельных случаях экономический износ может стать устранимым с течением какого-то времени. Например, если условия на рынке поменяются в обратную сторону и правительство выдаст другой нормативный акт. Показатель экономического износа является плавающим и не подлежит оценки с помощью конкретной формулы.

Функциональный износ

Ущерб, нанесенный объекту недвижимости в процессе эксплуатации, может быть устранен посредством модернизации, замены, добавления отдельных элементов и сверхулучшений. В качестве отправной точки для оценки функционального износа здания берут нормы современных эксплуатационных стандартов. Стоимость устранения функционального износа измеряется количеством улучшений и их стоимостью, включая монтаж.

Если рассмотреть ситуацию на конкретном примере, можно отметить, что несоответствие современным эксплуатационным стандартам – это отсутствие счетчиков на газ и воду, наличие устаревшей канализации, или системы теплоснабжения.

Если в помещениях присутствуют явные недостатки внутренней отделки, в сумму функционального износа включаются затраты на проведение ремонтных работ по рыночной стоимости базовых стройматериалов.

Какие части дома подлежат оценке?

Как и говорилось ранее, экспертный метод предполагает осмотр специалистом основных конструктивных элементов постройки для общей оценки износа дома. Среди основных конструктивных элементов, подлежащих осмотру, выделяют:

  • фундамент;
  • перекрытия;
  • перегородки и внутренние стены;
  • полы;
  • кровля и крыша;
  • внутренняя отделка;
  • дверные проемы;
  • коммуникации.

Во время проверки эксперт фиксирует выявленные недостатки, определяет физический износ каждой части по формуле и указывает процентное соотношение удельного веса конструктивного элемента в общей стоимости здания. На основании заключения определяется стоимость воспроизводства или итоговая сумма, которая потратится на устранение недостатков.

Собственник может принять решение в пользу ремонта и реконструкции объекта, а может снизить стоимость дома во время продажи, основываясь на конкретных цифрах. Предварительная оценка без эксперта поможет владельцу приблизительно прикинуть стоимость дома с участком. В свою очередь, покупатель может, во время покупки дома, обратить внимание на конструктивные части здания, чтобы установить корректность суммы, которую запрашивает продавец.

Купить тепловизор, уровень

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Срок службы — это календарная продолжительность функционирования конструктивных элементов и здания в целом, при условии осуществления мероприятий технического обслуживания и ремонта.

Для безотказного пользования зданием необходимо периодически заменять (или восстанавливать) некоторые конструктивные элементы и системы инженерного оборудования (например, полы, деревянные перекрытия, системы водоснабжения и др.). Соблюдение правил технической эксплуатации в решающей мере определяет выполнение нормативного срока службы конструктивных элементов и здания в целом. Например, стальная кровля рассчитана на 15 лет службы, при условии, что каждые 3-5 лет она окрашивается. Нарушение этого правила вдвое укорачивает срок службы стальной кровли.

Изнашивание зданий и сооружений заключается в том, что отдельные конструкции, оборудование и здание в целом постепенно утрачивают свои первоначальные качества и прочность. Определение сроков службы конструктивных элементов является весьма сложной задачей, поскольку результат зависит от большого количества факторов, способствующих износу. Поэтому нормативные сроки службы зданий зависят от материала основных конструкций и являются усредненными. Действующие нормы (таблицы 1 и 2) предусматривают различное количество групп капитальности для производственных (4 класса), общественных (9 групп) и жилых зданий (6 групп).

Таблица 1. Классификация жилых зданий по капитальности

Группа зданий Характеристика здания и конструктивных элементов Срок службы здания, лет
I Здания каменные, особо капитальные; фундаменты — каменные и бетонные; стены — каменные (кирпичные) и крупноблочные; перекрытия — железобетонные 150
II Здания каменные, обыкновенные; фундаменты — каменные; стены — каменные (кирпичные), крупноблочные и крупнопанельные; перекрытия — железобетонные или смешанные, а также каменные своды по металлическим балкам 125
III Здания каменные, облегченные; фундаменты каменные и бетонные; стены облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков, ракушечника; перекрытия деревянные, железобетонные или каменные своды по металлическим балкам 100
V Здания сборно-щитовые, каркасные, глинобитные, саманные, фахверковые; фундаменты — на деревянных стульях при бутовых столбах; стены — каркасные и др.; перекрытия — деревянные 30
VI Здания каркасно-камышитовые, из досок и прочие облегченные 15

Таблица 2. Классификация общественных зданий по капитальности

Группа зданий Вид зданий, материалы фундаментов, стен, перекрытий Срок службы здания, лет
I Здания каркасные, с железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каркаса каменными материалами 175
II Здания особо капитальные, с каменными стенами из штучных камней или крупных блоков; колонны и столбы — железобетонные или кирпичные; перекрытия — железобетонные или каменные своды по металлическим балкам 150
III Здания с каменными стенами из штучных камней или крупных блоков; колонны и столбы — железобетонные или кирпичные; перекрытия — железобетонные или каменные своды по металлическим балкам 125
IV Здания со стенами облегченной (каменной) кладки; колонны и столбы — железобетонные; перекрытия — деревянные 100
V Здания со стенами облегченной кладки; колонны и столбы — кирпичные или деревянные; перекрытия — деревянные 80
VI Здания деревянные; стены — бревенчатые или брусчатые 50
VII Здания деревянные каркасные, щитовые 25
VIII Облегченные здания 15
IX Палатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания торговли 10

Первая группа капитальности жилых зданий включает здания каменные, особо капитальные (фундаменты каменные и бетонные; стены кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные; перекрытия железобетонные), нормативный срок службы таких зданий — 150 лет. Введение в состав здания конструктивных элементов из материалов, отличающихся меньшим сроком службы, ведет к уменьшению нормативного срока службы здания в целом. Так, здания сборно-щитовые, каркасные, фахверковые, имеющие деревянные перекрытия (пятая группа капитальности), имеют срок службы 30 лет. Последняя (шестая) группа капитальности включает облегченные здания со сроком службы в 15 лет. Нормативный срок службы здания определяется преобладанием в нем тех или иных конструктивных элементов, имеющих различные сроки службы:

  • фундаменты бетонные 100-125 лет
  • стены кирпичные и крупнопанельные 125 лет
  • перекрытия железобетонные 100-125 лет
  • перекрытия деревянные 60 лет
  • полы из керамической плитки 80 лет
  • полы паркетные 50 лет
  • полы дощатые 30-40 лет
  • деревянные стропила и обрешетка 50 лет
  • кровля из керамической черепицы 80 лет
  • кровля из асбестоцементных листов 30 лет
  • окна и двери в наружных стенах 40 лет
  • элементы систем инженерного оборудования (вентили, задвижки, трубы и пр.) 10-20 лет

Срок службы здания зависит как от условий эксплуатации, так и от стратегического выбора проектировщиков. Можно построить относительно дешевое здание, но в течение всего срока эксплуатации нести значительные затраты по его поддержанию в приемлемом техническом состоянии. А можно возвести здание, в котором в течение всего срока службы практически не потребуется проводить обслуживание и ремонт, но стоимость такого объекта будет несоизмеримо больше по сравнению с разумными затратами на техническую эксплуатацию.

Под физическим (материальным, техническим) износом конструктивного элемента или здания понимается утрата первоначальных технических свойств под воздействием различных факторов. С течением времени происходит снижение прочности материалов, устойчивости конструктивных элементов, ухудшаются тепло- и звукоизоляционные, водо- и воздухопроницаемые качества ограждающих конструкций, стираются, ржавеют отдельные элементы.

Таблица 3. Оценка технического состояния конструкций здания в зависимости от их физического износа

Физический износ, % Состояние конструкций или здания
До 10 Хорошее
11-20 Вполне удовлетворительное
21-30 Удовлетворительное
31-40 Не вполне удовлетворительное
41-60 Неудовлетворительное
61-80 Ветхое
Более 80 Негодное

Точность определения физического износа здания зависит от применяемого подхода и колеблется от 1% (на основе инженерных изысканий и лабораторных исследований) до 5% (по результатам обследования с применением простейших приборов). Величина физического износа того или иного конструктивного элемента определяется с помощью специальных таблиц, включающих признаки износа и соответствующие им диапазоны значений и износа. Физический износ всего здания определяется как среднее арифметическое значение износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по их удельным весам в общей восстановительной стоимости объекта.

Моральный износ следует понимать как несоответствие здания его функциональному назначению, возникающее вследствие меняющихся социальных запросов. Применительно к жилым зданиям речь о несоответствии архитектурно-планировочных решений современным требованиям, о переуплотненности застройки, о недостаточном уровне благоустройства и озеленения территории, об устаревшем инженерном оборудовании.

Различают две формы морального износа:

1 -я форма — уменьшение стоимости строительных работ по мере снижения их себестоимости (вследствие изменения масштабов строительного производства, роста производительности труда и пр.);

2-я форма — обесценение здания в результате несоответствия его параметров изменившимся требованиям общества.

Имеются в виду следующие отрицательные качества здания:

а) дефекты планировки (наличие проходных комнат, малая площадь кухонь и вспомогательных помещений, неудобное расположение санузлов, большое количество малых комнат и их неудобное расположение и др.);

б) несоответствие конструктивных элементов здания современным требованиям (неудовлетворительные теплотехнические характеристики, звукоизоляция, гидроизоляция и пр.);

в) отсутствие или неудовлетворительное качество элементов инженерного оборудования здания (электро-, водо- и газоснабжения, лифтов, кондиционеров и т.д.).

Возможны два основных способа количественной оценки морального износа второй формы: технико-экономический и социологический. Технико-экономический способ оценки представляет собой систему показателей, составленных на основании обобщения удельной стоимости конструктивных элементов и инженерного оборудования различных зданий, выраженной в процентах от восстановительной стоимости здания. Значение таких показателей нуждается в регулярных коррективах. Метод социологической оценки второй формы морального износа основывается на анализе процессов обмена и купли-продаж и жилья. Например, в процессе обмена более благоустроенного жилья владелец получает компенсацию в виде дополнительной жилой площади. Еще в более четкой форме моральный износ проявляется в риэлторских оценках.