Убытки по договору аренды

05.03.2018 г. Взыскание убытков по договору аренды

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 стать 15 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Общим основанием для возмещения убытков является нарушение одним лицом прав другого (п. 1 ст. 15 ГК РФ), в том числе неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств (п. 1 ст. 393 ГК РФ).

По общему правилу убытки подлежат возмещению в полном объеме, если законом или договором не предусмотрен меньший размер возмещения (п. 1 ст. 15, п. 2 ст. 393 ГК РФ).

Отдельные основания для возмещения убытков (т.е. случаи нарушения или ненадлежащего исполнения условий договора, за которые пострадавшая сторона вправе требовать взыскания убытков) прямо установлены законом как для обеих сторон договора аренды (общие основания), так и для каждой из них отдельно.

Общими (применимыми к обеим сторонам договора аренды) основаниями, прямо указанными в законе, являются:

1) изменение или расторжение договора в связи с его существенным нарушением (п. 5 ст. 453, п. 2 ст. 450 ГК РФ);

2) досрочное прекращение договора в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) одной из сторон обязательств по нему (ст. 393.1 ГК РФ);

3) предоставление стороной недостоверных заверений об обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения или прекращения договора (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). Такие обстоятельства могут быть связаны, в частности, с предметом договора, полномочиями на его заключение, наличием у организации лицензий и разрешений, ее финансовым состоянием.

Пункт 5 статьи 453 ГК РФ: Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Пункт 2 статьи 450 ГК РФ: По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пункт 1 статьи 393.1 ГК РФ: В случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора.

Обязанность возместить убытки возникнет у стороны, которая предоставила недостоверные заверения, если она исходила (имела разумные основания исходить) из того, что вторая сторона будет полагаться на такие заверения (абз. 3 п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). В случае, когда сторона дала недостоверные заверения при осуществлении предпринимательской деятельности, она должна будет возместить убытки вне зависимости от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений, если иное не предусмотрено соглашением сторон. При данных обстоятельствах предполагается осведомленность предоставившей недостоверные заверения стороны о том, что вторая сторона будет на них полагаться (п. 4 ст. 431.2 ГК РФ).

Специальные основания для возмещения убытков арендодателем:

Арендодатель обязан возместить причиненные арендатору убытки также в следующих случаях:

1) имущество, которое сдается в аренду, было передано арендатору без принадлежностей и/или относящихся к нему документов (технический паспорт, сертификат качества и т.п.) и без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 611 ГК РФ);

2) арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в установленный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ);

3) в случае обнаружения недостатков переданного в аренду имущества удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков (п. 1 ст. 612 ГК РФ);

4) арендодатель не предупредил арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество и это привело к возникновению убытков у арендатора (ст. 613 ГК РФ);

5) арендодатель нарушил обязанность по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ);

6) арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом (п. 1 ст. 621 ГК РФ);

7) арендодатель отозвал предварительное согласие на совершение сделки (например, договора субаренды), что привело к возникновению убытков у ее сторон.

Специальные основания для возмещения убытков арендатором:

Арендатор обязан возместить причиненные арендодателю убытки также в следующих случаях:

1) арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества (п. 3 ст. 615 ГК РФ);

2) арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно (ст. 622 ГК РФ).

В договор может быть включено условие об ограничении возмещения убытков (п. 1 ст. 15 ГК РФ). Ограничить возмещение можно по составу убытков, например, указать, что не подлежит возмещению упущенная выгода.

Договором также можно ограничить возмещение убытков не по составу, а по размеру, т.е. установить, что они возмещаются в размере, который не превышает определенной договором суммы.

Если стороны могут заранее рассчитать размер убытков в случае конкретного нарушения договора, они вправе согласовать в договоре размер таких убытков. Например, договором может быть предусмотрено, что в случае утраты или невозврата имущества (ст. 622 ГК РФ) арендатор должен уплатить арендодателю его стоимость в определенном размере.

Если в договоре не согласовано ограничение возмещения убытков, то сторона, допустившая нарушение, должна будет возместить и реальный ущерб, и упущенную выгоду в полном объеме.

Для справки: Дополнительно читайте статью «Все об изменении и расторжении договора (на примере договора аренды)»: http://iskivsem.ru/faq/378

Статьи 15, 393, 394, 396, 400 ГК РФ

Под возмещением убытков понимается обязанность стороны, нарушившей условия договора, компенсировать добросовестной стороне реальный ущерб (расходы на восстановление нарушенного права, которые она произвела или должна будет произвести, утраченное или поврежденное имущество) и упущенную выгоду – не полученные стороной доходы, на которые она могла бы рассчитывать, если бы договор был исполнен надлежащим образом (ст. ст. 15, 393 ГК РФ).

Общим основанием для возмещения убытков является нарушение одним лицом прав другого (п. 1 ст. 15 ГК РФ), в том числе неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств (п. 1 ст. 393 ГК РФ).

По общему правилу убытки подлежат возмещению в полном объеме, если законом или договором не предусмотрен меньший размер возмещения (п. 1 ст. 15, п. 2 ст. 393 ГК РФ). В договоре можно ограничить подлежащие возмещению убытки (по составу или размеру).

12.1.1. Основания для возмещения убытков по договору аренды

Сторона, чье право было нарушено, вправе требовать возмещения причиненных ей убытков при любом неисполнении или ненадлежащем исполнении другой стороной обязательств по договору (п. 1 ст. 393 ГК РФ).

Отдельные основания для возмещения убытков (т.е. случаи нарушения или ненадлежащего исполнения условий договора, за которые пострадавшая сторона вправе требовать взыскания убытков) прямо установлены законом как для обеих сторон договора аренды (общие основания), так и для каждой из них отдельно.

Общие основания для возмещения убытков

Общими (применимыми к обеим сторонам договора аренды) основаниями, прямо указанными в законе, являются:

1) изменение или расторжение договора в связи с его существенным нарушением (п. 5 ст. 453, п. 2 ст. 450 ГК РФ);

2) досрочное прекращение договора в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) одной из сторон обязательств по нему (ст. 393.1 ГК РФ);

3) предоставление стороной недостоверных заверений об обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения или прекращения договора (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). Такие обстоятельства могут быть связаны, в частности, с предметом договора, полномочиями на его заключение, наличием у организации лицензий и разрешений, ее финансовым состоянием.

Обязанность возместить убытки возникнет у стороны, которая предоставила недостоверные заверения, если она исходила (имела разумные основания исходить) из того, что вторая сторона будет полагаться на такие заверения (абз. 3 п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). В случае когда сторона дала недостоверные заверения при осуществлении предпринимательской деятельности, она должна будет возместить убытки вне зависимости от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений, если иное не предусмотрено соглашением сторон. При данных обстоятельствах предполагается осведомленность предоставившей недостоверные заверения стороны о том, что вторая сторона будет на них полагаться (п. 4 ст. 431.2 ГК РФ).

Основания для возмещения убытков арендодателем

Арендодатель обязан возместить причиненные арендатору убытки также в следующих случаях:

1) имущество, которое сдается в аренду, было передано арендатору без принадлежностей и/или относящихся к нему документов (технический паспорт, сертификат качества и т.п.) и без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 611 ГК РФ);

2) арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в установленный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ);

3) в случае обнаружения недостатков переданного в аренду имущества удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков (п. 1 ст. 612 ГК РФ);

4) арендодатель не предупредил арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество и это привело к возникновению убытков у арендатора (ст. 613 ГК РФ);

5) арендодатель нарушил обязанность по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ);

6) арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом (п. 1 ст. 621 ГК РФ);

7) арендодатель отозвал предварительное согласие на совершение сделки (например, договора субаренды), что привело к возникновению убытков у ее сторон (подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов).

Основания для возмещения убытков арендатором

Арендатор обязан возместить причиненные арендодателю убытки также в следующих случаях:

1) арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества (п. 3 ст. 615 ГК РФ);

2) арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно (ст. 622 ГК РФ).

12.1.2. Ограничение возмещения убытков по договору аренды

В договор можно включить условие об ограничении возмещения убытков (п. 1 ст. 15 ГК РФ). Ограничить возмещение можно по составу убытков, например указать, что не подлежит возмещению упущенная выгода.

——————————–

Пример формулировки условия:

“В случае несвоевременного возврата арендованного имущества при просрочке более чем на ___ дней арендатор возмещает только расходы, реально понесенные арендодателем в результате такой просрочки. Упущенная выгода возмещению не подлежит”.

——————————–

Договором также можно ограничить возмещение убытков не по составу, а по размеру, т.е. установить, что они возмещаются в размере, который не превышает определенной договором суммы.

——————————–

Пример формулировки условия:

“Просрочившая исполнение сторона возмещает другой стороне все понесенные ею убытки. Сумма такого возмещения не может превышать 10% от общей цены договора”.

——————————–

Если стороны могут заранее рассчитать размер убытков в случае конкретного нарушения договора, они вправе согласовать в договоре размер таких убытков. Например, договором может быть предусмотрено, что в случае утраты или невозврата имущества (ст. 622 ГК РФ) арендатор должен уплатить арендодателю его стоимость в определенном размере.

——————————–

Пример формулировки условия:

“В случае утраты или невозврата арендованного имущества арендатор обязан возместить арендодателю стоимость имущества в сумме ____ рублей”.

Возмещение ущерба с арендатора коммерческой недвижимости: споры

Сорокин Алексей Анатольевич, ведущий юрист

Гражданское законодательство предусматривает блок статей, обеспечивающих сохранность объекта аренды. Но реализация права на взыскание ущерба в судебном порядке носит особый характер, связанный с различным способом регулирования указанных правоотношений. В данной статье содержатся возможные ситуации споров между арендодателем и арендатором коммерческой недвижимости в отношении взыскания с последнего причинённого ущерба.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям этого договора аренды либо его назначению, также как и арендатор должен использовать такое имущество согласно условиям обязательства либо в соответствии с его прямым назначением. В случае несоблюдения условий пользования имуществом арендодатель имеет право потребовать возмещения ущерба. Чаще всего такие ситуации возникают при возврате арендованного имущества в состоянии, не соответствующему условиям договора аренды, либо в случае причинения вреда сдаваемому имуществу. Возмещение ущерба с арендатора коммерческой недвижимости имеет свою специфику, требование арендодателя может вытекать как из обязательственных правоотношений сторон в рамках договора аренды недвижимого имущества, так и исходя из обязательств вследствие причинения вреда. Проводя грань между договорными и внедоговорными обязательствами, следует отметить, что арендодатель защищён в случае ущерба арендованному имуществу даже в случае отсутствия подобных договорных условий, предусматривающих за это ответственность. Практика также показывает, что суду достаточно доказательства наличия причинённого ущерба независимо от наличия оснований для данного требования.

Ущерб, причинённый имуществу арендодателя, подлежит доказыванию независимо от оснований ответственности. При разрешении указанной категории споров также применению подлежат нормы главы 59 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, суд кассационной инстанции постановил, что вред, причинённый пожарами личности и имуществу гражданина либо юридического лица, подлежит возмещению по правилам, изложенным в ст. 1064 ГК РФ, в полном объёме лицом, причинившим вред. При этом необходимо исходить из того, что возмещению подлежат стоимость уничтоженного огнём имущества, расходы по восстановлению или исправлению повреждённого в результате пожара или при его тушении имущества, а также иные вызванные пожаром убытки (п. 2 ст. 15 ГК РФ). Размер вреда (убытка) определяется по правилам, установленным ст. 15 ГК РФ, согласно которой под убытками понимаются расходы, которые лицо, чьё право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для привлечения лица к данному виду ответственности необходима совокупность следующих условий: факт наступления вреда, наличие причинно-следственной связи между противоправными действиями (бездействием) причинителя вреда и наступившими последствиями, размер причинённого вреда и вина причинителя вреда, при этом причинно-следственная связь между фактом нарушения прав и убытками в виде реального ущерба должна обладать следующими характеристиками: 1) причина предшествует следствию; 2) причина является необходимым и достаточным основанием наступления следствия, вместе с тем наличие вины презюмируется, её отсутствие доказывается причинителем вреда (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25.08.2015 по делу № А12-40979/2014).

Таким образом, ущерб и убытки подлежат доказыванию по общим правилам, даже если основанием иска является несоблюдения договорных обязательств.

Так, суд оставил апелляционную жалобу без удовлетворения, указав при этом, что, удовлетворяя требование встречного иска ответчика, суд верно исходил из того, что по условиям договора аренды арендатор обязался содержать объект в полной исправности, в соответствии с правилами эксплуатации инженерного оборудования, энергетического хозяйства, соблюдать правила противопожарной безопасности, обеспечить сохранность объекта аренды и за счёт своих средств возмещать арендодателю ущерб, причинённый утратой, недостачей или порчей принятого в аренду объекта аренды и имущества арендодателя, оснастить за свой счёт его предметами, обеспечивающими безопасность. Совокупность условий, обязательных для наступления ответственности в виде возмещения ущерба, также была доказана в суде первой инстанции. Таким образом, на арендатора помещения как законом, так и договором возложена обязанность по осуществлению текущего ремонта переданного в аренду имущества, а также поддержание его в исправном состоянии (Постановление 4-го Арбитражного апелляционного суда Российской Федерации от 18.12.2014 по делу № А19-16955/2013).

Нередки ситуации, когда арендодатель может столкнуться с трудностями при доказывании возникшего реального ущерба и упущенной выгоды, так, например, при уничтожении в результате пожара имущества арендодателя, необходимо доказать сам факт существование имущества — его наличие, утраченного в результате пожара в помещении. В подобной ситуации наличие указанного истцом имущества в арендуемом истцом помещении на момент пожара подтверждается документами, составленными в результате инвентаризации. Согласно ст. 11 Федерального закона «О бухгалтерском учёте» от 06.12.2011 № 402-ФЗ при инвентаризации выявляется фактическое наличие соответствующих объектов, которое сопоставляется с данными регистров бухгалтерского учёта, при этом случаи, сроки и порядок проведения инвентаризации, а также перечень объектов, подлежащих инвентаризации, определяются экономическим субъектом, за исключением обязательного проведения инвентаризации. Выявленные при инвентаризации расхождения между фактическим наличием объектов и данными регистров бухгалтерского учёта подлежат регистрации в бухгалтерском учёте в том отчётном периоде, к которому относится дата, по состоянию на которую проводилась инвентаризация. В соответствии с требованиями пункта 27 Положения по ведению бухгалтерского учёта и бухгалтерской отчётности в Российской Федерации, утверждённого Приказом Минфина России от 29.06.1998 № 34н, проведение инвентаризации обязательно в случае пожара, то есть в рассматриваемом случае. Подобные выводы были отражены в постановлении 10-го Арбитражного апелляционного суда Российской Федерации от 25.08.2015 по делу № А41-34736/2013.

В других случаях доказательствами, подтверждающими наличие причинённого ущерба арендованному имуществу, могут служить заключения и прочие документы, выдаваемые уполномоченными органами государственной власти, проектно-сметная документация на проведение восстановительных работ, результаты оценки и экспертизы, акты приёмки выполненных работ.

В случае возврата арендованного помещения в ухудшенном состоянии для взыскания ущерба достаточно доказательств наличия самого факта ухудшения.

Пример из практики

Общество обратилось с иском к арендатору, истцом заявлены требования о взыскании с ответчика расходов на ремонтные и уборочные работы, произведённые арендодателем в соответствии с положениями договора аренды. В обоснование заявленных требований истец ссылается на то обстоятельство, что имущество, переданное ответчику в пользование по спорному договору аренды, возвращено арендодателю в состоянии, ухудшенном по сравнению с состоянием, в котором имущество было передано в пользование арендатору. В соответствии с актом приёма-передачи зафиксированы недостатки возвращаемого помещения, возникшие в процессе эксплуатации арендатором. Таким образом, суд пришёл к выводу о том, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждается тот факт, что на момент возврата состояние имущества ухудшилось по сравнению с состоянием на момент передачи его арендатору, а обязанность арендатора за свой счёт произвести ремонт до возврата помещения арендодателю или компенсировать стоимость его ремонта была предусмотрена договором аренды. На основании изложенного суд посчитал указанные требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению (решение Арбитражного суда Приморского края от 28.07.2015 по делу А51-12246/2015).

В целом, арбитражная практика показывает, что в случае неисполнения арендатором помещения обязанности вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, достаточно подписанного акта приёма–передачи указанного помещения с перечисленными недостатками в целях доказывания ущерба. При этом понятие «нормального износа» мало учитывается, также как и состояние помещения на момент передачи его в аренду. В связи с тем, что п. 2 ст. 612 ГК РФ освобождает от ответственности арендодателя за те недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены арендодателем при заключении договора, либо были известны арендатору, либо те, которые могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества. Таким образом, состояние арендуемого имущества, если оно не соответствует условиям договора, должно было быть обнаружено арендатором во время осмотра или проверки имущества при заключении договора или передаче имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.06.2011 по делу № А 19-12611/2011).

Субарендатор помещения является надлежащим ответчиком в случае причинения ущерба объекту аренды. Ссылки субарендатора на отсутствие основания иска в связи с отсутствием договорных правоотношений между последним и арендодателем являются недействительными, так как к спорным правоотношениям возможно применение норма главы 59 ГК РФ.

Пример из практики:

Суд удовлетворил заявленное истцом требование о взыскании причинённого ущерба с ответчика. При этом указал следующее: по общему правилу арендодатель обязан производить за свой счёт капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. При этом к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Частью 1 статьи 38 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» предусмотрено, что ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут собственники имущества и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом. При этом субарендатор является лицом, ответственным за содержание имущества, переданного ему в субаренду, соответственно, должен осуществлять контроль за допуском третьих лиц на арендуемую им территорию. В данном случае бездействие ответчика привело к нарушению требований пожарной безопасности, что повлекло возникновение пожара и уничтожение здания, принадлежащего истцу. При этом суд отклонил доводы ответчика об отсутствии арендных отношений в связи с признанием договора аренды нежилых помещений незаключённым, указав на то, что в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. Признавая договор незаключённым, суд указывает, что наличие между сторонами договора, не прошедшего государственную регистрацию, не освобождает их от обязательств по такому договору при фактическом исполнении его условий (решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского АО от 16.04.2014 по делу № А75-875/2014).

Арендодатель вправе, кроме возмещения ущерба, требовать взыскания неустойки за неисполнение обязанностей по договору аренды, при этом по правилам ст. 394 ГК РФ в договоре аренды коммерческой недвижимости должны быть предусмотрены условия, указывающие на возможность взыскания убытков сверх неустойки, то есть обязательное наличие условий о штрафном характере неустойки.

Арендодатель наравне с ущербом имеет право взыскивать с арендатора помещения упущенную выгоду, вызванную нарушением обязательств по договору арендатором либо в случае причинения вреда арендованному имуществу. Чаще всего это обусловлено прежде всего тем, что в случае причинения вреда арендованному помещению указанное помещение находятся в состоянии, не позволяющим использовать его по назначению и, соответственно, сдавать в аренду, истец упускает возможность иметь доход со сдачи помещений в аренду на будущий период. Согласно п. 4 ст. 393 ГК РФ, при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором (арендодателем) для её получения меры и сделанные с этой целью приготовления. В п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учётом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.

Итак, обязанность по возмещению ущерба арендодателю может вытекать как из обязательственных правоотношений сторон по договору аренды коммерческой недвижимости, так и из обязательств вследствие причинения вреда.

Наличие в договоре широкого перечня условий наступления ответственности за ущерб, причинённый арендованному имуществу, не освободит арендодателя от доказывания его наличия, причинно-следственной связи и вины причинителя вреда. При этом презумпция виновности арендатора является опровержимой. Договорные условия могут дополнительно увеличить размер лежащей ответственности на арендатора, так, например, кроме взыскиваемого ущерба, с арендатора может быть взыскана неустойка или штраф за нарушение условий обязательств, в результате которых был причинён вред арендованному имуществу, также может быть удержан обеспечительный платёж. Поэтому в целях полной компенсации ущерба, причинённого арендованному имуществу, важно предусмотреть договорную ответственность сторон.

Решение от 30 марта 2016 г. по делу № А03-20578/2015

РЕШЕНИЕ

г. Барнаул Дело № А03-20578/2015 30.03.2016
резолютивная часть решения объявлена 23.03.2016
решение изготовлено 30.03.2016
Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Федотовой О.А., при ведении протокола секретарем Дессерт Д.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению
индивидуального предпринимателя Крековой Надежды Дмитриевны (ИНН 420600299347), г.Кемерово
к обществу с ограниченной ответственностью «Кузбасс-3» (ИНН 4218099690), г. Кемерово,
о взыскании 2 108 779 руб. 10 коп.,
при участии в судебном заседании:
от истца – представитель Краббе Е.Е. по доверенности от 13.07.2015, паспорт,
от ответчика – представитель Грасмик М.Н. по доверенности от 30.11.2015, паспорт,
УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Крекова Надежда Дмитриевна обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Кузбасс-3» о взыскании 2 108 779 руб. 10 коп. убытков, их них 1 703 789 руб. стоимость имущества и 349 046 руб. стоимость оборудования, неправомерно удерживаемого ответчиком в арендуемом истцом помещении, и 55 954 руб. 10 коп., составляющих расходы на ремонт арендуемого помещения.
Ответчик исковые требования не признал, указал, что истцу по договору аренды передано помещение, оплату за которое он производил несвоевременно. В связи с этим ответчик отказался от исполнения договора в одностороннем порядке. По условиям договора, при наличии у арендатора долга по арендной плате, арендодатель имеет право на удержание имущества должника. ООО «Кузбасс-3» этим правом воспользовалось и удерживало имущества должника до полного возмещения долга по аренной плате. Наличие долга по арендной плате подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Алтайского края от 29.10.2015 по делу А03-14346/2015. Истец после прекращения действия договора принадлежащее ему имущество из арендуемого помещения не вывез, в связи с чем ответчик имел право на его удержание.
Кроме этого, 25.01.2016 судебный пристав исполнитель произвел опись имущества должника, находящегося в арендуемом помещении, с целью дальнейшей передачи его на реализацию для погашения долга ИП Крековой Н.Д. перед ООО «Кузбасс-3».
Ответчик считает, что требование истца о взыскании убытков в размере 55 954 руб. 10 коп., потраченных им на ремонт арендуемого помещения, не подлежат взысканию, так как переданное в аренду помещение соответствовало условиям договора, проведенные истцом работы по ремонту не были согласованы с арендодателем.
Требования истца о взыскании стоимости оборудования, установленного в арендуемом торговом помещении, ответчик считает необоснованными, так как истцом не представлено доказательств нахождения заявленного товара и оборудования в помещении, занимаемом ответчиком.
Всё имущество, принадлежащее истцу, находится в помещении. В день закрытия ответчиком спорного помещения истец имел возможность участвовать в составлении описи имущества. Ответчик не возражает против вскрытия помещения и составления совместной описи товара и оборудования.
Рассмотрев заявленные исковые требования, исследовав материалы дела, выслушав мнение лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.
По договору аренды от 10.04.2014 №186/55 ООО «Кузбасс-3» (арендодатель) передало, а ИП Крекова Н.Д. (арендатор) приняла во временное пользование за плату нежилое помещение общей площадью 127,8 кв.м., находящееся в здании по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, ул. Шахтеров, 54б. Арендная плата состояла из постоянной части в размере 166 140 руб. и переменной части, составляющей стоимость коммунальных услуг.

Дополнительным соглашением от 20.01.2015 к договору площадь арендуемого помещения изменилась и составила 59,5 кв.м., ежемесячная плата составила 53 550 руб., включая все коммунальные и эксплуатационные расходы.
Согласно п.6.1 договора, он действует до 09.03.2015, если ни одна из сторон за десять дней до окончания действия договора не заявит в письменном виде о его прекращении, он считается пролонгированным на тот же срок.
Учитывая, что таких заявлений от сторон не поступило, договор является пролонгированным на тот же срок.
По расчетам истца, по стоянию на 31.03.2015 задолженность ИП Крековой Н.Д. по арендной плате составила 652 787 руб. 18 коп.
В соответствии с п.5.4 договора в случае нарушения арендатором условий, указанных в пунктах 1.2, 2.2, 3.2, 5.3 договора, арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по договору. Договор считается расторгнутым по истечении 10 дней со дня направления арендодателем уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.
01.04.2015 ответчик вручил арендатору такое уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с нарушением ответчиком п.2.2 договора за ненадлежащее исполнением им обязательств по уплате арендных платежей.
В ответ на уведомление, ИП Крекова Н.Д. предоставила гарантийное письмо от 06.04.2015, в котором предложила не прекращать с ней договорных обязательств и оплачивать задолженность согласно графику.
Данное предложение ООО «Кузбасс-3» не приняло, уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора отозвано не было.
Таким образом, в период с 11.04.2015 договор аренды в силу п. 3 ст. 450 ГК РФ считается прекратившим свое действие. Однако, ИП Крекова Н.Д. арендуемое помещение арендодателю не возвратила, а продолжала использовать помещение для своей предпринимательской деятельности.
Как указал представитель ответчика в отзыве на исковое заявление, и подтвердил в своих пояснениях в судебном заседании, в связи с прекращением действия договора 27 апреля 2015 года, представитель арендодателя прибыл в арендуемое помещение и закрыл торговый павильон в присутствии Крековой Н.Д., которая от описи находящегося в помещении имущества отказалась. Представителем арендодателя помещение было закрыто, на двери павильона прикреплены бирки с печатями обеих сторон, составлен акт.
30.04.2015 ООО «Кузбасс-3» вручило ИП Крековой Н.Д. уведомление о погашении задолженности по арендной плате в срок до 10.05.2015, а также об удержании её имущества в арендуемом помещении до полного расчета.
В ответ на уведомление ИП Крекова Н.Д. предоставила в ООО «Кузбасс-3» 05.05.2015 требование не чинить препятствий в пользовании арендованным помещением и допускать противоправных действиях по удержанию имущества.
07.05.2015 ИП Крекова Н.Д. обратилась в отдел полиции «Рудничный» УМВД РФ по г. Кемерово по факту привлечения ООО «Кузбасс-3» к ответственности за самоуправство и причинение ей существенного вреда. По данному факту органами полиции проведена проверки и 21.06.2015 ей отказано в возбуждении уголовного дела за отсутствием состава преступления.
Также по заявлению Крековой Н.Д. о срыве бирок с двери торгового павильона, арендуемого ею, 10.06.2015 проведена проверка старшим дознавателем отдела полиции «Рудничный» УМВД РФ по г. Кемерово. При проведении проверки были исследованы записи видеокамер, и было установлено, что Крекова Н.Д. сама накануне сорвала бирки, а потом обратилась в отдел полиции о срыве бирок арендодателем и хищении из павильона её ценностей.
10.06.2015 в присутствии старшего дознавателя и представителя ответчика была произведена опись находящегося в павильоне имущества, от подписания описи Крекова Н.Д. отказалась. По окончании проверки павильон опечатан повторно, сделаны фотографии.
20.07.2015 ООО «Кузбасс-3» обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к ИН Крековой Н.Д. о взыскании долга по арендной плате.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Алтайского края от 29.10.2015 по делу А03-14346/2015 с ИП Крековой Н.Д. в пользу ООО «Кузбасс-3» взыскано 527 526 руб. задолженности по договору аренды №186/55 от 10.04.2014. При рассмотрении дела ответчик признал исковые требования в полном объеме.
На основании принятого решения Арбитражным судом Алтайского края выдан исполнительный лист ФС №006731077 от 03.12.2015.
25 января 2016 года судебным приставом-исполнителем ОСП по Ленинскому району г. Кемерово Управления ФССП по Кемеровской области УФССП России по Кемеровской области Ивлевой Н.Н. в рамках исполнительного производства от 18.12.2015 №80183/15/42007-ИП, возбужденного на основании вышеназванного исполнительного листа, в присутствии понятых и представителя взыскателя наложен арест на имущество должника по адресу: г. Кемерово, ул. Шахтеров, 54б (бутик №241). В акте о наложении ареста (описи имущества) имеется указание на наличие имущества 259 наименований на сумму 73 504 руб.
О составлении акта ареста представителю ИП Крековой Н.Д. стало известно в ходе рассмотрения настоящего дела. При этом действия судебного пристава ИП Крековой Н.Д. не были оспорены в установленном законом порядке.
Судом предлагалось сторонами проанализировать количество и наименование имущества, арестованного судебным приставом-исполнителем, с имуществом, удерживаемым ООО «Кузбасс-3», и имуществом, находящимся в собственности ИП Крековой Н.Д.
По сообщению сторон, в перечнях имущества имеются разногласия, по сообщению представителя Крековой Н.Д. приставом арестовано имущество в количестве, меньше, чем имелось у неё в наличии на момент закрытия торгового помещения.
Как сообщило ООО «Кузбасс-3» приставом арестовано всё имущество должника, находящееся в торговом помещении. В перечне имущества, указанного истцом, указано имущество, которого в момент закрытия арендуемого помещения в наличии не имелось.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать, в частности, из договоров и иных сделок.

При обращении с иском о возмещении убытков истец должен в силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ и положений статьи 15 ГК РФ доказать наличие следующих обстоятельств: факт причинения убытков; их размер; противоправность действий ответчика; причинно-следственную связь между наступлением убытков и противоправным поведением ответчика.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что истцом не доказаны указанные выше обстоятельства.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Как следует из материалов дела и признается обеими сторонами по делу, действиями истцов с 27.04.2015 прекращен свободный доступ истца в арендуемое помещение.
Сложившиеся правоотношения сторон свидетельствуют о том, что прекращение доступа в арендуемое помещение фактически явилось следствием использования ответчиком гражданско-правового способа обеспечения исполнения обязательств — удержания имущества.
Согласно ч.1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со статьей 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.
Судом установлено, что арендодатель 27.04.2014 прекратил доступ арендатора в арендованное по договору аренды от 10.04.2014 помещение, в котором находилось имущество арендатора. При этом суд приходит к выводу, что с момента уведомления истца о прекращении действия договора аренды у последнего имелась возможность вывезти принадлежащее имущество, в том числе торговое оборудование и товары, предназначенные для продажи.
Об удержании имущества арендатора в счет задолженности по оплате ответчик уведомил своевременно, 30.04.2015, в течение 3 дней с момента когда имущество было описано и закрыто в торговом помещении.
Удержание имущества стало возможным в результате того, что оно было добровольно оставлено арендатором в арендованных помещениях после расторжения договора аренды.
Установив указанное обстоятельство, суд считает, что у ответчика имелись основания для применения статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков, удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.
Судом рассмотрено требование истца о взыскании убытков в размере 55 954 руб. 10 коп., составляющих расходы истца на ремонт арендуемого помещения. Свои требования истец обосновал ссылками на ст. 984 ГК РФ, предусматривающую возмещение убытков лицу, действовавшему в чужом интересе.
Рассмотрев заявленные исковые требования в этой части, суд установил следующее.
В обоснование своей позиции истец указал, что 20.01.2015 по акту приема-передачи ИП Крековой Н.Д. передано в аренду помещение меньшей площадью — 59,5 кв.м., которое нуждалось в ремонте, и стоимость такого ремонта составила 55 954 руб. 10 коп.
Из материалов дела следует, что 20.01.2015 между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору аренды №186/55 от 10.04.2014, в соответствии с которым в аренду передано нежилое помещение общей площадью 59,5 кв.м.
Передача нежилого помещения оформлена актом приема-передачи помещений к договору аренды от 20.01.2015, подписанном сторонами, в котором стороны определили техническое состояние передаваемого помещения и его характеристики. В частности, в акте указано, что техническое состояние удовлетворительное, стены капитальные, несущие обшиты ГКЛ, окрашенные без повреждений, претензий к состоянию передаваемого помещения арендатор не имеет.
Договоры на ремонтные работы между истцом и Карепановым А.Н. датированы 20.01.2015, т.е. в день передачи помещения.
Дополнительным соглашением от 20.01.2015 к договору не предусмотрено необходимости проведения такого ремонта, порядка его проведения и компенсации арендодателем. В данном случае суд соглашается с доводами ответчика о том, что если ремонт и проводился в помещении, то он не был согласован с арендодателем.
В соответствии с п.2.2.7 договора аренды от 10.04.2014 арендатор обязан содержать помещение в санитарном состоянии в соответствии с требованиями действующего законодательства, за свой счет производить текущий ремонт арендованного помещения и нести расходы на содержание помещения. Время и порядок проведения ремонта арендатор обязан письменного согласовывать с арендодателем.
Произведенные истцом работы по ремонту помещения по оценке ответчика относятся к текущему ремонту помещения (заделка отверстий, грунтовка, шпаклевка, окраска, установка перегородок и двери), которые в силу п. 2.2.7 договора производятся за счет арендатора.
Истец своих возражений по доводам ответчика не предоставил.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьями 611, 615 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В силу ч. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Обязанность по проведению за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества частью 1 статьи 616 ГК РФ возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Обращаясь с требованием о взыскании убытков, составляющих стоимость произведенного арендатором ремонта, истец не представил доказательств того, что проведенный ремонт является капитальным, и о том, что помещение нуждалось в проведении такого ремонта, что он обращался за его проведением и арендодатель в проведении ремонта отказал.
Ссылка истца на ст. 984 ГК РФ суд считает не обоснованной.
Статьей 980 ГК РФ предусмотрено, что действия без поручения, иного указания или заранее обещанного согласия заинтересованного лица в целях предотвращения вреда его личности или имуществу, исполнения его обязательства или в его иных непротивоправных интересах (действия в чужом интересе) должны совершаться исходя из очевидной выгоды или пользы и действительных или вероятных намерений заинтересованного лица и с необходимой по обстоятельствам дела заботливостью и осмотрительностью.
В силу ст. 981 ГК РФ лицо, действующее в чужом интересе, обязано при первой возможности сообщить об этом заинтересованному лицу и выждать в течение разумного срока его решения об одобрении или о неодобрении предпринятых действий, если только такое ожидание не повлечет серьезный ущерб для заинтересованного лица.
Статьей 984 ГК РФ регулируются правила возмещение убытков лицу, действовавшему в чужом интересе, которой предусмотрено, что необходимые расходы и иной реальный ущерб, понесенные лицом, действовавшим в чужом интересе в соответствии с правилами, предусмотренными настоящей главой, подлежат возмещению заинтересованным лицом.
Право на возмещение необходимых расходов и иного реального ущерба сохраняется и в том случае, когда действия в чужом интересе не привели к предполагаемому результату. Однако в случае предотвращения ущерба имуществу другого лица размер возмещения не должен превышать стоимость имущества.
Судом установлено, что возникшие между истцом и ответчиком правоотношения регулируются главой 34 ГК РФ о аренде, а не главой 50 ГК РФ. Требования истца о взыскании убытков, причиненных лицу, действующему в чужом интересе, не подтверждены материалами дела.
Судом рассмотрены заявленные истцом требования о взыскании убытков, образовавшихся в результате незаконного удержания ответчиком торгового оборудования в арендуемом истцом помещении в размере 349 046 руб.
В подтверждение своих требований истцом предоставлены счета-фактуры, товарные накладные на приобретение торгового оборудования и компьютерной техники, манекенов на заявленную сумму.
Ответчик в отзыве на исковое заявление в этой части исковые требования не признал, указал, что истцом не представлено доказательств нахождения спорного имущества в помещении ответчика. На момент подачи иска помещение было закрыто и опечатано, ответчик не возражал к совместному с истцом вскрытию помещения и составлению описи товара и оборудования.
В акте описи имущества, составленного сотрудниками ответчика, ссылка на оборудование, стоимость которого просит взыскать истец, отсутствует.
Позднее ответчиком в материалы дела представлен акт о наложении ареста на имущество должника, составленного судебным приставом исполнителем 25.01.2016, в котором имеется указание на торговое оборудование, принадлежащее истцу (т.3, л.д. 21-22).
Как указано выше, истцом названный акт ареста не оспорен.
Таким образом, истцом доказательств нахождения и незаконного удержания торгового оборудования, компьютерной техники и манекенов, не предоставлено.
В соответствии со статьей 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств. Убытки определяются по правилам статьи 15 ГК РФ, согласно которой под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Таким образом, для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения своих прав, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также размер убытков. Доказыванию подлежит каждый элемент убытков.
Истец доказательств нарушения своих прав, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также размер убытков не представил.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Руководствуясь статьями 27, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.А. Федотова

Суд:

АС Алтайского края

Истцы:

Крекова Надежда Дмитриевна

Ответчики:

ООО «Кузбасс-3»

Судебная практика по:

Упущенная выгода
Судебная практика по применению норм ст. 15, 393 ГК РФ
Взыскание убытков
Судебная практика по применению нормы ст. 393 ГК РФ
Возмещение убытков
Судебная практика по применению нормы ст. 15 ГК РФ

ВОЗМЕЩЕНИЕ УБЫТКОВ

Материал подготовил юрист ЮФ»Логос»
Яковлев Дмитрий

В статье анализируются вопросы возмещения убытков по договору аренды, особенности регулирования ограничения по возмещению убытков.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ под возмещением убытков понимается обязанность стороны, которая нарушила условия договора аренды, компенсировать второй стороне реальный ущерб, т.е. расходы на восстановление нарушенного права, которые она произвела или должна будет произвести и упущенную выгоду, к которой относятся не полученные стороной доходы, на которые сторона могла бы рассчитывать, если бы договор был исполнен.
Предусмотренные законом основания для возмещения убытков могут быть дополнены в договоре иными.
Законом установлены следующие основания, по которым арендодатель должен возместить арендатору убытки: арендованное имущество передано арендатору без принадлежностей и (или) относящихся к нему документов, без которых арендатор не может использовать имущество по назначению либо лишается в значительной степени того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 611 ГК РФ); в предусмотренный договором срок арендованное имущество не предоставлено арендатору арендодателем внаем (п. 3 ст. 611 ГК РФ); при обнаружении недостатков арендованного имущества причиненные арендатору убытки превышают расходы арендатора на устранение недостатков (п. 1 ст. 612 ГК РФ) и другие.
На стороне арендатора обязанность по возмещению убытков возникает в следующих предусмотренных законом случаях: использование имущества не в соответствии с назначением имущества или не в соответствии с условиями договора (п. 3 ст. 615 ГК РФ), при возврате имущества арендатором с нарушением срока возврата, либо когда арендатор вообще не возвратил имущество (ст. 622 ГК РФ).
Вместе с тем в договоре возможно предусмотреть условия об ограничении возмещения убытков, к примеру, ограничить размер убытков.
В случае просрочки по внесению арендатором арендной платы арендодатель имеет право на взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ, при этом в договоре можно изменить размер взимаемых процентов.
Также за неисполнение своих обязанностей по договору аренды с виновной стороны может быть взыскана неустойка. По общему правилу соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме, иначе данное соглашение не будет согласовано. Также необходимо указать, за что именно может быть взыскана неустойка и каким образом данная неустойка будет начисляться.
В качестве одной из мер ответственности за нарушение обязательств по договору аренды может быть установлен штраф (к примеру, за использование имущества не по назначение, либо передачу имущества без принадлежностей). Размер штрафа возможно установить как в твердой сумме, так и в виде процентов.
За такие виды нарушений, как невнесение арендатором в срок платежей по договору, передача арендатору арендованного имущества с нарушением срока, возврат имущества по окончании срока действия договора, в договоре возможно предусмотреть такую меру ответственности, как пеня. Размер пени также может быть определен как в виде конкретной суммы, так и в виде определенного процента за определенный период. Также возможно установить предельный размер пени. В противном случае снизить размер пени возможно будет только на основании ст. 333 ГК РФ. При этом необходимо учитывать, что суд не вправе по своей инициативе снизить размер пени, снижение возможно только на основании соответствующего заявления ответчика.
Договором неустойка может быть предусмотрена как в рублях, так и в иной валюте (в том числе в «условных денежных единицах»). Однако, поскольку согласно ст. 140, п.1 ст. 317 ГК РФ расчеты, за исключением установленных законом случаев, должны производиться в рублях, при установлении неустойки не в рублях, необходимо согласовать курс, по которому будет осуществляться оплата.
Таким образом, вопрос о возмещении убытков является достаточно важным, влияющим в том числе и на выполнение сторонами своих обязательств по договору аренды. Поэтому как при заключении договора, так уже при возникновении обстоятельств, требующих применения норм о возмещении убытков, лучше обратиться к профессионалам, обладающим не только знаниями законодательства, но и практическим опытом разрешения подобных проблем.