Кварц

Учет муниципальной недвижимости

1. I. Общая характеристика договора продажи недвижимости
2. Анализ рынка недвижимости на примере многоквартирного жилья в г Пермь
3. Аренда объектов недвижимости
4. Билет № 24. Право государственной и муниципальной собственности.
5. Взаимоотношения с клиентами, деловыми партнерами и представителями органов государственной и муниципальной власти
6. Виды сделок с объектами недвижимости
7. Вторичный рынок недвижимости
8. Глава 3. Оценка объекта недвижимости
9. Гос. кадастр земель и иных объектов недвижимости
10. Государственное регулирование рынка недвижимости.
11. Государственный кадастр недвижимости. Государственный кадастровый учет земельных участков.
12. Для того чтобы для оценки объекта недвижимости воспользоваться методами сравнительного подхода, необходимо

Эффективное функционирование системы управления муниципаль­ной недвижимостью возможно при наличии достоверной и полной информации о составе, структуре и состоянии отдельных объектов и их комплексов. С этой целью местные администрации создают необходимые информационные системы и устанавливают порядок учета муниципального имущества, в том числе недвижимого, подан­ным которого формируется и ведется реестр муниципальной собствен­ности.

Реестр муниципальной собственности — это муниципальная инфор­мационная система, представляющая совокупность построенных на единых методологических и программно-технических принципах баз данных, содержащих перечни объектов учета и сведения о них.

Объектами учета, расположенными на территории муниципально­го образования и за его пределами, являются:

1)муниципальные унитарные предприятия, муниципальные учреж­дения с учетом стоимости муниципального имущества, закрепленно­го за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управ­ления в установленном порядке;

2)объекты муниципального нежилого фонда;

3)объекты муниципального жилищного фонда;

4)находящиеся в муниципальной собственности акции (доли, вкла­ды) хозяйственных товариществ и обществ.

Формы учета утверждаются соответствующим комитетом по управ­лению муниципальным имуществом.

Учет основан на данных, во-первых, технической инвентаризации объектов и, во-вторых, бухгалтерской отчетности балансодержателей муниципального имущества.

Технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости — это количественное и качественное описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает та­кие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. В ходе инвентаризации ус­танавливаются границы земельных участков, их площадь, назначение строений, материал стен и крыш, размеры (этажность, площадь, объем). Учет объекта недвижимого имущества сопровождается при­своением ему кадастрового номера. Технический учет предполагает также регистрацию документов об обязанностях правообладателей по содержанию объектов недвижимости.

Ранее инвентаризация предполагала учет имущества местных Со­ветов, в том числе оборудования, т.е. всего, что было национализирова­но. Постепенно движимое имущество перестало учитываться, и деятельность по инвентаризации свелась исключительно к недвижимос­ти, причем не только местных Советов, но и частных лиц, государствен­ных предприятий, кооперативов, общественных организаций и т.д.

В настоящее время технический учет недвижимости возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации — унитарные предприятия, учреждения, службы, управления, центры, бюро.

Техническая инвентаризация осуществляется на основании натур­ных обмеров и сведений органов архитектуры и градостроительства, органов по землепользованию и земельным ресурсам, по управлению муниципальным имуществом. Данные технической инвентаризации отражаются в паспорте жилищного фонда, жилого дома, жилого по­мещения и на их основании проводится регистрация объектов.

Техническому учету подлежат (независимо от формы собственнос­ти) законченные строительством и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения), включае­мые в жилищный фонд: жилые дома, специализированные дома (об­щежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специаль­ные дома для одиноких и престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жи­лые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Еди­ницей технической инвентаризации является домовладение, отдель­но стоящее основное здание. На каждый объект составляется учетно-техническая документация, которая может выполняться как на бумажных, так и на магнитных носителях (при несоответствии дан­ных преимущество имеют данные на бумажных носителях). Докумен­тация группируется в инвентарное дело на домовладение (здание), кото­рое представляет собой три отдельно сброшюрованные группы документов.

Первая группа документов включает только технические материа­лы, составленные в результате последней инвентаризации:

— технический паспорт на домовладение (здание);

— план земельного участка;

— поэтажный план здания;

— экспликация к поэтажному плану.

Во вторую группу входят все правоустанавливающие документы или их копии, сброшюрованные в хронологическом порядке, от­носящиеся к периоду до начала деятельности учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; эта же группа документов включает информацию о праве собственнос­ти на объект.

Третья группа документов включает абрис (линейное очертание предмета), журналы подсчета площадей, технические документы, со­ставленные в результате предшествующих обследований (инвентари­зации), расположенные в такой же последовательности.

Поступающие в архив БТИ материалы на жилищный фонд регист­рируются в инвентарных книгах, которые должны быть пронумерова­ны, прошнурованы и скреплены печатью. Инвентарная книга на домовый фонд первоначально заполняется в соответствии с существу­ющей в архиве комплектацией дел в алфавитном порядке по наиме­нованиям улиц или поквартально в целом по каждому городу, другому поселению с разграничением их по фондам различного функциональ­ного назначения: жилищный фонд, здания соцкультбыта и здания про­изводственного назначения. Инвентарные номера делам присваива­ются нарастающим итогом по мере поступления дел. Присвоенный инвентарный номер проставляется в верхнем левом углу обложки дела.

Основной объем работ органов технической инвентаризации свя­зан с учетом зданий, строений, сооружений, жилых помещений. Учет­ные работы можно сгруппировать по стадиям.

Первая стадия — съемка, характеристика и техническое описание зданий, строений, сооружений. Описание должно быть выражено в яс­ных, точных и кратких, технически правильных формулировках, не допускающих различных толкований, в соответствии с характеристи­ками объектов. Описание выполняется по основным конструктивным элементам (фундаменты, стены и перегородки, перекрытия, кровля (крыша), полы, проемы, отделка, внутреннее сантехническое и элект­ротехническое оборудование, прочие элементы) и включает:

— составление абриса и измерение здания;

— техническое описание здания;

— составление поэтажных планов в масштабах 1:100 или 1:200, на ко­торых вычерчиваются в масштабе в соответствии с размерами на аб­рисах основные конструктивные элементы, а также наносятся неко­торые виды оборудования (санитарно-техническое и пожарное);

— подсчет площадей зданий (производится в экспликации). По каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются: жилая площадь квартиры (квартир) и общая площадь квартиры (квартир);

— определение строительного объема зданий.

Планы земельных участков, как правило, предоставляются коми­тетом поземельным ресурсам и землеустройству, и проведение повтор­ных съемок этих участков не допускается. Однако при выявлении не­достающих измерений такие работы могут проводиться и органами технической инвентаризации. В этом случае путем измерений в нату­ре составляется абрис земельного участка с нанесением всех имеющих­ся зданий, сооружений и границ видов угодий (двор, сад, огород, зеле­ные насаждения и т.п.). В абрисе указываются: номер домовладения, здания, наименование улицы, наименование собственника, даты на­чала и окончания съемки, контроля и подписи исполнителей. При обследовании земельного участка домовладения максимально исполь­зуются планы ранее произведенных геодезических съемок. Все изме­рения земельного участка, осуществляемые при его обследовании, за­носятся в абрис.

Вторая стадия работы органов технической инвентаризации, свя­занной с учетом зданий, строений, сооружений, — определение их тех­нического состояния (физического износа). Под физическим износом понимается потеря материалами, из которых возведено здание, своих первоначальных качеств. Процент физического износа зданий в зави­симости от доступности или недоступности осмотру его конструктив­ных элементов устанавливается по признакам технического состояния или подсчитывается по срокам службы.

Техническое состояние устанавливается одновременно с техниче­ским описанием здания. При этом выявляются признаки физи­ческого износа доступных осмотру частей здания. По внешним признакам устанавливается физический износ отдельных конструк­тивных элементов, затем — по зданию в целом. Процент физичес­кого износа здания определяется расчетно с применением удель­ных весов конструктивных элементов этого здания, указанных в соответствующем оценочном нормативе. Процент физического износа по каждому конструктивному элементу, выбранному из спе­циальных таблиц, умножается на удельный вес этого элемента (после применения поправки или ценностного коэффициента). В результате устанавливается физический износ отдельных конструк­тивных элементов по отношению ко всему зданию. Физический износ всего здания определяется путем суммирования полученных результатов.

Удельные веса конструктивных элементов принимаются из сбор­ников укрупненных показателей восстановительной стоимости или рассчитываются по данным проектно-сметной документации на воз­ведение здания.

Процент физического износа недоступных осмотру сооружений определяется по срокам службы как отношение фактического време­ни службы здания к среднему нормативному сроку, умноженному на 100. В тех случаях, когда фактическое время службы здания прибли­жается к полному нормативному, а предположительный (остаточный) срок службы здания, определенный экспертным путем, превышает нормативный, процент физического износа определяется отношени­ем фактического времени службы к сумме фактического и предполо­жительного сроков службы, умноженным на 100.

Третья стадия учетных работ по технической инвентаризации — определение стоимости здания, строения, жилого помещения.

Работа выполняется БТИ раздельно для целей статистического уче­та (полная балансовая стоимость и остаточная стоимость с учетом из­носа) и для налогообложения физических лиц (действительная инвен­таризационная стоимость). В технических паспортах БТИ указывают и ту и другую.

Полная балансовая и остаточная стоимость жилищного фонда, на­ходящегося на балансе юридического лица, принимается по данным этого баланса, а стоимость жилищного фонда, принадлежащего фи­зическим лицам, определяется в соответствии с методикой, утвержда­емой Госкомстатом России. Действительная инвентаризационная сто­имость определяется БТИ. Рыночная стоимость зданий, т.е. наиболее вероятная стоимость их продажи с учетом реального износа, определяется, как правило, независимыми экспертами-оценщиками на основе использования результатов трех методов оценки — затратного, доходного и сравне­ния продаж.

Учет принадлежности домовладения, здания (строения), жилого по­мещения — четвертая стадия учетных работ органов технической ин­вентаризации. Учет ведется в соответствующем разделе технического паспорта на основе информации, поступающей от учреждений юс­тиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В техническом паспорте записываются фамилия, имя, отче­ство гражданина, его паспортные данные или полное наименование юридического лица (по уставу), а также делается запись о документах, подтверждающих право собственности, пользования, владения и до­левое участие.

В целях выявления происшедших изменений и отражения их в тех­нических паспортах ведется текущая инвентаризация земельных участ­ков и зданий. Учитываются: изменение границ и внутренней ситуации земельного участка; возведение, восстановление, надстройка, рекон­струкция и снос зданий и сооружений.

Основой для текущей инвентаризации зданий и земельных участ­ков служат данные непосредственного обследования отдельных домо­владений, по которым имеются сведения о происшедших изменени­ях, а также данные сплошного обхода и обследования домовладений в городах и других поселениях. Данные оперативного учета и сообще­ния собственников домовладений (зданий) используются для предва­рительного получения сведений об объектах, по которым уже произош­ли или могут произойти изменения.

Результаты текущей инвентаризации отражаются в инвентарных делах путем добавления новой информации к имеющейся. Измене­ния устанавливаются путем сравнения данных, уже отраженных в пла­нах и технических паспортах, с данными о фактическом состоянии объектов, полученных при обследовании последних на месте инвен­таризаторами. Результаты обследований вносятся в абрисы, поэтаж­ные планы и технические паспорта.

Бюро технической инвентаризации взаимодействуют с учреждени­ями, предприятиями и организациями, которые располагают сведе­ниями об изменениях в правовом режиме, составе, состоянии и сто­имости объектов недвижимости, а именно:

— с учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

— с комитетами по земельным ресурсам и землеустройству;

— с организациями жилищно-коммунального хозяйства;

— с органами архитектуры и градостроительства;

— с нотариальными конторами, судами и банками;

— со страховыми и пожарными органами;

— с другими структурными подразделениями местных администраций.

В целом функции БТИ можно определить как перечень стандарт­ных процедур, с помощью которых осуществляется:

— техническая инвентаризация и паспортизация объектов недвижи­мости;

— контроль технического состояния строений и помещений;

— оценка и переоценка строений и помещений, в том числе для це­лей налогообложения;

— информационное и консультационное обслуживание и иная деятельность, связанная с государственным учетом жилищного фонда.

Технический паспорт домовладения, строения, жилого помещения (квартиры) составляется при приемке жилых строений в эксплуата­цию или при включении жилого помещения в жилищный фонд. Пос­ледующий технический учет должен производиться путем проведения плановых инвентаризаций жилых строений и жилых помещений с пе­риодичностью не реже одного раза в пять лет, а также по мере выявле­ния изменений учетных показателей в процессе внеплановых обсле­дований. Однако, поскольку работы по техническому учету оплачивает собственник имущества, плановые сплошные инвентаризации не про­водятся. Это возможно лишь в тех регионах или муниципальных об­разованиях, где главы администраций заинтересованы в таких провер­ках и могут их профинансировать.

Инвентаризационные сведения и иные данные технического учета недвижимости обязательны для применения в следующих случаях:

— составление государственной статистической и бухгалтерской от­четности;

— государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

— исчисление и контроль базы налогообложения недвижимости;

— ввод в эксплуатацию объектов недвижимости;

— определение технического состояния и физического износа объектов недвижимости;

— регистрация товариществ собственников жилья;

— присвоение кадастровых номеров объектам недвижимости.

Учетно-техническая документация на законченный строитель­ством жилой дом, составляемая БТИ, включается в состав докумен­тации, предъявляемой заказчиком (застройщиком) приемочной комиссии. Выдача технических паспортов строений с жилыми помещениями без наличия актов их приемки в эксплуатацию не допускается.

Учетно-техническая, оценочная и правоустанавливающая докумен­тация, включая технические паспорта, регистрационные (инвентар­ные) книги, копии зарегистрированных документов, сформированные в инвентарные дела, и иные инвентаризационные документы хранят­ся в архиве. Все архивы, накопленные службами технической инвен­таризации, являются федеральной собственностью и имеют статус федеральных архивов. Отчуждение архивов БТИ не допускается. По­рядок доступа и выдачи информации из архивов БТИ определяется органами исполнительной власти субъектов Федерации, в чьем пользо­вании они находятся.

При наличии государственной регистрации прав на недвижимое имущество учет, по сути, становится регистрацией паспортов на квар­тиры, строения, домовладения. При оформлении сделок паспорт на недвижимость рассматривается как информационное и техничес­кое сопровождение. Правовое, юридическое описание включает уникальный номер, местоположение, наименование, реквизиты пра­вообладателя.

Недвижимость, переданная в хозяйственное ведение или оператив­ное управление, учитывается на балансе муниципального предприя­тия или учреждения. Нежилое помещение, переданное в аренду, учи­тывается на балансе организации, эксплуатирующей нежилой фонд.

Органы технической инвентаризации проводят чисто технические процедуры учета муниципальной недвижимости. Стратегические ре­шения об оптимизации структуры собственности, использовании кон­кретных объектов для решения задач социально-экономического раз­вития территории принимают органы по управлению муниципальным имуществом (комитеты). Они же являются держателями реестра му­ниципальной недвижимости, который, как правило, является состав­ной частью реестра муниципальной собственности.

Каждая составная часть реестра муниципальной недвижимости представляет собой базу данных об объектах муниципальной собствен­ности соответствующего вида, которая ведется по установленной фор­ме на электронных и бумажных носителях. Каждому объекту учета присваивается свой регистрационный номер, дается его описание с указанием индивидуальных особенностей на основании утверж­денных комитетом по управлению имуществом форм и карт учета. Ведение реестра означает занесение в него объектов учета и данных об объектах учета, внесение изменений и их исключение из реестра при изменении формы собственности или других вещных прав на объекты учета. Данные об объектах учета, исключаемые из реестра, переносятся в архив.

Основанием для включения объектов в реестр и исключения их из реестра являются:

— законы Российской Федерации и субъектов Федерации;

— указы Президента РФ и постановления Правительства РФ;

— постановления главы местного самоуправления;

— решения представительного органа местного самоуправления;

— договоры купли-продажи, мены, дарения, завещания;

— учетные документы о введении в эксплуатацию объекта;

— решения судов.

Включение объектов в реестр оформляется постановлением главы местной администрации.

Внесение изменений в реестр и исключение объектов из реестра оформляются распоряжением комитета по управлению муниципаль­ным имуществом. Распоряжения комитета по вопросам формиро­вания и ведения реестра являются обязательными для всех юриди­ческих и физических лиц, собирающих и представляющих данные для реестра.

В процессе ведения реестра КУМИ:

а)запрашивает и получает необходимую информацию по вопросам использования муниципальной собственности;

б) обеспечивает методическое руководство и контроль за ведением реестра;

в)формирует первичные материалы по объектам муниципального имущества и отражает процесс его использования и движения;

г) обрабатывает информацию и производит соответствующие записи в электронной форме в виде набора разработанных параметров;

д) вносит изменения в карты реестров;

е) организует работу по техническому и программному обеспечению реестра;

ж) выдает учетную и оперативную информацию.

Порядок предоставления информации об объектах учета, содержа­щейся в реестре, устанавливает местная администрация. Как правило, для этого требуется письменное обращение юридических и физичес­ких лиц.

Особое место в системе учета муниципальной недвижимости за­нимает паспортизация жилищного фонда — информационно-правовая система сбора, накопления, хранения, учета и доведения до потреби­телей сведений о состоянии, использовании и ценности жилищного фонда муниципального образования.

Паспортный учет жилищного фонда (ведение паспортов на жилищ­ный фонд города, округа и иного территориального образования, жи­лой дом, жилое помещение) независимо от форм собственности осу­ществляется на территории муниципального образования местной администрацией.

Паспорт на жилищный фонд содержит оформленные в установлен­ном порядке сведения о жилищном фонде. Паспорт на жилое помещение — комплексный документ, включающий сведения о правоус­танавливающих документах, технические, социально-экономические, экологические параметры, показатели потребительского качества, правила, требования и условия по безопасной эксплуатации. Этапы паспортизации жилищного фонда, образцы паспортов определяются местной администрацией по согласованию с представительным орга­ном местного самоуправления.

Приложение. Порядок ведения органами местного самоуправления реестров муниципального имущества

Информация об изменениях:

Пункт 4 изменен с 25 октября 2019 г. — Приказ Минэкономразвития России от 13 сентября 2019 г. N 573

См. предыдущую редакцию

4. Реестр состоит из 3 разделов.

В раздел 1 включаются сведения о муниципальном недвижимом имуществе, в том числе:

— наименование недвижимого имущества;

— адрес (местоположение) недвижимого имущества;

— кадастровый номер муниципального недвижимого имущества;

— площадь, протяженность и (или) иные параметры, характеризующие физические свойства недвижимого имущества;

— сведения о балансовой стоимости недвижимого имущества и начисленной амортизации (износе);

— сведения о кадастровой стоимости недвижимого имущества;

— даты возникновения и прекращения права муниципальной собственности на недвижимое имущество;

— реквизиты документов — оснований возникновения (прекращения) права муниципальной собственности на недвижимое имущество;

— сведения о правообладателе муниципального недвижимого имущества;

— сведения об установленных в отношении муниципального недвижимого имущества ограничениях (обременениях) с указанием основания и даты их возникновения и прекращения.

В раздел 2 включаются сведения о муниципальном движимом и ином имуществе, не относящемся к недвижимым и движимым вещам, в том числе:

— наименование движимого имущества;

— сведения о балансовой стоимости движимого имущества и начисленной амортизации (износе);

— даты возникновения и прекращения права муниципальной собственности на движимое имущество;

— реквизиты документов — оснований возникновения (прекращения) права муниципальной собственности на движимое имущество;

— сведения о правообладателе муниципального движимого имущества;

— сведения об установленных в отношении муниципального движимого имущества ограничениях (обременениях) с указанием основания и даты их возникновения и прекращения.

В отношении иного имущества, не относящегося к недвижимым и движимым вещам, в раздел 2 реестра также включаются сведения о:

— виде и наименовании объекта имущественного права;

— реквизитах нормативного правового акта, договора или иного документа, на основании которого возникло право на указанное имущество, согласно выписке из соответствующего реестра (Государственный реестр изобретений Российской Федерации, Государственный реестр полезных моделей Российской Федерации, Государственный реестр товарных знаков и знаков обслуживания Российской Федерации и др.) или иному документу, подтверждающему указанные реквизиты, включая наименование документа, его серию и номер, дату выдачи и наименование государственного органа (организации), выдавшего документ.

В отношении акций акционерных обществ в раздел 2 реестра также включаются сведения о:

— наименовании акционерного общества-эмитента, его основном государственном регистрационном номере;

— количестве акций, выпущенных акционерным обществом (с указанием количества привилегированных акций), и размере доли в уставном капитале, принадлежащей муниципальному образованию, в процентах;

— номинальной стоимости акций.

В отношении долей (вкладов) в уставных (складочных) капиталах хозяйственных обществ и товариществ в раздел 2 реестра также включаются сведения о:

— наименовании хозяйственного общества, товарищества, его основном государственном регистрационном номере;

— размере уставного (складочного) капитала хозяйственного общества, товарищества и доли муниципального образования в уставном (складочном) капитале в процентах.

В раздел 3 включаются сведения о муниципальных унитарных предприятиях, муниципальных учреждениях, хозяйственных обществах, товариществах, акции, доли (вклады) в уставном (складочном) капитале которых принадлежат муниципальным образованиям, иных юридических лицах, в которых муниципальное образование является учредителем (участником), в том числе:

— полное наименование и организационно-правовая форма юридического лица;

— адрес (местонахождение);

— основной государственный регистрационный номер и дата государственной регистрации;

— реквизиты документа — основания создания юридического лица (участия муниципального образования в создании (уставном капитале) юридического лица);

— размер уставного фонда (для муниципальных унитарных предприятий);

— размер доли, принадлежащей муниципальному образованию в уставном (складочном) капитале, в процентах (для хозяйственных обществ и товариществ);

— данные о балансовой и остаточной стоимости основных средств (фондов) (для муниципальных учреждений и муниципальных унитарных предприятий);

— среднесписочная численность работников (для муниципальных учреждений и муниципальных унитарных предприятий).

Разделы 1 и 2 группируются по видам имущества и содержат сведения о сделках с имуществом. Раздел 3 группируется по организационно-правовым формам лиц.

Значение учета и регистрации муниципальной собственности

В целях построения грамотной концепции управления муниципальной собственностью администрации муниципального образования следует ответить на три главных вопроса:

— чем управляет поселение, что предполагает составление полного перечня движимого и недвижимого имущества, муниципальных предприятий и учреждений, имущества казны;

— кто владеет имуществом и пользуется им (составление списка пользователей каждым объектом имущества — физических или юридических лиц);

— как поселение управляет своим имуществом, в соответствии в чем, по каждому объекту необходимо определить метод управления — хозяйственное ведение, оперативное управление, аренда, безвозмездное пользование, доверительное управление и т.д.).

Органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью. Названное право закреплено в главе 8 «Местное самоуправление» Конституции РФ, в ФЗ №131 от 06.10.2003 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», в Законе Краснодарского края от 29.11.2005 № 950-КЗ «Об определении порядка решения вопросов местного значения вновь образованных поселений в переходный период» Конституция Российской Федерации. М., 2005; Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 06 октября 2003 №131 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2003; Об определении порядка решения вопросов местного значения вновь образованных поселений в переходный период: Закон Краснодарского края от 29.11.2005 № 950-КЗ // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс»..

При этом основная сложность процесса управления заключается в том, что, во-первых, управленческие решения должны приносить пользу жителям поселения, а, во-вторых, за нарушение действующего законодательства при сделках с имуществом предусмотрена административная и уголовная ответственность. Т.е. необходимо выполнить главную задачу: обеспечить соответствие положения о порядке владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью действующему федеральному и краевому законодательству.

Один из основных разделов Положения — «Учёт муниципальных объектов и ведение реестра муниципальной собственности». Имущество, поименованное в законе (по каждому конкретному поселению), составляет основу реестра муниципальной собственности этого поселения.

Задачи учёта имущества и ведения реестра следующие:

— обеспечение полного учёта объектов в реестре;

— систематическая инвентаризация имущества, закреплённого за муниципальными предприятиями и учреждениями, а также имущества казны;

— выявление на территории поселения бесхозяйного движимого и недвижимого имущества, включение его в реестр муниципальной собственности и определение методов управления по каждому объекту (оперативное управление, хозяйственное ведение, аренда, доверительное управление, концессионное соглашение, продажа и т.д.);

— включение в реестр муниципальной собственности безвозмездно передаваемого поселению имущества;

— включение в реестр муниципальной собственности приобретённого (реконструированного, построенного) за счет бюджета имущества (части имущества) и заключение соответствующих договоров использования такого имущества (аренда, доверительное управление, концессионное соглашение, продажа и т.д.);

— обеспечение объектов муниципальной собственности документацией по технической инвентаризации, правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами на землю, отчётами о рыночной оценке в целях привлечения инвестиций (капитальный ремонт, реконструкция, пристройка) физических и юридических лиц в муниципальные объекты, имеющие высокую степень износа, на условиях общей долевой собственности.

Для того чтобы выполнить эти задачи, поселению необходимо:

— обеспечить представление всеми муниципальными унитарными предприятиями и муниципальными учреждениями, а также юридическими и физическими лицами, использующими имущество казны, карт реестра муниципальной собственности в установленные поселением сроки (не менее одного раза в год);

— обеспечить соответствие перечня объектов недвижимости, отражённых в карте реестра и на балансе муниципальных предприятий и учреждений, фактическому наличию этих объектов у предприятий и учреждений, а также ввести в практику ежегодные проверки результатов инвентаризации основных средств, закреплённых за муниципальными унитарными предприятиями и муниципальными учреждениями, и объектов, числящихся в казне;

— в соответствии с гл. 14 Гражданского кодекса РФ «Приобретение права собственности», гл. 16 Гражданского кодекса РФ «Общая собственность», ст. 67 «Капитальные расходы бюджетов» Бюджетного кодекса РФ и ст. 80 «Бюджетные инвестиции юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными унитарными предприятиями» Бюджетного кодекса РФ провести работу по внесению в реестр муниципальной собственности имущества (части имущества), приобретённого или построенного за счет средств муниципального бюджета. Для этого необходимо совместно с финансовыми органами района проанализировать расходы муниципального бюджета на указанные цели по недвижимому имуществу (капитальный ремонт, реконструкция, строительство) за последние 10 лет, по движимому — за последние 5 лет; выявить неучтённое имущество и заключить соответствующие договоры на использование объектов;

— обеспечить включение в реестр имущества, передаваемого поселению застройщиками при строительстве (квартиры, инженерные сети, офисные помещения и т.д.).

Учет казенного имущества осуществляется администрациями поселений, а сохранность обеспечивается тем хозяйствующим субъектом, который эксплуатирует данное имущество. Задача поселения не только в том, чтобы отчетливо увидеть в реестре муниципального имущества то имущество, которое не закреплено за созданными органами местного управления данного поселения юридическими лицами (муниципальными унитарными и казенными предприятиями, муниципальными учреждения), но и правильно учесть это имущество.

Учет и регистрация муниципальной собственности играют важную роль в выполнении муниципальными образованиями своих полномочий, и могут препятствовать реализации Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Так, отсутствие регистрации права муниципальной собственности проявляется в следующих вопросах:

— финансовые органы не финансируют объекты, требующие незамедлительного капитального ремонта или реконструкции, без свидетельства о регистрации права муниципальной собственности на эти объекты;

— органы финансового контроля привлекают к ответственности глав муниципальных образований за нецелевое использование бюджетных средств, направленных на объекты, не имеющие свидетельств о регистрации права муниципальной собственности;

— органы прокуратуры привлекают к ответственности глав муниципальных образований за отсутствие регистрации права муниципальной собственности на переданные в процессе разграничения объекты.

По ряду поселений затраты на подготовку к регистрации (стоимость технического паспорта и землеустроительных документов) больше годового бюджета в несколько раз.

Отсутствие зарегистрированных прав также влияет на оперативность передачи объектов муниципальной собственности в собственность субъектов Российской Федерации и в федеральную собственность.

Вследствие правовых проблем в части передачи выморочного жилищного фонда в муниципальную собственность не решаются вопросы обеспечения жильем сирот, а также граждан, нуждающихся в предоставлении жилья, и специалистов, приглашенных на работу в сельские и городские поселения.

Учёт казённого имущества на балансе администраций районов, городов, поселений ведёт к тому, что администрация становится плательщиком НДС, налога на прибыль организаций, налога на имущество организаций и других налогов и сборов, предусмотренных законодательством РФ о налогах и сборах. Указанная ситуация противоречит духу и букве Бюджетного кодекса РФ, который не предусматривает уплаты налогов и сборов от одного бюджета (муниципального) другому (федеральному или краевому). Бюджетная система Российской Федерации строится на принципах равенства бюджетных прав субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, эффективности и экономности бюджетных средств, адресности и целевого характера бюджетных средств. В основу межбюджетных отношений положены дотации, субвенции, субсидии, бюджетный кредит, межбюджетные трансферты, а не налоги и сборы, плательщиком которых должен выступить нижестоящий бюджет.

Запрещение направления расходов на капитальный ремонт или реконструкцию объектов, не принадлежащих муниципальным поселениям, делает невозможным выполнение возложенных на муниципальные образования полномочий в условиях отсутствия соответствующего этим полномочиям муниципального имущества.

В вопросах межмуниципального сотрудничества для вопросов местного значения также существует целый ряд нерешенных проблем.

В соответствии с ФЗ № 131 Там же. органы местного самоуправления имеют право осуществлять межмуниципальное сотрудничество путем участия в закрытых акционерных обществах и обществах с ограниченной ответственностью (статья 68), некоммерческих автономных организаций (АНО) и фондов (статья 69). Иные формы межмуниципального сотрудничества законом не предусмотрены. При этом пунктом 4 статьи 7 Федерального закона «Об акционерных обществах» Об акционерных обществах: Федеральный закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс». установлено, что федеральным законом может быть предусмотрено создание муниципальными образованиями акционерных обществ только в форме открытых обществ. Налицо правовая коллизия двух федеральных законов, которую необходимо урегулировать.

Кроме того, закрытые акционерные общества и обществах с ограниченной ответственностью являются коммерческими организациями, создаваемыми для ведения предпринимательской деятельности, подразумевающей получение прибыли. Таким образом, для предоставления услуг в отраслях социальной сферы органы местного самоуправления, по сути, могут воспользоваться только организационно-правовой формой АНО, так как организационно-правовая форма фонда не может использоваться в данных целях и соучредительство муниципалитетами учреждений как форма межмуниципального взаимодействия в некоторых сферах также невозможна (согласно Федеральному закону «Об образовании» совместное учредительство допускается только в отношении негосударственных образовательных учреждений (ст. 11 ФЗ «Об образовании») Об образовании: Федеральный закон от 10.07.1992 N 3266-1 // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс».. Вместе с тем, на сегодняшний день российское законодательство не в полной мере предусматривает регулирование отношений в организационно-правовой форме АНО, что создает для муниципалитетов дополнительные проблемы при предоставлении услуг в данной сфере. Возможно, изменение организационно-правовой формы муниципальных организаций в ходе реформ бюджетного сектора и реформы жилищно-коммунального хозяйства (приватизация и акционирование) упростит задачу и расширит возможности сотрудничества муниципальных образований при осуществлении совместной хозяйственной деятельности. При этом межмуниципальное сотрудничество в социальной сфере в условиях ограниченных финансовых ресурсов муниципалитетов и неразвитой социальной инфраструктуры на уровне сельских поселений приобретает особое значение уже сегодня.

Представленный анализ проблем разграничения имущества, находящегося в публичной собственности позволяет сделать следующие выводы:

1) в целях снижения рисков сужения возможностей развития услуг на уровне муниципальных образований следует устранить противоречия, возникающие из-за жесткой привязки в ФЗ №131 вопросов местного значения (статьи 14-16) к пообъектному составу муниципального имущества (ст. 50), а также смягчить императивность требований, установленных частью 8 статьи 85 ФЗ №131 и статьей 154 ФЗ №122, о передаче муниципального имущества Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 06 октября 2003 №131 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2003; О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс».;

2) в целях решения технических проблем разграничения имущества следует устранить проблемы с пообъектным определением состава имущества, в т.ч. привести в соответствие с новой структурой местного самоуправления порядок разграничения имущества, находящегося в публичной собственности, установленный Постановлением Верховного Совета Российской Федерации № 3020-1 О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность: Постановление Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. №3020-1 // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 16 января 1992 г., N 3.;

3) в целях обеспечения государственных гарантий местного самоуправления и снижения рисков возникновения неплановых расходов, возникающих в ходе реформы местного самоуправления, следует предусмотреть субвенции местным бюджетам для оформления технической документации и оформления земельных участков под объектами муниципальной собственности для целей их последующей государственной регистрации;

4) в целях укрепления экономических основ местного самоуправления следует привести в соответствие с законодательством о местном самоуправлении законодательство, регулирующее хозяйственную и социальную деятельность публично-правовых институтов, активизировать расширение законодательства об автономных некоммерческих организациях.

5) в целях решения вопроса учета имущества казны муниципального образования, т.е., имущество не закрепленного за муниципальными унитарными предприятиями и муниципальными учреждениями, следует учитываться обособленно от имущества закрепленного. Учет такого имущества целесообразно осуществлять на счетах забалансового учёта.