Восстановительная стоимость

При установлении размера ущерба, причиненного казенному учреждению, следует исходить из текущей восстановительной стоимости активов. Как определяется такая стоимость?

Обязательные общие требования к учету расчетов по суммам выявленных недостач, хищений денежных средств, иных ценностей, по суммам потерь от порчи материальных ценностей, другим суммам причиненного ущерба имуществу учреждения, подлежащим возмещению виновными лицами в размере ущерба, определены Инструкцией № 157н (1).

В соответствии со ст. 220 Инструкции № 157н размер ущерба, причиненного недостачами, хищениями, устанавливается исходя из текущей восстановительной стоимости материальных ценностей на день обнаружения ущерба, под которой понимается сумма денежных средств, необходимая для восстановления указанных активов.

📌 Реклама Отключить

Порядок определения текущей восстановительной стоимости Инструкцией № 157н не установлен. При разработке такого порядка Минфин рекомендует использовать методы, аналогичные методам определения текущей оценочной стоимости (Письмо Минфина РФ от 23.12.2016 № 02‑07‑10/77576).
Напомним, что текущая оценочная стоимость представляет собой сумму денежных средств, которая может быть получена в результате продажи активов на дату принятия к учету. Порядок ее определения в целях оприходования на баланс учреждения объектов нефинансовых активов установлен п. 25 Инструкции № 157н.

В частности, определение текущей оценочной стоимости производится на основе цены (подтвержденной документально или экспертным путем), действующей на дату принятия к учету (оприходования) имущества, на данный или аналогичный вид имущества. При установлении такой стоимости комиссия по поступлению и выбытию активов, созданная в учреждении на постоянной основе, использует:

📌 Реклама Отключить

– информацию о ценах на аналогичные материальные ценности, полученную в письменной форме от организаций-изготовителей;
– сведения об уровне цен, имеющиеся у органов государственной статистики, а также в средствах массовой информации и специальной литературе;
– экспертные заключения (в том числе экспертов, привлеченных на добровольных началах к работе в комиссии по поступлению и выбытию активов) о стоимости отдельных (аналогичных) объектов нефинансовых активов.

Порядок определения текущей восстановительной стоимости необходимо закрепить в локальном нормативном акте учреждения (например, в учетной политике). Как отразить в бюджетном учете операции по возмещению ущерба, причиненного имуществу казенного учреждения (недостача нефинансовых активов), в сумме текущей восстановительной стоимости активов?

📌 Реклама Отключить

Порядок отражения в учете операций по расчетам по суммам причиненного ущерба имуществу казенного учреждения, подлежащим возмещению виновными лицами, регламентирован Инструкцией № 162н(2) .
В части выявленной недостачи нефинансовых активов в бюджетном учете отражаются следующие операции:

Содержание операции Дебет Кредит Положения Инструкции № 162н

Выявлены недостачи имущества

Отражены суммы выявленных недостач нефинансовых активов, отнесенных на виновных лиц 1 209 хх 560 1 401 10 172 Пункт 86

Возмещены недостачи виновными лицами

Отражено возмещение недостач в денежной форме: Пункты 86, 104, 109
– в кассу учреждения 1 201 34 510 1 209 хх 660
– в доход бюджета (учреждение наделено полномочиями по администрированию кассовых поступлений в бюджет) 1 210 02 ххх
– в доход бюджета (учреждение является получателем бюджетных средств, за ним не закреплены полномочия по администрированию кассовых поступлений в бюджет) 1 303 05 830
1 304 04 ххх
1 209 хх 660
1 303 05 730
Отражено возмещение недостач в натуральной форме 1 401 10 172 1 209 хх 660

Списаны суммы выявленных недостач

Списаны объекты нефинансовых активов в результате недостач: Пункты 10, 13, 26, 27, 29
а) основные средства 1 104 xx 410
1 401 10 172
1 101 xx 410
б) нематериальные активы 1 104 39 420
1 401 10 172
1 102 30 420
в) материальные запасы (в том числе сверх норм естественной убыли) 1 401 10 172 1 105 хх 440
г) готовая продукция 1 401 10 172 1 105 37 440
д) торговая наценка по товарам, списанным в результате недостачи (методом «красное сторно») 1 401 10 130 1 105 39 340

Сумма взысканного ущерба подлежит перечислению в доход соответствующего бюджета (п. 3 ст. 41 БК РФ). 📌 Реклама Отключить

В казенном учреждении выявлена недостача многофунционального устройства (МФУ). Его первоначальная стоимость составила 18 000 руб., начисленная амортизация – 100%. Восстановительная стоимость МФУ определена комиссией учреждения в размере 20 000 руб. Работник, виновный в причинении ущерба, добровольно возместил недостачу путем перечисления денежных средств в доход бюджета. За учреждением не закреплены полномочия по администрированию кассовых поступлений в бюджет.

В бюджетном учете данные операции следует отразить проводками:

Содержание операции Дебет Кредит Сумма, руб.
Списана стоимость МФУ в результате недостачи 1 104 34 410 1 101 34 410 18 000
Отнесена недостача МФУ на счет виновного лица (по восстановительной стоимости) 1 209 71 560 1 401 10 172 20 000
Возмещена недостача МФУ:
– отражено перечисление виновным лицом денежных средств в счет возмещения ущерба в доход бюджета 1 303 05 830 1 209 71 660 20 000
– отражены расчеты между казенным учреждением и администратором доходов бюджета, осуществляющим отдельные полномочия по администрированию кассовых поступлений в бюджет, оформленные извещениями (ф. 0504805) 1 304 04 410 1 303 05 730 20 000

В казенном учреждении выявлена недостача специальной одежды на сумму 4 000 руб. Восстановительная стоимость спецодежды определена комиссией учреждения, она равна балансовой (4 000 руб.). Сумма недостачи возмещена виновным лицом в натуральной форме. 📌 Реклама Отключить

В учете казенного учреждения данные операции отразятся следующими корреспонденциями счетов:

Содержание операции Дебет Кредит Сумма, руб.
Списана стоимость специальной одежды в результате недостачи 1 401 10 172 1 105 35 440 4 000
Отнесена недостача специальной одежды на счет виновного лица (по восстановительной стоимости) 1 209 74 560 1 401 10 172 4 000
Возмещена недостача специальной одежды виновным лицом в натуральной форме 1 401 10 172 1 209 74 660 4 000
Принята к учету специальная одежда, поступившая при возмещении ущерба виновным лицом 1 105 35 340 1 401 10 172 4 000

1 Инструкция по применению Единого плана счетов бухгалтерского учета для органов государственной власти (государственных органов), органов местного само­управления, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственных академий наук, государственных (муниципальных) учреждений, утв. Приказом Минфина РФ от 01.12.2010 № 157н. 📌 Реклама Отключить 2 Инструкция по применению Плана счетов бюджетного учета, утв. Приказом Минфина РФ от 06.12.2010 № 162н.

Восстановительная стоимость основных средств и убыток переходного периода

Восстановительная стоимость основных средств, приобретенных (созданных) до 1 января 2002 г.

Учет сумм переоценки основных средств

Нормы Федерального закона от 24.07.2002 № 110-ФЗ вступают в силу с 1 сентября 2002 года и распространяются на правоотношения, возникшие с 1 января 2002 года, т.е. имеют обратную силу. Устанавливается, что для целей налогообложения восстановительная стоимость основных средств будет приниматься с учетом всех переоценок, проведенных по состоянию на 1 января 2002 года.

Однако при формировании остаточной стоимости объектов, введенных в эксплуатацию до 01.01.2002, результаты проведенной переоценки основных средств на 1 января 2002 года будут учитываться с определенными ограничениями.

Во-первых, для целей налогообложения принимается сумма переоценки основных средств, числящихся по данным бухгалтерского учета по состоянию на 1 января 2001 года. Иными словами, переоценка основных средств, приобретенных в 2001 году, не принимается для целей налогообложения.

Во-вторых, размер переоценки принимается в пределах 30% от восстановительной стоимости объектов основных средств и суммы начисленного износа, отраженных в бухгалтерском учете по состоянию на 01.01.2001.

При этом необходимо подчеркнуть, что пределы, принимаемые для целей налогообложения, установлены для переоценки, независимо от того увеличивается или уменьшается стоимость объекта.

Иными словами, если стоимость объекта уменьшается более чем на 30% для бухгалтерского учета, то для целей налогообложения восстановительная стоимость должна быть принята с учетом установленного законодателем 30% предела.

Покажем на примере порядок формирования восстановительной стоимости основных средств для целей налогообложения.

Пример

Условия примера приведены в табл. 1.

Таблица 1

Объект основных средств Восстановительная стоимость на 01.01.2001 Начисленная амортизация на 01.01.2002 Восстановительная стоимость на 01.01.2002 Амортизация по данным переоценки Сумма дооценки (уценки) основного средства Сумма изменения суммы начисленной амортизации Сумма дооценки (уценки) принимаемой для целейналогообложения* Сумма изменения начисленной амортизации для целей налогообложения**

Объект № 1

100 000

40 000

120 000

48 000

+20 000

+8 000

20 000

8 000

Объект № 2

60 000

40 000

120 000

80 000

+60 000

+40 000

18 000

12 000

Объект № 3

130 000

30 000

100 000

23 000

-30 000

-7 000

-30 000

-7 000

Объект № 4

240 000

80 000

150 000

50 000

-90 000

-30 000

-72 000

-24 000

Примечание:
* Для целей налогообложения принимается минимальная из двух оценок — фактической суммы переоценки первоначальной (восстановительной) или предельной суммы переоценки (30% от первоначальной (восстановительной) стоимости основного средства на 1 января 2001 года).
Например, для объекта № 1 предельная сумма равна 30 000 руб. (100 000 x 30%), фактическая сумма переоценки — 20 000 руб. (120 000 — 100 000).
Для целей налогообложения принимается переоценка основного средства в фактической оценке — 20 000 руб.
** Для целей налогообложения принимается минимальная из двух оценок — фактической суммы изменения амортизации в результате переоценки основного средства или предельной суммы (30% от суммы на-численной амортизации на 1 января 2001 года).

Например, для объекта № 1 предельная сумма изменения амортизации равна 12 000 руб. (40 000 x 30%), фактическая сумма изменения амортизации в результате переоценки основного средства составила 8 000 руб. (48 000 — 40 000).

Поэтому для целей налогообложения должна быть принята сумма изменения амортизации основного средства в размере 8 000 руб.

Затраты, увеличивающие первоначальную (восстановительную) стоимость основных средств

Вторым важным вопросом при определении на 1 января 2002 года стоимости основных средств, введенных в эксплуатацию до вступления в силу настоящей главы, для целей налогообложения является учет затрат на проведение реконструкции, модернизации, дооборудования и иных аналогичных работ, увеличивающих первоначальную (восстановительную) стоимость основных средств. Указанные затраты принимаются при формировании остаточной стоимости основных средств для целей налогообложения.

Объект основных средств № 1 первоначальной стоимостью 100 000 руб., приобретенный в 1998, в 2001 году был модернизирован. Затраты на модернизацию составили 40 000 руб. Восстановительная стоимость по результатам переоценки на 01.01.2002 была установлена на уровне 190 000 руб.
Переоценка должна быть принята в сумме 30 000 руб. (100 000 x 30%).
Для целей налогообложения восстановительная стоимость будет равна 170 000 руб. (100 000 + 30 000 + 40 000).

Определение сумм начисленной амортизации

Третий момент оценки основных средств для целей налогообложения связан с определением сумм начисленной амортизации. Переоценка основных средств связана также с переоценкой сумм начисленной амортизации. В соответствии с п. 1 статьи 257 НК РФ в редакции Федерального закона от 24.07.2002 № 110-ФЗ сумма амортизации по переоцененному основному средству для целей налогообложения принимается в пределах 30% от суммы амортизации на 01.01.2001. При определении остаточной стоимости основных средств, введенных в эксплуатацию до 01.01.2002 принимается сумма «начисленной за период эксплуатации амортизации». Следовательно, сумма начисленной амортизации по переоцененным основным средствам включает две составляющих: сумма начисленной амортизации по состоянию на 01.01.2002 и 30% от суммы начисленной амортизации по состоянию на 01.01.2001.

Объект основных средств № 1 первоначальной стоимостью 100 000 руб. в 2001 году был модернизирован. Затраты на модернизацию составили 40 000 руб.
Восстановительная стоимость по результатам переоценки на 01.01.2002 была установлена на уровне 190 000 руб.
Сумма начисленной амортизации составила:

  • на 01.01.2001 — 60 000 руб.;
  • на 01.01.2002 — 70 000 руб.

По результатам переоценки сумма начисленной амортизации равна 133 000 руб.

Для целей налогообложения восстановительная стоимость будет равна 170 000 руб.

Сумма амортизации по результатам переоценки для целей налогообложения может быть принята в сумме 18 000 руб. (60 000 x 30%).

Сумма амортизации, принимаемой при определении остаточной стоимости основного средства, составит 88 000 руб. (70 000 + 18 000).

Оценка основных средств в бухгалтерском и налоговом учете

Этот вопрос требует особого внимания от бухгалтера при формировании налогооблагаемой базы переходного периода. Сложности здесь связаны с тем, что восстановительная стоимость объекта основных средств для целей бухгалтерского учета отличается от восстановительной стоимости для целей налогообложения.

Если первоначальная стоимость объекта основных средств, приобретенных до 01.01.2001, не превышала 10 000 руб., а в результате его переоценки восстановительная стоимость по состоянию на 01.01.2002 превысила уровень 10 000 руб., это еще не является достаточным условием для отнесения данного объекта к амортизируемым основным средствам для целей налогового учета. Необходимо установить:

  • o во-первых, не превысила ли сумма переоценки основных средств 30% от первоначальной (восстановительной) стоимости на 01.01.2001;
  • o во-вторых, определить стоимость переоцененного объекта с учетом ограничений на величину переоценки:
    • если восстановительная стоимость объекта с учетом установленного предела будет менее 10 000 руб., то данный объект должен быть учтен согласно пп. 1 п. 1.2. методических рекомендаций по расчету налогооблагаемой базы, исчисляемой в соответствии со статьей 10 Федерального закона от 06.08.2001 № 110-ФЗ, утвержденных приказом МНС России от 21.08.2002 № БГ-3-02/458, в затратах переходного периода;
    • если восстановительная стоимость объекта с учетом установленного предела будет более 10 000 руб., то данный объект должен быть учтен для целей налогообложения в составе основных средств.

Приобрели инструмент стоимостью 6 000 руб. На 01.01.2001 сумма начисленной амортизации составила 2 000 руб., на 01.01.2002 — 2 600 руб.
По состоянию на 01.01.2002 в результате переоценки была определена восстановительная стоимость в размере 11 000 руб. и соответственно суммой начисленной амортизации 4 767 руб.
Для целей налогообложения восстановительная стоимость равна 7 800 руб. (6 000 + 6 000 x 30%) и сумма амортизации 3 200 руб. (2 600 + 2 000 x 30%).
Поэтому данный инструмент не может быть принят для целей налогообложения в качестве объекта основных средств, а должен быть учтен в расходах переходного периода в сумме 4 600 руб. (7 800 — 3 200).

Приобрели инструмент стоимостью 8 000 руб. Сумма начисленной амортизации составила:

  • на 01.01.2001 — 2 000 руб.;
  • на 01.01.2002 — 2 600 руб.

По состоянию на 01.01.2002 в результате переоценки была определена восстановительная стоимость в размере 11 000 руб. и соответственно суммой начисленной амортизации 4 767 руб.
Для целей налогообложения восстановительная стоимость равна 10 400 руб. (8 000 + 8 000 x 30%) и сумма амортизации 3 200 руб. (2 600 + 2 000 x 30%).
Поэтому данный инструмент должен быть принят для целей налогообложения в качестве объекта основных средств в сумме 7 200 руб. (10 400 — 3 200).

Восстановительная стоимость (ВС) — рассчитываемая в текущих ценах стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости как нового, без учета износа и соотнесенная к дате оценки. Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Полная восстановительная стоимость (ПВС) — восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов и отражаемая в балансовой стоимости (большей частью актуальна для активной части основных фондов).
В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Основной способ определениявосстановительной стоимости — на основе сметной стоимости строительства.

Полная восстановительная стоимость зданий включает прямые и косвенные строительные затраты, а также предпринимательский доход.

1)Прямые затраты это затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:
— стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
— заработную плату рабочих;
— стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;
— стоимость коммунальных услуг;
— стоимость доставки и хранения материалов и пр.

2)Косвенные затраты — это расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:
— стоимость инвестиций в землю;
— гонорары проектно-сметным организациям;
— маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты оценку, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги;
— расходы на финансирование за счет кредита;
— страхование всех рисков;
— налоговые платежи в течение строительства;
— расходы на освоение;

К косвенным расходам относят и накладные расходы.
Накладные расходы — денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.

Прибыль застройщика (инвестора) — представляет собой предпринимательский доход, отражающий вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта

Существуют и применяются следующие 3 вида расчета полной восстановительной стоимости:

1) метод сравнительной единицы

2) метод разбивки по компонентам

3) метод расчета стоимости строительства

Метод сравнительной единицы — этот метод предполагает расчет строительства в сравнительной единицы аналогичного здания. В качестве таких сравнительных единиц применяются либо м², либо м³.

Источником выбора стоимости строительства сравнительной единицы являются

— УПСС (укрупненные показатели сметной стоимости)

— УСН (укрупненные сметные нормы)

— УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий).

Метод разбивки по компонентам – смысл содержания этого метода аналогично методу сравнительной единицы. Однако, оценщик не всегда может найти сравнительную единицу соответствующую объекту оценки. В этой ситуации он разбивает оцениваемую недвижимость на основные компоненты. Таковыми компонентами являются:

1) фундамент

2) стены

3) перекрытия

4) лестничные пролеты

5) лифтовые шахты

6) кровля

7) инженерная инфраструктура здания

Источником информации для каждого компонента могут служить различные справочники и издания. Это означает, что какому-то из компонентов оценщиком может быть применена вся совокупность поправочных коэффициентов, а к какому то вообще не применяться.

На практике существуют и иные варианты разбивки оцениваемого здания по компонентам. Таких варианта еще 2:

1) выделение субподрядных работ

2) разбивка по профилю работ

Смысл заключается в следующем: оцениваемые здания разбиваются либо по субподрядчикам, либо по профилю работ (кирпичная кладка, сантехнические работы, электротехнические работы и т.д.)

Метод расчета стоимости строительства – этот метод считается наиболее точным и наиболее соответствующим рынку. Ограниченность его применения обусловлена тем, что применяется он в основном к относительно недавно построенным зданиям. В основе данного метода лежит расчет так называемой сметной стоимости строительства. Базой для расчета этой стоимости является:

1) проект

2) действующие сметные нормы и расценки

3) отдельные решения государственных и контролирующих органов к объекту оценки

Основой применения данного метода является наличие всех 3х исходных компонентов. Отсутствие какого-либо из них вынуждает применить либо метод сравнительной единицы, либо разбивки объекта оценки по компонентам. Для определения сметной стоимости строительства на основе проектной документации составляется сметная документация, которая состоит из локальных и объектных смет. Локальные сметы это первичные сметные документы, составляемые на отдельные виды работ или на отдельный объект. Объектные сметы – это сметы, включающие в себя некую совокупность локальных смет, либо на часть объектов строящегося здания. Полная совокупность локальных и (или) объектных смет называется сводным сметным расчетом. В общем виде следует принимать или понимать, что полная восстановительная стоимость объекта оценки – это есть итог сводного сметного расчета. Сводный сметный расчет состоит из 12 глав, а именно:

1) подготовка территории строительства (расчистка территории от имеющихся насаждений, снос или перенос имеющихся каких-либо строений, расходы связанные с расселением проживающих на территории застройки жителей)

2) основные объекты строительства

3) объекты подсобного и обслуживающего назначения (временное ограждение, будки различного назначения, подкрановые пути и т.д.)

4) объекты транспортного хозяйства и связи

5) объекты энергетического хозяйства (электрообеспечение, водоподведение и канализация)

6) наружные сети о сооружения (вспомогательные магистрали и сооружения, позволяющие эксплуатировать в частности объекты энергохозяйства)

7) благоустройство территории строительства

8) временные здания и сооружения (объекты продолжительностью жизни равные периоду строительства и соответственно сносимые после окончания строительства)

9) прочие работы и затраты (расходы и затраты по объектам строительства не вошедшие в 8 предыдущих глав)

10) содержание дирекции застройщиком (расходы на содержание заказчика застройщика в период ведения строительства)

11) подготовка эксплуатационных кадров

12) расходы на проект и проведение изыскательских работ

Рыночный подход к оценке объектов недвижимости. Общий алгоритм и информационное обеспечение расчетов. Выбор единиц и элементов сравнения. Способ и техника корректировок. Приведение цен аналогов к оцениваемому объекту.

Рыночный (Cравнительный) подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения).

В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

  • принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);
  • принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).

Этапы сравнительного подхода:

1) Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2) Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3) Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4) Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

· сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

· независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
· находятся в родственных отношениях;
· являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
· сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
· занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;

· инвестиционной мотивации, которая определяется:
· аналогичными мотивами инвесторов;
· аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
· степенью износа здания.

Элементы и единицы сравнения. Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний — бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом.

Единицы сравнения для объекта-аналога и объекта оценки (удельные характеристики) используют в противовес заметному дефициту надежных данных о рыночных сделках.

Выделяют следующие единицы сравнения:

1) для земельного участка без улучшений используются удельные характеристики (удельные цены):

1.1) цена за единицу площади участка:

1.2) квадратный метр — для участков под застройку в населенном пункте;

1.3) «сотка» (сотня кв. м) — для участков под садоводство или индивидуальное жилищное строительство вне населенного пункта;

1.4) гектар (десять тысяч кв. м) — для сельскохозяйственных и лесных угодий;

1.5) цена за единицу длины (погонный метр) границы участка вдоль «красной линии» (транспортной или пешеходной магистрали) — для объектов торгового, складского, производственного назначения, успешность бизнеса которых зависит от доступности объектов для посещения их покупателями и пользователями, для доставки и отправления грузов;

1.6) цена за участок площадью, стандартной для данного типа функционального использования;

2) для земельного участка с улучшениями в качестве удельной характеристики принимается удельная цена единицы измерения количества ценообразующего фактора для компонента собственности, вносящего наибольший вклад в стоимость всего объекта. Если стоимость строения заведомо больше стоимости земельного участка, то в качестве основной единицы сравнения для всего объекта используется удельная цена для строения:

2.1) цена за единицу полезной (арендной, общей) площади строения (кв. м);

2.2) цена за единицу объема строения;

2.3) цена за квартиру или комнату;

2.4) цена за один элемент объекта, приносящий доход (посадочное место в ресторане или театре, место или номер в гостинице);

3) для характеристики удаленности объекта от какой-либо точки «притяжения» целесообразно использовать промежуток времени, в течение которого можно доехать от объекта до этой точки общественным или индивидуальным транспортом (в зависимости от назначения объекта). В этом случае в качестве единицы сравнения можно рассматривать цену единицы измерения упомянутого промежутка времени.

15. Экономическое содержание, область применения и общий алгоритм доходного подхода к оценке недвижимости.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

— операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;

— фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

— резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5. Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
— качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
— риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:
— инвестиционной стоимости,поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
— рыночной стоимости.

Полная восстановительная стоимость

Смотреть что такое «Полная восстановительная стоимость» в других словарях:

  • восстановительная стоимость элемента основных фондов — Оценка состоящих на балансе хозяйственного субъекта основных средств (основных фондов), исчисленная в сумме, которая может быть уплачена за них на дату переоценки. Соответственно пересчитывается и сумма амортизации. В российской оценочной… … Справочник технического переводчика

  • Восстановительная стоимость элемента основных фондов — (Replacement cost of fixed asset, reinstatement value); Оценка состоящих на балансе хозяйственного субъекта основных средств (основных фондов), исчисленная в сумме, которая может быть уплачена за них на дату переоценки. Соответственно… … Экономико-математический словарь

  • СТОИМОСТЬ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ (ФОНДОВ), ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ — расчетные затраты на восстановление в современных условиях их точной копии с использованием аналогичных материалов и сохранением всех эксплуатационных параметров. Полная восстановительная стоимость определяется затратами на воссоздание новых… … Большой бухгалтерский словарь

  • СТОИМОСТЬ ОСНОВНЫХ ФОНДОВ, ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ — расчетные затраты на восстановление в современных условиях их точной копии с использованием аналогичных материалов и сохранением всех эксплуатационных параметров. Полная восстановительная стоимость определяется затратами на воссоздание новых… … Большой экономический словарь

  • ОЦЕНКА ОСНОВНЫХ ФОНДОВ — система способов измерения стоимости основных фондов, включающая следующие виды: 1) полная первоначальная стоимость стоимость ввода в действие объектов основных фондов. Выражает в денежной форме фактические расходы на приобретение, доставку,… … Большой бухгалтерский словарь

  • ОЦЕНКА ОСНОВНЫХ ФОНДОВ — система способов измерения стоимости основных фондов, включающая следующие виды: 1) полная первоначальная стоимость – стоимость ввода в действие объектов основных фондов. Выражает в денежной форме фактические расходы на приобретение, доставку,… … Большой экономический словарь

  • ОЦЕНКА ОСНОВНЫХ ФОНДОВ — – система измерения стоимости, используемая в производственной и хозяйственной деятельности. К ней относятся: полная первоначальная стоимость; первоначальная стоимость за вычетом износа; полная восстановительная стоимость; восстановительная… … Экономика от А до Я: Тематический справочник

  • Переоценка — (Revaluation) Переоценка товара, методы переоценки, индексы переоценки Переоценка основных фондов в России, переоценка основного средства, валютная переоценка, переоценка фондов, переоценка активов Содержание Содержание Раздел 1. основных фондов … Энциклопедия инвестора

  • Моральный износ — основных фондов, снижение стоимости основных фондов вследствие роста производительности труда и технического прогресса. М. и. проявляется в 2 формах. Первая связана с утратой основными фондами стоимости, когда объекты той же конструкции… … Большая советская энциклопедия

  • ПВС — продовольственно ветеринарная служба Латвия, мед. Источник: http://www.regnum.ru/expnews/277546.html ПВС Президиум Верховного Совета Источник: Словарь юридических и экономических терминов. Д. Дечи, Ш. Карчаи. т. 1 ПВС поливиниловый спирт … Словарь сокращений и аббревиатур

Что такое восстановительная стоимость

Восстановительная стоимость представляет собой стоимость, на базе которой осуществляется оценка основных средств по завершении переоценки.

Основные особенности

Для нужд обложения налогами все ОС стоимостью свыше 10 000 рублей при их введении в эксплуатацию списываются в материальные затраты. Стоимость объектов нельзя сразу скорректировать. Исключение составляют эти ситуации:

  • Реконструкция ОС.
  • Модернизация.
  • Переоценка.
  • Дооборудование.
  • Неполная ликвидация.

Переоценка осуществляется посредством инструмента прямых перерасчетов или с помощью документального установления рыночной стоимости. Главная цель переоценки – установление реальной стоимости имущества через приведение существующей стоимости к рыночным ценам. При этом во внимание принимаются условия при проведении процедуры.

Переоценка может осуществляться по этим стоимостям:

  • Первоначальной. По этой стоимости ОС приходуются фирмой. Она определяется методом приобретения.
  • Восстановительной. Представляет собой стоимость воспроизводства ОС в актуальных условиях.
  • Остаточной. Равна несамортизированной части стоимости ОС.

Стоимость объектов, по которой они были приняты к учету, крайне редко подлежит изменению.

Восстановительная стоимость основных средств

Восстановительная стоимость ОС представляет собой стоимость, по которой средство учитывается после проведения переоценки. То есть это переоцененная первоначальная стоимость ОС. Она может в результате переоценки как увеличиться, так и уменьшиться.

Переоценка осуществляется для установления реальной стоимости объекта. Цена изменяется таким образом, чтобы она соответствовала рыночным расценкам и условиям производства. Соответствующие сведения приведены в пункте 41 Приказа Минфина №91н от 13 октября 2003 года.

Переоценка по восстановительной стоимости может осуществляться не чаще раза в год. Процедура выполняется на определенную дату. В частности, это 31 декабря отчетного года. Основание – пункт 15 ПБУ 6/01.

ВАЖНО! Установление ВС – это право, а не обязанность фирмы.

Однако если переоценка проведена один раз, ее придется регулярно выполнять в дальнейшем. Процедура осуществляется путем индексации или прямого перерасчета на основании существующих рыночных цен. Соответствующая информация содержится в пункте 43 Приказа Минфина №91н от 13 октября 2003 года.

Восстановительная стоимость нематериальных активов

Переоценка осуществляется в отношении как основных средств, так и нематериальных активов. Если по конкретным группам активов есть активный и меняющийся рынок, переоценка может проводиться по данным этого рынка. Переоценка НМА выполняется не чаще раза в год на основании пункта 17 ПБУ 14/2007.

Если процедура осуществлена хотя бы один раз, придется осуществлять ее регулярно. Соответствующее правило дано в пункте 18 ПБУ 14/2007. Принятие решения о проведении процедуры определяется степенью существенности текущей ситуации. Показатель этой существенности должен быть зафиксирован в Учетной политике фирмы.

Как установить величину восстановительной стоимости

Восстановительная стоимость равна сумме, которую выплатит фирма на дату осуществления переоценки в ситуации необходимости замены одного из объектов. Она определяется на основании этих показателей:

  • Стоимость на товары с аналогичными характеристиками, сведения о которой получены от производителя.
  • Цены, которыми располагают учреждения госстатистики, торговые инспекции.
  • Стоимость, зафиксированная в специальной литературе и СМИ.
  • Оценка бюро инвентаризации.
  • Заключения экспертов об актуальной цене.

Информация о стоимости должна быть подтвержденной и достоверной.

Переоценка основных средств

При проведении переоценки ОС нужно учитывать, что в дальнейшем нужно регулярно выполнять эту операцию. Необходимо это для того, чтобы цена, указанная в бухгалтерской отчетности, не расходилась с восстановительной стоимостью.

Перед проведением переоценки нужно провести подготовительную работу. В частности, нужно выпустить приказ или иную распорядительную бумагу. Также готовится перечень ОС, которые подлежат переоценке. В перечне нужно изложить эти сведения:

  • Наименование объекта.
  • Дату его покупки или изготовления.
  • Дату, в которую объект принят к учету.

Проверяется, все ли эти объекты есть на месте. В рамках процедуры можно использовать эти сведения:

  • Начальная стоимость объекта или его актуальная стоимость на 31 декабря прошлого отчетного года, если переоценка уже проводилась.
  • Начисленная амортизация на 31 декабря прошлого года за весь период эксплуатации ОС.
  • Актуальная стоимость объектов на 1 января отчетного года, которая подтверждается документами.

ВАЖНО! Часть ОС, стоимость которых не превышает 20 000 рублей, отражается в отчете в качестве части материально-производственных запасов.

Методы вычисления восстановительной стоимости

Существуют различные методы определения восстановительной стоимости. Рассмотрим все.

Метод сравнительной единицы

Метод сравнительной единицы – это подсчет стоимости возведения одной сравнительной единицы объекта. Стоимость эта изменяется путем сравнения со стоимостью аналогичных объектов. Для определения полной цены нужно измененную стоимость единицы помножить на число сравнительных единиц. Размеры затрат устанавливаются посредством справочных и нормативных документов. В частности, нужно ориентироваться на укрупненные значения цены постройки и укрупненные значения восстановительной стоимости.

Стоимость недвижимости можно определить посредством этой формулы:

Цо = Цм2 * По * КОп * КОн * КОм * КОв * КОпз * КОндс

В формуле использованы такие значения:

  • Цо – стоимость недвижимости, которая оценивается.
  • Цм2 – стоимость строительства 1 кв. м. площади.
  • По – общая площадь оцениваемой недвижимости.
  • Коп – коэффициент поправки возможности установления несовпадения реальной площади с данными БТИ.
  • Кон – коэффициент, позволяющий учесть обнаруженные несовпадения между оцениваемым объектом и избранной типовой постройкой.
  • КОм – коэффициент, учитывающий местоположение недвижимости.
  • КОв – временный коэффициент, позволяющий учесть разницу между стоимостью строительства на начало возведения и даты оценочных работ.
  • КОпз – коэффициент, учитывающий объем прибыли фирмы, являющейся застройщиком.
  • КОндс – коэффициент, обозначающий размер НДС.

В рамках рассматриваемого метода принципиален выбор типового аналога. В рамках этого выбора нужно учесть эти факторы:

  • Аналогичное функциональное предназначение.
  • Аналогичные с оцениваемым объектом физические характеристики.
  • Приблизительные сроки эксплуатации.

Типовой аналог – это тот объект, который максимально схож по своим характеристикам с оцениваемым объектом.

Метод расчленения по отдельным составляющим

Основное его отличие от предыдущего метода – это то, что стоимость недвижимости определяется на основании суммы цен на каждый строительный элемент. Траты на отдельные элементы устанавливается на базе прямых и косвенных издержек. В рамках метода применяется эта формула:

Цз = (∑Обj * Cj) * Кн

В рамках формулы используются эти показатели:

  • Цз – стоимость постройки недвижимости.
  • Обj – объем отдельного элемента.
  • Цеj – стоимость одной единицы объема.
  • Кон – коэффициент, выражающий отличия между определенным объектом и типовым объектом. Для объектов аналогичного типа Кон составит 1.

Оба метода не являются совершенными. Они позволяют получить только приблизительные значения.

Метод количественного исследования

Метод количественного исследования – это основа применения ранее приведенных методик. В его рамках учитывают все ключевые показатели. Соответственно, метод позволяет получать более точные результаты. Однако он очень затратный. Метод обычно реализуется специалистами с соответствующим образованием и опытом.

Укрупненные показатели восстановительной стоимости

Укрупненные показатели включают в себя такие значения, как:

  • Все прямые расходы.
  • Накладные траты и сметную прибыль.
  • Общеплощадочные траты на организацию и освоение участка.
  • Расходы на временные сооружения.
  • Траты на выполнение работ в зимний период.
  • Прочие работы.

Восстановительная стоимость постройки равна стоимости ее строительства, выведенной в сводном сметном расчете. Для установления полной ВС требуется укрупненный показатель (стоимость м3) помножить на строительный объем здания. Показатель можно подобрать при помощи соответствующей таблицы сборника. Выбор необходимого значения по сборнику зависит от этих характеристик:

  • Назначение здания.
  • Его конструкция.
  • Материал, из которого изготовлен фундамент.
  • Материалы стен, перекрытия, колонн.
  • Количество этажей.
  • Внешняя и внутренняя отделка.

Если характеристики постройки расходятся со значениями, указанными в сборнике, вносятся поправки к восстановительной стоимости. Порядок внесения этих поправок приведен в том же сборнике.

Укрупненный показатель можно представить в этом виде:

Сстр = В * Vстp * Ki * И1 * И2

В формуле использованы эти значения:

  • В – ВС 1 м3 объекта.
  • V — строительный объем здания, м3.
  • Кi – поправочный коэффициент, позволяющий учесть отличие фактических характеристик объекта от типовых. Эти отличия могут зависеть от климатической зоны, территориального пояса.
  • Н1 – индекс перехода цен от базового уровня к ценам на 1 января 1984 года.
  • Н2 – индекс перехода цен от состояния на 1 января 1984 года к актуальным ценам.

В укрупненные показатели входят все общестроительные работы, санитарно-технические средства, электрическое освещение, слаботочное оборудование внутри зданий, железнодорожные пути, если они обустроены в пределах постройки.

Показатели, содержащиеся в сборниках и относящиеся к зданиям из кирпича, относятся в том числе к зданиям со стенами из мелких блоков. Однако актуально это только для тех случаев, когда в сборнике нет показателя специально для стен из мелких блоков. При переоценке устаревших зданий можно пользоваться показателями для аналогичных, но уже современных зданий. Поправки на несущественные отклонения не делаются.

Постройки с кирпичными и бетонными сводами подлежат оценке по таблицам для зданий с аналогичными свойствами с железобетонными перекрытиями. Сооружения, которые прошли через реконструкцию, проходят переоценку в соответствии с их новым предназначением и новыми свойствами.

Восстановительная стоимость зданий, которые арендуются фирмой, устанавливается с учетом определенного вида внутренней отделки по стоимости основного здания. Стоимость встроенных помещений включается в общую ВС. Однако она также должна быть прописана отдельно.