Выгодна ли коммерческая недвижимость?

Жилая недвижимость четко сегментирована: первичный и вторичный рынок, апартаменты, элитные квартиры, дома и коттеджи, эконом, бизнес и премиум-классы. Сегментирована и коммерческая недвижимость:

  • Офисы;
  • Ритейл;
  • Склады;
  • Гостиницы;
  • Узкопрофильные здания: кафе, рестораны, банки и тд.

Поэтому, чтобы решить, покупать ли коммерческую недвижимость, необходимо определиться: это будет вложение в собственный бизнес или получение рентного дохода?

Помещение для бизнеса

Логично, что человек, который приобретает помещение для бизнеса, в состоянии посчитать свои доходы и расходы. Но на практике многие представители мелкого бизнеса (особенно в сфере ритейла) не всегда просчитывают, принесет ли прибыль их магазин, если компании придется платить за аренду + коммунальные платежи и прочие расходы. Что это означает? Магазин окупается. Но не окупаются вложения в помещение. Выгодно ли подобное инвестирование? Нет, хотя внешне все выглядит вполне приемлемо. Это «бизнес ради бизнеса». Деньги, потраченные на покупку собственного помещения, могли бы принести гораздо больше прибыли, если пустить их в оборот.

Вторая проблема, с которой столкнется собственник – невозможность оценить потенциал района. Он не знает (или не учитывает), какие объекты будут возведены здесь в ближайшие 3-5 лет. Между тем, открытие по соседству крупного гипермаркета, перенесение автобусной остановки, закрытие выхода метро может «убить» весь собственный бизнес.

Помещение как рентный доход

В этом случае инвестор рассчитывает на получение ежемесячного дохода от сдачи помещения в аренду, при этом помещение остается его активом. Долгое время наиболее популярным видом таких инвестиций оставались жилые квартиры, однако сегодня срок их окупаемости заметно вырос, а доходность упала. Коммерческая недвижимость в этом плане выигрывает: срок ее окупаемости составляет 7-10 лет против 20-ти для квартир. Но у обоих вариантов есть свои плюсы и минусы.

Источник изображения: Бизнес-центр «Лотос»

Квартиры и апартаменты

«Входной билет» на этот рынок ниже, чем в коммерческом сегменте. Традиционно в России квартиры покупаются для детей, а пока дети растут, арендная плата становится неплохим подспорьем для бюджета семьи. Похожий вариант выбирают и люди, желающие обеспечить себе спокойную жизнь на пенсии – они сдают принадлежащую им недвижимость и живут на ренту.

К преимуществам отнесем и то, что профессионального опыта для сдачи квартиры в аренду не нужно (чего не скажешь о магазине или офисе). Более того, на рынке сегодня работают компании, профессионально управляющие жилой недвижимостью – при необходимости им можно доверить управление квартирой. Третье преимущество – ликвидность. Квартиру или апартаменты продать легче. Как легче и приобрести жилье на стадии строительства, а значит – сэкономить на покупке. Четвертое преимущество – возможность сдавать жилье посуточно.

Минусы квартир:

  • Существует риск нарваться на арендаторов-мошенников;
  • Арендаторы могут нанести существенный урон квартире, и потребуется ремонт;
  • Высокой ликвидностью обладают не все квартиры. Максимальный спрос приходится на дешевое жилье, но и доход у собственника в этом случае будет меньше;

Чтобы подсчитать окупаемость вложений, учитывайте налоги на квартиру и коммунальные платежи. Иначе расчет будет неточным. Не забудьте, что доход от сдачи квартиры также облагается налогом, и «теневой бизнес» возможен здесь лишь до поры-до времени.

Источник изображения: МФК «Город Столиц, Северный блок»

Выгодно ли покупать коммерческую недвижимость

С точки зрения окупаемости – безусловно, да. С одной оговоркой: если эта недвижимость ликвидна. Трендом последних 20-ти лет была покупка квартир (или помещений), расположенных на первых этажах строящихся домов. Такие помещения сдавались под небольшие магазины или офисы компаний. Но как мы уже отметили выше, основной проблемой для инвестора в этом случае становилась застройка района. Грубо говоря, пока парикмахерская или булочная – одна на квартал, поток клиентов будет стабильным. Как только поблизости открываются объекты-конкуренты, поток рассеивается, и бизнес может стать убыточным.

Наибольший интерес у частных инвесторов сегодня вызывают офисы, склады, помещения под мини-гостиницы или хостелы. И в каждом случае необходим тщательный расчет инвестиционной окупаемости объекта. Доверить его лучше профессионалам: цена ошибки может быть велика, а продажа малоликвидного объекта займет много времени.

Минусы коммерческой недвижимости:

  • Высокая стоимость;
  • Большая конкуренция;
  • Поиск арендаторов займет больше времени;
  • Необходим детально проработанный договор аренды;
  • У небольших и недорогих помещений ротация арендаторов выше;
  • Чтобы управлять объектом, необходимо разбираться в конъюнктуре рынка;
  • Рынок нежилых помещений напрямую завязан на экономике и может существенно колебаться.

Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в период стабилизации рынка? Если помещение расположено в хорошей локации, имеет удачную планировку и оснащено качественной инженерией, то такой объект будет ликвидным. Просчитайте оба варианта: размер вложений и корректную арендную ставку для квартиры и нежилого помещения. Это поможет вам сориентироваться.

Эти и другие вопросы эксперты обсудили на круглом столе «Инвестиции в коммерческую недвижимость», организованном «Бюллетенем недвижимости».

Доходнее жилья

На фоне падения доходности вложений в строящееся жилье частный инвестор все чаще обращает внимание на иные форматы недвижимости. Один из популярных – покупка нежилых помещений в составе строящихся или сданных жилых комплексов. Такие встройки используются под формат стрит-ритейла – продуктовые магазины, кондитерские, булочные, алкомаркеты, магазины стройтоваров, а также под предприятия общепита и сферы услуг – кабинеты стоматологии, салоны красоты, связи и пр.

Собственно, вариантов у инвесторов немного: приобрести встройку для последующей перепродажи, получения прибыли от сдачи в аренду или для организации там собственного бизнеса. По словам руководителя отдела коммерческой недвижимости NAI Becar Инны Кошельковой, около 60-70% таких инвесторов – это физлица. А доля ипотеки при сделках со встройками может доходить до 50%.

Использование заемных средств обусловлено довольно высоким входным билетом по сравнению с рынком жилья. Большинство экспертов называют минимальный порог инвестиций в 10 млн руб., то есть сумму, сравнимую со стоимостью двух квартир. Но чаще всего без 20-30 млн руб. на этом рынке не обойтись. В основном инвесторы охотятся за помещениями небольшого формата, самые востребованные объекты – площадью 100-150 кв. м. Сами застройщики не всегда мельчат и часто предлагают под покупку крупные секции – 1-2 тыс. квадратов.

В любом случае доходность от вложений во встройки эксперты обещают вдвое большую, чем от инвестиций в жилье, – 9-10% годовых. Некоторые эксперты называют цифры 12-14% годовых. Чем крупнее объект, тем больше с него можно получить прибыли, посадив туда больше арендаторов. «Окупаемость инвестиций во встройку в идеале составляет восемь-девять лет. Это со всеми затратами на амортизацию, индексации с учетом инфляции и пр. Но это касается только высоколиквидных объектов, которых на рынке встречается очень мало», – предупреждает руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Этажи» Анна Жилина.

Инвестор на панике

По словам экспертов, сегмент встроек сейчас переживает повышенное внимание инвесторов. По сравнению с рынком строящегося жилья, будущее которого пока в тумане из-за законодательных реформ, вложения в коммерческие помещения более понятны для частников. Самые ликвидные нежилые объекты приобретаются еще на нулевой стадии, в популярных локациях невыкупленных встроек не остается в течение этапа строительства жилого комплекса.

Повышение цен в новостройках обернулось и подорожанием нежилых объектов. Практически все застройщики анонсировали повышение прайсов на коммерческие помещения. «В одном из крупных жилых комплексов еще в прошлом году встройки можно было купить по 120 тыс. руб. за кв. м. Сейчас там объекты предлагаются уже по 200 тыс. руб. за кв. м – инвесторам стало неинтересно», – отмечает директор компании «Аренда Плюс» Александр Родионов.

«Застройщики очень медленно реагируют на тренды рынка коммерческой недвижимости. Они смотрят на жилье, которое дорожает, и экстраполируют тот же тренд на встроенные коммерческие помещения. В итоге даже самые неликвидные объекты уже стоят выше, чем квартиры в том же доме», – говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость УК «Марис» Алексей Федоров.

По словам Инны Кошельковой, цены на встроенные коммерческие помещения сейчас растут без привязки к арендным ставкам, по которым эти помещения реально могут быть сданы. «В результате инвесторам приходится искусственно наращивать ставки, чего бизнес выдержать не может. Отсюда и большая ротация арендаторов», – объясняет эксперт. По ее словам, разрыв между ожиданиями инвестора и реальным уровнем ставок сейчас может доходить до 50%. Проще говоря, рассчитывали сдать по 2 тыс. руб. за кв. м, а на выходе удается лишь по 1,0-1,2 тыс. руб. за кв. м.

«Спрос на рынке сейчас большой, частные инвесторы бегают на панике и ищут, куда им вложиться. Собственники коммерческих помещений также реагируют на ажиотаж: держат цены на высоком уровне и с большим трудом торгуются. Лишь после вступления в силу норм 214-ФЗ этим летом, когда с рынком жилья будет бóльшая определенность, все вернется в нормальное русло», – полагает Анна Жилина. Пока же маржинальность вложений в нежилые объекты снижается, а срок окупаемости инвестиций взял курс на увеличение до 12-13 лет.

Интернет съел арендаторов

Рынок встроенных помещений в последние годы характеризует повышенная ротация арендаторов. В том числе это происходит из-за резких изменений потребительского поведения. К примеру, все больше покупок совершается через интернет – там сейчас можно приобрести любой товар, в том числе продукты и одежду. В результате некоторые форматы специализированных магазинов навсегда уходят из встроек. «Первыми исчезли магазины по продаже бытовой техники и электроники, сейчас та же участь ждет магазины с детскими товарами. Продуктовые магазины еще держатся, но потребитель стал больше обращать внимание на цены и предпочитает потратить время и доехать до крупных продуктовых сетей, а не покупать в магазине на углу», – считает Алексей Федоров. Та же ситуация со сферой услуг – покупателя интересует качество: из трех салонов красоты в новом ЖК останется лишь один. По словам Алексея Федорова, это приводит к тому, что арендаторы все чаще безвозвратно покидают встройки, а инвестиции в них теряют свою популярность.

Другие эксперты с такими категорическими выводами не согласны. «Безусловно, происходит определенное усечение рынка. Но коммерческая недвижимость всегда будет востребована в жилых кварталах-муравейниках. За молоком, хлебом и сигаретами житель все равно пойдет вниз на первый этаж, а не отправится в сетевой маркет», – говорит Анна Жилина. По ее словам, небольшие магазины уходят с рынка чаще всего из-за неэффективного внутреннего управления – неграмотной работы с поставщиками, кассовых разрывов и пр. Это больше относится к бизнес-процессам, нежели к формированию иного спроса на рынке коммерческой недвижимости.

Бизнес на хайпе

Тем не менее эксперты отмечают, что у многих частных инвесторов при покупке встроек отсутствует стратегия дальнейшего развития объекта. Самый распространенный тип инвестиций на рынке стрит-ритейла – это вложить средства про запас, по принципу «купил и забыл». «Таких объектов в последнее время на рынке всплывает очень много. Люди на хайпе приобретали помещение и выбирали неправильную стратегию его развития. В итоге там удается посадить арендатора, который всего лишь отбивает затраты собственника на это помещение», – говорит Анна Жилина. По ее оценке, доля таких объектов на рынке коммерческой недвижимости может составлять до 40%.

Впрочем, и самих арендаторов нередко отличает спонтанный подход к ведению бизнеса. «Мы видим постоянную ротацию арендаторов в том числе из-за того, что на каком-то очередном хайпе они арендовали помещения за бешеные деньги, но не просчитали своих рисков. В результате через полгода-год уходят», – отмечает Инна Кошелькова.

В качестве примера эксперты приводят тренд на открытие мини-кофеен формата to go. «Мы пачками отгружали помещения площадью 10-12 метров, причем за какие-то нереальные ставки в 11-12 тыс. руб. за кв. м. На хайпах цены растут, на спаде ситуация стабилизируется и показывает реальную экономику рынка. Хотите знать, какой хайп на рынке встроек будет следующим, – смотрите, чему сейчас учат на популярных мастер-классах», – советует Анна Жилина.

Такие мнения были высказаны на круглом столе «Инвестиции в коммерческую недвижимость», организованном «Бюллетенем недвижимости». О других нюансах и рисках инвестиций в такую недвижимость читайте в следующем материале с круглого стола. Следите за публикациями!

Категория: Коммерческая недвижимость Дата публикации 06.10.2015

Если у вас свой бизнес, вы в любом случае столкнетесь с офисной недвижимостью и вам придется либо покупать специальное помещение, либо арендовать его. В связи с этим возникает вопрос, что выгоднее? С одной стороны, чтобы выкупить помещение, понадобиться большая сумма денег, а с другой — платить ежемесячную аренду на первых порах куда лучше, особенно если денег мало. Давайте разберем этот вопрос более детально.

Сложности приобретения недвижимости

Чтобы купить готовый офис, нужно заплатить немалую сумму. Не секрет что готовый объект под офисное помещение стоит порой в несколько раз дороже, чем вторичной жилье. Большую роль в стоимости также играет и место расположения офиса. Некоторые успешные бизнесмены на ранних этапах предусматривают в бюджете покупку личного офиса, однако если вы только начинаете свое дело, возможно вас заинтересуют кредиты. Банки готовы идти на уступки для малого и среднего бизнеса, предлагая выгодные условия. В частности, вы можете взять кредит по само оборудование и покупаемый объект недвижимости. В итоге, вы не ставите под риск собственные сбережения. А ежемесячная плата банку будет примерно такой же, как в случае аренды. Более того, вы можете сами сдавать объект и погашать кредит, если ваш бизнес не удался.

Аренда офиса

Что касается аренды, то и здесь имеются подводные камни, которые следует соблюдать. Многие объекты имеют завышенную цену и не всегда востребованы. Помимо прочего, владельцы своих помещений составляют далеко не выгодные договора, предусматривающие большие штрафы. В связи с этим, лучше всего обращаться в фирмы-посредники, которые прекрасно ориентируются в этой теме и смогут вам подобрать невыгодное предложение. Благодаря специалистам, вы исключите все мошеннические схемы и приобретёте полезные знания. На что влияет стоимость аренды?

1. Категория и уровень бизнес центра.

2. Месторасположение в городе.

3. Интернет и качественная телефонная связь.

4. Развитость инфраструктуры.

5. Ряд дополнительных характеристик: офис, этаж, вид из окна и прочее.

6. Наличие персональной парковки, транспортных развязок и отдельного входа.

7. Надежная охрана.

Так что на самом деле лучше?

Если вы планируете долгосрочный бизнес, тогда приобретение офиса будет выгодно, а если вы не уверены в своих силах, тогда разумеется аренда. Однако вы можете построить грамотный бизнес план, который будет учитывать все моменты. Например, если вам не удастся построить свою компанию, можно смело сдавать помещение в аренду. Многие инвесторы только этим и занимаются. Находят выгодный объект для покупки, а после сдают помещения, получая пассивный доход.

Коммерческая недвижимости в курортных городах

Курортные города выгодны в плане покупки коммерческой недвижимости, так как база клиентов постоянно растет. Например, город федерального значения Ессентуки, каждый день привлекает большое количество туристов. Сюда приезжают не только отдохнуть, но и поправить свое здоровье в здравницах. Здесь можно приобрести складскую, производственную или торговую недвижимость, чтобы увеличить свои доходы.

Если посмотреть на статистику, то вы заметите, что по сравнению с 2015-м годом, стоимость коммерческой недвижимости увеличилось на 2,5 процентов, по сравнению со вторичным жильем. А покупая помещение у застройщика, вы экономите на раннем этапе. Данный город интересен и тем, кто занимает всего 144 место в рейтинге больших городов и здесь цена на жилье гораздо ниже. В частности, если говорить о коммерческой, то на 32 процента, чем в других городах России. Как видите, подобные города очень выгодны, в плане вложений.

Так как Есентуки это в первую очередь курортный город, все инвесторы делают упор на курортную недвижимость. Так как власти города постоянно делают вложения в здравницы, развитие инфраструктуры и санаториев, здесь выгодно приобретать квадратные метры. Многие частные инвесторы вкладывают в мини-отели, пансионаты, гостиницы и базы отдыха. Данные помещения можно использовать как для сдачи, так и для своих нужд.

Что делать начинающим инвесторам

Как известно, покупка квартир или отдельных зданий — это весьма дорогостоящая процедура, требующая больших вложений. Но что делать людям, которые хотят заняться данной деятельностью, но не располагают деньгами?

1. Можно обратить внимание на торговые центры. Как правило, здесь появляются предложения о продаже отдельных бутиков. Можно купить всего 3-5 квадратных метров и сдавать их в аренду. Согласитесь, что вложить 10-15 тысяч долларов, может позволить себе начинающий бизнесмен. Учитывая современные реалии, любое начинающее предприятие вкладывает не меньше денежных средств.

2. Покупка объект недвижимости под залог самой недвижимости. Это наименее рискованный вариант. Покупая дорогое помещение не хочется рисковать своим имуществом. В связи с этим, лучше закладывать сам покупаемый объект. Конечно, в случае форс мажорных обстоятельств вы потеряете все ежемесячные вложения, однако за риски нужно платить.

3. Обращайте внимание на строящиеся объекты. Стоимость квартир и помещений в зданиях, которые только начинают возводится иногда в 2 раза дешевле, чем после возведения. А это существенная сумма.

4. Некоторые бизнесмены приобретают дома на первых этажах, после чего обустраивают их под офисное помещение. Стоимость покупки вторичного жилья конечно дешевле, однако перепланировка, ремонт, оформления крыльца и прочие работы, займут немало денежных средств. Здесь всё будет зависеть от вашего размаха.

Итак, говоря о покупке недвижимости для её последующей сдачи, не стоит рассчитывать на большую прибыль за короткий промежуток времени. Как правило, чтобы выйти в плюс, купив выгодный объект, потребуется минимум 12-15 лет. Только после этого срока, вы сможете вернуть свои вложенные средства и получать пассивный доход. А как приятный бонус, вы будете владеть самим объектом, который можно всегда продать.