Уведомление об одностороннем отказе от договора поставки

© Мограбян А.С., 2013

УДК 347.453 ББК 67.404.212.4-4

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПО СОГЛАШЕНИЮ СТОРОН В СВЕТЕ ПОСЛЕДНИХ ИЗМЕНЕНИЙ ГРАЖДАНСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Мограбян Армине Самвеловна

Кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского и международного частного права Волгоградского государственного университета, базовой кафедры ЮНЦ РАН rtif@inbox.ru, gpigp@volsu.ru

Проспект Университетский, 100, 400062 г. Волгоград, Российская Федерация

Аннотация. Статья посвящена проблемам, возникающим при расторжении договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок не менее одного года. Рассматриваются и анализируются различные позиции относительно момента вступления в силу соглашения о расторжении зарегистрированного договора аренды нежилого помещения. На основе анализа сложившейся судебной практики и нормативных актов с учетом последних изменений в ГК РФ даются конкретные рекомендации по совершенствованию действующего законодательства в данной сфере.

Ключевые слова: договор аренды, нежилое помещение, недвижимое имущество, сделки с недвижимым имуществом, государственная регистрация, расторжение договора, соглашение о расторжении, изменение условий договора.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по следующим основаниям: по соглашению сторон, в судебном порядке по требованию одной из сторон и в случае одностороннего отказа от исполнения договора. В настоящей статье особое внимание будет уделено проблеме расторжения зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды нежилого помещения по соглашению сторон.

Согласно п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В связи с этим возникает ряд вопросов: с какого момента договор аренды нежилого помещения, зарегистрированный в установленном законом порядке, считается расторгнутым по соглашению сторон? подлежит ли государственной регистрации соглашение о расторжении зарегистрированного договора аренды нежилого помещения? Но

прежде чем перейти к рассмотрению вопроса о расторжении договора аренды нежилого помещения, необходимо определиться с понятием «нежилое помещение».

Несмотря на широкое применение в законодательстве термина «нежилое помещение», до настоящего времени нет его легального определения. В доктрине также отсутствует единый научный подход к определению данного понятия . В соответствии со ст. 1 «Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нежилые помещения отнесены к категории «недвижимое имущество», права на которое подлежат государственной регистрации. Статья 12 данного закона содержит положение о том, что сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (далее — ЕГРП), разделы которого располагаются в соответствии с принципом «единого

объекта недвижимого имущества», в состав которых включаются «здания, сооружения и иные объекты недвижимого имущества» . В состав зданий и сооружений по смыслу абз. 2 п. 6 ст. 12 «Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» включаются «квартиры, помещения и иные объекты». Следовательно, нежилые помещения представляют собой объекты недвижимости, входящие в состав зданий (сооружений). Вместе с тем нежилые помещения не следует отождествлять со зданиями (сооружениями), в которых они находятся, несмотря на то что неразрывно с ними связаны .

В п. 2 ст. 609 ГК РФ закреплено правило об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом. Федеральным законом РФ от 30 декабря 2012 г. N° 302-Ф3 ч. 1 ГК РФ дополнена ст. 8.1, в соответствии с п. 1 которой права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ ограничения прав на недвижимое имущество, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП. Статья 4 «Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержит правило о необходимости государственной регистрации ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в числе которых называется аренда. Кроме того, в законе закреплено положение, согласно которому государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого имущества . ГК РФ не содержит специальных норм о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения. В связи с этим 1 июня 2000 г. Президиум ВАС РФ проинформировал арбитражные суды о выработанных рекомендациях, согласно которым к таким договорам должны применяться правила о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений .

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания (сооружения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заклю-

ченным с момента такой регистрации . Следует отметить, что Федеральным законом «О внесении изменений в главы 1,

2, 3, 4 части первой ГК РФ» с 1 января 2013 г. было отменено требование о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений, а также предприятий. Однако данная новелла еще до ее принятия вызвала существенные опасения со стороны правового сообщества, и Федеральным законом № 21-ФЗ с 4 марта 2013 г. требование о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок не менее одного года, и договоров аренды предприятий было возобновлено . Опасения были связаны с тем, что отсутствие государственной регистрации могло привести к возникновению ситуаций «двойной аренды» или сдачи в долгосрочную аренду имущества, которое будет продано арендодателем до окончания срока аренды, при этом покупатель не будет уведомлен об обременении проданного ему имущества арендой .

Таким образом, договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. «Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ» .

Что касается расторжения договора аренды по соглашению сторон, то согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. В соответствии с ч. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания (сооружения) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Следовательно, соглашение об изменении или расторжении договора аренды здания (сооружения), в том числе договора аренды нежилого помещения, должно быть совершено в письменной форме. С 1 сентября 2013 г. вступило в силу правило об обязательной государственной

регистрации соглашения об изменении условий зарегистрированной сделки , что стало следствием законодательного закрепления сложившегося в судебной практике единого подхода . О государственной регистрации соглашения о расторжении зарегистрированного договора аренды закон не содержит каких-либо указаний.

В соответствии с п. 17 Правил ведения ЕГРП при прекращении ограничения (обременения) права, сделки погашается соответствующая запись ЕГРП. Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды недвижимого имущества осуществляется посредством погашения регистрационных записей в ЕГРП . Вместе с тем при расторжении договора аренды на основании соглашения сторон в ЕГРП делается запись о сделке . Таким образом, соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества регистрируется в ЕГРП как сделка. А согласно ст. 164 ГК РФ правовые последствия сделки, в отношении которой законом предусмотрена государственная регистрация, наступают после ее совершения. Следовательно, можно предположить, что соглашение о расторжении договора вступает в силу не с момента подписания, а с момента его государственной регистрации. Однако в действующем законодательстве РФ не содержится прямого указания на необходимость обязательной государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок не менее одного года. Недостатки в правовом регулировании данного вопроса приводят к возникновению противоречий на практике, связанных с различным толкованием момента расторжения зарегистрированного договора аренды нежилого помещения, и, как следствие, к принятию противоречивых судебных решений.

Позиция судов по вопросу о моменте расторжения договора аренды, зарегистрированного в установленном законом порядке, неоднозначна. С одной стороны, суды исходят из того, что договор считается расторгнутым с момента, указанного в соглашении о его расторжении. Сторонники данной позиции исходят из того, что государственная регистрация не является элементом формы договора, а

следовательно, требование ст. 452 ГК РФ о том, что соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное, не относится к государственной регистрации, а положение ст. 651 ГК РФ о необходимости государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года, не распространяется на соглашение о его расторжении . Кроме того, глава 34 ГК РФ не содержит нормы об обязательной государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды. Согласно другой позиции договор считается расторгнутым с момента государственной регистрации соглашения о его расторжении. Сторонники данной позиции ссылаются на ст. 131 ГК РФ, в соответствии с которой государственной регистрации подлежит как возникновение, так и прекращение прав на недвижимое имущество, а следовательно, согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ любые соглашения к зарегистрированному в установленном порядке договору также подлежат государственной регистрации .

На наш взгляд, обе позиции вполне справедливы и обоснованны. Вместе с тем думается, что целесообразнее считать зарегистрированный договор расторгнутым с момента государственной регистрации соглашения о его расторжении, иначе теряет смысл сам факт государственной регистрации договора.

Таким образом, в законе нет прямого указания на необходимость государственной регистрации соглашения о расторжении зарегистрированного договора аренды нежилого помещения. До недавнего времени такого требования не было и в отношении соглашения об изменении договора, подлежащего обязательной государственной регистрации. Однако с 1 сентября 2013 г. вступила в силу новая редакция ст. 164 ГК РФ, в п. 2 которой прямо закреплено правило об обязательной государственной регистрации сделки, предусматривающей изменение условий зарегистрированной в установленном законом порядке сделки. Думается, что во избежание противоречий судебной практики необходимо на законодательном уровне прямо закрепить правило и об обязательной государственной регис-

2 6

А.С. Мограбян. Расторжение договора аренды нежилого помещения по соглашению сторон

трации соглашений о расторжении зарегистрированных договоров, в частности, соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок не менее одного года. Также представляется целесообразным законодательно закрепить положение о том, что зарегистрированный в установленном законом порядке договор аренды нежилого помещения считается расторгнутым с момента регистрации соглашения о его расторжении.

СПИСОК ЛИТЕРА ТУРЫ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51 ФЗ (ред. от

23.07.2013) // Собрание законодательства Рос. Федерации. — 1994. — № 32, ст. 3301 ; Российская газета. — 1994. — 8 дек. (№ 238-239).

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от

5. Комментарий к Федеральному закону от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы

7. О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими

12. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : информ. письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 // Вестник Высшего арбитражного суда Рос. Федерации. — 2001. — № 4.

Mograbyan Armine Samvelovna

Prospect Universitetsky, 100, 400062 Volgograd, Russian Federation